Решение № 3924 от 01.07.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3924 гр. София, 01.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично заседание на пети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Татяна Димитрова

Членове:

Румяна М. Найденова

Гюлсевер Сали при участието на секретаря Алина К. Тодорова като разгледа докладваното от Татяна Димитрова Въззивно гражданско дело № 20231100504149 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Със съдебно решение № 114 от 04.01.2023 год., постановено по гр.д.№26632 по описа за 2022 год. на СРС, 43 състав е уважен предявеният от И. В. Х., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. София, ж.к. ******* иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД срещу „А.“ ЕООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. „*******“, бул.

„******* ******* и е ОБЯВЕН ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, сключен на 10.06.2021 г. между страните, по силата на който ответникът, в качеството му на продавач, се е задължил да продаде на ищеца, в качеството му на продавач, следния недвижим имот: ПАРКОМЯСТО № АЗ, находящо се на сутерен, етаж -1 от девететажна жилищна сграда с административен адрес: гр. София, район *******, ж.к. „*******“, бул. „*******, състоящо се от 17, 50 кв. м., част от самостоятелен обект с идентификатор № ***. 1. 86, с предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда, брой нива на обекта: 1, с посочена в документа площ: няма данни, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж: няма; под обекта: няма; над обекта:

***. 1. 3, ***. 1. 1, ***. 1. 2, ***. 1. 47,

***. 1. 46, ***. 1. 48, заедно с 1, 42 % идеални части от общите части на сградата, заедно с 0, 92 % идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор № *** /предишен идентификатор ***/, ПРИ

УСЛОВИЕ, ЧЕ в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, ищецът изпълни задължението си по чл. 5.1.2 от предварителния договор за покупко – продажба на недвижим имот от 10.06.2021 г. - да заплати на ответника остатъка от продажната цена, а именно сумата от 9000, 00 евро или левовата й равностойност в размер на 17 602, 47 лева с включен ДДС в размер на 20 %. Ответникът е осъден на основание чл.78, ал.1 от ГПК да заплати на ищеца сума в размер на 1395,58 лева.

В срока по чл.259 от ГПК въззивна жалба срещу решението е подадена от ответника.

1

Счита, че първоинстанционното решение е неправилно и незаконосъобразно. Поддържа заявеното в исковата молба, че предварителния договор е едностранно прекратен, уведомяването на купувача – ищец за което е надлежно извършено чрез изпращане по електронна поща както на ищеца, така и на процесуалния му представител. Поддържа, че още тогава е изискал необходимата информация за да възстанови капарото в двоен размер, каквато не му е осигурена от купувача. Твърди, че неполучаването на сумата се дължи единствено на виновното поведение на купувача, който не е информирал своевременно продавача – ответник относно актуална негова банкова сметка. Моли съда да отмени първоинстанционното решение, като постанови ново, с което исковата претенция на ищеца да бъде отхвърлена. Претендира разноски.

В установения от закона срок по чл.263 от ГПК ищецът представя отговор срещу депозираната въззивна жалба, с който оспорва същата като необоснована и недоказана.

Моли съда да остави без уважение подадената въззивна жалба, а първоинстанционното решение да потвърди като правилно и законосъобразно. Претендира и разноски, за които прилага договор за правна защита и съдействие и списък с разноски.

Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото доказателства, становищата и доводите на страните и съгласно разпоредбата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното:

Жалбата е допустима като подадена от легитимирано лице, в законоустановения срок и срещу акт, който подлежи на обжалване.

Съгласно чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, по допустимостта му – в обжалваната част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, освен когато следи за приложението на императивна материалноправна норма.

Обжалваното съдебно решение е валидно и допустимо в обжалваната част, а по отношение на неговата правилност, съдът намира следното:

В исковата молба ищецът И. В. Х., ЕГН **********, с постоянен адрес : гр. София, ж.к. ******* твърди, че на 10.06.2021 г. сключил с ответника „А.“ ЕООД, ЕИК*******, със седалище и адрес на управление: гр. София, ж.к. „*******“, бул. „******* ******* предварителен договор за продажба на недвижим имот № ПМАЗ (паркомясто № АЗ), находящ се в девететажна жилищна сграда с административен адрес: гр. София, район *******, ж.к. „*******“, бул. „*******. Ищецът сочи, че паркомястото се намира на сутерен, етаж -1 от гореописаната сграда, кота-3, 52 м., състоящо се от 17, 50 кв. м., заедно с 1, 42 % идеални части от общите части на сградата, заедно с 0, 92 % идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор № *** /настоящ ***/, а съгласно Таблица за разпределение на площите в обект: "Девететажна жилищна сграда с магазини, гаражи и ателиета, находяща се в УПИ VI-2063, кв. 40, м.Обеля, гр. София, от 19, 03 кв. м. застроена площ, заедно с 1, 54 % идеални части от общите части на сградата, заедно с 0, 17 % идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор № *** /настоящ ***/". Поддържа, че договорената продажна цена за обекта е 19 558, 30 лева с вкл. ДДС, като след подписване на предварителния договор, на 11.06.2021 г. ищецът заплатил по банкова сметка на ответника сумата от 1955, 83 лева с ДДС, представляваща задатък по предварителни договор.

Останалата част от продажната цена следва да бъде заплатена при нотариалното сключване на сделката. Ищецът сочи, че съгласно чл. 7, ал. 1 от предварителния договор, окончателния договор за покупко-продажба следва да бъде сключен в срок до 31.03.2022 г. в кантората на нотариус Ф., с район на действие СРС. На горепосочената дата ищецът се явил в кантората на нотариуса, но продавачът не изпратил свой представител, за което нотариусът съставил протокол. В последния било отбелязано още, че на служебната електронна поща на нотариуса се получило писмо, в което представил на ответника – продавач обяснявал, че 2 сключване на окончателен договор е невъзможно поради промяна на идентификаторите на имотите и неплащане от страна на ищеца на задължения към комплекс А., в който се намирало процесното паркомясто. Ищецът поддържа, че предходното не отговаряло на обективната действителност, има интерес от сключване на окончателен договор, понеже вече е закупил апартамент в същия комплекс. По изложените в исковата молба доводи и съображения, ищецът моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между страните на 10.06.2021 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – паркомясто АЗ, находящо се на сутерен, етаж 1 от жилищна сграда с административен адрес: с административен адрес: гр. София, район *******, ж.к. „*******“, бул. „*******, състоящо се от 17, 50 кв. м., заедно с 1, 42 % идеални части от общите части на сградата, заедно с 0, 92 % идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор № *** /настоящ ***/. Претендира направени в хода на производството разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор, в който изразява становище за неоснователност на исковете. Не оспорва твърденията на ищеца, че между страните е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот № ПМ – АЗ, извършеното от страна на ищеца плащане на сумата от 1955, 83 лева с ДДС, крайния срок за сключване на окончателен договор, както и че на посочената в исковата молба дата не се е явил представител на ответника в кантората на нотариус Ф. за сключване на окончателен договор. Твърди се, че на 18.03.2022 г. ответникът е прекратил процесния предварителен договор, за което до ищеца било изпратено уведомление. В последното било изразено желание за връщане на платения задатък в двоен размер, за което била поискана банкова сметка. След установяване на последната, на 18.07.2022 г. ответното дружество заплатила на ищеца сумата от 3911, 66 лева, т. е. платения от ищеца задатък в двоен размер.

Ответникът сочи, че се е отказал от процесния предварителен договор като се позовава на разпоредбата на чл. 308 ТЗ, за което е платил т. нар. отметнина. По изложените в отговора доводи се иска отхвърляне на предявения иск като неоснователен и недоказан. Претендират се и сторените в хода на производството разноски.

При съвпадане на крайните изводи на въззивния съд с тези на първоинстанционния съд по отношение на искането, въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение като неоснователна, а обжалваното с нея решение на Софийски районен съд в неблагоприятната за въззивника част следва да бъде потвърдено.

За уважаване на предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да са налице следните кумулативни предпоставки: наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на определен окончателен договор, чието съществено съдържане е възпроизведено в клаузите на предварителния договор; качеството "изправна страна", респ. неизправността на ответника, т. е. неговото бездействие, с оглед на което договорът не е могъл да бъде сключен; настъпването на падежа на задължението за сключване на окончателен договор; принадлежност на правото, предмет на договора към патримониума на прехвърлителя, както и наличието на особените изисквания на закона за прехвърляне на собствеността - чл. 363 ГПК.

По делото не се оспорват, а и се установява от събраните по делото писмени доказателства, обстоятелствата, че между страните е сключен валиден предварителен договор по изискуемия ред и в установената от закона форма за действителност, както и че ответникът е собственик на недвижимия имот, предмет на така сключения между страните договор. Резултат от което е обвързаност на страните от постигнатите между тях уговорки, във връзка с които всяка следва да изпълни задълженията, които са се породили за нея в отношенията им.

Основният спорен по делото момент е коя е изправната страна по договора. Съгласно уговореното между страните, ищецът – въззиваем е трябвало да заплати продажната цена на 3 два пъти, като първата част е обвързана с определен срок, а втората част е предвидена да се плати при подписване на нотариалния акт. Видно от представеното по делото платежно нареждане от 11.06.2021 год., ищецът е изпълнил задължението си, като е платил уговорената част от продажната цена – сумата от 1 955, 83 лв. и в уговорения срок, а именно до 14.06.2021 год. Датата, която страните са предвидили за краен момент на подписване на нотариалния акт е 31.03.2022 год., като ищецът, продължавайки да действа в съответствие с уговореното между страните, се явява пред нотариуса, предварително определен между страните, на посочената дата за сключване на окончателния договор. Видно от съдържанието на Констативен протокол, акт №113, том I, рег. №2821 от 31.03.2022 год. на нотариус С. Ф. с №508 на НК на въпросната дата в часови диапазон от 09:00 до 15:30 часа в нотариалната кантора представител на продавача не се е явил. Правилен е изводът на първата инстанция, че страната, която е неизправна, е ответникът – продавач, тъй като не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор.

Предвид изложената фактическа обстановка, за купувача възникват правата по чл.16, ал.2 от сключения между страните предварителен договор, а именно да развали договора и да получи двойния размер на заплатеното капаро (задатък). Страните са свободни да уговарят различни последици от поведението си при сключване на всеки договор, както и от неизпълнението на всяко отделно поето задължение по него, като уговорка в смисъл, че при настоящия развой на отношенията между страните, продавачът ще може едностранно да развали предварителния договор, не съществува. Както се установи по делото, макар и ответникът – продавач да е направил опит да върне двойния размер на заплатеното капаро (задатък), това му действие не поражда последиците, които същият твърди в отговора на исковата молба, респ. поддържа в подадената въззивна жалба.

Разпечатката съдържа 32 от 53 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/51f4e7f1-fd37-467d-bff2-44a1535a1d42