Решение № 4017 от 25.06.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4017 гр. София, 25.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

Добромир Ст. Стефанов при участието на секретаря Павлинка П. Славова като разгледа докладваното от Наталия П. Лаловска Въззивно гражданско дело № 20241100509076 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ищеца „Арко Имоти“ ООД, чрез адв. С., срещу решение № 20117284/04.03.2024г. постановено по гр.д. № 5070/2021г. по описа на СРС, 142-и състав, с което са отхвърлени предявените срещу ответника Т. Ж. Т. осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД, за сумата 6 160.86 лева, представляваща възнаграждение по договор за посредничество при продажба на недвижим имот, сключен на 26.09.2017г., ведно със законната лихва от 28.01.2021г. до окончателното погасяване, сумата 12 628 лева – неустойка по чл. 6.1 от договора за периода от 14.11.2019г. до 13.03.2020г. и от 09.04.2020г. до 25.01.2021г. и сумата 706.78 лева – законна лихва за забава върху главницата за периода от 14.09.2019г. до 13.03.2020г. и от 9.04.2020г. до 25.01.2021г.

Жалбоподателят поддържа, че решението било неправилно и необосновано.

Неправилни и несъответни на събраните по делото доказателства били изводите на СРС, че ищецът не изпълнил договорното си задължение да съдейства на страните за сключването на сделката. От доказателствата било несъмнено установено, че на 17.09.2019г. с посредничеството на ищеца бил извършен оглед на имота от св. Т. потенциален купувач и била водена кореспонденция с него. От доказателствата не се установила неистинност на протокола за оглед – подписът за св. Т. в документа вероятно бил поставен от съпругата му или от самия ответник. Сделката не се състояла 1 единствено поради поведението на ответника – отказ да продаде имота на този купувач, но впоследствие направила това чрез друга агенция при същите поискани от св. Т. условия. Ответникът недобросъвестно прекъснала отношенията си с ищцовото дружество, препятствала подписването на депозитното споразумение и предварителния договор, с което попречила да се сбъдне условието по чл. 25 ЗЗД, с най-вероятна цел да не заплати на ищеца договореното с посредническия договор възнаграждение. Позовава се на съдебна практика относно посредническото възнаграждение и липсата на пречки за кумулиране на самостоятелните вземания за неустойка и обезщетение за забава. Възраженията на ответника за нищожност на договора поради невъзможен предмет - чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 1 ЗЗД, както и че възнаграждението се дължало разделно от двамата възложители, били неоснователни тълкуването на договора налагало извод, че всеки възложител възложил посредничеството за притежаваните от него в сградата имоти, респ. – дължи възнаграждение съобразно уговореното за собствените си имоти, позовава се и на чл.

21 ЗЗД. Неоснователно било и възражението на ответника за нищожност на клаузата за неустойка поради накърняване на добрите нрави. При сключването на процесния посреднически договор ответникът действала като търговец по см. чл. 1, т. 14 ТЗ – видно от справката по име от АВп, ответникът извършвала множество сделки с имоти, ЗЗП бил неприложим и неустойката не можело да се намаля поради прекомерност. По заявените съображения моли за отмяна на постановеното решение и уважаване на предявените срещу ответника искове. Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата страна Т. Ж. Т., чрез адв. А., депозира писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна.

Излага, че ищецът не провел дължимото доказване на фактите и обстоятелствата съобразно разпределената доказателствена тежест. Направените от СРС фактически и правни изводи, че ищецът не съдействал за сключване на сделката били правилни, отговаряли на установените факти от събраните по делото доказателства. С отговора излага собствен анализ на събраните гласни доказателства. Ищецът не издал фактура за претендираното вземане, не съставил счетоводни записи, не ангажирал по делото дневник, регистър за огледи и др. изискуеми от чл. 50, ал. 1, вр. чл. 55 ТЗ документи.

Отделно с чл. 6 от договора страните приели, че доказателство за свързване за посредничество е протокол за оглед на имота, носещ подпис на потенциален купувач.

В случая обаче от СПЕ се установило, че подписът в протокола за потенциален купувач не принадлежал на св. Т.. Твърди недопустимо в случая кумулиране на законна лихва и неустойка и сочи съдебна практика, поддържа и възраженията си в отговора на исковата молба, в т.ч. за нищожност на неустойката. Моли първоинстанционно решение да бъде потвърдено. Претендира разноски.

Предвид нормата на чл. 269 ГПК въззивната инстанция дължи проверка за валидността на решението, за неговата допустимост, в обжалваната част, а за 2 правилността му единствено на въведените в жалбата основания.

При изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК настоящият въззивен състав намира обжалваното решение за валидно и допустимо.

По отношение на неговата правилност настоящият съдебен състав намира следното:

Със сезиралата съда искова молба ищецът „Арко Имоти“ ООД излага, че на 26.09.2017г. сключил с ответника Т. Ж. Т. и с дружество „Архитект д-р Ф. и П.“ ЕООД договор за посредничество при продажба на недвижим имот. По силата на договора ищецът се задължил да посредничи за намирането на купувачи за имот, представляващ сграда на адрес гр. София, местн. „Бояна Киноцентър“, ул. *********, а ответникът се задължила да заплати на ищеца възнаграждение в размер на 2% от договорената продажна цена. С посредничеството на ищеца на 17.09.2019г. оглед на имот на ответника Т. – тристаен апартамент в сградата, бил извършен с потенциален купувач П.И. Т., за което бил съставен и съответен протокол за оглед. На 20.09.2019г. от страна на ищеца с този потенциален купувач била водена кореспонденция за подписване на споразумение, заплащане на стоп капаро и условия за сключване на предварителен договор за продажбата на имота. Непосредствено след водената кореспонденция ответникът Т. Т. заявила на представител на ищеца, че няма да продава и преустановила контактите с дружеството (уточнение в първото о.с.з. през СРС). На 14.11.2019г. ответникът Т. продала имота на същия доведен от ищеца купувач. Ето защо същата дължала на ищцовото дружество договореното с чл. 6 от договора възнаграждение в размер на 2% от продажната цена, в случая – 6 160.86 лева.

За периода, считано от датата на извършената продажба – 14.11.2019г. до 25.01.2021г. дължала на ищеца уговорената неустойка по чл. 6.1. от договора в размер на 0.5% от дължимото възнаграждение за всеки ден забава (от периода на забавата изключва периода от 13.03.2020г. до 09.04.2020г. съобразно чл. 6 ЗМДВИП, вр. пар. 52 ПЗРЗМДВИП), която възлизала на 12 628 лева. Претендира и законна лихва върху главницата за възнаграждение в размер на сумата 706.78 лева за периода на забавата от 14.11.2019г. до 25.01.2021г. (като от периода е изключен този на извънредно положение в страната от 13.03.2020г. до 09.04.2020г.). Претендира законна лихва върху главницата за възнаграждение от завеждането на исковата молба в съда и сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът Т. Ж. Т. депозира писмен отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове. Договорът за посредничество бил уреден в чл. 49 и сл. ТЗ и имал за предмет постигането на определен резултат. В случая договорът бил с невъзможен предмет по см. чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 1 ЗЗД, тъй като ответникът не била собственик на сградата на адрес гр. София, ул. *********. Не дължала възнаграждение на ищеца, тъй като той не изпълнил договорните си 3 задължения да съдейства за постигане на крайния резултат, а напротив – препятствал комуникацията, не съдействал за постигане на съглашение, снабдяване с документи и изповядване на сделката при нотариус. Поради това ответникът се обърнала към друга агенция за недвижими имоти – „Бест Естейт България“ ЕООД, друг брокер съдействал и довел сделката до край с купувача П. Т. и на другата агенция патила възнаграждение.

Оспорва авторството на подписа на Т. в представения протокол за оглед от 17.09.2019г. и в този смисъл оспорва твърдението на ищеца, че свързал ответника-продавач с купувача Т. (уточнение в първото о.с.з. пред СРС). Моли за отхвърляне на предявените искове. Акцесорните претенции се явявали неоснователни поради недължимост на главното задължение. В условията на евентуалност твърди, че вземането за възнаграждение се дължало разделно от възложителите по договора – по ½ част; договорът за посредничество от 26.09.2017г. не обхващал продадените от нея обекти.

Претендираната неустойка била нищожна поради накърняване на добрите нрави същата излизала извън присъщите функции на неустойката, излага подробни съображения, евентуално – твърди неравноправност на неустойката по см. чл. 143 ЗЗП, както и прекомерност по чл. 92, ал. 2 ЗЗД. При договорена неустойка се дерогирала претенцията за мораторна лихва, двете вземания не се кумулирали, предвид на което този иск също бил неоснователен. Претендира разноски.

Страните по делото не са формирали спор и от представения по делото договор ID 21051/26.09.2017г. за посредничество при продажба на недвижими имоти се установява, че на 26.09.2017г. между „Архитект д-р Ф. и П.“ ЕООД и ответника Т. Ж.

Т., от една страна като възложители и ищеца „Арко Имоти“ ЕООД, като изпълнител, бил сключен договор за посредничество, срещу възнаграждение за изпълнителя.

Договорът бил обективиран върху типова бланка на ищеца, като в съответното поле продаваемият имот бил посочен като „сграда в Бояна Киноцентър, на адрес гр. София, м. „Киноцентър“, ул. *********“ (чл. 1). Съобразно съдържанието му, с договора ищецът-изпълнител поел задължение да предоставя имота-предмет на договора на всички потенциални купувачи и да осигури организационното обслужване на сделката до сключването на окончателен договор за продажба, да обяви имота за продажба, да рекламира и популяризира за своя сметка офертата на възложителя, да организира огледи с потенциални купувачи, като предварително съгласува с възложителя датите и часовете за това (чл. 2). От своя страна възложителят се задължил да предостави на изпълнителя всички документи, удостоверяващи собствеността върху имота, да осигурява достъп за огледи, да информира изпълнителя за относими към предмета на договора промени, в т.ч. актуалността на продавания имот, както и да заплати на изпълнителя договореното посредническо възнаграждение при продажба на имота на купувач, представен от изпълнителя (чл. 5). Страните се съгласили, че посредническото възнаграждение се определя на 2% с ДДС от продажната цена на имота, а доказателство за свързване на страните от изпълнителя-посредник е протокол 4 за извършен оглед с описание на имота, подписан от насрещната страна (купувач) – чл.

6 от договора. С разпоредбата на чл. 6.1 от договора страните уговорили мораторна неустойка, дължима от възложителя, в размер на 0.5% от възнаграждението, дължима за всеки ден на забавата за плащане. Съобразно уговорката в чл. 7 договорът бил сключен за неопределен срок до изрично писмено прекратяване от някоя от страните.

С нормата на чл. 9 от договора страните по същия се съгласили, че дори в случаите на прекратяване на договора или когато възложителят се откаже от услугите на изпълнителя, но се свърже директно с купувач, представен от изпълнителя и се сключи сделка, по силата на която възложителят продаде имота на този доведен от изпълнителя купувач, то възложителят дължи на изпълнителя неустойка в размер на 5% от цената на имота-предмет на договора.

По делото няма спор и от представените по делото извлечения от ТРРЮЛНЦ се установява, че ищецът „Арко Имоти“ ЕООД е дружество, чийто предмет на дейност е брокерски услуги в областта на недвижимите имоти, покупко-продажба на недвижими имоти, оценка на недвижими имоти и др. Сделката за него е търговска такава по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4 ТЗ, а договорът е такъв за търговско посредничество по смисъла на чл. 49 и сл. ТЗ.