Определение № 24997 от 06.06.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 24997 гр. София, 06.06.2025 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 164 СЪСТАВ, в закрито заседание на шести юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕРГАНА В. НЕДЕВА като разгледа докладваното от ГЕРГАНА В. НЕДЕВА Гражданско дело № 20241110174409 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 146 ГПК вр. чл. 140 ГПК.

I. Съдът предоставя на страните следния ПРОЕКТ ЗА ДОКЛАД:

Предявени са обективно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. I ЗЗД.

Производството по делото е образувано въз основа на искова молба, подадена от „МАЙ М.“ ООД, ЕИК 203971252, срещу „СОФИЙСКИ ИМОТИ“ ЕАД, ЕИК

831835134, с която моли съда да осъди ответника да му заплати сумата от общо 5000 лв.,частично заявена претенция от общо претендираните 123957,77 лв., от която 2500 лв., частично заявена от общо претендираните 80 974,67 лв., представляващи платени без основание суми – сбор от внесен гаранционен депозит по договор за наем от 30.09.2016 г. – 21600 лв., платен наем за 12 месеца от м. 10.2016 г. до м. 09.2017 г. – 57600 лв., и ТБО – 1774,67 лв., и сумата от 2500 лв., частично заявена от общо претендираните 42983,10 лв., представляващи заплатени от ищеца суми за административни разходи и СМР, свързани с изпълнението на задълженията му като наемател по посочения договор за наем от 30.09.2016 г., свързани с преустройството на наетия имот, с които суми ответникът се е обогатил неоснователно.

Ищецът „МАЙ М.“ ООД, ЕИК 203971252, навежда твърдения, че между страните бил сключен Договор за наем рег. № Д-03-048 от 03.09.2019 г., с който ответникът е предоставил на ищеца възмездното ползване на сграда – бивша отоплителна централа със застроена площ 1286 кв.м. и прилежащ терен, съставляващ УПИ III – за етажен паркинг, КОО и озеленяване, в кв. 55, м. „Студентски град“, съгласно ПУП, одобрен с Решение № 468 по Протокол № 70/20.07.2010 г. на СОС, и УПИ II – 20, кв. 54. Сочи, че с приемопредавателен протокол от 06.10.2016 г. имотът бил предаден на ищеца, като същият бил в състояние, което не позволявало реалното му ползване съгласно предназначението му – отоплителна централа, етажен паркинг, КОО и озеленяване. Поддържа, че е налице изначално неизпълнение на задълженията на ответното дружество – наемодател, да предостави годен за ползване според предназначението си имот. В тази връзка счита процесния договор за нищожен поради невъзможен предмет, с оглед което престираните суми по същия се явяват заплатени при начална липса на основание. Излага твърдения, че между страните бил подписан Анекс към договора за наем, по силата на който ответникът е приел, че дружеството наемател не следва да заплаща наемни вноски и такса битови 1 отпадъци за периода от 30.09.2016 г. до датата на одобряване на инвестиционните проекти, регламентиращи осъществяването на ремонтни дейности в наетия имот, но за не повече от 6 месеца. В анекса била предвидена клауза, че ако в указания 6-месечен срок не бъде открита процедура за издаване на документи, изискуеми за извършване на необходимите ремонтни дейности, наемните отношение могат да бъдат прекратени по взаимно съгласие. Въпреки, че такава процедура по издаване на документи не е била открита и договорът не бил прекратен по взаимно съгласие, дружеството ищец е продължило да изпълнява поетите с договора задължения, в това число е направил допълнителни разходи за изработка на проектна документация, за нотариална заверка на договора за наем, за ограждане на имота, за разчистването му от растителност, за изравняване на терена, подмяна на покрива на сградата, действия по присъединяване към електроразпределителната и електрическа мрежа и други.

Заявява, че по договора е внесъл и гаранционен депозит в размер на 21 600 лв., като претендира връщането му изцяло, но в производството заявява частична претенция до сумата от 250 лв.

Твърди, че е направил и следните плащания – сумата от 4000 лв. на 12.08.2016 г., представляваща наем за м. октомври, 2016 г.; сумата от 4800 лв. на 06.10.2016 г., представляваща наем за м. ноември, 2016 г.; сумата от 16974,67 лв. на 19.12.2016 г., представляваща доплащане на 800 лв. за ДДС за м. октомври, 2016 г. и наем за месеци декември, януари и февруари, 2017 г. / по 4800 лв. месечно/ и такса битови отпадъци в размер на 1774,67 лв.; сумата от 9600 лв. на 30.06.2017 г., представляваща наем за м. март и април, 2017 г.; сумата от 4800 лв. на 10.08.2017 г., представляваща наем за м. май, 2017 г.; сумата от 4800 лв. на 27.09.2017 г., представляваща наем за м. юни, 2017 г.; сумата от 4800 лв. на 19.10.2017 г., представляваща наем за м. юли, 2017 г.; сумата от 9600 лв. на 07.02.2018 г., представляваща наем за м. август, 2017 г. За всяка от сумите предявява частична претенция от 250 лв., като за последната сума / 9600 лв. – наем за м. август, 2017 г./ предява частично сумата от 500 лв.

Ищецът твърди, че е сторил и следните административни разходи във връзка с процесния договор за наем, а именно – сумата от 2255,10 лв. за нотариална заверка на договора за наем, преписи и удостоверение за верността; сумата от 13668 лв., представляваща плащане по Договор от 06.06.2017 г. за изработване на проектна документация на обект „Преустройство и промяна на предназначението на сграда – бивша отоплителна централа в дискотека с ресторант, платена по Фактура № 0000000165 на „Славов Тауър“ ЕООД; сумата от 340 лв. – за услуги със строителна механизация, платена на 10.10.2016 г. по Фактура № 1000000057 на „Храм“ ЕООД; сумата от 340 лв. – за услуги със строителна механизация, платена на 27.10.2016 г. по Фактура № 1000000058 на „Храм“ ЕООД; сумата от 7500 лв., представляващо авансово плащане за събаряне на част от сграда, находяща се в гр. София, ж.к. „Студентски град“, ***, и извозване на материала от съборената част, платени на 11.05.2017 г. по Фактура № 19 на „Ивияра 78“ ЕООД; сумата от 1020 лв. – за услуги за механизация, платени на 12.05.2017 г. по Фактура № 0100001838 на „Люник“ ЕООД; сумата от 7500 лв., представляваща окончателно плащане, извършено на 29.05.2017 г. по Фактура № 22 на „Ивияра 78“ ЕООД; сумата от 7800 лв. – за услуги с механизация, платени на 01.06.2017 г. по Фактура № 0000000005 на „Сикама“ ЕООД; сумата от 2580 лв. – за транспортна услуга, вътрешно на обект и услуга с комбиниран багер, платени на 24.07.2017 г. по Фактура № 1000001796 на „Ники Транс-08“ ЕООД. За всяка от сумите предявява частична претенция от 250 лв., като за последната сума / 2580 лв. – за транспортна услуга, платени на 24.07.2017 г. на „Ники Транс08“ ЕООД / предява частично сумата от 500 лв.

С исковата молба ищецът представя писмени доказатеслтва, които моли да бъдат приети по делото. Прави искане по чл. 190 ГПК за задължаване на ответника да представи 2 конкурсната документация на основание Решение № 480 по Протокол № 18 от 14.07.2016 г. на СОС, както и КСС – неразделна част от Договор за наем рег. № Д-03-048 от 03.09.2019 г.

Моли за допускане до разпит на един свидетел, при режим на довеждане, за установяване на обстоятелствата във връзка с фактическото състояние на имота, липсата на съдействие на ответника за изпълнението и прекратяването на договора по взаимно съгласие и за процедурите, свързани с издаването на необходими документи за ремонтни дейности.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът „СОФИЙСКИ ИМОТИ“ ЕАД, ЕИК 831835134, подава отговор на исковата молба, чрез юрк. А.Г., с който оспорва исковите претенции като неоснователни. Оспорва да е налице неизпълнение от негова страна на задълженията му като наемодател. Сочи, че при сключване на договора наемната цена била определена от сертифициран оценител, който за определянето й е взел предвид фактическото състояние и местоположение на имота, но и възможността за самостоятелно ползване на терена. Излага съображения, че за участието си в конкурсната процедура ищецът е депозирал нарочни декларации, от съдържанието на които било видно, че е заявил подписването на договор за наем при знание относно предназначението на имота и възможностите за експлоатацията му.

В декларация образец № 2 – заявление за извършено посещение на имота и запознаване с фактическото му състояние, ищецът не е посочил намерения за какво ще ползва имота. В декларация образец № 8 – заявление, ищецът е посочил, че е запознат и приема обема, вида и стойността на необходимите ремонтни дейности, посочени в КСС, които следва да се извършат в имота, както и че е съгласен с началната наемна цена, съобразена със състоянието на имота – предмет на конкурса. Твърди, че в чл. 2, ал. 2 от договора за наем се урежда, че неосведомеността на наемателя относно предназначението на имота и/ или невъзможността за провеждане на процедура по промяна на предназначението на наетия имот и/или липсата на съгласие по чл. 10, т. 4 от договора, както и липсата на разкрити партиди към експлоатационните дружества не са основание за неизпълнение на поетите от наемателя задължения или за реализиране отговорността на наемодателя. С оглед изложеното ответникът поддържа, че не може да му се вмени във вина неосъществяването на инвестиционните намерения, касаещи „Преустройство и промяна на предназначението на сграда – бившва отоплителна централа в ресторант, лоби-бар, музикална зала, басейн, фитнес“. Отделно от това оспорва да е била налице пречка, респ. – отказ от експлоатационното дружество, за присъединяване на процесния обект към електрическата мрежа. Оспорва твърденията, изложени в ИМ, че е отказал предложението на ищеца за прекратяване на процесния договор за наем по взаимно съгласие. С оглед изложените съображения ответникът поддържа, че между страните е съществувало валидно и правно обвързващо наемно правоотношение, по което наемателят е следвало да заплаща договорената месечна цена до фактическото предаване на имота обратно на наемодателя, както и всички разходи, свързани с позлването на имота. Предвид наличието на валидно договорно отношение между страните ищецът поддържа, че направеното прихващане на задълженията на наемателя по прекратения договор за наем с предоставения от него депозит е редовно извършено съгласно регламентираните договорни условия. Относно претенциите за „други административни разходи и СМР“ ответникът излага, че евентуално извършените от ищеца разходи за проектна документация, ограждане на имота и др. са в изпълнение на договорните му задължения по извършване на инвестиции в имота. Поддържа, че събарянето на част от сградата в имота е направено без съгласието на наемодателя, с оглед което претенцията на ищеца за заплащане на стойността на строителната услуга е неоснователна. Касателно разходите за нотариална заверка на договора за наем ответникът излага, че на основание чл. 27 от договора страните се договорили, че разноските се поемат от наемателя. Оспорва доказателствената стойност на представените АДС (частна) от 20.06.2007 г., доколкото тези документи касаят УПИ, включени в капитала на дружеството ответник съгласно Решение № 12 по Протокол № 36/24.11.1997 г. на СОС и Решение № 66 по Протокол № 40/18.07.2002 г. на СОС чрез апорт. Счита, че с тези документи се цели да се 3 създаде убеждение от съда за наличие на конкуренция на вещни права, препятстващи нормалното стопанисване и ползване на отдадения под наем застроен терен. Моли за отхвърляне на исковите претенции. Претендира присъждане на разноски.

С отговора на исковата молба ответникът представя писмени доказателства, които моли да бъдат приети по делото.

Прави искане за спиране на настоящото производство до приключване на т.д. № 2773/2019 г. по описа на СГС, Търговско отделение, VI-11 състав, с окончателен съдебен акт, доколкото по същото следвало да се установяват едни и същи обстоятелства по подобие на настоящото дело /особено във връзка с действителността на договора за наем/, тъй като спорните казуси между страните по двете делба възникват от едни същи правопораждащи факти и разглеждането на двете дела паралелно, крие опасност от постановяване на противоречиви решения.

Безспорни обстоятелства и такива, които не се нуждаят от доказване:

Между страните бил сключен Договор за наем рег. № Д-03-048 от 03.09.2016 г., с който е ответникът е предоставил на ищеца възмездното ползване на сграда – бивша отоплителна централа със застроена площ 1286 кв.м. и прилежащ терен, съставляващ УПИ III – за етажен паркинг, КОО и озеленяване, кв. 55, м. „Студентски град“, съгласно ПУП, одобрен с Решение № 468 по Протокол № 70/20.07.2010 г. на СОС, и УПИ II – 20, кв. 54 срещу заплащане на месечен наем в размер на 4000 лв. без ДДС, определен общо за сградата и терена, въз основа на оценителска експертиза, преди сключването му.