Определение № 981 от 03.07.2026, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 981 гр. Благоевград, 03.07.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЕТНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на трети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Милена Каменова като разгледа докладваното от Милена Каменова Гражданско дело № 20261200100839 по описа за 2026 година

Ищецът твърди, че на 11.07.2022г. е сключил с „НЕРА" ЕООД Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот (Договора), с който дружеството се задължи да построи и да прехвърли на ищеца собствеността на следните самостоятелни обекти, находящи се а обема па предвидената за построяване съгласно Разрешение за строеж № 14 от 14.02.2022г. „Жилищна сграда с офиси, магазини, гаражи, подземни гаражи и трафопост", находища се в гр. С., в Поземлен имот с идентификатор ***, представляващ У ПИ 111-1597 в кв. 86. по плана нам. „ЖК М.", Район „С.“, гр. С., а именно:

А) Апартамент № В36 (буква „В", тридесет и шест), със застроена площ от 61.26 кв.м. (шестдесет и едно цяло и двадесет и шест стотни квадратни метра) и обица площ с включени ид. ч. от общите части на сграда от 69.20 кв.м., находящ се на етаж III (трети), на кота 9,15 м., състоящ се от следните помещения: коридор, една спалня, всекидневна с кухненски бокс, баня с тоалетна и балкон.

Б) Гараж № 57 със застроена площ от 17,64 кв.м , находящ се на ниво „сутерен", на кота -3.40 м. (минус три цяю и четиридесет метра), състоящ се от едно помещение.

Съгласно разпоредбите на чл. 5 и чл. 3.1. от Договора, строителят се задължава да прехвърли на купувача описаните по-горе обекти при пълното изплащане на уговорената цена на четири вноски, което е обвързано с постигнат етап на строителство на сградата. Или предпоставката за прехвърляне на имотите е сградата да е изградена в степен на завършеност издаден Акт обр. 15 „Констативен акт за установяване на годността и приемането на строежа".

1

На 14.09.2023 г. по електронна поща ищецът получава уведомление от строителя, с което е уведомен, че във връзка с разпоредбите на точки 3.3 и 3.4 от процесния договор, втората вноска по т. 3.5.2. от предварителния договор се индексира с 12.8%. което се равнява на увеличение на продажната цена в размер на 8033 евро. В същото електронно писмо е приложен и Анекс № 1 от 15.09.2023г. към Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 11.07.2023 г., който е подписан от строителя-продавач.

Ищецът твърди, че не е подписал, изпратения Анекс 1, поради несъгласие с клаузите в него.

Ищецът сочи, че в изпълнение на Предварителен договор за покупкопродажба и строителство на недвижим имот от 11.07.2023 г. в края на месец октомври 2023 г. е направил плащане на втората вноска по договора, във връзка с настъпилия падеж на тази вноска и издаването на акт обр. 14 на сградата, в която се намират имотите. Извършеното плащане е в размера, уговорен между страните в т. 3.5.2. от процесния договор.

Сочи, че в електронното писмо от 14.11.2023 г.. строителят настоява за плащане на сума в по-голям размер от уговорения в договора от 11.07.2022 г., като исканото увеличение е изчислено във връзка със стойността на индекса на Евростат на разходи за строителство за нови жилищни сгради за България.

Тъй като ищецът не заплаща исканата индексация, на 01.12.2023 г. получава по електронна поща уведомление за прекратяване на процесния договор. Твърди се, че с това уведомление предварителният договор не е прекратен, тъй като страните продължават да водят кореспонденция с цел уреждане на отношенията помежду си и след дата 01.12.2023 г.

На 27.02.2024 г. ищецът получава електронно писмо, с което му е даден едноседмичен срок да изпълни изцяло задължението по втората вноска от процесния договор. В това писмо е посочено, че индексацията на вноската е със сума в размер на 3802 евро без да става ясно как търсеното увеличение е изчислено в размер по-малък от посочения в предходното писмото от 14.11.2023г., независимо че се съобразяват показателите на един индекс.

Поддържа се, че клаузите за индексирането на продажната цена са неравноправни по смисъла на Закона за защита на потребителите, а уведомленията, изпратени до К. Т. за прекратяване на предварителния договор не съдържат необходимите реквизити на изявление по чл. 87. ал. 1 от ЗЗД и не са постигнали ефекта на прекратяване на договора.

Твърди се, че ищецът е изправна страна по Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 11.07.2022г., същият договор не е прекратен и е валидно действащ между страните. Поддържа се, че клаузите, съгласно които е предвидено увеличение на продажната цена на процесиите имоти представляват неравноправни клаузи но смисъла на ЗЗП. като на основание чл. 146, ал. 1 от ЗЗП същите са нищожни.

Твърди се, че ищецът К. Т. има качеството на потребител по смисъла на § 2

13. т. 1 от Допълнителните разпоредби на Закона за защита на потребителите по отношение на клаузите на договора, касаещи строителството на имотите.

Така и по аргумент от Тълкувателно решение № 3 от 23.02.2022 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2019 г., ОСГГК. С оглед на което отношенията между страните по спора се регулират от Закона за зашита на потребителите (ЗЗП) и Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).

Процесният договор съдържа клаузи, които са нищожни съгласно приложимото законодателство за зашита на потребителите. Наличието на нищожни клаузи в предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 11.07.2022 г. е довело до изявления от страна на строителя, с които уведомява потребителя за увеличение (индексация) на продажната цена на имотите, предмет на договора.

Клаузите на точки 3.3 и 3.4 от Предварителен договор за покупкопродажба и строителство на недвижим имот от 11.07.2022 г. са неравноправни, тъй като същите дават възможност крайната продажна цена на процесиите имоти да бъде увеличавана след сключването на договора, което е обвързано с индексът на Евростат на разходи за строителство за нови жилищни сгради за България. По този начин потребителят не може да прецени икономическите последици от сключването на договора към датата на подписване на същия, което е изрично предвидено като хипотеза на неравноправност на клауза, съгласно разпоредбата на чл. 143. ал. 2. г. 19 от ЗЗП.

Клаузите на точки 3.3 и 3.4 от Предварителен договор за покупкопродажба и строителство на недвижим имот от 11.07.2022 г. са неравноправни и на основание чл. 143. ал. 2. т. II и т. 13 от ЗЗП, тъй като същите дават възможност търговецът едностранно да променя продажната цена въз основа на непредвидено в договора основание.

Отделно, в предварителния договор не е дадена възможност на потребителя да се откаже от предварителния договор, ако окончателно определената цена се окаже значително завишена в сравнение с цената, уговорена при сключването на процесния договор.

Поддържа се, че за ищеца не става ясно коя част от сумата се индексира - целият остатък или само предстоящата вноска. Следователно, клаузата на т. 3.4 е неясно съставена и от нея не е възможно по недвусмислен начин да се изчисли индексацията, което е в противоречие на разпоредбата на чл. 147, ал. 1 от ЗЗП.

Твърди, че точки 3.3 и 3.4 от предварителния договор не са индивидуално уговорени, с оглед на което същите са неравноправни по смисъла на чл. 146, ал. I от ЗЗП. а по аргумент от същата разпоредба клаузите са нищожни.

Твърди, че предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 11.07.2022 г. не е развален и същият е валидно действащ между страните, тъй като фактическият състав на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД не е 3 изпълнен.

Алтернативно предявява осъдителен иск за връщане на даденото на отпаднало основание.

В случай, че по делото бъде възприето, че Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 11.07.2022 г. е прекратен и не е валидно действащ между страните, то по аргумент от чл. 55. ал. 1. предложение 3 от ЗЗД за ищеца възниква правен интерес от подаване при условията на евентуалност на осъдителен иск с правно основание чл. 55. ал. I. предложение 3 от ЗЗД. срещу ..НЕРА" ЕООД с ЕИК 120553098. за присъждане на сумата общо в размер на 66 500 Евро, представляваща сбор от направените плащания по Предварителен договор от 11.07.2022 г. недължимо платени на отпаднало основание, поради прекратяване на договора.

МОЛИ съда да постанови Решение, с което:

Да прогласи нищожността на клаузите 3.3 и 3.4 от Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим имот от 11.07.2022 г„ тъй като същите са нищожни но смисъла на чл. 143, ал. 2, т. 19 от ЗЗП. чл.

143, ал. 2, т. 11 и т. 13, във вр. с чл. 146, ал. 1 от ЗЗП.

Кумулативно на основание основание чл. 210, ал. 1 ГПК във вр. чл. 124, ал 1. ГПК, да признае за установено, че Предварителен договор за покупкопродажба и строителство на недвижим имот от 11.07.2022 г. е съществуващ и валидно действащ между страните К. К. Т., ЕГН ********** и „НЕРА“ ЕООД с ЕИК 120553098, като същият не е развален.

Евентуално, на осн. чл. 55, ал. 1, предложение 3 от ЗЗД, да осъди „НЕРА“ ЕООД с ЕИК 120553098, да заплати на К. К. Т.. ЕГН ********** сумата общо в размер на 66 500 Евро, представляваща сбор от направените плащания по Предварителен договор от 11.07.2022 г. - недължимо платени на отпаднало основание, поради прекратяване на договора.

Претендира направените разноски в исковото и обезпечително производство. Представя писмени документи. Прави искане за съдебносчетоводна експертиза.

В срока по чл.131 ГПК е постъпил отговор. На първо място счита, че исковете са недопустими. На следващо място се поддържа, че в случая не ставало въпрос за договор при общи условия, а предварителният договор за покупко- продажба и строителство на недвижим имот е предмет на индивидуално договаряне между ответника, в качеството му на инвеститорпродавач и ищеца, в качеството му на купувач. Индивидуалното договаряне е започнало далеч преди подписване на предварителния договор, като хода на преговорите ищецът е ползвал професионален посредник (агенция за недвижими имоти „Маринас Естейтс“ ЕООД, чрез управителя Марина Павлова), а началото на преговорите между страните е поставено още с подписване на Договор за резервация на 09 май 2022г. По силата на чл. 4, т.1 4 от посочения договор, ищецът „има изключителното право в срока по чл. 6 на договора да договаря с Продавача Предварителен договор за закупуване на резервираните от него обекти“, а съгласно чл. 4, т.2 от същия договор, ответното дружество-продавач се е задължило да предложи проект на предварителен договор за покупко- продажба и строителство на резервираните обекти. Проектът на предварителния договор е предоставен на ищеца и професионалния му посредник на 11 май 2022г. От дефиницията на чл. 146, ал.2 ЗЗП следва по аргумент за противното, че индивидуално уговорени са клаузи, които не са били изготвени предварително или дори да са били изготвени предварително, потребителят е могъл да изрази становище по тяхното съдържание и съответно, при достатъчно информиран избор ги е приел. По никакъв начин предварителният договор не е бил с фиксирано съдържание и ищецът е имал възможността да поиска всякакви промени в него, като ползва професионална помощ от адвокат или от посредническата агенция „Маринас Естейтс“, като се има предвид, че е разполагал с два месеца от 11 май 2022г. (датата, на която му е изпратен проект на предварителния договор) до 11 юли 2022г. (датата, на която е подписан договора между страните). В крайна сметка, в предложения първоначален вариант на договора са нанесени корекции и подписаният предварителен договор се различава от първоначално предложения от ответното дружество проект, като са променени и разпоредбите на т.3.3., т.3.4. и т.3.5, касаещи индексацията на цената, твърди се, че в случая ищецът не само е имал възможност да влияе върху съдържанието на договора, вкл. върху съдържанието на въпросните клаузи, но и го е направил, като е подписал процесния договор в резултат на информиран избор, при индивидуално догорени клаузи, поради което чл. 146, ал. 1 и ал.2 от ЗЗП не са приложими, респ. не е налице нищожност на тези клаузи (т.3.3. и т.3.4. от Предварителния договор). Твърди се, че не е налице неравноправна клауза и че е развален договорът. Не е спорно, че сумата от ищеца е платена по предварителния договор, но ответникът твърди, че сумата е върната на ищеца, поради което евентуалния иск е неоснователен. Предивд горното моли съда да отхвърли исковете. Претендира разноски. Има искания за допускане на свидетели.