Протокол № 212 от 25.03.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ПРОТОКОЛ

№ 212 гр. Варна, 25.03.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Тони Кръстев при участието на секретаря Мая Т. Иванова

Сложи за разглеждане докладваното от Тони Кръстев Търговско дело № 20253100900802 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 11:00 часа се явиха:

Ищецът „МОМИНА ЧЕШМА“ ЕООД, редовно призован, представлява се от адвокат Ж. Ч., редовно упълномощен и приет от съда от днес.

Ответникът „ФРАЙДЕЙС“ ЕООД, редовно призован, представлява се о т адвокат Н. Н., преупълномощена от адвокат Л. М. и приета от съда от днес.

Адв. Ч.: Моля да дадете ход на делото.

Адв. Н.: Моля да дадете ход на делото.

СЪДЪТ, предвид редовното призоваване на страните, намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

СЪДЪТ, на основание чл. 143 от ГПК пристъпва към изясняване на фактическата страна на спора, като приканва страните да изразят становище по проекта за доклад на делото.

СЪДЪТ докладва молба с вх.№ 7544 от 06.03.2026 г., в която ищецът пояснява твърденията си и представя доказателства платежни нареждания за кредитен превод.

Съдът констатира, че същите не са заверени за вярност, поради което връчва молбата с доказателствата към нея на процесуалния представител на ищеца да ги завери.

Адв. Ч.: Поддържам иска с допълненията, които сме направили съобразно указанията на съда.

1

Адв. Н.: Оспорвам изцяло исковата претенция по изложените съображения в отговора на исковата молба. Поддържам отговорът на исковата молба, който е депозиран. Запознати сме с доклада на съда по делото и нямаме възражения по него. Във връзка с депозираната молба от ищцовата страна, ще изложа становище.

По точка първа оспорвам твърдението на ищеца, което е изложено в тази точка, че при заплащане на наемната цена за месеците след получаване на нотариалната покана в преводното нареждане, с което наемателят заплаща наемната вноска, липсва посочено основание за извършване на превода, като цитирам текст от самата молба, поради липса на посочено в платежния документ основание „наем“. На първо място не става ясно и не е конкретизирано, ищцовата страна кои точно документи визира в това свое твърдение и на второ място – това твърдение се опровергава от представените с отговора на исковата молба платежни нареждания като доказателство за своевременно добросъвестно изпълнение на договорното задължение на наемателя за заплащане на наемната вноска в определения между страните срок.

По точка 2 оспорвам твърдението изцяло, че разпоредбата на чл.2 от анекса представлява самостоятелно основание за прекратяване на договора, при това едностранно от страна на наемодателя срещу заплащане на неустойка, като искам да насоча вниманието, че тази клауза от чл.2 на анекса, представлява изменение на чл.10, т.2 от самия договор, който касае задължение за плащане на неустойка от наемодателя само при предприемане на действия по едностранно прекратяване на договора, като тази клауза има обезпечителен характер и цели да уреди последиците при евентуалното неизпълнение на самия ангажимент на наемодателя.

Не на последно място оспорвам твърдението, че ищецът е изпълнил изцяло фактическия състав на договорката на чл.2, както и твърдението получаването на неустойка да е било обвързано от страните с подписване на приемо-предавателен протокол за опразване на вещта, като тълкуването на този член цели да санира поведението на ищцовата страна, което е в разрез с договорките между страните.

Във връзка с доказателствената тежест, която ни е разпределена с доклада на съда, а именно да установим възраженията, от които черпим изгодни последици и то твърдението относно изпълнението на договора, представям нововъзникнало доказателство – платежно нареждане за извършен превод за заплащане на наемната вноска за месец март и още едно платежно нареждане за извършване на застраховка на наетия имот от наемателя към ЗАД „Алианц България“. Представям и преписи от същите за насрещната 2 страна.

СЪДЪТ приканва страните към постигане на спогодба.

Адв. Ч.: С наемателя обсъждахме няколко пъти, включително да не е тридневен срокът, както е по договора, а да е месец, два, три и така неустойката се запазва, която трябва да му платим. Той обаче не прие удължаване на срока, в който евентуално да премести дейността на друго място и да се организира по някакъв начин, така че в този смисъл сме говорили, но не успяхме. Пак казвам, ние сме готови да предоставим допълнителен срок, в който да сключим приемо-предавателен протокол и той да получи сумата, която е депозирана на негово име при нотариус.

Адв. Н.: Господин Председател, наемателят желае да ползва имота.

Договорът е срочен. Сключен е със срок до края на 2029 г. и желанието на наемателя е самият договор да бъде изпълнен докрай, именно защото в това заведение са инвестирани много средства, извършени са много подобрения с цел, именно самото заведение да бъде модернизирано и в настоящия момент то е превърнато в едно от най-популярните и големи заведения в центъра на град Разград, като самият наемател е извършвал подобренията с ясното съзнание, че ще ползва имота до края на 2029 г. съобразно клаузите и в срока, а съгласно договорът, който е сключен между страните, тези подобрения остават за наемодателя и тук е очевидна целта на това желание да бъде прекратено едностранно това правоотношение и поради тази причина, с оглед изложеното пред Вас, към настоящия момент наемателят иска да ползва имота.

Адв. Ч.: Поддържам исковата молба. Запознат съм с проекта за доклад.

Нямам възражения и моля да го приемете за окончателен.

Адв. Н.: Оспорвам исковата молба. Поддържам отговора на исковата.

Запозната съм с проекта за доклад. Нямам възражения и моля да го приемете за окончателен.

СЪДЪТ, като взе предвид изявленията на процесуалните представители на страните, на основание чл. 146 от ГПК, ПРИСТЪПВА КЪМ ДОКЛАД на предявените искове, съобразно Определение № 260 от 16.02.2026 година, като същият следва да се допълни с изложените аргументи в молбата на ищеца от 06.03.2026 г., както и с направените в днешното съдебно заседание в тази връзка оспорвания от процесуалния представител на ответната страна, с оглед на което го ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, в следния смисъл:

Предявен е иск от „Момина чешма“ ЕООД, ЕИК 116591837, със седалище и адрес на управление гр. Разград, против „Фрайдейс“ ЕООД, ЕИК 205861353, със седалище и адрес на управление гр. Варна, с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, за осъждане на ответника да 3 опразни и предаде на ищеца държането на наетия недвижим имот – самостоятелен обект с идентификатор *** по КККР на гр.

Разград, находящ се на адрес гр. Разград, площад „Момина чешма“ № 1, с предназначение за търговска дейност и посочената в исковата молба площ/нива.

Ищецът твърди, че между страните е сключен договор за наем с нотариално удостоверяване на подписите от 28.01.2020 г., вписан в Служба по вписванията – Разград, по силата на който е предоставен за временно и възмездно ползване процесният имот. Ищецът твърди, че на 02.01.2024 г. е подписан анекс към договора, с който са предоговорени основно размерът на наемната цена и размерът на неустойката при едностранно прекратяване на договора от страна на наемодателя, като в т. 5 от анекса е отразено, че останалите клаузи на договора остават в сила.

Ищецът поддържа, че е упражнил предсрочно прекратяване на договора чрез нотариална покана, получена от ответника на 27.10.2025 г., като твърди, че е изпълнил фактическия състав на клаузата относно неустойката чрез превеждане на сумата 200 000 лв. по служебна сметка на нотариус, при условие сумата да бъде изплатена след представяне на приемо-предавателен протокол за окончателно освобождаване на наетия обект, и че при това положение за ответника е възникнало задължение да освободи имота в тридневен срок съгласно договорната уредба.

Ищецът излага, че вместо да изпълни задължението за освобождаване, ответникът е предприел съдебни действия по оспорване на прекратяването, включително е инициирал производство по чл. 124 ГПК пред ОС Разград (т.д.

№ 47/2025 г.), което според твърденията на ищеца е прекратено като недопустимо с определение от 30.10.2025 г., потвърдено с определение от 03.12.2025 г. по в.ч.т.д. № 502/2025 г. на ВнАпС. Ищецът сочи и изпратено на 14.11.2025 г. уведомление за разваляне поради неизпълнение, като в последваща уточняваща молба заявява, че не поддържа твърденията за наличие на основание за разваляне на договора, а поддържа твърденията за прекратяване съобразно клаузата на анекса.

Ответникът в писмения отговор заявява, че не оспорва сключването на срочния договор за наем от 28.01.2020 г., както и подписването на анекса от 02.01.2024 г., и не оспорва, че е получена нотариална покана на 27.10.2025 г., с която наемодателят е заявил предсрочно и без вина на наемателя прекратяване на наемното правоотношение.

Ответникът оспорва обаче да е настъпило валидно прекратяване на договора по силата на едностранно волеизявление на наемодателя, като поддържа, че държи имота на валидно договорно основание. Ответникът твърди, че договорът е срочен до 31.12.2029 г. и че предсрочно прекратяване е 4 допустимо само при условията на договорената клауза (чл. 12 от договора) – по взаимно съгласие или при виновно неизпълнение, изразяващо се в неплащане на наем, продължило повече от 30 дни от датата на фактура, при писмено предизвестие. Ответникът развива теза, че анексът е изменил клаузата за неустойка, но не е изменил реда/основанията за предсрочно прекратяване, като изрично поддържа, че в полза на наемодателя не е уговорено право за едностранно безвиновно прекратяване преди 31.12.2029 г.

Ответникът оспорва и изпълнението на предпоставките по клаузата на анекса относно неустойката, като сочи, че сумата 200 000 лв. не е платена по сметка на ответника, а на трето лице, и че ищецът е поставил допълнително условие (представяне на приемо предавателен протокол), което според ответника не произтича от договорката, поради което поддържа, че фактическият състав на клаузата не е изпълнен и прекратяване не е настъпило.

Ответникът заявява, че се е противопоставил на прекратяването с уведомление до наемодателя и че е предприел действия по продължаване на плащанията/изпълнението, включително изпращане на покана за издаване на фактура и представя платежни документи за извършвани плащания в периода 2024–2026 г., като от тези обстоятелства извежда добросъвестност и липса на виновно неизпълнение.

В допълнителна молба ищецът поддържа, че от признанието в писмения отговор и от представените по делото писмени доказателства се установява обстоятелството, че ответникът държи имота без основание и не го предава доброволно - продължаващо плащане на наемната цена всеки месец (въпреки връщането й от страна на ищеца поради липса на посоченото в платежния документ основание „наем" ); предприетите съдебни действия по т. д. № 47/2025 год. по описа на Разградския окръжен съд, с твърдение, че договора за наем не е прекратен и няма основание за освобождаване на имота; уведомление от „Фрайдейс" ЕООД от 29.10.2025 год., че „не се дължи предаване на наетата вещ преди 31.12.2029 год."; покана (без дата) и други.

Поддържа, че разпоредбата на чл. 2 от приложения Анекс /изменената разпоредба на чл. 10.2 от Договора/ представлява самостоятелно основание за прекратяване на договора - едностранно действие на наемодателя при дължимост от неговата страна на посочена неустойка. Цитира релевантната разпоредба и акцентира върху текста, че се „дължи", а не че трябва да е внесена неустойката на името на ответното дружество, като независимо от това сочи, че ищецът добросъвестно е внесъл сумата от 200 000 лв. при нотариус с условие да се плати веднага на наемателя при представяне на приемо-предавателен протокол за освобождаване на имота.

Ответникът в съдебно заседание оспорва твърденията на ищеца в допълнителната писмена молба: - че при заплащане на наемната цена за 5 месеците след получаване на нотариалната покана в преводното нареждане, с което наемателят заплаща наемната вноска, липсва посочено основание за извършване на превода; - че разпоредбата на чл.2 от анекса представлява самостоятелно основание за прекратяване на договора; - че ищецът е изпълнил изцяло фактическия състав на договорката на чл. 2, както и твърдението получаването на неустойка да е било обвързано от страните с подписване на приемо-предавателен протокол за опразване на вещта.