Определение № 439 от 12.09.2022, Окръжен съд - Враца

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 439 гр. Враца, 07.09.2022 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, III-ТИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в закрито заседание на седми септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мирослав Д. Досов

Членове:

Росица Ив. Маркова

Камелия Пл. Колева като разгледа докладваното от Камелия Пл. Колева Въззивно частно гражданско дело № 20221400500325 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 274 и следващите във връзка с чл. 577 от Гражданския процесуален кодекс /ГПК/.

Образувано е по жалба на Б. Ц. С., ЕГН **********, от гр. Монтана, чрез пълномощника му адв. П. П., преупълномощена от К. А., от с. ***, срещу определение № 3 от 18.07.2022 г. на съдия по вписванията при Районен съд – Козлодуй, постановено по заявление вх.рег. № 1636/18.07.2022 г. в регистъра на Служба по вписванията гр. Козлодуй към Агенцията по вписванията, с което е отказано да бъде разпоредено вписване на едностранно прекратяване на договор за аренда за имот, находящ се в землището на с. ***.

В жалбата се твърди, че отказът е незаконосъобразен поради противоречие с материалния и процесуалния закон, необоснован и неправилен. Твърдените пороци са обосновани с неправилно тълкуване на текста на чл. 27, ал. 1, т. 5 ЗАЗ от съдията по вписванията. Според жалбоподателя този текст позволява да бъде вписано прекратяване на договор за арена, настъпило по силата на загуба на дееспособността на арендатора, която в случая се изразява в загуба на неговата правосубектност като юридическо лице с обявяването му в несъстоятелност, и щом в самия договор не е предвидено друго. Посочено е, че дружеството арендатор е обявено в несъстоятелност, за което е бил приложен към заявлението копие от актуалното му състояние. Необходимостта от вписване на това обстоятелство е обоснована с характера на договора като траен договор и правният интерес на аредодателя от вписването поради обременяване на земята му. Оспорва се мотива на съдията по вписванията, че се вписват само актове, но не и обстоятелства. В подкрепа на този довод се цитира съдебна практика. Жалбоподателят се позовава на чл. 2 от Правилника за вписванията, посочвайки, че препратката се отнася до чл. 27, ал. 2 ЗАЗ, в който случай се 1 касае не за вписване на акт по чл. 112 ЗС и чл. 4 ПВ, а на обстоятелство относно прекратяване на арендния договор поради прекратяване на юридическото лице по смисъла на чл. 27, ал. 1, т. 5 ЗАЗ. В подкрепа на възраженията е приложена съдебна практика. При тези доводи е поискано определението, с което е отказано да се разпореди вписване по заявлението да бъде отменено и вместо него да бъде постановено друго, с което преписката да бъде върната на съдията по вписванията с разпореждане за извършване на вписване.

Настоящият съдебен състав, след като обсъди доводите, изложени в жалбата, мотивите на съдията по вписванията и оцени поотделно и в съвкупност доказателствата по делото, намира за установено от фактическа страна следното:

Пред Служба по вписванията при Районен съд – Козлодуй Б.С., представляван от К. А., и в качеството си на страна по договор за аренда и собственик на недвижимите имоти – земеделска земя, предмет на този договор, е подал заявление с вх. № 1636/18.07.2022 г., с което е поискал да бъде вписано прекратяване на договор за аренда, сключен с „*** 2000“ ЕООД в качеството му на ареднатор, вписан по № 60, том III, вх.р. № 1095 от 2014 г.на Служба по вписванията при Районен съд – Козлодуй, по отношение на следния поземлен имот – земеделска земя, находяща се в землището на с. ***, община Хайредин, област Враца, а именно: поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 7592 кв.м., находящ се в с. ***, община Хайредин, област Враца, местността ***, начин на трайно ползване – нива, категория на земята – 4 /четвърта/, стар идентификатор – няма, номер по предходен план – 157017, на основание чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ поради прекратяване дейността на дружеството.

Към заявлението е приложено удостоверение за актуалното състояние на „*** 2000“ ЕООД, от което е видно, че дейността му е прекратена, което обстоятелство е вписано в търговския регистър на 06.08.2022 г. Приложено по делото е решение № 44 от 08.06.2022 г., постановено по т.д. № 25/2022 г. по описа на Окръжен съд – Враца, от което се установява, че е обявена неплатежоспособност на „*** 2000“ ЕООД с начална дата 31.12.2020 г., спрямо това дружество е открито производство по несъстоятелност, допуснато е обезпечение чрез налагане на запор и възбрана върху имуществото му, постановено е прекратяване на дейността на предприятието, към наименованието му е добавено „в несъстоятелност“ и производството е спряно до наличие на предпоставките по чл. 632, ал. 2 ТЗ или до внасяне на необходимата сума за плащане на първоначално нужните разноски съгласно чл. 629б ТЗ.

Наличен по делото и представен към заявлението е договор за аренда на земеделска земя, вписан в Служба по вписванията на 16.04.2014 г., вх. рег. № 1095, № 60, том III, стр.

39959, сключен между Б. Ц. С. като арендодател и „*** 2000“ ЕООД като арендатор с предмет предоставяне на арендатора за временно ползване на собствената на аредодателя земеделска земя заедно с трайните вложения върху нея, представляваща нища от 7,592 дка, четвърта категория, в м. ***, представляваща имот № 157017 /парцел № 17 от масив № 157/, по КВС за землището на с. ***, община Хайредин, област Враца, ЕКАТТЕ 47010, при граници № 000691 полски път на община Хайредин, № 157018 нива на н-ци на П. Ц. В. и С., № 157012 нива на И. К. А., № 157021 нива на П. Б. П., за срок от 10 /десет/ стопански 2 години – от 01.20.2014/2015 г. до 01.20.2024/2025 г. при арендно плащане по 30,00 лева на декар или общо 227,76 лева годишно. В договора е предвидено, че се прекратява предсрочно при използване на земята не по предназначение; при забавяне на арендните плащания; при принудително отчуждаване на арендуваната земя за държавни и общински нужди; по взаимно съгласие. Посочено е, че за неуредените въпроси се прилагат ЗАЗ, ЗЗД и общото гражданско законодателство.

Към заявлението е представен още документ за платена държавна такса и скица на имота.

С определението, чиято отмяна се иска в настоящото производство, съдията по вписванията е отказал да разпореди вписване по подаденото пред него заявление от Б.С..

Мотивирал е отказа си, че към дата на искането има процедура по несъстоятелност, но не и прекратяване на юридическото лице, както е предвидено в чл. 27, ал. 1, т. 5 ЗАЗ, поради което е счел, че заявлението за едностранно прекратяване на договора за аренда не представлява акт, подлежащ на вписване. В мотивите си съдията по вписванията е цитирал приложимите норми, а именно чл. 2 от Правилника за вписванията, чл. 27, ал. 1, т. 5 ЗАЗ и чл. 632, ал. 1 и ал. 2 ТЗ, обобщавайки обхвата на проверката, която може да извършва съгласно указанията, дадени в тълкувателно решение № 7/2012 г. от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС.

При така възприетата фактическа обстановка, настоящият съдебен състав прави следните правни изводи:

Жалбата е процесуално допустима - подадена е в срока по чл. 275, ал. 1 ГПК, изхожда от легитимирано заинтересовано лице по смисъла на чл. 531,ал. 1 ГПК, касае обжалваемо съгласно чл. 274, ал. 1, т. 2 във връзка с чл. 577 ГПК определение, материализиращо отказ за извършване на нотариално удостоверяване, и от към съдържание и приложения е редовна, поради което се явява допустима. Разгледана по същество, жалбата е основателна по следните съображения:

Съгласно постановките на тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по т. д. № 2/2015 г., ОСГТК, в ЗАЗ са предвидени няколко хипотези на вписване: на арендния договор /чл. 3, ал. 1, изречение второ/, неговото продължаване - изменение досежно срока /чл. 18, ал.

1/ и прекратяването на договора за аренда на земя /чл. 27, ал. 2 ЗАЗ - изискването за вписване е само по отношение прекратяването на договора за аренда на земя/. Общо правило за всички хипотези по чл. 27, ал. 1 ЗАЗ при прекратяване на договора за аренда, когато негов обект е земеделска земя, е предвидено в ал. 2 на същия текст - прекратяването се вписва в службите по вписванията. Изискването за вписване не е обусловено от конкретното основание по чл. 27, ал. 1 ЗАЗ за прекратяване - за вписването са ирелевантни фактите, водещи до прекъсване на арендното правоотношение, и същото се отнася за всички основания за предсрочно прекратяване. То е обусловено от необходимостта да бъде осигурена публичност и противопоставимост, като се съобрази и предвидената в чл. 21 Конституцията особена закрила на земеделската земя. Договорът за аренда е траен договор с 3 установен законов минимален срок пет стопански години с цел оптималното използване на земеделската земя, предвид особеното й предназначение. Необходимостта от вписване се отнася за всяко предсрочно прекратяване на договор за аренда на земеделска земя и без оглед способа за прекратяването. Редът /с извънсъдебно изявление или съдебно/ също не е обусловен от основанието за преустановяване на договорната връзка, а е в зависимост от продължителността на договора и предмета му - дали земята частна, респ. общинска или държавна.

Сред предвидените хипотези на прекратяване, подлежащо на вписване съгласно чл. 27, ал. 2 във връзка с чл. 27, ал. 1 ЗАЗ е прекратяване на договора за аренда „освен по други причини, посочени в закона, още и със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, доколкото в договора не е предвидено друго“. Тълкуването на този текст позволява да се приеме, че договорът за аренда се прекратява, освен по причини, предвидени в други закони, и със прекратяване съществуването на арендатора – физическо лице, поради смърт, или при продължаващото му съществуване, но със загубата на неговата дееспособност, а когато е юридическо лице – с неговото прекратяване. Добавката „доколкото в договора не е предвидено друго“ следва да се разбира, освен ако в договора не е запазено действието му при наличие на тези хипотези, каквато клауза настоящият договор за аренда не съдържа.

Хипотезата „прекратяване на юридическото лице-арендатор“ по смисъла на чл. 27, ал. 1, т. 5 ЗАЗ следва да се разбира в общия случай като прекратяване на правосубектността му.

Прекратяване на правосубектността на юридическо лице представлява както прекратяване на дейността му /десезиране на неговите органи и невъзможност да изпълнява дейността си/, така и заличаване от регистъра, в който е вписан /пълна загуба на правосубектност, сходна на смъртта на физическо лице, при която юридическото лице престава да съществува въобще/. Прекратяването на юридическото лице във форма на заличаване не настъпва автоматично с прекратяването на дейността му, а се предшества от производства по ликвидация или несъстоятелност. Подобно разбиране – че ЗАЗ използва общото понятие „прекратяване на юридическо лице – арендатор“ в двете му форми – заличаване и прекратяване на дейността, е обусловено от разграничението на основанията за прекратяване на договор за аренда с арендатор физическо лице. В този случай договорът за аренда се прекратява със смъртта на физическото лице – арендатор, което от своя страна е равносилно на заличаване на юридическото лице, както и със загуба на дееспособността на физическото лице – арендатор, в който случай лицето не може валидно да изразява воля и да извършва действия само, поради което се отъждествява с прекратяване дейността на юридическо лице.

Разбирането, вложено в текста на чл. 27, ал. 1, т. 5 ЗАЗ, дори да не се отъждествява с двете форми, посочени по-горе, би могло да се тълкува, че отново засяга хипотезата на прекратяване на дружеството при обявяване в несъстоятелност. Изложеното становище стъпва на нормите от Търговския закон, които правят разграничение между прекратяване на юридическото лице и заличаването му. В първия случай текстът на чл. 154, ал. 1, т. 4 4

ТЗ посочва, че дружествата с ограничена отговорност се прекратяват при обявяване в несъстоятелност, какъвто е настоящият случай. С обявяването в несъстоятелност дейността на предприятието се прекратява, независимо от спирането на производството съгласно чл.