Протокол № 1627 от 04.10.2024, Районен съд - Пазарджик

ПРОТОКОЛ

№ 1627 гр. Пазарджик, 13.09.2024 г.

РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мира Мирчева при участието на секретаря Иванка Панчева

Сложи за разглеждане докладваното от Мира Мирчева Гражданско дело № 20235220103047 по описа за 2023 година.

На именното повикване в 14:00 часа се явиха:

А. А. З. (ищец), редовно уведомена от предходното заседание чрез адвокат А. Г. М. от АК - Пазарджик, не се явява, за ищцата се явява адвокат А.

Г. М., надлежно упълномощен, с пълномощно, представено по делото.

В залата присъства и А. З., съпруг на ищцата А. А. З..

НИКОЛЕТТИ АД (ответник), редовно уведомен от предходното заседание чрез адвокат С. П. Б. от АК - Пазарджик, за него се явява адвокат С.

П. Б., надлежно упълномощен, с пълномощно, представено по делото.

Вещото лице Й. П. Д., редовно призовано, не се намира в залата, а се намира в зала № 1 на Софийския районен съд, с която е осъществена видеовръзка.

АДВОКАТ М.: – Моля да се даде ход на делото.

АДВОКАТ Б.: – Моля да се даде ход на делото.

СЪДЪТ счита, че не е налице процесуална пречка по хода на делото, с оглед на което

О П Р Е Д Е Л И:

1

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО:

СТРАНИТЕ поотделно – нямат искания по делото.

С оглед на което съдът

О П Р Е Д Е Л И:

ПРИСТЪПИ се към изслушване заключението на съдебно-техническата експертиза с вх. № 13354/27.05.2024 г. чрез видеоконферентна връзка.

Сне се самоличността на вещото лице, както следва:

Й. П. Д. на *** години, българска гражданка, омъжена, неосъждана, без родство или служебни отношения със страните по делото.

Предупреден за отговорността по чл. 291 от НК.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ – Обещавам да дам вярно заключение.

Поддържам представеното заключение.

АДВОКАТ Б.: – Нямам въпроси към вещото лице.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ на въпроси зададени от адвокат М.: Експертизата е изготвена въз основа на 6 аналога, от които три са избрани аналозите 4,5 и 6.

Аналозите: 4, 5 и 6 се намират в центъра, както и процесният имот в Бизнес сграда, както е посочено. Тази информация не се публикува в обявата, но през търсачката си има зона на търсене и в нея излизат тези обяви, но не се сочи точно къде е имотът. Аз в момента не си нося черновите, където съм проверявала за зони. Проверявала съм ги по телефони, в смисъл, записвала съм си. В обявите за имоти се спазва определена тайна, брокерите никога не посочват точно местонахождението на имота, посочват зона. Много голямо значение има каква е сградата, какъв е етажа и кой е района.

Не ми е поставена като задача да посещавам обектите, посетила съм този, към който ми е насочено възлагането, т.е. процесния имот.

Както съм описала в експертизата обаждала съм се на агенциите. Това, което е публично достъпно за обект, информацията е от обявата. Изследвано е по четири метода. Единият е сравняване с конкретни имоти, които се отдават 2 под наем. Другият е по средни цени на района. Третият начин е по достъпни оферти. Четвъртият начин е потвърждаване от агенцията и по реално сключени договори за наем.

Характеристиките са взети от офертите, които са публикувани.

Обаждала съм се на повече агенции, но сега не мога да конкретизирам точно агенциите. В момента нямам точния разговор, но той ми е бил насочващ по параметрите.

Пише офис, няма как да е цена 204 евро - на кв.м. реално. От страни се вижда, не съм посочила цена на кв.м., а съм посочила отстрани наем на имота на страница 7 от заключението. Графиката касае всички имоти в идеалния център на Пазарджик, които се предлагат за даден период. Това е готов анализ на самия сайт „Имот БГ". Не са обявили изрично метода, медианна стойност е, за целия офис, не е на кв.м.

Цената се отнася за помещение – офис; ако е малко по-голяма площта на тоалетната например, това няма да се отрази на цената, тя ще е пак такава каквато е за друг подобен офис.

Има офиси, които са над 50 кв.м., има и под 50 кв.м., но офиси с 20 кв.м. не са в тази извадка.

Графиката не е за всички офиси. За офиси с аналогичната площ е. Има извадка, когато искам да взема конкретен обект, който е по площ като сравнимия, се изважда такава извадка на този сравним обект. Такъв е принципът, който се предлага. Това не става на база нови оферти. Това е когато се влезе в един обект, който е с подходящата площ за имот с 40-50 кв.м. тогава излиза, изважда този анализ, назад във времето. Този анализ е скрит и не се показва там - не се вижда, през конкретно влизане излиза аналог.

Когато се зададе параметър, конкретиката е въз основа на параметрите, те са: идеален център, площ и офис, но се показва такива през годините какво е било предлагано като нашия процесен.

Влязла съм в търсена на определена площ, обява за имот с тази площ и с тези параметри, за квартал и ми дава статиката в годините назад какво е било, как се е движило по тези параметри, за този тип обект, не точно конкретния имот. Графиката се образува по медианна стойност.

Подкрепена съм с три насоки, които са вариант А, Б и В, от самото 3 заключение. Говоря за анализ и за обхват във времето, защото знаете, че не се включват договори за наем, че не са официални тези договори за наем, че не се регистрират, както в Агенцията по вписванията, когато има продажба т.е. тук не може да се разчита на една залепена обява, защото срещнах много такива, които са за офиси, но не съответстват на офиси. Има много обяви, които са за офис, но те не са. Така човек когато търси и иска да е сигурен по аналогични методи „Имот БГ“ е препоръчван сайт за имоти, в който работят оценители от цялата страна. Вече има и конкретика за самия вътрешен пазар, защото има много манипулативни оферти, много опити да се манипулира, да се изкривява оценки чрез публикуване на обява. Поради това се търсят начини обстойно да се достигне до един анализ. Ние говорим за анализ назад във времето. През цялото време говоря за статистика на офиси, които предполагат, че са офиси и аз трябва да ги адаптирам в обект, който мисля, че е офис, но не е в офисна сграда, както и обект, който е написан, че е офис, но няма предполагаемите основания да се оценява като бизнес имот. Така, че беше много трудно цялостно да се намери една средна сума, от която да се даде наемът. Написала съм цялото си изложение, че става въпрос за имот в жилищна сграда, с параметри на жилищна сграда, но заради строителното естество на сградата, със смесено предназначение – жилища и офиси. Трудно е да кажа категорично дали трябва да оценя офис или бизнес имот и да взима по-голям наем като бизнес имот, дали пред офиса стои необходимата голяма площадка, както и работещ асансьор. Всичко това е изложено в заключението и аз се придържам към заключението си.

Графиката включва всички обяви за дадения район, като се предполага, че няма много фалшиви обяви в този сайт „Имот Бг“, който е авторитетен и го ползват много брокери, но винаги са завишени с брокерската комисионна.

АДВ. М.: Бихте ли ни обяснили защо за период от 2018 г. - до 2024г. наемът на имотите в идеалния център в Пазарджик е твърдата цена от 200 и 400 евро?

В.Л. Д.: Това, което съм чула от агенциите, е определено, че няма спад в наемите, това са наеми за офисите за посочения период. Това е статистика, има си начин на формиране на стойностите на кв.м. Аз съм оценител. Така я дава сайтът.

Това е статистика, начин на формиране на стойностите на кв.м., 4 насочена към сайта за недвижими имоти, това е достъпно за всеки, аз съм оценител, така е дава сайта за недвижими имоти, то не касае мене, защото доста често ползвам такава статистика за назад във времето.

В съседство на тази страда, която аз посетих, има изградени административни сгради на фирми, нови, от едната страна има жилищни сгради с офиси, от другата страна има такива административни бизнес сгради.

Посетила съм и бизнесцентър, в който се отдават доста площи под наем, които помещения са със стъклени прегради, вратите не са плътни. Характеристиката на тази сграда са прозрачни стени, в смисъл – стъклени стени, не е масивна конструкция на сградата. Тази сграда не съм я взимала предвид, защото, първо, е необитаема и това не е район, който да е административен.

Свалила съм графиката едно към едно.

Не ми е записан въпрос такъв, какъвто ми задавате.

Статистиката е един метод, който подкрепя. В статистиката не може никой да се закълне, това е статистика гр. Пазарджик от 2019 г. до сега който касае.

На страница 8 от заключението - наемите за минали имоти това е проучване по телефона на агенциите за недвижим имоти.

Офертна надценка по офертата винаги има надценка никой брокер няма да представи офертната цена, в една оферта, която има брокер или юридическо лице, не от конкретния продавач, винаги има надценка за комисионна.

При различните изследвания говорим за една и съща методика - пазарни цени и при тези три подхода, три варианта на анализ се формира един диапазон.

Когато източникът е договор за наем между наемодател наемател и нямаме надценка.

Когато се предлага от брокер е логично да имаме - офертна надценка, това не е метод, това е анализ.

15 % е офертната надценка това е на база проучване, обикновено е 10 процента, там съм проучила, че е 15 процента, данните са взети от брокерите на каква комисионна работят.

От актуалните снимки на имота, както и от данни по делото - в делото 5 съм намерила материалите, от довършителните работи в сградата този обекта е довършен.

/Вещото лице показва: "това е процесният имот", снимки на имота на ВС фитнес.

А. З. : Това не е нашият имот.

АДВ. М.: В процесния имот се намира ДС пилатес, а не на ВС фитнес .