Решение № 204 от 29.10.2024, Районен съд - Ихтиман

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 204 гр. Ихтиман, 29.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ИХТИМАН, ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Радослава М. Йорданова при участието на секретаря Лиана Цв. Тенекева като разгледа докладваното от Радослава М. Йорданова Гражданско дело № 20241840100058 по описа за 2024 година

Г. Б. К. ЕГН ********** от с. *, общ. Ихтиман е предявил против С. С. М. ЕГН ********** от гр. * иск са обявяване за окончателен сключеният между ищеца и наследодателя на ответника предварителен договор за продажба на поземлен имот с площ от 1362 кв. м, находящ се в с. *, общ. Ихтиман и съставляващ по плана на същото населено място УПИ XIV - 348 в квартал 15, урегулиран от 1417 кв. м. при неуредени сметки по регулация, ведно с построените в него къща и плевня и при съседи: улица от две страни, *, и 1/2 идеална част от нива с площ от 4.780 дка, шеста категория, находяща се в землището на село *, общ. Ихтиман, в местността „Алчак чаир" и съставляваща по плана за земеразделяне на същото населено място имот № 057047.

В исковата молба се твърди, че на 15.11.2023 г.. ищецът сключил с * С.ов М. предварителен договор за продажба на описаните недвижими имоти, като страните са се уговорили, че продажната им цена да бъде 9000 лева, от които 8000 лева били изплатени в деня на подписване на договора, а остатъкът от 1000 лева е следвало да бъде изплатен при подписване на нотариалния акт. Изповядването на сделките е следвало да бъде осъществено до 15.01.2024 г.. На 12.01.2024 г. * М. починал, като негов наследник е ответникът.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва иска. Оспорва автентичността на представения предварителен договор.

Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните писмени и гласни доказателства, съобразно чл. 12 и чл. 235, ал. 2 ГПК, приема следното от фактическа страна:

Съгласно представения от ищеца предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.11.2023 г. * С.ов М. от с. * е поел задължение да продаде на Г. Б. К. от с. * недвижим имот, находящ се в с. *, представляващ УПИ XIV - 348 в квартал 15, урегулиран от 1417 кв. м. при неуредени сметки по регулация, ведно с построените в него къща и плевня и при съседи: улица от две страни, *, и както и ½ идеална част от Нива с площ от 4.780 дка, шеста категория, находяща се в землището на село *, общ. Ихтиман, в местността „Алчак чаир" и съставляваща по плана за земеразделяне на същото населено 1 място имот № 057047.

В договора е посочено, че при подписването му М. е получил сумата от 8000 лева, а дължимият остатък от 1000 лева ще получи в деня на нотариалното изповядване на сделката. Уговорен е срок за сключване на окончателния договор – до 15.01.2024 г. В т. 2 от договора е уговорено, че владението на имота се предава в деня на сключването му.

Съгласно заключението на допуснатата съдебно-графическа експертиза, която съдът кредитира изцяло като обективно и безпристрастно, подписът в предварителния договор от 15.11.2023 г. е положен от * С.ов М..

От представеното удостоверение за наследници № 04/02.02.2024 г., издадено от кметство с. * се установява, че * М. е починал на 12.01.2024 г. и е наследен от своя племенник – С. С. М., който е заместил починалия преди наследодателя негов брат.

От представения нотариален акт за продажба на недвижим имот № 188, том I, дело № 431/1990 г. на Ихтиманския районен съдия, се установява, че * М. е закупил дворното място, представляващо УПИ XIV - 348 в квартал 15, урегулиран от 1417 кв. м. при неуредени сметки по регулация, заедно с построените в него къща и плевня.

По делото е представен договор за доброволна делба на съсобствени наследствени земеделски имоти от 16.02.2005 г., вписан в регистрите на ИРС на 18.10.2005 г. в том III № 111, съгласно който нивата с площ от 4.780 дка, шеста категория, находяща се в землището на село *, общ. Ихтиман, в местността „Алчак чаир" и съставляваща по плана за земеразделяне на същото населено място имот № 057047 е възложена в дял на С. * М. от с. * ЕГН **********.

Този имот, видно от представената скица № 15-108001-04.02.2024 г. на СГККСофийска област, е с идентификатор *** и е с площ от 4779 кв. м.

От показанията на св. *, който съжителства на съпружески начала с ищеца, се установява, че са били съседи на * М. в с. *, който живеел сам. Те му помагали в домакинството и М. им предложил да купят къщата му и бил сключен договор. М. бил трудно подвижен и извикал адвокат в с. *, който съставил договора. Свидетелката твърди, че никога не е виждала племенника на * – С. М. в с. *

С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

От легалната дефиниция на предварителния договор, която се съдържа в чл. 19, ал. 1 ЗЗД, се установява, че предварителен е онзи договор, с който се поема задължение за сключване в бъдеще на окончателен договор, като страните взаимно поемат задължението за сключване на последващ окончателен договор и уговарят неговите съществени условия.

Нормата на чл. 19, ал.3 ЗЗД се прилага за всички предварителни договори.

Уважаването на конститутивния иск, чрез който се упражнява преобразуващото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за сключване на окончателен договор за покупко-продажба предполага, че предварителният договор е сключен между материално и процесуално дееспособни страни, че продавача е носител на вещното право на собственост върху имота, чието прехвърляне се иска, както и че са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, като доказателствената тежест в това производство е върху ищеца.

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.11.2023 г., в който се съдържат уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Установено е от приетата съдебно-почеркова експертиза, че договорът е автентичен, тъй като е подписан от * М..

Предварителният договор за продажба трябва да включва уговорена цена и предмет, 2 които в конкретния случай са посочени – договорът съдържа точна индивидуализация на продаваните недвижими имот и обща продажна цена. Договорът е сключен в изискуемата от закона писмена форма между дееспособни страни.

Относно изискването задължението за сключване на окончателния договор да е изискуемо, в конкретния случай това задължение е обусловено от изтичането на уговорения в договора срок за сключване на окончателния договор (15.01.2024г.), което означава, че падежът на задължението им е настъпил и за ищеца е възникнало произтичащото от предварителния договор право да се иска сключване на окончателния договор.

Съгласно чл. 363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.

Законът натоварва съдът по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД със специална, нотариална компетентност. Съдът по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД я упражнява, прилагайки основните принципи на гражданския процес, включително диспозитивното начало.

В случая от представения по делото недвижим имот № 188, том I, дело № 431/1990 г. на Ихтиманския районен съдия е установено, че * М. към момента на сключване на предварителния договор е бил собственик на дворното място, представляващо УПИ XIV 348 в квартал 15, урегулиран от 1417 кв. м. при неуредени сметки по регулация, ведно с построените в него къща и плевня.

Не е така обаче по отношение идеалните части от на земеделския имот с идентификатор ***. В случая по делото е представен договор за доброволна делба на съсобствени наследствени земеделски имоти от 16.02.2005 г., съгласно който този имот е бил придобит С. * М.. По делото обаче от страна на ищеца, чиято е доказателствената тежест в производството, не са представени доказателства, че * М. е придобил някаква част от този имот и на какво основание е станало това.

В този смисъл съдът приема за установено, че ищецът и * М. са били са обвързани от валиден предварителен договор за покупко-продажба на УПИ XIV - 348 в квартал 15 по плана на с. *, съдържащ уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

Поетото с предварителен договор задължение да се сключи окончателен е наследимо – след смъртта на продавача по предварителния договор за продажба върху наследника му преминава такава част от задължението за прехвърляне собствеността на вещта, каквато съответства на придобитата от наследника идеална част от вещта (така ТР № 53/1963 г., ОСГК на ВС). В случая ответникът е единствен наследник на обещателя, поради което и той е задължен да прехвърли собствеността върху имота по сключения от наследодателя му предварителен договор.

След смъртта на обещателя, неговият наследник и настоящ ответник в производството не е изпълнил задължението по сключване на окончателен в уговорения срок, поради което съдът приема, че падежът на задължението им е настъпил, което означава, че задължението им е изискуемо и за ищеца е възникнало произтичащото от предварителния договор право да се иска сключване на окончателния договор.

С оглед на горните съображения и след като взе предвид, че са налице всички необходими за това предпоставки, съдът намира, че предявеният иск с правно основание чл.

19, ал. 3 от ЗЗД е основателен по отношение на урегулирания поземлен имот в с. *, а в частта му по отношение на земеделския имот следва да бъде отхвърлен.

В този случай, след като обещано прехвърляне на правото на собственост върху два имота, за което е уговорена обща цена от 9000 лева, от които 8000 лева са заплатени към момента на сключване на договора, съдът следва да определи цената на урегулирания поземлен имот според съотношението между данъчната оценка на всеки един от имотите, чиято продажба е обещана, като полученият коефициент бъде отнесен към общо уговорената 3 цена. Данъчната оценка на урегулирания поземлен имот е 4344,70 лева, а на земеделската земя 406,50 лева, като при изчисляване пропорционално на стойността на урегулирания поземлен имот, съотнесен към уговорената обща продажна цена, същият е на стойност 8211,48 лева.

При това положение, след като ищецът е заплатил 8000 лева при подписване на предварителния договор, той дължи на ответника в качеството му на наследник на обещателя остатъка от уговорената продажна цена в размер на 211,48 лева.

При решаване на делото съдът е длъжен в съответствие с разпоредбата на чл. 364, ал.

1 ГПК да се произнесе по разноските по прехвърлянето на имота. Съгласно цитираната разпоредба тези разноски следва да бъдат възложени на ищеца.

На първо място, ищецът следва да заплати в полза на община Ихтиман местен данък в съответствие с разпоредбата на чл. 47 ЗМДТ и чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне размера на местните данъци на територията на община Ихтиман в размер на 3 на сто върху стойността на сделката, а именно 246,34 лева.

На второ място, на ищеца следва да се възложат и нотариалните такси съобразно чл.

8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност в размер на по 151,67 лева, платими в полза на Ихтиманския районен съд.

На трето място, ищецът следва да заплати и държавна такса за вписване съгласно чл.

2 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията в размер на 10,00 лева в полза на Агенцията по вписванията.

На основание чл. 115, ал. 2 ЗС, следва да се укаже на ищеца, че в 6-месечен срок от влизане на решението в сила същото подлежи на вписване.

По силата на чл.364, ал.2 ГПК ищецът не може да се снабди с препис от решението, докато не представи доказателства за платените разноски по прехвърлянето и данъците за имотите.

По разноските

Предвид изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 ГПК всяка една от страните дължи на ответната пропорционално на уважената/отхвърлената част от иска разноски в производството.

Така ответникът дължи на ищеца разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 1094,86 лева.

Ищецът също дължи разноски на ищеца, от чийто процесуален представител е направено възражение за прекомерност на уговореното възнаграждение от 2300 лева. Съдът приема, че това възражение е основателно, доколкото макар и делото да е с правна сложност, предвид материалния интерес справедливо възнаграждение би била сумата от 1200 лева. В този случай съответна на отхвърлената част от иска е сумата от 105,14 лева, която следва да бъде възложена на ищеца.