Решение № 2658 от 02.05.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2658 гр. София, 02.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Стефан Ис. Шекерджийски при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело № 20231100109967 по описа за 2023 година искове с пр.осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съединен при условията на евентуалност с претенция по реда на чл. 211 от ГПК, във вр. с чл. 124, ал. 1 от ГПК, във вр. с чл. 266 от ЗЗД:

Ищецът – К. Д. Д., твърди, че била купувач по предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижими имот – ателие 39, във вход „Б“, находящ се в жилищен комплекс „1Хоум“, гр. София със страна ответника - „Г. – П.“ ЕООД, като Продавач, обективиран в договор от на 18.03.2020г. Съгласно чл. 1, продавачът се задължил да построи със свои средства и да продаде следния недвижим имот: ателие 39, находящо се във вход Б на ет. 8, кота + 24,84 м., с чиста застроена площ от 53,13 м2 , състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон при съседи: ап. 40, външен зид, коридор, стълбище, отгоре – ателие 45, отдолу – ателие 33, заедно с ид.ч. от общите сгради на сградата, равняващи се на 9,81 м2 , с обща площ с тях 62.94 м2 , ведно с ид.ч. от правото на собственост върху поземления имот върху който е построена сградата, представляващ Поземлен имот с идентификатор *** по КК и КР, одобрен със Заповед № РД – 18-32 (01.04.2016г. на ИД на АГКК с адрес на поземления имот) гр. София, район Възраждане, ул. „****, с площ 10 611 м2 .

Продажната цена на ателието по договор била 60 000 евро (€).

Продавачът поел задължение да предаде имота в завършен вид съгласно описаното в Приложение № 1 към предварителния договор и с Акт образец 16 за сградата, в която се намира имота. Към момента самостоятелният обект бил завършен съгласно описаното в договор. Същият бил нанесен в АГКК с идентификатор *** съгласно 1

Схема № 15-722505-05.07.2023г. на Служба ГКК – гр. София.

Срокът за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на имота бил до 31.08.2022г. Ищецът бил изправна страна по договора. Заплатила капарото, като останалите суми не заплатил, защото не получавала уведомление от продавача.

С оглед изложеното, моли, на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да се обявя за окончателни договорът.

Претендират и разноски.

Ответникът - "Г. П." ЕООД, оспорва иска:

- действително бил сключен договор;

- видно от платежните нареждания, представени към исковата молба, ищецът бил неизправна страна по сделката;

- имало и ненастъпило договорно условие.

По тези съображения моли искът да се отхвърли.

На основание чл. 211 от ГПК, във вр. с чл. 266 от ЗЗД, предявява насрещен иск.

В хода на строителните дейности дружеството уведомило купувача, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не били предвидени, било необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна инфекция, която на 11.03.2020г. била обявена за пандемия от Световната здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020г. от Народното събрание на Република България.

Счита, че при така изменената икономическа обстановка възникнало драстично нарушение на еквивалентността на насрещните престации, тъй като запазването на продажната цена по договора протИ.речало на изискванията за справедлИ.ст и добросъвестност. То би имало прекомерно обременителен характер за дружеството и би довело до неоснователно обогатяване на купувача.

С оглед изложеното моли да измени Предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот от 18.03.2020г. в частта му относно продажната цена, като тя се увеличи от 60 000 € на 90 000 €.

Първоначалният ищец счита, че претенцията е неоснователна, тъй като в областта на строителството нямало съществени икономически изменения, въпреки пандемията (а и тя била предходно събитие).

Навежда и други доводи.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното: от фактическа страна:

Не се спори, че на 18.03.2020г. страните са сключили предварителен договор относно 2 жилището, описано в исковата молба.

Съгласно нормата на чл. 1: продавачът се задължава да построи със свои средства и да продаде на Купувача, а Купувачът се задължава да купи при условията на този договор в изцяло завършен вид, така както е посочено в приложение № 1, следните недвижими имоти …

Цената е 60 000 € (чл. 2). Сумата от 15 600 € капаро (задатък) се заплаща при подписване на договора (чл. 3).

Сумата от 15 600 € се заплаща в срок до 7 дена след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт образец 14 за сградата.

След това се заплащат различни суми, в зависимост от развитието на строежа и уведомления до купувача.

Срокът за подписване на окончателен договор е 31.08.2022г. (чл. 4, ал. 1).

На 31.08.2022г. е приет Акт за приемане на конструкция (акт обр. 14).

В насрещната искова молба се твърди, че: в хода на строителните дейности „Г. П." ЕООД е уведомило ответника, че поради настъпило съществено изменение на обстоятелствата, които не са били предвидени, е необходимо предоговаряне на продажната цена поради разразилата се коронавирусна инфекция, която на 11.03.2020 г. (а това е датата на сключване на договора) бе обявена за пандемия от Световната здравна организация, както и поради обявеното на 13.03.2020 г. от Народното събрание на Република България извънредно положение във връзка със същата, които съставляват извънредни обстоятелства, които са настъпили след възникване на договорните отношения между страните и не са могли да бъдат предвидени, в резултат на което в интерес на представляваното от мен дружество е да упражни конститутивното си право по чл. 307 ТЗ .

Няма ангажирани доказателства подобно съобщение да е достигнало до ищеца, а това обстоятелство е и изрично оспорено (л. 49)

Депозирани са две заключения на ССчЕ и СТЕ, втората оспорена от ищеца и приети от съда, като компетентно изготвени. От тях, както и от разпита в о.с.з. на второто в.л.-е, се установява, че:

I. По процесния предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти - Ателие № 39, във вх. ****, находящо се в жилищен комплекс „1 Хоум“, гр. София от 18.03.2020г., К. Д. Д. е заплатила на „Г.-П.“ ЕООД обща сума в размер на 88 012,35 лева, или 45 000 евро:

- на 11.03.2020г. - 9 779,15 лева (5 000 евро);

- на 20.03.2020г. – 19 558,30 лева (10 000 евро);

- на 05.09.2023г. – 58 674,91 лева (30 000 евро). Това е вноската за Акт № 14 и за монтираната дограма (л. 74-5).

II. Разходите, формиращи себестойността на строителната продукция включват следното:

- разходи за проектиране;

- разходи за строителен надзор;

- разходи за инвеститорски контрол;

3

- разходи за организация на строителната площадка и временно строителство;

- разходи за изпълнение на строителството;

- разходи за изграждане на външни връзки; и

- разходи за държавни такси.

Изграждането на процесното АТЕЛИЕ № 39 включва множество СМР по изпълнение на цялата сграда, поради което при такъв тип сгради няма точна количествена сметка за изпълнените СМР за всеки отделен обект. На място по време на огледа също не могат да бъдат определени количества на изпълнени СМР за изграждане на процесния имот. В предоставената строителна документация се съдържат документи за цялостното изпълнение на сградата, общо за всички части, като няма количествена сметка за изпълнените СМР само за АТЕЛИЕ № 39.

Вход „Б”, в който се намира процесния имот се изгражда във връзка с издадено Разрешение за строеж № 38/24.02.2020г. за обект „Жилищна сграда с магазини и подземни гаражи: Първи етап - вход А, вход Б, вход В, сутерен 1 и помещение за трафопост, Втори етап - сутерен”. Строителството на сградата е започнало с изготвянето на Протокол/Образец 2 на 22.05.2020г. за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и нИ. на строежа със заверки на нИ. изкоп и нИ. цокъл. В тази връзка към датата на сключване на предварителния договор на 18.03.2020г. няма изпълнени конкретни видове СМР по изграждането на процесния имот - АТЕЛИЕ № 39. Към датата на предявяване на насрещния иск 24.11.2023г. процесния имот е изпълнен съгласно степента на завършеност, описана в Приложение № 1 към сключения предварителен договор. За издаване на Разрешение за ползване за обект „Жилищна сграда с магазини и подземни гаражи: Първи етап – вход А, вход Б, вход В, сутерен 1 и помещение за трафопост, Втори етап - сутерен”, съгласно издаденото Разрешение за строеж е необходимо да се завършат трите входа и сутерена до степен годна за експлоатация, да се завършат външните връзки и да се изпълни вертикалната планировка на обекта. Отделно за АТЕЛИЕ № 39 няма други дейности за изпълнение във връзка с въвеждането в експлоатация.

Цените на основните строителни материали, които имат най-голяма тежест във формираните на себестойността на единица строителен продукт, а именно: арматура, кофражни платна, бетон, цимент, стъкла, стъклопакети и дограми, фасаден топлоизолационен пакет, алуминиеви и ПВЦ профили, към:

- датата на сключване на предварителния договор 18.03.2020г.

- датата на подаване на насрещния иск - 24.11.2023г.

Цените на основните видове строителни материали към посочените две дати са представени в Таблица № 5 (л. 89 – таблица 2). Те варират между 9,38 % до 129,63 %.

Към датата на предварителния договор (18.03.2020г.) стойността на процесния имот АТЕЛИЕ № 39 е в размер на 131 717,00 лева (2 092,74 лева/м2 ).

Към датата на предявяване на насрещния иск (23.11.2023г.) стойността на процесния 4 имот - АТЕЛИЕ № 39 е в размер на 209 025,00 лева (3 321,02 лева/м2 ).

Процентът на поскъпване на средната часова ставка за труд в строителния бранш по изпълнение на основните видове СМР за периода от датата на сключване на предварителния договор (18.03.2020г.) до 23.11.2023г. варира между 45,16 % до 64,52 %.

Предвид Решение 18.02.2024г. на СГС, постановено от този състав по гр.д. № 6173 по описа за 2023г. дружеството е наясно и то поне от няколко месеца, че правната квалификация, посочена от него на насрещния иск е неправилна.

Според ЕИСС, делата (чл. 19, ал. 3 от ЗЗД), заведени срещу ответника, за момента са поне 28.

Въпреки това, в о.с.з., ответникът не поиска ангажиране на нови доказателства. от правна страна:

1. по иска с пр.осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД: