Решение № 728 от 04.06.2026, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 728 гр. София, 04.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на пети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Катерина Рачева

Членове:

Владимир Вълков

Здравка Иванова при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова като разгледа докладваното от Владимир Вълков Въззивно гражданско дело № 20251000501736 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и следващите от Гражданския процесуален кодекс ( ГПК).

С Решение рег. № 1060 от 21.02.2025 г. по гр.д. № 20231100107250 на Софийски градски съд, ГО, І-29 състав, с което е уважен иск с придадена квалификация чл. 108 ЗС.

Решението е обжалвано от В. А. В. и Д. А. В. – ответници в първоинстанционното производство, наричана впоследствие и въззивници, представлявани от адв. Р. М.. Наведен е довод, че придаденото обратно действие на развалянето в контекста на облигационната връзка не може да бъде разграничено от присъщите за договора вещноправни последици.

Застъпва се теза, че обратното действие при разваляне на договора следва да трансформира и осъществяваното върху имота владение въз основа на придобивната сделка във владение по смисъла на чл. 68 ЗС. Изразено е становище, че по аргумент от по-силното основание, с оглед нормата на чл. 70 ЗС, качеството владелец следва да се признае и на получилия фактическата 1 власт въз основа на окончателен договор, сключен със собственика на имота.

Смята, че произтичащите от действащия договор правомощия и основаната на него фактическа власт обуславят намерение за своене. При тези съображения се иска да бъде прието, че въззивниците са упражнявали владение върху процесния имот, считано от 2004 г. до датата на предявения собственически иск. Евентуално се поддържа теза, че при съобразяване постановките на ППВС № 6 от 27.12.1974 г. въззивниците се легитимират като добросъвестни владелци. Изразено е становище, че договорът е развален поради процедурен пропуск на въззивниците в рамките на предходно приключилия спор да докажат изпълнението на задължението си за плащане на договорената цена.

Поддържа, че разрешеният спор за разваляне на договора не позволява фактически извод за изискуемия от т. ІV от ППВС № 6 субективен елемент.

Смята, че наличието на квитанция към приходен касов ордер № 2 от 30.07.2004 г. изключва знанието у въззивниците за предстоящото разваляне на договора, легитимиращо ги да получат защитата по чл. 72 ЗС ведно с право на задържане.

В отговор на въззивната жалба ищците в първоинстанционното производство – С. Д. Т. и Т. Р. Т., представлявани от адв. В. Д., оспорват жалбата, позовавайки се на изложените в обжалваното решения съображения.

Жалбата е допустима – предявена е от процесуално легитимирано лице в предвидения от закона срок и дължимата държавна такса е внесена.

В съдебно заседание процесуалният представител на въззивниците – адв. М., поддържа жалбата. Твърди осъществяваната фактическа власт да е основана както на разваления договор, така и да почива на договор за изработка, довел в крайна сметка до изграждането на имота, в който се намират неговите доверители. Поддържа довод, че ретроактивното действие на решението за разваляне на договора води до трансформиране на фактическата власт във владение. Изразява становище, че предходно приключилият спор не третира въпроса за владението, поради което смята и отстояваната в процеса добросъвестност да не е обхваната от силата на пресъдено нещо. Позовавайки се на извършено плащане на 29600 евро, останало недоказано в предходното производство поради процесуален пропуск, застъпва теза, че въззивниците се явяват добросъвестни подобрители по смисъла на ППВС 6/74 г.. Претендират се разноски като е представен и 2 списък. Наведени са доводи в писмени бележки.

По делото е постъпило и писмено изявление на въззивницата Д. В., чието съдържание ще бъде отчетено единствено в контекста на изследвания в случая въпрос. Сочи жилището да е било закупено на груб строеж, и е довършено по тяхно възлагане.

Процесуалният представител на въззиваемите – адв. Д., жалбата. Навежда доводи в писмени бележки. оспорва

Съдът като обсъди наведените от страните доводи с оглед събраните по делото доказателства и като отчете очертаната от закона рамка на въззивното производство, намира следното:

Жалбата е допустима – предявена е от процесуално легитимирано лице в предвидения от закона срок и дължимата държавна такса е внесена.

Въззивният съд е овластен служебно да извърши проверка за валидност и допустимост на решението в обжалваната част. При служебната проверка не се установява порок от очертаното естество.

За да уважи иска първоинстанционният съд е приел, че до влизане в сила на решението за разваляне на договор за продажба приобретателят се счита за собственик на имота въз основа на договора. Посочено е, че в тази хипотеза упражняването на фактическа власт е едно от правомощията от съдържанието на правото на собственост. При тези обстоятелства е изведен извод, че не може да владее имота по смисъла на чл. 68, ал. 1 ЗС при положение, че вече го притежава, нито да формира намерение за своене срещу самия себе си. Прието е също така, че притежаваното качество собственик изключва приложението на разяснената хипотеза с ППВС № 6/74 г. Досежно отреченото право на задържане първоинстанционният съд съдът е приел, че уваженият иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД не допуска третиране на ответниците по ревандикационния иск за добросъвестни подобрители и по смисъла на т. ІV.11 ППВС № 6/74 г. Според първоинстанционния съд притежаваното качество собственик към момента на осъществяване на подобренията изключва и приложението на чл. 74, ал. 2 ЗС.

Първоинстанционното производство е образувано по предявен иск от С.

3

Д. Т. и Т. Р. Т. срещу В. А. В. и Д. А. В.. Ищците твърдят след разваляне на договор за продажба да се явяват собственици на недвижим имот, който ответниците владеят, без да имат правно основание за това. Иска се да бъдат осъдени да предадат владението.

В отговор по исковата молба ответниците признават, че сключен с ищците договор е бил развален с влязло в сила решение, но твърдят причина за това да е пропуск на процесуалните им представители да представят доказателство, че дължимата сума от 38500 евро е била заплатена. Твърдят да владеят имота от 16.12.2004 г., а владението да продължава и към датата на предявяване на иска. При тези обстоятелства се позовават на придобита собственост по давност. При условията на евентуалност противопоставят възражение за извършени подобрения в процесния имот. Твърди се въз основа на договор, сключен със „Славея“ ЕООД – чийто едноличен собственик на капитала била ищцата, ответниците възложили изграждането на имота.

Впоследствие извършили подобрения – поставяне на фаянс, мивка, моноблок, душ и батерии в банята; изграждане на газова инсталация и присъединяване към мрежата на „Овергаз“, поставяне на газов котел, марка „Аристон“.

Заплатили и разходи за въвеждане на имота в експлоатация. Направено е възражение за задържане на вещта до изплащане на подобренията и сторените разноски.

Проверката на решението досежно формираните фактически и правни изводи по съществото на спора извън приложението на императивна норма е ограничена до посочените в жалбата указания за порочността на първоинстанционното решение (чл. 269 ГПК). В случая не се спори, че с влязло в сила решение решение № 381 от 19.01.2017 г. по гр. дело № 19730/2014 г. по описа на СГС, на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, е развален договор за продажба, инкорпориран в нотариален акт за продажба на недвижим имот № 153, том II, peг. № 8386, дело № 313 от 16.12.2004 г. на Нотариус М. Ш., с район CPC и с peг. № *** на НК, с който С. Д. Т. и Т. Р. Т. са продали на В. А. В. и Д. А. В. придобит по време на брака и изграден в груб строеж недвижим имот, а именно: АТЕЛИЕ № 3, находящо се в гр. София, район „Лозенец”, на първи подпокривен етаж, на кота + 11,45 метра, в жилищна сграда на ул. „***” № *, състоящо се от: спалня, дневна, кухня, баня - тоалетна и две тераси, със застроена площ от 75,50 кв.м., при съседи: от север - фасада, от изток – ателие № 2 и стълбище, от юг - фасада, от запад 4 фасада, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху място, съставляващо, съгласно заповед № РД-5009-533 от 25.11.1993 г. на главния архитект на гр. София, УПИ-VIII-205 от кв.

7 по плана на гр. София, местността ,Драгалевска спирка”, с площ от 721 кв.м., при съседи по скица: на север - УПИ VII-206, на изток – улица „Рилски езера”, на юг - УПИ IX-204, на запад - УПИ XIV-218, за сумата от 28600 лева.

По делото не се спори, че договор за извършване на строителство и продажба на недвижим имот от 30.04.2004, г. визира имота, предмет и на последвалия го нотариален акт. Договорът е отразява съгласие, че ответниците по иска в качеството им на възложители възлагат на Т. Р. Т., С. Д. Т. и „Славея“ ЕООД в качеството им на изпълнител, изпълнение на строителството на АТЕЛИЕ № 3 на четвърти надпартерен етаж. От съдържанието на договора следва договорена цена от 38500 лв. Не се спори, че при подписването му да е била заплатена сумата от 3850 евро. Няма и спор, че на 18.06.2004 г. е заплатена и сумата 3900 евро, приета като част от вноска в размер от 30800 при задължение за заплащане на сумата 26900 евро до края на м. юли – видно от безспорния между страните запис в договора. Договорено е заплащане и на сумата 3850 евро в срок от 15 дни от предаване на сградата с Разрешение за ползване.

На 30.07.2004 г. представител на „Славея“ ЕООД е удостоверил получена сума от 26900 евро с указано основание – ат. № 3 на ул. „Р.езера“ № 26. Ответниците не са оспорили отразеното в документа плащане, а повдигнатия спор досежно формата е разгледан от първоинстанционния съд и в настоящото производство липсва позоваване на допуснато нарушение при извършената преценка на предпоставките по чл. 183 ГПК.

Свидетелят Ф. Ф. монтирал електроинсталацията в сградата, споделя през 2004 г. да бил довършван покривът на сградата. Започнал окабеляването й през 2005 г. След окабеляване на сградата посещавал инцидентно имота и не си спомня да е виждал живущи в сградата. Първоначално сградата се захранвала с електричество чрез промишлен ток.

От акт прил. 15, отразяващо подпис и за Т. Р. Т., а и на С. Т., представляваща „Славея“ ЕООД в качеството му на строител, се налага извод строежът да е бил завършен още към 15.06.2005 г.

От писмо, налично на л. 75 от гр.д. № 19730/14 г. се установява 5 инициирана на 03.10.2006 г. процедура за издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, находяща се в УПИ VІІІ-205, кв. 7, м.

„Драгалевска спирка“ по плана на гр. София, ул. „***“ № *, район „Лозенец“ – Столична община.

Свидетелят Д. И. – възложител на строежа като собственик на земята и на отделни обекти в сградата, сочи ремонти да са започнати преди да бъдат пуснати ток и вода като свързва този момент с 2008 г., когато обектът вече бил готов. Токът бил пуснат в сградата през лятото на 2008 г.

Свидетелката Ц. Н. – съсед на етажа на процесния апартамент, сочи да се е нанесла в сградата през 2004 г. Влязла в имота, който бил прехвърлен на фаза акт 14. Още през зимата на 2004 г. започнали ремонта. Сочи по това време и ответниците да са предприели ремонт в съседното й ателие.

Свидетелката свързва нанасянето си в имота с ползван промишлен ток.

Свидетелят С. А., чиито родители също са получили жилище в сградата, но на 3 етаж, сочи още преди нотариалните актове собствениците да са си довършвали апартаментите. Сочи и през 2005 г., началото на 2006 г. вече там да са живели хора. Понеже сградата не била въведена в експлоатация, плащането ставало на цени на промишлен ток въз основа на контролни електромери.

Вещото лице съдебно-техническа експертиза определя необходимите средства за извършени в имота довършителни работи да възлизат на 14 683,64 лева, както и изпълнението им да е довело до увеличаване стойността на имота с 62800 лева.

Страните не спорят, а и в предходното решение № 381 от 19.01.2017 г. по гр.д. № 19730/2014 г. е установено разрешение за ползване на сградата да е издадено през месец декември 2008 г. В тази насока са и показанията на показанията на свид. Д. И., собственик на земята, върху която е изградена сградата с процесния апартамент и живущ в тази сграда.