Решение № 407 от 14.04.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 407 гр. Варна, 14.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ГО, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мирела Огн. Кацарска

Членове:

В. Гълъбова мл.с. Х. Р. Митев при участието на секретаря Петя П. П. като разгледа докладваното от мл.с. Х. Р. Митев Въззивно гражданско дело № 20253100500122 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производство е с правно основание чл. 258 и сл. от ГПК Образувано е въззивна жалба с вх. № 93639/20.11.2024г. М. Д. М.

ЕГН********** от гр. Варна, ул. “Б.“ №*** против Решение № 3936 от 06.11.2024 г. постановено по гражданско дело № 20233110110566 по описа за 2023 година на Районен съд – гр. Варна, с което е развален по реда на чл.87, ал.3 от ГПК по иска на В. С. Н. ЕГН********** от гр. Варна, ул. “С.“ №6 и Н.

С. Н. ЕГН********** от гр. Варна, ул.“П.И.Ш.“ №3 срещу М. Д. М.

ЕГН********** от гр. Варна, ул. “Б.“ №*** договорът сключен между тях на 5.09.2019г. за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за строителство обективиран в нот. акт №117, т.II, рег.№3592, нот.д.№242/2019г. на Нотариус с район на действие РС Варна, по силата на който ищците са прехвърлили на ответника само 67%ид.ч. равняващи се на 833.46кв.м. ид.ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ находящ се в гр. Варна, Общ.Варна, Обл.Варна, район „А.", местност „З.", целият с площ от 1244кв.м., с идентификатор №** по КК и КР на гр.Варна, одобрени със Заповед РД-18-73/23.06.2008г. на ИД на АГКК. с адрес на имота по скица: гр. Варна, З., стар идентификатор - ****** номер по предходен план - **. При граници на имота по скица имоти с ид.

№№******* срещу поето задължение за задължението на ответника да завърши за своя сметка и въведе в експлоатация съществуващата в имота сграда.

Жалбоподателят излага следните аргументи за неправилност и незаконосъобразност на обжалвания акт:

По делото безспорно се е установило, че в процесното ПИ е съществувал 1 незаконен строеж, и ищците са му прехвърлили 67 % ид. ч от УПИ, срещу задължение да завърши за своя сметка и да въведе в експлоатация съществуващата в имота сграда.

В случая, незаконният строеж няма как да стане законен, освен да бъде обявен за търпим строеж. Безспорно се е установило, че ищците при подписване на договора са знаели, че изградената в имота сграда е незаконна, и не може да бъде въведе в експлоатация по реда на ЗУТ, и тази сграда следва да бъде съборена. В тази връзка въззиваемите се съгласили, да му бъдат прехвърлени 67 % ид.ч от УПИ, и след като се снабди с удостоверение за търпимост на незаконната изградената сграда, да стане собственик 67 % ид.ч от нея и да я завърши.

Задължението му било да завърши сградата до степен годна за живеене.

В изпълнение на това, се е сдобил с удостоверение за търпим строеж, в последствие е трябвало да завърши сградата до степен, че да бъде годна за ползване от страните.

Съдът неправилно е приел, че даденият му от ищците едногодишен срок към момента на подаване на исковата молба не е бил изтекъл, но с отговора му по „Телепоща“, изрично е отказал изпълнение, поради което за ищците е отпаднала необходимостта от изчакване на крайния срок. В отговора му никъде не е упоменато, че няма да извършва СМР, относно окончателното завършване на сградата. Извършил е изключително много СМР и след снабдяването с удостоверението за търпимост, продължавал да ги извършва.

Установено било, че ищецът Н. С. лично е отключвал и заключвал входната врата на сграда, по време на извършване на СМР, и по този начин е определил времето през което да се работи, и след като е издадено удостоворение за търпимост, е лишил от достъп до сградата работниците.

Посочва, че в договора не е налице уговорка относно срока на извършване на довършителните работи. Такава уговорка не съществува, защото снабдяването с удостоверение за търпим строеж е несигурен процес, както в технически и времеви аспект. Затова страните не са уговорили срок за завършване на сградата. Трябвало е да стане търпим строеж и след това да се извършат окончателните довършителни работи, за да не се окаже в последствие извършването им безсмислено. Ищците са се възползвали от издаденото удостоверение за търпимост и решили съвсем неоснователно да развалят сключения договор, с цел да не получи полагащите му се 67 % ид.ч от търпимия вече строеж. Именно за това умишлено са лишавали ангажираните от него работници до достъпа до сградата.

Въззиваемите са изключително некоректни, с оглед на обстоятелството, че е вложил много средства и време да се снабди с удостоверение за търпимост на сградата и да извърши СМР, относно окончателното й завършване. Възползвайки се от обстоятелството, че вече не им е нужен, решават да прекратят договора и по този начин да се обогатят с неговия дял от търпимия стоеж.

Моли да отмени обжалваното решение и да се постанови друго, с което предявения иск по чл. 87 от ЗЗД бъде отхвърлен.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от В. С. Н. и Н. С. Н., в който е изложено следното:

2

Доказали са, че са налице предпоставките за разваляне на договора.

Установено е, че неизпълнената част от задължението на ответника не е незначителна, тъй като сграда в момента е в груб стоеж, а задължението било тя да се завърши изцяло. Установено е, че за довършване на сградата до етап ползване за необходими множество СМР.

Посочват, че според практиката на ВКС, продажбата на незаконен строеж не е забранено.

В съдебно заседание въззивникът М. Д. М., се явява лично, представлява се от адв. Х. Х.. Поддържа въззивната жалба. Посочва, че сградата е била незаконен строеж и е нямало как да бъде завършена съгласно изискванията на ЗУТ. Искът е предявен преди изтичане на едногодишния срок, даден за довършване на сградата.

Въззимаемите страни В. С. Н. не се явява, М. Д. М. се явява лично, двамата се представляват от адв. Б. Д., която моли да се остави в сила решението на ВРС. Посочва, че е установено значително неизпълнение на задълженията.

За да се произнесе съдът съобрази следното:

Производството е образувано по предявен иск от В. С. Н. и Н. С. Н., срещу М. Д. М. за разваляне на сключения между тях договор на 5.09.2019г. за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за строителство.

В исковата молба ищците излагат следното:

И. С. Н. и Н. С. Н. са придобили чрез дарение от баща си ПИ 4262. През 2005г раздели имота, през 2019г. след сключване на договор за замяна на по 2 кв.м от собствените си имоти отново го обединили.

С договор обективиран в НА от 05.09.2019г. И. С. Н., Н. С. Н. и В. С. Н. прехвърлили 67 % ид. ч от ПИ 4262 на М. Д. М. срещу задължение приобретателят да завърши за своя сметка и въведе в екзалтация съществуващата в имота сграда. При сключване на договора са били уведомени, че предстои подписването на още един договор, в който подробно ще бъдат изложени уговорките вида и степента на завършване на сградата, където ще бъде вписано обещанието на приобретателя за луксозно завършване на сградата.

И. С. Н. починал на 09.09.2021г. и оставил наследници по закон, В. С. Н.

- съпруга, С.И. Н. - син и Г.И. Н. – дъщеря. Децата му са се отказали от наследство оставено от баща им, съпругата му се явява единствен негов наследник.

През 2022г. им е предоставено удостоверение за търпим строеж, състоящо се един подземен, два надземи и тавански етаж. Сграда съществувала, на етап на груб строеж, в имота преди 1997г. и е изградена от тях без разрешение за стоеж. Обещанието на ответника било, сграда да бъде изграденя до ключ и въведена в експлоатация.

Към момента на подаване на ИМ сградата е била във вида си, който е била при сключване на договора през 2019г.

На 04.04.2023г отправили чрез телепоща покана до М. Д. М., в едногодишен срок, да завърши сградата до ключ, като при неизпълнение на задължението в дадения срок, ще считат договора за развален.

3

В отговора си ответникът заявил, че довършителните работи, ще извърши след подписване на договор за разпределяне на ползването на жилищата в сградата.

В отговора на исковата молба ответникът излага следното:

При водените между страните преговори И. С. Н. и Н. С. Н. му заявили, че в имота са започнали строеж на жилищна сграда преди 2000г. и който строеж са изоставили. Ищецът Н. заявил, че желае изградената в груб строеж сграда, да бъде завършена и въведена в екзалтация от него, както и желание да бъде извършено ново разпределение на вече построеното. Съобщено му било, че така построената сграда е незаконен строеж по смисъла на закона и не разполага с книжа.

Провели срещи на терен за уточняването как да бъдат обособени отделните апартаменти.

След уточняваме на всички детайли относно разпределяне на сградата, сключили процесния договор.

С издаване на удостоверението за търпим строеж е изпълнил задължението си да въведе сградата в експлоатация.

След сключването на договора е извършил огромни по размер строителни дейности и е разходил голям финансов ресурс, за да може да бъде издадено удостоверението за търпим строеж.

Във връзка със издадено удостоверението за търпим строеж е издаден архитектурен проект, съобразен с желанието на ищците. Извършени са строителни дейности.

Оспорва твърдението на ищците че издаването на удостоверението за търпим строеж и подписването на договор относно разпределението на жилищната част, били изненада за тях, , тъй като още към подписването на нотариалният акт, са знаели за тези обстоятелства.

От събраните по делото писмени доказателства, от назначената по делото съдебно – техническа експертиза от разпита на свидетелите по делото, обсъдени поотделно и в тяхната взаимна връзка, след прилагане на процесуалните правила за доказване съдът прие за установено от фактическа страна следното:

С договор за доброволна делба / л. 7/ И. С. Н. и Н. С. Н. раздели съсобствения си недвижим имот ПИ 545.246 с площ 1243. 58 кв.м, като всеки едно от тях получил в дял реална част от имота.

По силата на нотариален акт за замяна на недвижими имоти И. С. Н. и Н. С. си разменили по 2 кв. идеални части от ПИ 4252 и ПИ 42523.

На 05.09.2019г. е сключен договор във форма на нотариален акт, с който И. С. Н., Н. С. Н. и В. С. Н., прехвърлят на М. Д. М. 67 % идеални части от поземлен имот с идентификатор ** в гр. Варна, район А., м-ст З. целият с площ от 1 244кв.м срещу поето от М. М. задължение да завърши за своя сметка и въведе в експлоатация съществуващата в имота сграда.

Съгласно представеното удостоверение за наследници прехвърлителят И. Сл. Н. е починал на 19.09.2021г., като е оставил наследници съпругата си В.

Ст. Н. и децата си С. Ив. Н. и Г. Ив. Н., като последните двама са се отказали от оставеното им наследство и това се доказва с представените по делото две 4 удостоверение за вписани в особената книга при ВРС на отказите им от наследство.

По делото не е спорно, а и предоставените писмени доказателства/ л. 17 -22/ се установява, че за построената сграда в груб строеж в ПИ 4262, не е издадено разрешение за строеж.

С удостоверение от 21.04.2022г. на Община Варна/ л.26/, жилищна сграда - състояща се един подземен, два надземи и тавански етаж със застроена площ от 195,50 кв.м и общо РЗП 658.70 кв. м находяща се в ПИ **, е обявена за търпим строеж.

Видно от предоставената телепоща/л.27/ на 06.04.2023г. М. М. получи покана от Н. Н. и В. Н., да изпълни в срок от 1 година нужните строителни работи на сграда с кадастрален идентификатор ПИ **.1.

Заявили желание да участват при приемането на отделни завършителни работи съобразно правилата на наредба № 3 от 31.07.2003г.

Ищците оправили предупреждение до ответника, че при неизпълнение след изтичане на 1 годишния срок, ще считат процесния договор за развален.