Решение № 105 от 12.02.2024, Районен съд - Горна Оряховица

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 105 гр. Горна Оряховица, 12.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, VI СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Красимира Ив. Николова-Петрова при участието на секретаря Милена Гр. Димитрова като разгледа докладваното от Красимира Ив. Николова-Петрова Гражданско дело № 20224120101817 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са искове с правно основание чл.6,ал.1,т.9 и т.10 от ЗУЕС във вр. чл.48 и вр. чл.51,ал.1 от ЗУЕС.

Ищецът Етажна собственост на сграда с адрес : гр. Г.О., ул. ***, чрез домоуправител С.

Н., твърди в исковата си молба, че че Н. Г. С. е собственик на недвижим имот в ЕС, който е административна сграда, находяща се в гр. Г.О., ул. ***. Посочва, че е проведено общо събрание на 17.08.2022г., на което е избран за управител на сградата С. Н. Н. и са взети две други решения: да се съберат месечни такси до края на 2022 година, т.к. е изхарчен фонд “Ремонт” и трябва да бъде възстановен. Твърди, че в административната сграда до м. август 2022 година имало портиери и се заплащали суми за тях, но по искане на г-жа Н. С. и други собственици същите били освободени и се наложило поставяне на устройство на входната врата за контрол на достъпа. Заявява, че Н. С. присъствала на събранието, като обещала да плати сумата за ремонта, но изразила несъгласие да плаща текущите такси с мотив, че тя обитава жилище в сградата и трябва да плаща по-малко като жилищен обект. На ответницата било обяснено, че с решение на ОС преди години таксите са определени и се събират на база на идеалните части, а не на база на брой обитатели или живущи, и разходите в административна сграда значително надвишават обичайните. Сочи, че Решението за приемане на новия Правилник за вътрешния ред в ЕС и разпределяне на таксите на база на идеални части от сградата е взето с мнозинството и е прилагано години наред. Заявява, че праводателят на г-жа С. - „Складова техника” АД е плащал задълженията 1 си редовно, вкл. и преди месеца на продажбата, дори и без да обитава обекта в последните месеци.

Твърди, че в срока на последното взето решение за събиране на таксите г-жа С. не се издължила, което наложило да бъде изпратена покана чрез писмо, като след получаване на писмото ответницата отишла в офиса на управителя и започнала да изисква да й се представят книжа на собствеността, като казала, че няма да плати, докато не ги получи.

Въпреки, че й била предоставена оферта на изпълнителя, ответницата отново заявила, че иска и други доказателства за извършения ремонт на вратата, който е видим и същата притежава чипове, така че и сама може да се убеди, че вратата в почивни дни без чип не се отваря и е поставен механизъм. Твърди, че ищцата била една от първите, които поискали повече чипов. Ищецът има данни, че старите собственици на обекта на г-жа С. при изповядване на сделката са й предоставили декларация и са я уведомили за размера на месечните вноски към ЕС, т.е. тя е закупила обекта, който не е жилище по неговите книжа документация от строителя, като са нарушени редица закони, за да се придаде вид на жилище и дори е изменена вида сграда в нейния нотариален акт. Сочи, че за административната сграда е нужно почистване всеки ден, заплаща се на управител и на чистач, електричеството се плаща на свободния пазар и всички собственици се съобразяват с тези факти. Счита за прието тези разходи да се разпределят на база на идеалните части на имотите, т.к. има офиси с 20 кв.м. и такива с 50-60 кв.м., а само г-жа С. притежава обект от 140 кв.м. и там живеят 5 човека и куче. Заявява, че дори при последната среща г-жа С. заявява, че си е изчислила сама сумите за ремонта на входната врата и дължи 98 лева, които щяла да плати, но плащане няма. Счита, че изчисленията на ответницата са неверни, защото тя отчита нейните 12% идеални части по нотариален акт, които са на база цялата сграда.

Посочва, че съгласно ЗУЕС, сградата, находяща се в гр. Г.О., ул.***, има отделен вход за вътрешните помещения /офиси/ и отделни входове за външните обекти /магазините/, поради което ЗУЕС позволява те да не участват в управлението, и ЕС се управлява само по отношение на вътрешните помещения. Заявява, че Н. С. притежава половината от третият етаж, което е 19,49% идеални части от идеалните част на собствениците на вътрешните помещения, приравнени на 100%. Посочва, че на 28.11.2017г. на ОС на ЕС е взето решение за промяна Правилника на вътрешния ред и е изменен чл.30 от същия, така че месечните такси да се определят от идеалните части на собствениците, а начална дата за събиране на таксите е 01.12.2017г. Сочи, че към ноември 2017 година месечният разход е 677 лева и таксата, изчислена при 19,49 % от 677 лева прави 132 лева, като считано от 2018 година всички собственици са извършвали плащания без проблем.

Твърди, че на 17.08.22г. е свикано събрание на ЕС, на което е избран нов домоуправител и е взето решение да се съберат всички вноски до края на годината и да не се събират допълнителни суми, които да захранят фонд “Ремонт”. Пояснява също, че с оглед икономии в разходната част на бюджета са освободени портиерите и е взето решение на 17.08.22г., като е приета оферта в размер на 790.20 лв. за поставяне на устройство за контрол на достъпа. Сочи, че по отношение на този ремонт, който касае само вътрешните помещения на 2 сградата, но не и външните обекти в сградата, е взето решение да се събира по такса и половина от всеки собственик на обект от вътрешната част, към която достъпът е чрез тази врата. Твърди, че всички собственици са изплатили задълженията си, като устройството е поставено, заплатено и се ползва, включително и от Н. С. и нейните роднини.

Твърди, че до момента все още не е извършено плащане от ответницата. Заявява, че към датата на исковата молба Н. С. дължи следните суми за разходи за управление и поддържане на общите части на сградата, както и такси за фонд Ремонт на входната врата и поставяне на устройство за контрол на достъпа, както следва: за периода от август 2022г. до месец декември 2022г. по 132 лв. на месец - 5 месеца по 132 лева - общо 660 лева, както и вноска за ремонт на входната врата- 198 лева, като общо дължимите суми са в размер на 858.00 лева.

Моли съда да осъди Н. Г. С. да заплати на ЕС гр. Г.О., ул. ***, общо 858 лева, както следва: 1/ Такси за управление на ЕС и фонд “Ремонт”, които се събират авансово поради разходване на фонд “Ремонт” за периода от м.08.2022г. до м.12.2022г., т.е. 5 месеца по 132 лв. месечно, общо 660 лева, ведно със законната лихва на тази сума от предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата; 2/ Сумата от 198 лева за ремонт на входната врата на ЕС, ведно със законната лихва на тази сума от предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата.

В съдебно заседание, ищецът, представляван от адв. Ц. Д. от ВТАК, поддържа предявените искове. Излага съображения в писмена защита. Моли съда да уважи предявените искове, като му присъди и направените по делото разноски.

Ответницата Н. Г. С. с ЕГН **********, с адрес: град Г.О., ул. ***, ет.3 вляво, чрез пълномощника си – мл. адв. А. С. от ВТАК, депозира писмен отговор на исковата молба.

Счита, че искът е недопустим, тъй като е предявен от С. Н., в качеството й на домоуправител на ЕС, но същата не е управител на ЕС, защото не отговаря на законовите изисквания на ЗУЕС за заемане на длъжността, вследствие на което не притежава и изискуемата от закона представителна власт за предя вяване на иска.

Ако се приеме, че искът е допустим, счита същия за неоснователен. Твърди, че ответницата е собственик на СОС с идентификатор № *** по КККР на гр.

Г.О., находящ се в гр. Г.О., ул. ***, ет.3, собствеността на който е придобила на 03.08.2022г. Сочи, че същият представлява жилище, апартамент и твърденията в исковата молба за незаконно преустройство са неоснователни и неотносими в настоящия случай.

Счита предявените искове за неоснователни, тъй като твърденията в исковата молба, допълнителната искова молба, както и доказателствата, представени с тях, са неясни, противоречиви, на места съдържат взаимноизключващи се факти. Заявява, че нито от исковата молба, нито от допълнителната такава става ясно по какъв начин се формира и изчислява месечната такса за управление и поддръжка на общите части на сградата в размер на 132 лв. месечно. Не й става ясно и на базата на какъв процент притежавани от ответницата идеални части се формира тази сума - на притежаваните от нея 12,11 % ид.ч., на евентуално редуцирани ид.ч., които в исковата молба и допълнителната такава се 3 различават същест вено.

Отделно от това счита, че решенията, приети на Общото събрание на 17.08.2022г., са не‐ законосъобразни на няколко основания. Посочва, че представеният по делото протокол от общото събрание на 17.08.2022г. не отговаря на законовите изисквания на чл.16,ал.5 ЗУЕС, тъй като законът изрично изисква в протокола от общото събрание да има данни относно това: кои лица са присъствали, колко процента идеални части представляват, както и на‐ чина им на гласуване, техен подпис срещу съответното волеизявление. Счита, че представеният с исковата молба списък към протокол не съдържа необходимо изискуеми‐ те данни по чл.16,ал.5 ЗУЕС.

Счита, не е спазено и изискването на чл.16,ал.7 ЗУЕС, поради което ответницата не е могла да оспори същия по реда на чл.40 ЗУЕС. Сочи, че съгласно нормите на ЗУЕС, таксите за поддръжка и управление на етажната собственост се определят на база брой собственици/ползватели в етажната собственост, а вноските по фонд „Ремонт и обновяване" се определят на база проценти идеални части от общите части. Заявява, че в този смисъл Общото събрание на етажната собственост може да определя размера, но не и начина на формиране на тези вноски, което в настоящия случай е обратното - всички вноски се формират на база процент идеални части от общите части. Дори формирани по този начин, счита сумата за управление и поддръжка на общите части за прекомерно висока с оглед идеалните части, които притежава ответницата.

Посочва, че при определяне на дължимата месечна такса за всеки собственик/ползвател в сградата, следва да се съблюдава и правилото на чл.51,ал.5 от ЗУЕС. Заявява, че въпреки махането на портиерите и поставянето на чип, разходите за управление на сградата не са преизчислени. Посочва, че според исковата молба се заплащат и разходи за чистач, който поддържа сградата, но чистачът не идва на етажа на ответницата, нито почиства, поради което е неоправдано и ответницата да заплаща тези разходи.

Поради това моли съда да отхвърли така предявените срещу ответницата искове, както и й да присъди направените разноски.

В съдебно заседание, ответницата, чрез пълномощника си – мл. адв. А. С. от ВТАК, поддържа отговора на исковата молба. Оспорва предявените искове. Излага съображения в писмена защита. Моли съда да отхвърли предявените искове като неоснователни и да й присъди разноски.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл.235,ал.2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

Безспорни по настоящото дело са фактите, че сградата, намираща се в град Г.О., ул. ***, се управлява в режим на етажна собственост, което се потвърждава от всички приети писмени доказателства и от СТЕ.

С писмо изх. № 20-55605/11.10.2022г., началник СГКК – В.Търново уведомява собствениците на ЕС ***, че сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Г.О.

4 към момента има предназначение: За административна делова сграда, като нейното предназначение не е променяно в жилищна или вилна или такава със смесено предназначение.

Страните не оспорват и фактите, че ответницата е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр. Г.Оряховица, находящ се в гр.

Г.О., ул. ***, ет.3, собствеността на който е придобила на 03.08.2022г., като сделката е обективирана в нотариален акт за продажба на недвижим имот № ***по описа на нотариус Иван Мазнев с рег. № 284 в НК, с район на действие ГОРС, приложен по делото, а праводател на ответницата Н. С. е „Складова техника“ АД гр. Г.Оряховица.