Протокол № 1841 от 22.11.2023, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 1841 гр. Варна, 22.11.2023 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XII СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Нейко С. Д. при участието на секретаря Галина Сл. Стефанова

Сложи за разглеждане докладваното от Нейко С. Д. Гражданско дело № 20223100101350 по описа за 2022 година.

На именното повикване в 14:36 часа се явиха:

Ищецът Р. Д. Я., редовно уведомен от предходно съдебно заседание, не се явява, представлява се от АДВ. Б. Ж., редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Ответникът „РОСА ФЕРОСА“ ЕООД, чрез управителя М. Д., редовно уведомен от предходно съдебно заседание, представлява се от АДВ. И. З., редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Вещото лице М. Д. А., редовно призована, се явява. Депозирала заключение в срок.

АДВ. Ж.: Моля да се даде ход на делото.

АДВ. З.: Моля да се даде ход на делото.

СЪДЪТ намира, че са налице основанията на чл. 142, ал. 2 от ГПК, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

НЕ ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СЪДЪТ докладва постъпило с вх. № 23 347/28.09.2023 година заключение по допуснатата допълнителна съдебно-техническа експертиза и констатира, че същото е депозирано в срока по чл. 199 от ГПК. лице.

Страните заявиха, че са запознати със заключението на вещото 1

СЪДЪТ пристъпва към изслушване заключението на вещото лице, което е със снета по делото самоличност.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ А.: Представила съм писмено заключение, което поддържам.

Дала съм оценка само на постройката без да дам оценка на местото.

Мястото е доста запуснато, няма овощни дървета и няма плодове и затова не съм дала наемна цена за него. От сега направения оглед, ако това место се е работело, би трябвало да има овощни дървета или лози, а то няма такива.

Оглед съм направила на 24.09.2023 г.

Да, адвокат Ж. ми се обади по телефона и да, казах че ще правя експертизата само по документи, защото към 2014 г. няма как да преценя състоянието дори и да направя оглед, но по-късно се свързах с адвокат З. и ходихме на оглед в някакъв почивен ден.

Не знам да има национална статистика за наемни цени. Графиката ми е от сайта „Имот БГ“, където се публикуват данни за наемни и продажни цени.

Аз друга национална статистика за наемна цена не познавам. Националният институт е само за продажни цени. Тъй като няма официални данни към 2014 г., няма как да се намерят такива данни. В Служба по вписванията дори и да ни се издадете съдебно удостоверение не предоставят информация защото съдържа лични данни. Друг източник е сайта „Мирела БГ“, но там не се намират наемни цени, а само продажни цени. Другите фирми предполагам, че също имат някаква статистическа информация, но не я публикуват.

Средната пазарна наемна цена съм я определила, тъй като не съм намерила офертни цени за отдаване под наем на подобни имоти в този район, аз съм използвала инвестиционен метод за определяне на наемната цена, като съм определила пазарна стойност на тази постройка и след това на база на стойността на имота по инвестиционен метод, тъй като са свързани двете стойности, съм определила средна наемна цена. Понеже виждам в статистиката, че наемните цени не са се движили много нагоре или надолу, аз съм определила тази цена.

Съществена е разликата в цената на подобна къща, сравнена с апартамент със същата квадратура, намиращ се в същия район, тъй като в процесния имот имаме една постройка, която притежава само една стая и другата стая се ползва за кухня. Санитарният възел е бил външен. На покъсен етап, понеже мястото е с денивелация и на по-ниското ниво има една стая, която е била може би гараж, но се ползва за живеене и на гърба на тази стая е направен санитарния възел. В постройката, която е на по-горното ниво и в която има една стая и кухня, има в спалнята един капак, който се вдига, вътре има стъпала и по тези стъпала се слиза долу до санитарния възел. Тази постройка има доста недостатъци, за да бъде сравнявана с една гарсониера в същия район близо до курорта „Св. Св. Константин и Елена“. До там няма нито транспорт, няма магазини, тесни улички, няма в близост училища, изобщо няма нищо. Малко е стръмно, но с автомобил можеш да се качиш, далече е от главния път. Не съм мерила разстоянието от спирка „Марек“ до процесния имот.

Графиката, която съм посочила в експертизата сочи, че наемните цени нямат резки скокове или промени. Графиката не се отнася до процесния имот, 2 а до друг имот, който съм избрала само за да покажа, че няма резки промени в цените в този период. За кратък период цените са се вдигали, но вероятно за новопостроените жилища на „Траката“ в този период.

В цялата таблица на стр. 5 от експертизата се отразяват факторите, които определят наемната цена. Нормата на капитализация може да варира в големи проценти, но при нас това не се получава защото при нас има обратна цена, т.е. цената на жилището е много висока, а в книгите по оценка на имотите казват, че цената на този имот трябва да се изплати за 10 г. ако го отдаваш под наем, но това при нас, при тези продажни цени не се случва.

Несъбираемостта на наема може да варира, но сред оценителите се приема да е 3 %. Имаше период, в който поради затварянето поради COVID-19, наемните цени се промениха, но ние говорим за средна наемна цена.

Докато не се ремонтира покрива не може да се получава доход от наем за този имот, защото там не може да се живее. Виждат се повредите по снимките на стр. 3 от заключението, но не мога да кажа откога е така.

Според мен по време на огледа водоподаването и електроподаването бяха спрени, но не мога да кажа откога е така.

Паднали дървета върху покрива нямаше, но ми се струва, че имаше зад къщата голям дъб, на който бяха отрязани клони, но не видях в дворното място да е имало отрязани дървета.

Има сезонно увеличение на наемните цени през лятото, но не и за този район, а за имотите под пътя Варна - „Златни пясъци“. В курорта „Свети свети Константин и Елена“ вече има много ново строителство.

За имота, който съм изследвала по графиката, това е било средна цена.

Това е една къща, която се е намирала в местност Горна Трака“, която се намира над пътя за курорта „Златни пясъци“.

Страните заявиха, че нямат повече въпроси към вещото лице.

СЪДЪТ намира, че представеното и днес изслушано заключение на вещото лице следва да бъде прието и приобщено към доказателствения материал по делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото днес изслушаното заключение на допълнителната съдебно-техническа експертиза.

ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице в размер на 250 лева, платими от бюджета на съда.

ДА СЕ ИЗДАДЕ РКО за сумата от 250 лева от бюджета на съда.

АДВ. Ж.: Оспорвам заключението на вещото лице, което е абсолютно необосновано. Това беше допълнителна задача по предното заключение с оглед на това да се съобразят свидетелските показания и да се даде в два варианта и нищо повече. Оказа се, че при изготвянето на това заключение вещото лице въобще не е ползвало пазарни аналози, никакви справки, а с 3 някакви изчисления, чиято обективност и стойност аз спокойно мога да оспоря като заявя, че те не почиват на никакви данни, от които да заключим, че тези изчисления имат някаква реална стойност или показват някакъв реален факт. Житейски погледнато около 100 кв. м площ, в която може да се настанят, както свидетелите, които водихме и са живели там две семейства, да се наеме за 150 лева и това да бъде неизменна цена в продължение на почти 8 или 9 години, това е неправдоподобно. Ние всички живеем във Варна и виждаме какво се случва в този период.

Освен това тази графика и тази линия, извадена от сайта „Имоти БГ“, няма никаква статистическа или друга стойност, вещото лице не е положило грам старание да намери пазарни аналози. Не е вярно и оспорвам това, че не може да се извади информация за дадени имоти под наем дългосрочно от имотния регистър тогава. Считам, че просто не е направено усилие в тази посока. Наред с това, отговорите на вещото лице, че не знаело точно колко трябва да се върви, за да се стигне от спирка „Марек“ до имота, че нямало транспорт, оспорвам това. Времето, за да се стигне от спирка „Марек“ до имота е точно 4 минути пеш максимум и е напълно достъпно да се стигне до там с кола, дори има и къде да се спре колата вътре. В имота е имало и овошки, а от огледа днес нищо не може да се разбере за това през 2014 г. какво е било състоянието.

Моля да ми бъде издаден заверен препис от протокола, в който се съдържат показанията на свидетеля В., защото владението на госпожа В.Н. е предадено официално от съдебния изпълнител чак през зимата на 2013 г., преди Новата 2014 година и този свидетел, който госпожа Н. е пуснала в имота, се е разхождал и имал впечатления как е паднал покрива и всичко останало, просто показанията не са истина. Няколко пъти по време на разпита го попитах това 2013 година ли се е случвало и той потвърждаваше. Трябва да се съобразяват елементарни неща и това, че след постановленията за възлагане и данните са по делото следва въвод, който е в началото на 2014 г., но този свидетел е виждал лятото какво е имало и нямало в имота, викан е за да извършва сеч, което с голяма вероятност са показания, които са дадени с цел да се разпредели нещо, което не е истина към лятото на 2013 г., поради което моля да ми бъдат издадени заверени преписи от тези протоколи.

Не искам назначаването на друга експертиза, като моята молба във връзка с това оспорване е по същество да се ползват данните от първото заключение. При допълнителната задача аз бях лишен от възможността да присъствам на направения оглед от вещото лице, при положение, че разговаряхме с нея по телефона и бях изразил изрично готовност да присъствам на огледа. В имота е имало извършена сеч от дружеството, за да може да строи, а вещото лице твърди, че няма изсечени дървета.

Нямам други искания. Не възразявам да се приемат изисканите дела по делото. Представям списък с разноски.

АДВ. З.: Моля да бъде прието заключението на вещото лице. Считам оспорването на заключението за неоснователно. Всички доводи, които изложи колегата са изключително спорни, тенденциозни и представляващи издърпване на чергата към неговия клиент. По отношение на това кой с какво съзнание е извършвал действия в имота, то нека да не забравяме, че ответника има спечелено дело по иск за собственост със същия ищец, поради което няма 4 как след спечелено дело пред Върховния съд, да се счита за недобросъвестен за каквото и да било действие по отношение на имота, било то за премахване на болна растителност, било то по премахване на клони, които увреждат по някакъв начин имота или каквото и да било друго в имота.

Представям и моля да бъде прието едно Определение от 18.09.2023 г. на Окръжен съд – Бургас по дело по несъстоятелност № 123/2019 г., освен това представям и постановление № 260002/15.05.2023 г. също на Окръжен съд – Бургас, с което е възложен единият от процесните имоти на купувач на публична продан към момента влязло в сила и това е отразено в самото постановление на 10.06.2023 г., а определението, което цитирах просто не подлежи на обжалване, тъй като е от частен характер и касае другия процесен имот по настоящото дело, с което същия е разрешен да бъде продаден в производство по несъстоятелност, което показва, че съдът по несъстоятелност в Бургас счита двата процесни имота по делото за част от масата по несъстоятелността, поради което считам, че е релевантно за настоящото дело.

Нямам други доказателствени искания. Представям списък с разноски.

АДВ. Ж.: Правя възражение за прекомерност на разноските и че такова възнаграждение „Роса Фероса“ не е заплатила на колегата З.. След като всички тези възнаграждения са договорени с един договор, съдът не може да съобразява извършените разходи в брой на такава сума, която надхвърля 10 000 лева и моля да сезирате компетентните органи за нарушение на Закона за ограничаване плащанията в брой, за да може да се приложат необходимите санкции, които се налагат за такъв трансфер на суми в брой.

Ще посоча доказателства, които се намират в Търговския регистър и съда може да ги ползва. На първо място дружество „Роса Фероса“ не извършва никаква дейност, не публикува никакви финансови отчети и не е ясно как така тези 24 000 лева в брой има, за да плати на адвокат З. тези хонорари. От години насам това дружество не е публикувало никакви финансови отчети и има декларация, че не извършва никаква дейност, което означава, че няма никакви финансови движения във връзка с негова търговска или някаква друга дейност.

Разпечатката съдържа 51 от 89 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/54c849bc-ff9f-4b22-b720-1ebe5d0900fd