Определение № 1329 от 17.09.2025, Окръжен съд - Варна

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1329 гр. Варна, 17.09.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в закрито заседА.е на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пламен Ат. Атанасов като разгледа докладваното от Пламен Ат. Атанасов Търговско дело № 20253100900265 по описа за 2025 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба предявена от К. О. В., с ЕГН ********** и А. Х. А., с ЕГН **********, двете с адрес: гр.В., бул.“С.“ №**, против “Велна“ ЕООД, с ЕИК 202652117, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, бул.“Мария Луиза“ №3А, представлявано от Василий Владимирович Величко, със съдебен адрес: гр.Варна, ул."27-ми юли" № 22, ет.2, чрез адв.В. В., с която са предявени субективно и обективно, кумулативно съединение искове с правно основА.е чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на всяка от ищците сума в размер от 21951.78 евро, представляваща съразмерно намалена цена на закупен с Договор за покупкопродажба, обективиран в НА ************г. на СВ-Варна, недвижим имот, чието действително пространството е по-малко с повече от 1/10 от посоченото в договора, ведно със законната лихва върху главниците, считано от подаване на исковата молба в съда до окончателното им изплащане. Претендират се деловодни разноски.

Сочат се банкови сметка за доброволно плащане, а именно с IBAN:

******************* за ищцата В. и с IBAN: ******************* за ищцата А..

Исковата молба отговаря на изисквА.ята за редовност, посочени в чл.127, ал.1 и чл.128 от ГПК, поради което съдът е постановил връчване на препис от същата на ответника.

В срока по чл.367, ал.1 от ГПК процесуалният представител на ответника е депозирал писмен отговор на исковата молба, с който се поддържа становище за неоснователност на иска.

В срока по чл.372, ал.1 от ГПК е постъпила допълнителна искова молба, с която се оспорват възраженията, релевирА. с отговора на ответника.

В срока по чл.373 от ГПК ответника е депозирал допълнителен отговор, с който оспорват доводите изложени в ДИМ.

По допустимостта на предявения иск:

1

Съдът намира, че предявения иск е процесуално допустим, поради което производството следва да се насрочи за разглеждане в о.с.з.

По предварителните въпроси:

С оглед предмета на предявеният иск, попадащ в приложното поле на чл.365 от ГПК съдът счита, че иска следва да се разгледа по реда на Глава ХХХII от ГПК-“Производство по търговски спорове“.

По доказателствените искА.я на стрА.те:

Представените от стрА.те писмени доказателства се явяват допустими, относими и необходими за изясняване на спора от фактическа страна, поради което следва да бъдат допуснати до събиране по делото. Изключение от горното се явява представеното от ищците Архитектурно заснемане от 09.04.2025г., изготвено от арх.Теодор Пеев, което се явява недопустимо като изготвено извън грА.ците на настоящия процес, респективно не следва да се приема като доказателство по делото.

По отношение на оспорването от ответника на относимостта на представените от ищците документи изходящи от Община варна и Консервационен проект за фасадна реставрация, съдът намира, че въпросните доказателства следва да се приобщят по делото като допустими, а тяхната доказателствена стойност да се прецени по-подробно при постановяване на крайният съдебен акт и обсъждане на спора по същество.

Следва да се допусне поисканата от ищците техническа експертиза, с оглед значението на отговорите по формулирА.те от страната въпроси, за изясняване на спора от фактическа страна.

Относно насрещните искА.я на стрА.те за събиране на гласни доказателства съдът намира, че искането на ответника за разпит на свидетели досежно водените преговори довели до постигнатата обща воля за прехвърляне на собствеността върху имота, е допустимо и относимо, поради което и следва да се уважи. В тази връзка следва да се уважи искането на ищците за насрещен разпит на свидетели за опровергаване на тезата на продавача.

На основА.е чл.140, ал.3 от ГПК стрА.те следва да бъдат приканени към медиация или към спогодба, като им се разясни, че приключването на спора по доброволен ред ще съкрати продължителността на съдебното производство, окончателно ще уреди взаимоотношенията между тях, като същевременно ще намали размера на разноските.

Воден от горното и на основА.е чл.374, ал.2 от ГПК, съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПОСТАНОВЯВА разглеждане на

ГПК-“Производство по търговски спорове“. делото по реда на

Глава

ХХХII от

СЪОБЩАВА на стрА.те, следният проект за доклад по делото, на основА.е чл.374, ал.2 от ГПК:

2

Постъпила е искова молба от К. О. В. и А. Х. А., против “Велна“ ЕООД, с която са предявени субективно и обективно, кумулативно съединение искове с правно основА.е чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на всяка от ищците сума в размер от 21951.78 евро, представляваща съразмерно намалена цена на закупен с Договор за покупко-продажба, обективиран в НА ************г. на СВ-Варна, недвижим имот, чието действително пространството е по-малко с повече от 1/10 от посоченото в договора, ведно със законната лихва върху главниците, считано от подаване на исковата молба в съда до окончателното им изплащане. Претендират се деловодни разноски.

В исковата молба се твърди, че на 03.04.2025г. стрА.те са сключили Договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в ************** на СВ-Варна, по силата на който ответника е прехвърлил на ищците собствеността върху Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********** по КККР на гр.Варна, одобрени със Заповед РД-18-98/10.11.2008г. на Изп.директор на АГКК, последно изменени със Заповед № 18-867416.10.2018г. на Началника на СГКК-Варна, с адрес на обекта: гр.Варна, ул.“Стефан Караджа“ №41, в сграда с идентификатор ***********, с предназначение: жилищна сградаеднофамилна, брой етажи: 1, разположена в поземлен имот с идентификатор *********, с предназначение на обекта: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, със застроена площ от 129.32 кв.м., състоящ се от: входно антре, салон, две стаи, кухня, пералня, баня с тоалет, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж: ***********.3, под обекта: няма и над обекта: ***********.2 и ***********.1, ведно с прилежащото му Избено помещение със застроена площ от 26.78 кв.м., с номер и грА.ци непосочени в предходния документ за собственост, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, ведно със 1/6 идеална част от дворното място, цялото с площ от 360 кв.м. по предходен документ за собственост, а по скица с площ от 371 кв.м., представляващо Поземлен имот с идентификатор ********* по КККР на гр.Варна, трайно предназначение на територията: урбА.зирана, с начин на трайно ползване: Ниско застрояване до 10 метра; предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 11, квартал: 724, при съседи: имоти с кадастрални идентификатори №№ ***************************** ведно с всички подобрения и приращения в имота, с цена от 159500 евро. Сочи се, че след предаване на владението на имота, с оглед необходимостта от извършване на основен ремонт и тъй като сградата има статут на недвижима културна ценност, ищците възложили архитектурно заснемане на обекта и прилежащата му изба на арх.Теодор Пеев, който разполага с правоспособност да проектира по ЗНКН. Твърди се, че от изготвеното архитектурното заснемане, се установило, че площта на жилището е 103.39 кв.м., а площта на избата е 9.77 кв.м., т.е. че общата реална квадратура на процесният имот е 113.16 кв.м. Сочи се, че в нотариалния акт за придобиване на имота, е посочена застроена площ от 129.32 кв.м. за жилището и 26.78 кв.м. за избата, съответно че общата квадратура на имота посочена в договора за продажба, е в размер на 156.10 кв.м. Сочи се още, че разликата между площите на жилището и избата посочени в нотариалния акт и действително измерените площи, възлиза на 42.94 кв.м., която разлика е повече от 1/10. Твърди се, че извършеното от арх.Пеев 3 архитектурното заснемане е съобразено с изисквА.ята на § 2 ал. 1 от ДР на Наредба №7/2003г. за правила и норми за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, според която разпоредба застроената площ на самостоятелни обекти в сградите, включително жилища, е площта огрА.чена от външните конструктивни очертА.я на външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или към общите помещения в сградата, като към застроената площ на обекта се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертА.я. Поддържа се, че стойността на процесния имот е уговорена като обща сума, без посочване какви са цената на кв.м. жилищна площ, цената на кв.м. изба и цената на идеалната част от земята. Поддържа се, че пресметната аритметически при стойностите заложени в процесният нотариален акт /застроена площ на жилището от 129.32 кв.м. и на избата от 26.78 кв.м., или общо 156.10 кв.м. и цена от 159500 евро/, цената на квадратен метър възлиза на 1022.44 евро. Твърди се, че в случая са налице предпоставките на чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД, според която разпоредба когато реалната площ на недвижим имот се окаже с повече от една десета по-малка от обявената, купувачът има право да иска съразмерно намаляване на цената. Твърди се, че ищците са заявили готовност да решат спорния въпрос по доброволен ред и са предложили на ответника да извърши собствено архитектурно заснемане, която покана първоначално била приета, но в последствие действия в посока осъществяване на заснемането, продавача фактически не е предприел и до настоящия момент. Ето защо се поддържа, че за ищците е налице интерес да претендират намаляване на платената цена със сумата от 43903.57 евро, поради това, че пространството на продаденият имот е по-малко от посоченото в договора с повече от 1/10, а именно с 42.94 кв.м. и за осъждане на ответното дружество да им заплати тази сума.

С постъпилият отговор на исковата молба, се поддържа становище за неоснователност на претенциите, като не се оспорва сключването на процесният договор и получаване на продажната цена от продавача. Поддържа се обаче, че в случая не са налице предпоставките за приложение на чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД, тъй като разумът на закона, е купувачът да бъде защитен от съществуващо несъответствие между действителната площ на имота и тази, посочена в нотариалния акт. Твърди се, че посочената норма е приложима тогава, когато при изповядването на сделката пред нотариуса не са представени убедителни доказателства за площта на имота и в резултат на това на стрА.те не е станала известна разликата с действителната му площ, поради което сделката е сключена при погрешно посочване на площта на имота в нотариалния акт, в който същата е инкорпорирана.

Поддържа се, че меродавен при изследване на приложимостта на чл.210, ал.2 от ЗЗД, е моментът на сключването на договора за продажба, като неслучайно законът държи сметка и за това дали стрА.те по договора са могли да знаят, че съществува разлика между площта на имота, посочена в нотариалния акт и действителната му площ. В тази връзка се подържа, че ищците са били напълно запознати с характеристиките на процесният недвижими имот, преди сключването на договора за покупко-продажба в нотариална форма. Твърди се, че купувачите са извършили два огледа, в присъствие на посредници, при които са имали 4 неогрА.чен достъп до всички части, помещения и компоненти на продавА.я недвижим имот, в резултат на което са придобили пълна и подробна представа за същия. Твърди се, че вследствие от проведените огледи, купувачите са заявили претенция, че площта на недвижимия имот изглежда по-малка от описаната в титула за собственост на продавача.

Твърди се още, че след проведени преговори стрА.те са се споразумели общата продажна цена да бъде намалена с 5500 евро-от 165000 евро на 159500 евро. Поддържа се, че ищците са се съгласили да придобият правото на собственост върху имота при установената от тях от външна страна евентуална разлика в площта, без да правят изрично искане за архитектурно заснемане, измерване на площта от вещо лице, като са приели и предложеното им намаление на цената със сумата от 5500 евро. Поддържа се още, че разпоредбата на чл.210 от ЗЗД е диспозитивна и стрА.те по договора за продажба са свободни да сключват споразумения в отклонение от предвиденото в нея, като уговарят компенсация за отклонения от площта, различна от предвидената 1/10 или по начин, различен от предвидената в текста корекция на цената. Твърди се, че в случая стрА.те са постигнали обща воля и са уговорили намаляване на продажната цена по подготвяната сделка със сумата от 5500 евро, с което са приели, че така се възстановена еквивалентността на престациите и няма неоснователно разместване на имущество. На следващо място се поддържа, че настоящите действия на ищците, грА.чат със злоупотреба с право, доколко в преговорите за покупката на имота същите са заявили претенция за по-малка площ и са финализирали сделката с приета от тях компенсация от страна на продавача. В тази връзка се сочи, че сделката е реализирана на 03.04.2025г. и към 09.04.2025г. вече има изготвено архитектурното заснемане от арх.Теодор Пеев, а на 10.04.2025г. е депозирано искане за обезпечение на бъдещ иск. Сочи се, че е образувано ч.т.д.№229/2025г. ОС Варна, където е постановено Определение №554 на 11.04.2025г., с което е допуснато обезпечение на бъдещият иск чрез налагане на запор върху част от вземането на ответника за продажна цена в размер на исковата сума от 43903.57 евро, което вземане е следвало да се получи от продавача по специалната сметка на нотариус Борис Василев. Твърди се, че за наличието на злоупотреба сочи и избрА.ят начин за плащане на продажната цена-чрез доверителна сметка на нотариус Борис Василев, който да извърши превод в сметката на продавача в срок от две седмици, считано от деня на сделката, т.е. до 17.04. Наред с това исковата молба е депозирана на 28.04.2025г. от ищец с юридическата правоспособност, а имено адвокат К. В..