Решение № 220 от 27.05.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 220 гр. Н., 27.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Н., IX-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Никола Д. Дойчев при участието на секретаря Красимира Ил. Любенова като разгледа докладваното от Никола Д. Дойчев Гражданско дело № 20252150101112 по описа за 2025 година

Производството се образува по искова молба на С. М. К. и М. К. Н. против Етажната собственост на жилищна сграда блок: А1, А2, А3 с идентификатори 61056.56.****, 61056.56.****, 61056.56.**** и жилищна сграда с идентификатори 61056.56.****, находящи се в ПИ 61056.**** с адрес: Община Н., с. Р., местност „*****“, ул. „Н.“ № 67, представлявана от управител С.Г. С., с искане съдът да отмени като незаконосъобразни всички решения, взети на 08.08.2025 г. от дневния ред на проведеното общото събрание на етажната собственост.

В исковата молба се твърди, че ищците са собственици по наследство и прекратена СИО на СОС с идентификатор 61056.56.****.12 по КККР на с. Р., поради което имат качеството на етажни собственици в ответната етажна собственост. Заявява се, че на 08.08.2025 г. от 13.30 часа се провежда ОС на ЕС на собствениците на СО в жилищна сграда блок А1, А2 и А3 с идентификатори 61056.56.****, 61056.56.****, 61056.56.**** и жилищна сграда с идентификатори 61056.56.****, което се свиква по покана на етажен собственик.

Навеждат се твърдения, че в ПИ № 61056.**** са построени 6 броя самостоятелни жилищни сгради, като три от тях - с идентификатори 61056.****.1, 61056.****.2 и 61056.56.**** са изцяло самостоятелни, а останалите три - 61056.****.3, 61056.56.****, 61056.56.****, са построени при сключено застрояване, но всяка със собствени зидове и покрив, тоест без общи части, а сграда с идентификатор 61056.56.**** – е също самостоятелна сграда и без общи части с останалите сгради. В тази връзка в исковата молба се твърди, че всяка една сграда представлява самостоятелна етажна собственост, както и че са построени, в различни периоди от време, респ. етажната собственост е възникнала в различни периоди от време.

Посочва се, че А.Х. разполага с възможност да свика ОС само на жилищна сграда 1

61056.56.****, но не и за останалите. Твърди се, че от момента на построяването на самостоятелните сгради, няма данни да е учредявана по законов ред етажна собственост.

Навеждат се още множество твърдения за факти, свързани с незаконосъобразността на взетите решения – че поканата за свикване на ОСЕС е твърде обща и не съдържа предложения по дневния ред; че са налице непълноти и грешки в протокола, за което се постъпили възражения от етажни собственици; че в присъствения списък не са отразени всички пълномощни поименно; че до участие в ОСЕС са допуснати лица, които не са етажни собственици, които са участвали в гласуването; че за управител и контрольор се избират лица, които не са етажни собственици и/или ползватели; изразява се конкрети възражения по отношение на конкретно взети решения от ОСЕС. Излагат се подробни съображения за всяко твърдение, респ. възражение. По същество се моли за уважаване на предявения конститутивен иск.

В подадения писмен отговор се оспорва изцяло исковата молба. Твърди се, че предявеният иск е недопустим, поради просрочие, а в условията на евентуалност – неоснователен. По същество се навеждат следните твърдения, респ. възражения – че общото събрание се свиква на основание чл. 12, ал. 6, изр. последно от ЗУЕС от етажен собственик А.В.Х. с поставяне на покана в срок и отговаряща на всички законови изисквания; че ОСЕС е проведено съгласно чл. 16 от ЗУЕС и при изискуемия кворум по чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС; че са спазени разпоредбите на чл. 14 от ЗУЕС относно упълномощаване на адвокат или друг собственик; че протоколът от проведеното ОСЕС е съставен в срок и съдържа нужните реквизити; оспорва се твърдението на ищците, че са постъпили възражения срещу съдържанието на протокола, както и че не са отразени пълномощните поименно; че се касае за една жилищна сграда с три отделни входа, които са дадени съответните идентификатори 61056.56.****, 61056.56.****, 61056.56.****, а сграда с идентификатор 61056.56.**** е построена в същия поземлен имот от същия инвеститор; че няма забрана при липса на договори по чл. 2 от ЗУЕС и когато две сгради са разположени в един недвижим имот, собствениците да управляват етажната собственост по реда на ЗУЕС; че двете сгради са взаимно и функционално свързани помежду си, както и че следва да се отчете общата воля на всички етажни собственици да бъде проведено ОСЕС именно по този начин; че управителят и контрольора са избрани законосъобразно, както и останалите решения.

Излагат се подробни съображения. По същество се моли за отхвърляне на предявените искове. Претендират се разноски.

В о.с.з. страните се представляват от своите пълномощници. Ищецът моли уважаване на исковата претенция, а ответникът пледира за отхвърлянето й.

Съдът намира следното:

По делото се установява от представения титул за собственост на техния наследодател и удостоверение за наследници, че ищците, че собственици на СОС с идент. № 61056.56.****.12, находящ се в блок 3 от сграда с идентификатор 61056.56.**** в режим на етажна собственост, поради което следва да се приеме за установено, че ищците имат качеството на етажни собственици и са процесуалноправно легитимирани да предявят 2 процесния конститутивен иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС.

Общото събрание на етажната собственост се провежда на 08.08.2025 г., а протоколът от проведеното ОСЕС е оповестен на 15.08.2025 г. поради което исковата молба, която се подава на 15.09.2025 г. е в срок.

Предявеният иск е допустим и следва да се разгледа по същество.

По отношение на основното възражение в исковата молба, че незаконосъобразно е проведено ОСЕС общо за четирите жилищни сгради, по делото се установява, че три от сградите са при свързано застрояване, а четвъртата сграда е отделена от тях и че всички се намират в едно дворно място с общ вход откъм улицата, с обща детска площадка и градинско осветление. Още се установява, че са издадени две отделни удостоверения за въвеждане в експлоатация от 29.02.2016 г. – за жилищна сграда-блок А1, А2 и А3 с идентификатори 61056.56.****, 61056.56.**** и 61056.56.**** и за жилищна сграда с идентификатор 61056.56.****.

От горното съдът приема, че възникват две отделни етажни собствености – една за жилищна сграда-блок А1, А2 и А3 и една за жилищна сграда с идентификатор 61056.56.****, като не е предвиден в ЗУЕС ред, по който да се извършва общо управление и поддръжка на общите части, свързани с двете етажни собствености. Реално погледнало липсват общи части между двете сгради, тъй като не са свързани помежду си – например с общи стени, общ покрив и пр. Дворното място, върху което са построени сградите, също не може да се приеме, че е обща част по смисъла закона чл. 38 от ЗУЕС , тъй като не всички етажни собственици притежават и ид.ч. от правото на собственост върху земята – например А.Х., видно от приложения титул за собственост, притежава само ид.ч. от вещното право на строеж.

По аналогия би могло може да се приложи редът, посочен в чл. 18 от ЗУЕС (който е приет, в случаите когато се извършва управление във всеки отделен ход поотделно по чл. 8, ал. 2 от ЗУЕС) – чрез провеждане на съвместно общо събрание между двете сгради, построени в общото дворно място. Разпоредбата на чл. 18 от ЗУЕС е ясна - при необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители. Съвместното общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон. Решенията се приемат с мнозинство две трети от присъстващите.

Горното мотивира съдът да приеме, че проведеното учредително общо събрание на собствениците на двете сгради не е в съответствие с правилата на ЗУЕС, което опорочава и всички взети на него решения.

Исковата молба е основателна и следва да се уважи само на това основание без да се разглеждат останалите наведени в исковата молба твърдения за незаконосъобразност.

Мотивиран от горното, съдът

3

РЕШИ:

ОТМЕНЯВА по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен от С. М. К. и М. К. Н. против Етажната собственост на жилищна сграда блок: А1, А2, А3 с идентификатори 61056.56.****, 61056.56.****, 61056.56.**** и жилищна сграда с идентификатори 61056.56.****, находящи се в ПИ 61056.**** с адрес: Община Н., с. Р., местност „*****“, ул. „Н.“ № 67, представлявана от управител С.Г. С., всички решения, приети на проведеното общото събрание на етажната собственост на 08.08.2025 г. като незаконосъобразни.

Решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок, считано от връчването му на страните чрез техните представители.

Съдия при Районен съд – Н.: _______________________

4