Решение № 866 от 07.10.2026, Районен съд - Сливен

РЕШЕНИЕ

№ 866 гр. Сливен, 07.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СЛИВЕН, II СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ВЕСИСЛАВ Р. ГЕНОВ при участието на секретаря НАДЕЖДА ИВ. И.А като разгледа докладваното от ВЕСИСЛАВ Р. ГЕНОВ Гражданско дело № 20262230101565 по описа за 2026 година

Предявен е осъдителен иск с правна квалификация чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

Депозирана е искова молба от „ВИСТА – НЕДВИЖИМИ ИМОТИ“ ООД, ЕИК 207476502, със седалище и адрес на управление: гр. Сливен, ул. „Аргира Жечкова“ № 2А, представлявано от управителя Р. Г.а Д., срещу М. Е. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. Сливен, бул. ...................

Ищецът твърди, че на 03.12.2025 г. е сключил с ответника договор за посредничество при покупка на недвижим имот, описан в приложение № 1.

Договорът е за срок от дванадесет месеца и възнаграждение от 2% от обявената цена на имота. Излага, че е организирал и провел оглед на предложената къща при обявена цена от 300 000 евро, но ответникът е закупил същия имот на 22.12.2025 г. без участието на агенцията за 338 000 лева. Позовава се на т. 3.4, предвиждаща неустойка от 4% от обявената цена при придобиване без посредничеството на агенцията.

С исковата молба, подадена на 28.04.2026 г., моли ответникът да бъде осъден да заплати 12 000 евро – неустойка по т. 3.4 от договора от 03.12.2025 г., ведно със законната лихва от предявяването на иска до окончателното изплащане, както и разноските по делото.

В законоустановения срок ответникът е подал писмен отговор. Оспорва 1 иска, като поддържа неопределеност на предмета на договора и непълно попълване на приложението. Твърди, че агенцията не е предоставила пълна информация за имота, включително за дървената конструкция, и не е осигурила преговори със собственика. Възразява, че т. 3.4 е неравноправна поради необосновано високата санкция и задължаването му да плати при неизпълнение на посредника, както и че уговорката противоречи на добрите нрави. Поддържа, че твърдяното от ищеца осъществено посредничество изключва хипотезата на покупка без посредничество. При условията на евентуалност прави възражение за прекомерност по чл. 92, ал. 2 ЗЗД.

Претендира разноски.

В съдебното заседание ищецът се представлява от управителя Р. Д. и от адвокат К. К., които поддържат исковата претенция. Представена е писмена защита.

В съдебното заседание ответникът се представлява от адвокат И. Я., който поддържа отговора. Представени са писмени бележки.

Районният съд – Сливен, след като взе предвид събраните доказателства и становищата на страните, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:

На 03.12.2025 г. между страните е подписан договор за посредничество при покупка на недвижим имот. По т. 2.1 посредникът се задължава да осигури възможност за преговори и срещи със собственика в присъствието на представител на агенцията, а по т. 2.2 – да предостави реална и обективна информация за предлагания имот. По т. 3.1 възнаграждението е 2% от обявената цена в приложение № 1 и се заплаща при подписване на предварителен договор, а при липса на такъв – в деня на нотариалното изповядване. По т. 3.5 възложителят се задължава за срока на договора да не придобива посочения имот самостоятелно или чрез друг посредник. Съгласно т. 5 отказът от осигуреното обслужване не е основание за намаляване или неплащане на възнаграждението, което се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката.

Т. 3.4 от Договора предвижда, че при придобиване на описания в приложение № 1 имот от възложителя или посочените други лица без посредничеството на агенцията, възложителят дължи неустойка от 4% от обявената цена, независимо от цената в нотариалния акт и дори срокът на 2 договора да е изтекъл. Приложение № 1 съдържа предложение за имот в гр.

Сливен, кв. .................., ул. .................., с обявена цена 300 000 евро. Договорът и приложението са подписани от ответника.

На същата дата - 03.12.2025 г. е проведен оглед с участието на ответника, съпругата му и представител на агенцията. Майката на продавача е осигурила достъп до имота, като тя е оключила и заключила имота при оглед. . На 22.12.2025 г. ответникът е придобил същия имот за 338 000 лева с евроравностойност 172 816,66 евро. Нотариалният акт е вписан с вх. рег. № 8088/22.12.2025 г., акт № 95, том XXVII, дело № 4695/2025 г.

Подписването на договора, извършването на огледа и покупката са обявени за безспорни в доклада по делото.

Съдът кредитира изцяло показанията на А. И.а И.а и Н. М. К. относно лично възприетите факти. При оценката на показанията на И.а е съобразено, че е служител на агенцията и същите се ценят по реда на чл. 172 ГПК. Това обстоятелство само по себе си не обосновава недоверие. Показанията са конкретни за организацията на огледа и подписването на договора и се подкрепят от документите и безспорните факти.

И.а установява, че е предложила среща в офиса, но ответникът е предпочел района на къщата. Преди огледа му предоставила договора. Той не пожелал да го прочете лично и го дал на съпругата си, която го прочела.

Последната искала да попълни неговите имена и да се подпише вместо него.

Свидетелката категорично отказала и настояла той сам да попълни имената си и да подпише. След първоначално нежелание ответникът подписал лично.

Тази последователност установява лично изразеното съгласие на ответника. Документът е предоставен преди огледа и е прочетен от съпругата му, а след отказа на брокера да приеме чужд подпис ответникът сам го е подписал. Първоначалното желание съпругата да подпише вместо него не опорочава последващото лично волеизявление.

И.а свидетелства за проведен оглед, при който са показани помещенията, обзавеждането и дворът и са дадени обяснения за имота. След огледа клиентите заявили, че нямат възможност да закупят такъв имот. Свидетелката оставила телефон за контакт, но не била потърсена отново.

Тези показания доказват изпълнението на задължението за организиране 3 и провеждане на оглед.

От показанията на свидетеля К. се установява, че е предлагал имота самостоятелно и родителите му са осигурявали достъп.

След преговори с ответника свидетеля К. е продал къщата.Посочва, че след продажбата е узнал от ответника за огледа, който е бил проведен чрез агенцията. Съдът изцяло кредитира показанията на свидетеля в тази част, като същите се допълват и от представените документи и другите свидетелски показания.

Свидетелят К. посочва, че купувачът е узнал за дървената конструкция в деня на сделката, когато го предупредил и пред нотариуса го попитал дали желае да продължат. Ответникът потвърдил, че ще придобие имота.

Свидетелят посочва, че ответникът се е свързал с него, чрез майката на К., която обяснила на своя син (свидетеля К.), че ответникът има сериозни намерения за закупуване на къщата. В резултат на това са проведени лични срещи между свидетеля и ответника и след изкарването на допълнителни документи е изповядана сделката за покупко-продажба пред нотариус Д.Н..

Именно поради проведените допълнителните срещи и разговори преди сделката, както и извършването на самата сделка, настоящият съдебен състав не се довери изцяло в показанията на свидетеля, че ответника е узнал за дървената къща, непосредствено преди сделката.

Н. К., свидетелства и че агенцията е знаела за конструкцията още от първата среща с продавача. Впоследствие К. предложил на управителя 5000 евро за уреждане на отношенията, но сумата му била върната след телефонен разговор. Плащане, погасяващо процесното задължение, не се установява.

Фактическата обстановка се подкрепя от договора от 03.12.2025 г. и приложение № 1, нотариалния акт, договора с продавача от 22.09.2025 г. и събраните гласни доказателства.

При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

Предявеният иск е процесуално допустим. По същество е основателен.

Задължението за неустойка предполага договорно правоотношение, действителна неустоечна уговорка и неизпълнение на обезпеченото задължение, за което длъжникът отговаря. Кредиторът следва да е изпълнил 4 насрещните си задължения или да е бил готов да ги изпълни.

Между страните е възникнало договорно правоотношение. Предметът е определяем чрез подписаното приложение, проведения оглед и последващото придобиване на същия имот. Непълното техническо описание в приложението не води до неопределяемост, след като не съществува спор коя къща е показана и закупена. Личното подписване се установява от показанията на И.а и е безспорно.

Агенцията е организирала и провела огледа и е осигурила достъп до имота чрез майката на продавача. Ответникът се е възползвал от услугата, а деветнадесет дни по-късно е придобил същия имот, като е осъществил покупката без участие на агенцията и без да я потърси отново.

Самостоятелните обяви на продавача не заличават предоставената услуга и задължението на купувача по т. 3.5. Отношенията на продавача с агенцията са отделни от поетите от ответника задължения.

Извършеният оглед не изключва приложението на т. 3.4. При тълкуване заедно с т. 3.5 и т. 5 изразът за придобиване без посредничеството на агенцията се отнася до последващо самостоятелно реализиране на сделката след предлагането и показването на имота. Огледът и финализирането на покупката са различни действия и могат да бъдат последователно осъществени. Противното тълкуване би обезсмислило уговорката именно в хипотезата на заобикаляне на посредника.

От показанията на И.а се установява, че при огледа на ответника са били дадени обяснения за имота, показани са помещенията, обзавеждането и дворът. За дървената конструкция К. установява изрично предупреждение в деня на сделката, преди нейното изповядване. Купувачът е разполагал с възможност да откаже сключването на сделката, ако тази особеност поражда съмнения относно желанието му да придобие имота. След предупреждението и поставения от продавача въпрос дали продължават ответникът е потвърдил, че ще закупи къщата. Следователно към момента на придобиването той е знаел за конструкцията и въпреки това е избрал да осъществи покупката. Този факт не установява, че информацията е предоставена от агенцията при огледа, но е относим към съзнателното решение на ответника да придобие имота.

Следва и да се подчертае, че ответникът не е потърсил втори път агенцията за искане на подробна информация за спорния имот.

5

Ответникът е потребител и т. 3.4 подлежи на контрол за неравноправност по ЗЗП в редакцията към 03.12.2025 г.

В приложимата към спора хипотеза т. 3.4 обезпечава задължението на самия възложител да не придобива показания имот без посредника по време на договора. Санкцията е предварително определима – 4% от посочената в подписаното приложение цена. Възнаграждението също се изчислява върху тази цена и е 6000 евро. По-ниската действителна покупна цена не изменя договорената база. Неустойката от 12 000 евро е фиксирана и не нараства с времето.

Съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е необходимо те да бъдат доказвани. Нейната обезпечителна функция стимулира точното изпълнение на поетото задължение. Обезщетителната функция предварително определя отговорността за вредите от неизпълнението и освобождава кредитора от доказването на техния размер.

Наред с тях неустойката има и санкционна функция – представлява договорна последица за неизправната страна и може да надхвърля размера на вредите.

Поради това неустойката не следва непременно да съвпада с пропуснатото възнаграждение на посредника.

В решение № 115 от 03.12.2020 г. по т.д. № 559/2020 г., II т.о., ВКС разграничава неустойката за забавено плащане от санкцията за нарушена ексклузивност. При комисиона от 3% приема за действителна неустойка от 5% за продажба без посредника, тъй като превишението над пропуснатото възнаграждение не излиза извън обезпечителната, обезщетителната и санкционната функция. Актът е за договор с продавач и различни проценти, но подкрепя относимия принцип, че санкцията за заобикаляне на посредника не е неравноправна единствено защото надхвърля комисионата.