Решение № 466 от 29.12.2025, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 466 гр. Несебър, 29.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на девети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Йорданка Г. Майска И. при участието на секретаря Радостина Г. Менчева като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска И. Гражданско дело № 20252150100889 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба, поправена с молба вх.№ 7669/07.08.2025г./л.35,36 по дело/ на Н. В. М., граждани на

**********родена на **********г., заявена чрез пълномощника и съдебен адресат адв.Б. В. от АК-Бургас с посочен съдебен адрес в гр.Б., ул.О. № * партер, тел.********** срещу „А. П.“ ЕООД с ЕИК-**********, седалище и адрес на управление в гр.Н., ул.И. В. № **, ет.*, офис № *, представлявано от управителя М. Д., с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

В исковата молба са изложени следните фактически твърдения:

На 11.06.2024г. между ищцата като купувач и „П. А.“ ЕООД е сключен договор за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. По силата на този договор ответникът се задължил да прехвърли на ищеца собствеността върху апартамент № *, находящ се на *-ти жилищен етаж със застроена площ от 36,81кв.м., състоящ се от дневна зона с отметна спална част със стена и врата, баня с тоалетна и тераса, ведно с 9.83 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху имота, на който е построена сградата, или обща продаваема площ от 46.64 кв. м., който имот е разположен в жилищен комплекс „С. Е.", представляващ сграда, състояща се от 5 етажа, в това число сутерен и приземен етаж, която ще бъде построена върху УПИ на площ от 2 710 кв. м., представляващ УПИ ** в местността Ю., масив *, в землището на гр. С. В., О. Н., с кадастрален идентификатор *****.*.**

1

На 20.08.2018 г., между продавача „П. А." ЕООД, купувача Н. В. М. и трета страна, заместваща продавача - „А. П." ЕООД са сключени тристранно споразумение към договора от 11.06.2014 г., с предмет СОС с идентификатор *****.*.***.**/пояснен в чл.1.1 от споразумението като апартамент № **, с предходна номерация съгласно архитектурен проект – */. По силата на споразумението третото лице „А. П." ЕООД встъпва в правата и задълженията на първоначалния продавач „П.

А." ЕООД, предвид финансова невъзможност на същото да довърши своите задължения по предварителния договор. С тристранното споразумение по чл.1.3 страните са постигнали съгласие и са отразили, че купувачът Н. М. е заплатила изцяло определената продажна цена от 25 652 евро. Посочено е също, че сградата, в която се намира самостоятелният обект, предмет на предварителния договор е в степен на завършеност Акт обр. 14 за приемане конструкцията на сградата, издаден на 10.06.2015 г. Въпреки сключения предварителен договор за продажба, анекс към него и тристранно споразумение, заплащането на пълната продажна цена от ищцата, ответникът не прехвърлил собствеността върху апартамента. Гореизложеното е обосновало правния интерес у ищцата да поиска от съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между страните процесния предварителен договор за продажба на недвижим имот. Представя писмени доказателства.

Претендира присъждане на заплатените по делото разноски.

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

В срока по чл.131, ал.1 от ГПК, ответни к ъ т „А. П." ЕООД, при редовно връчване на съдебни книжа и разпореждане на съда по чл.131 ГПК не е депозирал писмен отговор и не е взел становище по исковата молба.

В о.с.з. ищцата се представлява чрез упълномощения си представител, който от нейно име поддържа предявения иск и моли за уважаването му, вкл. за постановяване на неприсъствено решение по спора. Представя доказателства.

Ответното дружество не изпраща представител в съдебно заседание, не взима становище по предявения иск.

Съдът, като взе предвид исканията на страните, събрания по делото доказателствен материал и като съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Видно от приетия по делото Нотариален акт за покупко-продажба № 55, том XIII, рег.№ 14878, нот.дело № 2275 от 01.10.2018г. по опис на нотариус Стоян Ангелов, рег.№ 208 на НК ответникът е собственик на посочен като т.2.49 от нот.акт- СОС с идентификатор № *****.*.***.** по КККР на гр.Св.Влас. По делото е приета и справка № 904059/26.06.2025г. на АВ, съгласно която ответникът не е извършвал разпореждане с процесния имот и към датата на справката е негов собственик.

2

От представения по делото договор за строителство и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.06.2024г. сключен между ищцата като купувач и „П. А.“ ЕООД се установява, че посоченото дружество се задължило да прехвърли на ищеца собствеността върху апартамент № *, находящ се на *-ти жилищен етаж със застроена площ от 36,81кв.м., състоящ се от дневна зона с отметна спална част със стена и врата, баня с тоалетна и тераса, ведно с 9.83 кв. м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху имота, на който е построена сградата, или обща продаваема площ от 46.64 кв. м., който имот е разположен в жилищен комплекс „С. Е.", представляващ сграда, състояща се от 5 етажа, в това число сутерен и приземен етаж, която ще бъде построена върху УПИ на площ от 2 710 кв. м., представляващ УПИ ** в местността Ю., масив *, в землището на гр. С. В., О. Н., с кадастрален идентификатор *****.*.**

На 20.08.2018 г., между продавача „П. А." ЕООД, купувача Н. В. М. и трета страна, заместваща продавача - „А. П." ЕООД са сключени тристранно споразумение към договора от 11.06.2014 г., с предмет СОС с идентификатор *****.*.***.**/пояснен в чл.1.1 от споразумението като апартамент № **, с предходна номерация съгласно архитектурен проект – */. По силата на това споразумение, третото лице „А. П." ЕООД встъпва в правата и задълженията на първоначалния продавач „П. А." ЕООД, предвид финансова невъзможност на същото да довърши своите задължения по предварителния договор. С тристранното споразумение по чл.1.3 страните са постигнали изрично съгласие и са отразили, че купувачът Н. М. е заплатила изцяло определената продажна цена от 25 652 евро.

При така установеното от фактическа страна се налагат следните правни изводи:

Дейността на съда в производството по чл. 362 и сл. от ГПК, във вр. с чл. 19, ал.3 от ЗЗД е идентична с тази на нотариуса при продажба на право на собственост върху недвижим имот. Съдът следва да провери на основание чл. 586 ал. 1 от ГПК дали праводателят е собственик на имота, както и дали са налице особените изисквания, които законите поставят за сключването на сделката.

От приетите по делото доказателства се установява, че ответника е собственик на недвижимия имот, предмет на процесния предварителен договор. От представеното заверено копие на удостоверение за данъчна оценка от 22.01.2025г., издадено от Община Несебър, се установява, че данъчната оценка на процесния недвижим имот е в размер на 17 779,20 лева, както и че има непогасени задължения за имота за2023г. и за 2024г. за ДНИ/данък недвижими имоти/ и ТБО/такса битови отпадъци/, като е начислена и лихва за забава.

По предявеният иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на валиден предварителен договор за покупко3 продажба на процесното жилище, с който се поема задължение за сключване на окончателен договор, чието съществено съдържание е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството „изправна страна", респ. неизправността на ответника, т.е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания за прехвърляне на собствеността - чл.363 ГПК. С доклада по делото, съдът е указал доказателствената тежест на страните.

Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 от ЗЗД, предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма, а съгласно ал.2 на чл.19 от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. В настоящия случай посочените изисквания са налице. Представеният предварителен договор е действителен, отговаря на изискванията за писмена форма и съдържа уговорки за съществените условия на договора за продажба – вещта е индивидуализирана, продажната цена е определена, налице е и обещание за прехвърляне на имота по нотариален ред. Договорът е породил задължения и за двете страни, които те е следвало да изпълнят. Купувачът е изпълнил своето задължение по договора, състоящо се в пълно заплащане на уговорената продажна цена от 25 652 евро, което обстоятелство е и писмено удостоверено от страните. Установено е, че продавачът не е изпълнил насрещното си задължение за прехвърляне на собствеността в уговорения срок. От обсъдените по-горе писмени доказателства се налага извода, че към момента на подписването на договора и към настоящия момент ответникът е титуляр на правото на собственост върху имота, предмет на договора, поради което не съществува пречка за обявяването на договора за окончателен.

По изложените съображения съдът намира, че искът за обявяване на предварителния договор за продажба на недвижим имот, сключен между страните по делоно се явява основателен и следва да бъде уважен.

С оглед обстоятелството, че с решението следва да се обяви за окончателен сключеният между страните предварителен договор, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК купувачът следва да заплати разноските по прехвърлянето на имота - дължимата нотариална такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, както и данък за възмедно прехвърляне на имущество по сметка на Община Несебър – в размер на 3 % от продажната цена на имота съгласно чл. 44-чл.46 от ЗМДТ. За база за определяне на дължимите суми се взема по-високата измежду данъчната и продажната цена на имотите. В настоящият случай уговорената 4 цена за продажба на процесния имот е по-висока. Следователно дължимата нотариална такса за прехвърляне на имота е в размер на 481,35 лева, а дължимият данък за придобиване на имущество е в размер на 1505,13 лева. Ето защо ищецът следва да бъде осъден да заплати тези суми – нотариалната такса по сметка на Районен съд Несебър, а данъка – по сметка на Община Несебър.

На основание чл. 115, ал. 2 от ЗС на ищеца следва да бъде даден шестмесечен срок от влизане в сила на решението, в който да осъществи вписването му по представен препис. Наред с това по аргумент от чл. 364, ал. 2 от ГПК и чл. 115, ал. 3 от ЗС на ищеца следва да се издаде заверен препис от решението след като докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето на имотите, както и данъците.

С оглед разпоредбата на чл. 364, ал. 1 от ГПК върху процесния имот следва служебно да се впише възбрана до изплащането на дължимите разноски по прехвърлянето му. Тъй като възбраната следва да се впише служебно – по разпореждане на съда, в случая приложение намират чл. 25 вр. чл. 24 от Правилника за вписванията. Ето защо в писмото до служба по вписванията гр. Несебър трябва да се посочи, че същото се изпраща за вписване на възбрана в полза на Районен съд Несебър, датата и номера на настоящото съдебно решение, а така също и сведения за имота, който се поставя под възбрана, данните на кредитора и длъжника и размерът на сумата, за обезпечаване на която се налага възбрана. Към писмото следва да се приложат два заверени екземпляра от настоящото решение.

С оглед изхода по делото, на основание чл. 78, ал. 1 от НК, в тежест на ответника следва да се възложат сторените от ищеца по делото съдебни разноски, за действителното извършване на които са представени доказателства до приключване на делото в общ размер от 192,80лв., от които 15лв д.т. по делото за съдебни удостоверения и 177,80лв. за заплатена държавна такса за разглеждане на исковата молба.