Решение № 2 от 10.02.2025, Окръжен съд - Кърджали

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№2 гр. К., 10.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – К. в публично заседание на десети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Веселина Ат. Кашикова Иванова при участието на секретаря Славея Д. Топалова като разгледа докладваното от Веселина Ат. Кашикова Иванова Търговско дело № 20245100900043 по описа за 2024 година

В исковата молба се сочи, че между ответника Г. С. Ч., действащ като ЕТ „А и Г - Г. Ч.”, в качеството му на собственик учредител и ищеца „С.Б.” ЕООД, в качеството на суперфициар, е сключен Предварителен договор от 11.02.2020 г. Съгласно чл. 1 от договора, ответникът Г. С. Ч., действащ като ЕТ „А и Г - Г. Ч.”, възложил на ищеца „С.Б.” ЕООД да извърши предварително проучване и проектиране за максимално застрояване на ПИ с идентификатор *****.***.*** по КККР на гр. К.. Съгласно чл. 3 от договора, дружеството ищец следвало за своя сметка в срок от 24 месеца да измени ПУП и ПР за застрояване на поземления имот, да изготви идеен и работен проект по всички части, да се снабди със строително разрешение и да започне строителството.

По силата на този договор, учредителят следвало да учреди право на строеж в полза на ищеца срещу получаване на обезщетение, като си запази правото на строеж и придобие собствеността върху 400 кв.м. от построеното при КИНТ на застрояване 2 /две/, респ. 600 кв.м. при КИНТ на застрояване 3/три/. След влизане в сила на изменения ПУП, учредителят следвало да заплати дължимите от него суми по ползваните банкови кредити, обезпечени с ипотека върху процесния имот, както и да поиска заличаване на договорната ипотека върху имота. Съгласно чл. 6 от Договора от 11.02.2020 г. в срок до 30 дни след влизане в сила на новия ПУП средствата за погасяване на банковите кредити следвало да бъдат предоставени от „С.Б.” ООД на учредителя ЕТ „А и Г - Г. Ч.“, но сумата не следвало да надвишава 40 000 евро. По силата на Договора от 11.02.2020 г. дружеството молител поело задълженията да построи и въведе в експлоатация сградата за своя сметка, включително да предаде на учредителя избраните от него имоти в срока по чл. 12. Още преди настъпването на падежа на задължението по чл. 6 от Договора, на 25.06.2020 г. ищецът заплатил авансово по сметка на ЕТ „А и Г - Г. Ч.”, сумата в размер на 1

5 000 евро на основание „по предварителен договор”. Окончателен договор за учредяване право на строеж следвало да се сключи в 15-дневен срок след индивидуализиране обектите на учредителя, върху които си запазва правото на строеж, с нарочен протокол между страните и след одобрен архитектурен проект. Съгласно чл. 25, т. 1.7 от договора, същият прекратявал своето действие при неодобрен ПУП и ОУП и невъзможност за застрояване на поземления имот над КИНТ „1.2”.

В уговорения в чл. 3 от Договора от 11.02.2020 г. срок от 24 месеца не бил одобрен нов ПУП, а ответникът имал нужда от парични средства за погасяване на свои банкови задължения, затова страните сключили нов Предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот от 21.02.2022 г., с който изцяло преуредили отношенията помежду си. Със сключването на Предварителния договор от 21.02.2022 г. страните изцяло новирали отношенията помежду си, като уговорили нови правоотношения помежду си, нови условия, задължения и срокове за настъпване изискуемостта на насрещните задължения. Последица на новацията било погасяване на старите задължения и възникване на тяхно място на нови. Основната характеристика на новацията било двойното й действие - правопогасяващо и правопораждащо. Както сам сочел ответникът в изпратена до „С.Б.” ЕООД, чрез ЧСИ Х.П., с РЕГ.№***, Покана с №**22/21.02.2024 г., именно поради изтичане на срока по Предварителния договор от 2020 г. (чл. 3, ал. 1), бил подписан нов Предварителен договор от 21.02.2022 г., в който липсвал уговорен срок, в който Община К. да одобри изменен ПУП за поземления имот на ответника, тъй като суперфициарът „С.Б.” ЕООД не разполагал с права да одобри ПУП и съответно страните се договорили това задължение да не бъде поемано от него. Одобряването на изменения ПУП на процесния недвижим имот от Община К. обуславяло началото на всички останали срокове по договора, а именно: изготвяне на идеен и на инвестиционен проект, сключване на окончателния договор за учредяване право на строеж и т.н. Двата договора се различавали съществено в множество аспекти, в т.ч. в липсата на уговорен срок за одобряване на ПУП.

В новия Предварителен договор от 21.02.2022 г. срокът за изготвянето на идеен и инвестиционен проект за строежа бил определен, считано от одобряване на ПУП, а в стария Предварителен договор от 11.02.2020 г. тези задължения, ведно с издаване на разрешение за строеж и откриване на строителна площадка били уговорени за изпълнение в срок до 24 месеца, считано от подписването на договора. Променени били сроковете за построяване и въвеждане на сградата в експлоатация, както и предаване обектите на учредителя. В новия Предварителен договор от 21.02.2022 г. този срок за построяване и въвеждане на сградата бил 30 месеца от откриване на строителна линия и 15 дни за предаване обектите на учредителя, считано от издаване на разрешението за ползване, а в стария договор тези задължения следвало да се изпълнят в срок 36 месеца от откриване на строителна линия.

Променен бил начинът и срокът за индивидуализиране и разпределение на обектите от предстоящата за изграждане сграда между страните, като по новия Предварителен договор от 21.02.2022 г. това следвало да се случи при сключване на окончателния договор за учредяване право на строеж, а по стария Предварителен договор от 11.02.2020 г. с двустранен протокол след 2 одобрение на архитектурния проект. Променен бил и срокът за сключване на окончателен договор, като по новия Предварителен договор от 21.02.2022 г. това следвало да се случи 20 дни след одобряване на ПУП-ПРЗ и издаване на Разрешение за строеж, а по стария Предварителен договор от 11.02.2020 г. в срок до 15 дни от подписването на двустранния протокол между страните за индивидуализация на обектите от бъдещата сграда, които всяка от тях следва да получи в изключителна собственост. Променени били и параметрите на обезщетението, което учредителят следвало да получи срещу учредяване правото на строеж, като по новия договор следвало да получи 21% от РЗП на цялата сграда с включени ИЧ от ОЧ на сградата, а по стария договор 400 кв.м. от построеното с включени ОЧ от жилищната част при КИНТ 2, респ. 600 кв.м. от построеното с включени ОЧ от жилищната част при КИНТ 3.

Променени били условията и сроковете за погасяване на кредита на учредителя със средства на „С.Б.” ЕООД, като по новия договор ищецът „С.Б.” ЕООД следвало да погаси целия остатък от кредита на ответника Г. С.

Ч., действащ като ЕТ „А и Г - Г. Ч.” в срок до три дни от сключване на предварителния договор, част от което задължение в размер на 5 000 евро се приело за изпълнено към датата на сключване, а по стария договор погасяването на кредита и вдигането на ипотеката било уговорено да се извърши от ответника Г. С. Ч., действащ като ЕТ „А и Г - Г. Ч.” със средства, предоставени от ищеца, след влизане в сила на ПУП.

Предвид посочените различия и несъвместимости между двата договора, то следвал извода, че със сключване на Предварителния договор от 21.02.2022 г. страните поели нови задължения, а Предварителен договор от 11.02.2020 г. е прекратил своето действие.

Съгласно чл. 1 и чл. 2 от Предварителния договор от 21.02.2022 г. в 20дневен срок от одобряване на ПУП-ПРЗ, съгласуване и одобряване на идеен архитектурен проект за сградата и издаване на разрешение за строеж, учредителят ЕТ „А и Г - Г. Ч.” поел задължение да учреди в полза на приемателя „С.Б.” ООД право на строеж върху ПИ с идентификатор № *****.***.*** по КККР на гр. К. за построяване и придобиване на жилищна сграда, срещу което учредителят ЕТ „А и Г - Г. Ч.” следвало да получи обезщетение от 21% от РЗП на цялата сграда. Съгласно Предварителния договор от 21.02.2022 г. приемателят „С.Б.” ООД се задължил да построи за своя сметка сградата съгласно одобрените архитектурни проекти, да поеме всички разходи, свързани с учредяване правото на строеж и изработването и одобряването на ПУП, както и проектирането и одобряването на строежа от компетентните органи (чл. 5 и следващите от Предварителния договор от 21.02.2022 г). Приемателят поел задължение изцяло за своя сметка да построи сградата, ведно с изработване и одобряване на ПУП за имота, както и изготвянето на идеен (в 3-месечен срок от одобряване на ПУП) и инвестиционен проект ( в 1-годишен срок от влизане в сила на ПУП) за сградата, която следвало да бъде построена и въведена в експлоатация в срок до 30 месеца от датата на протокола за откриване на строителна линия и ниво за сградата. В 15-дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация, приемателят следвало да въведе във владение учредителя по отношение на обектите от сградата, върху които последният си запазил правото на строеж.

На основание чл. 6 от същия договор, още преди одобряване на нов ПУП (за 3 разлика от предходния предварителен договор) „С.Б.” ООД се задължило да погаси остатъка от банков кредит на учредителя, отпуснат от „Ю.Б.“ АД, от които 5 000 евро, описани като заплатени преди сключване на Предварителния договор от 21.02.2022 г., а именно сумата заплатена по предходния предварителен договор, който се прекратил с подписването на Предварителния договор от 2022 г. Съгласно два броя банкови бордера ищецът заплатил по сметка на ЕТ „А и Г - Г. Ч.” сумата от 5 000 евро на 25.06.2020 г., а на 28.02.2022 г. сумата от 29 378.27 евро.

Ищецът сочи, че на 22.02.2024 г. ответникът Г. С. Ч., действащ като ЕТ „А и Г - Г. Ч.” чрез ЧСИ Х.П., с РЕГ.№*** му връчил покана, с която го уведомявал, че в 7-дневен срок, считано от получаването й, разваля договора поради неизпълнението му от страна на „С.Б.” ЕООД в 24-месечния срок, респ. че в същия 7- дневен срок прекратява договора поради неодобряване от страна на ЕСУТ на нов ПУП. По действащия между страните Предварителен договор от 21.02.2022 г. „С.Б.” ООД не било поело задължение в срок до 24 месеца да се снабди със разрешение за строеж и да открие строителна площадка в имота на учредителя.

Ищецът „С.Б.” ЕООД изпратил отговор на поканата до ответника ЕТ „А и Г - Г. Ч.”, с който го уведомил, че в сключения между страните Предварителен договор от 21.02.2022 г. липсват претендираните в поканата срокове за изпълнение до 24 месеца за снабдяване със строително разрешение и започване на строителството, както и че в договора началото на всички срокове били поставени в зависимост от одобряване на ПУП. Видно било от Протокол № 3/25.02.2022 г. на ЕСУТ към Община К. за съгласувано Предложение на ЕТ „А и Г - Г. Ч.” за ПУП-ПЗР за УПИ XVIII и УПИ XVII, кв.

40 по ЗРП на кв. Б.. Същевременно, видно от Протокол № 18 от 27.11.2023 г. на ЕСУТ към Община К., ЕСУТ не приемало проекта на ЕТ „А и Г - Г. Ч.” за ПУП-ПЗР за УПИ XVIII и УПИ XVII, кв. 40 по ЗРП на кв. Б., гр. К., Община К.. ЕСУТ не отказвало окончателното приемането на ПУП-ПРЗ, а само връщал проекта за частично преработване със следните забележки: „Да се представи удостоверение за зоната в ОУП на гр. К. - Линията на застрояване откъм дъно имот задължително е на 6,0м”.

С отговора на поканата ответникът бил уведомен, че в случай на прекратяване/разваляне на договора, учредителят ЕТ „А и Г - Г. Ч.” следвало да възстанови на приемателя „С.Б.” ЕООД заплатените от последния суми по Предварителния договор от 21.02.2022 г. в размер на 34 378.27 евро.

Отговорът на поканата бил връчен на ЕТ „А и Г - Г. Ч.” на 07.03.2024 г. Към момента на подаване на исковата молба не били разменяни други изявления между страните и ЕТ „А и Г - Г. Ч.” не върнал сумата от 34 378.27 евро на „С.Б.” ООД, а Предварителният договор от 21.02.2022 г. бил неоснователно развален от страна на ЕТ „А и Г - Г. Ч.”.

Ищецът твърди, че изпълнил всички изискуеми задължения по Предварителния договор от 21.02.2022 г., в това число задължението за погасяване на кредитните задължения на ответника към „Ю.Б.“ ЕАД. Към момента в Община К. бил внесен проект на ПУП, която административна процедура все още не била приключила и останалите задължения на ищеца по Предварителния договор от 21.02.2022 г. не са станали изискуеми, както и че 4 не било настъпило и основанието по чл. 14 от същия за неговото автоматично прекратяване. От изложеното се установявало, че ответникът е неизправна страна по договора, който без основание едностранно развалил, респ. прекратил договора. Вследствие изпратената покана от ответника до ищеца за разваляне/прекратяване на предварителния договор, ответникът оттеглил и издаденото в полза на ищеца пълномощно с нотариална заверка на подписа с peг. № 3509/21.02.2022 г. за представителство на ответника пред компетентните органи и институции за подготовка и снабдяване със строителни книжа във връзка с предстоящото изграждане на сградата съгласно сключения между страните предварителен договор. Последиците от развалянето/прекратяването на сключения между страните договор били, че всяка от тях дължала връщане на полученото по договора обратно на другата страна, т.е. на отпаднало основание, съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД. Ищецът счита, че ако Предварителният договор от 21.02.2022 г. е прекратен на основание чл. 14 от същия, то това не освобождавало ответника от задължението му за връщане на получените на отпаднало основание суми вследствие на неговото прекратяване, поради което ЕТ „А и Г - Г. Ч.” дължи възстановяване на заплатените от „С.Б.” ЕООД суми, дължими на основание чл. 6 от разваления/прекратения Предварителен договор от 21.02.2022 г., сключен помежду им, а именно: 5 000 евро, заплатени по банковата сметка на ЕТ „А и Г - Г. Ч.” на 25.06.2020 г. и 29 378.27 евро, заплатени по банковата сметка на ЕТ „А и Г - Г. Ч.” на 28.02.2022 г.