Решение № 1092 от 21.07.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1092 гр. София, 21.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-5, в публично заседание на деветнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Цветанка Бенина при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова като разгледа докладваното от Цветанка Бенина Търговско дело № 20241100901529 по описа за 2024 година

В исковата молба се твърди, че между страните е сключен Предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за извършване на строителство от 12.05.2022 г., с който ответното „ИТ Уизардс“ ЕООД се е задължило да учреди в полза на ищеца „ГИК Инженеринг БГ“ ЕООД право на строеж върху следния свой собствен недвижим имот, а именно – ПОЗЕМЛЕН ИМОТ c идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-4/09.03.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район „Подуяне", кв. „Васил Левски", ул. ****, с площ 445 кв.м, (четиристотин четиридесет и пет квадратни метра), трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползван е: за друг вид застрояване, предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 624, квартал 306Б, парцел IX, съгласно скица № 15-1023521-17.09.2021 г. на СГКК - гр. София, при граници поземлени имоти с идентификатори: ***, ***,

***, ***, ***, който поземлен имот, съгласно документ за собственост представлява УПИ, находящ се в гр. София, район „Подуяне", ул. ****, съставляващ УПИ IX-624 (девети, отреден за имот с планоснимачен номер шестстотин двадесет и четири), квартал 306 (триста и шест буква „Б) целият от 420 кв.м, (четиристотин и двадесет квадратни метра) по плана на гр. София , м. „Левски", бул. „ Ботевградско шосе - Рамка II част", при граници на урегулирания поземлен имот: урегулиран поземлен имот Х-623 (десети, отреден за планоснимачен номер шестстотин двадесет и три), урегулиран поземлен имот V-625 (пети, отреден за планоснимачен номер шестстотин двадесет и пет), урегулиран поземлен имот VII-627 (седми, отреден за планоснимачен номер шестстотин двадесет и седем), урегулиран поземлен имот VII1-628 (осми, отреден за планоснимачен номер шестстотин двадесет и осем), улица.

Ищецът твърди, че правото на строеж се учредявало срещу задълженията на ищеца да извърши, при условията на предварителния договор, инвестиране и изграждане на жилищна сграда, с разгъната застроена площ съгласно съгласувани с 1 компетентните инстанции и одобрени от ответника идеен и технически проект, като ответникът ще си запази правото на строеж върху определени обекти от сградата в размер на 30% от постигнатото РЗП, които същият щял да получи безвъзмездно и във вид съгласно уговореното.

Посочва, че окончателният договор за учредяване правото на строеж следвало да бъде сключен в 15-дневен срок от влизане в сила на Разрешението за строеж.

Последното се осъществило на 27.02.2024 г., на която дата, Разрешение за строеж № 8/08.02.2024 г. на Столична община, р-н „Подуяне“, влязло в сила.

Ищецът сочи, че на 01.04.2024 г. страните сключили Анекс № 1 към предварителния договор, в който било записано, че са изпълнени условията за извършване на окончателен избор на обекти, за които собственикът – учредител запазва правото си на строеж, като същите били представени и в табличен вид.

Излага твърдения, че въпреки многократно проведените разговори с ответника, до настоящия момент последният не бил изпълнил задължението си за учредяване на право на строеж върху описания недвижим имот, въпреки, че ищецът изпълнил своето задължение да се снабди с разрешение за строеж.

Претендира да бъде постановено решение, с което да бъде обявен за окончателен сключеният между страните на 12.05.2022 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, описан по-горе.

В законоустановения срок е постъпил писмен отговор на исковата молба, в който ответникът оспорва предявения иск и излага съображения за неговата неоснователност. Посочва, че преди предявяването на настоящия иск, развалил процесния договор по вина на ищеца. Сочи, че ищецът бил в неизпълнение на поетите задължения по предварителния договор, както следва – в срок от 2 години след сключването му се сдобил с разрешение за строеж съгласно чл. 4, ал. 3 от договора, липсвали актуални проекти за сградата, които да са одобрени от собственика – учредител, съгласно чл. 3 и ал. 4 от договора. Ответникът твърди, че през месец юни 2024 г. изпратил до ищеца нотариални покани, с които оттегля пълномощията му и го кани да заплати предвидената в чл. 16 от договора неустойка. Излага твърдения, че поради липсата на точно и пълно изпълнение от страна на ищеца, се е възползвал от правото си да развали договора с едностранно волеизявление, обективирано в нотариални покани от 06.06.2024 г . на нотариус И.Д., действащ в район СРС, с peг. № 059 при НК, връчени на 10.07.2024 г. и 11.07.2024 г . при условията на чл. 47, ал. 5 ГПК. Поканата била връчена на адреса на ищцовото дружество, последно вписан в Агенцията по вписванията - Търговски регистър към момента на връчването.

Ответникът излага доводи, че в случай на оспорване на получаването на волеизявлението от страна на ищеца, то същото следва да се счита достигнало до същия с подаването на настоящия отговор на исковата молба.

Ответникът посочва, че в предварителния договор липсват уговорени всички съществени условия на окончателния договор. В предварителния договор било уговорено сключване на окончателен такъв с предмет учредяване право на строеж на два етапа (чл. 2) в имот с идентификатор ***. Уговорката в чл. 2 от предварителния договор не можело да се приеме за категорична предварителна уговорка да се прехвърли ползването на 35% от постигната РЗП на сградата. Такъв израз дори не се съдържал в тази договорна клауза. От същата не ставало ясно какво ще бъде изградено и в какви срокове. Доколкото тази уговорка била неясна, 2 ответникът счита, че иск за обявяването такъв следва да се отхвърли. за окончателна би бил неоснователен и като

Предвид изложеното моли съда да отхвърли предявения иск като неоснователен.

Съдът, като разгледа материалите по делото и събраните доказателства, намира от фактическа и правна страна следното:

Видно от представения по делото Предварителен договор за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за извършване на строителство от 12.05.2022 г., същият е бил сключен между „ИТ Уизардс“ЕООД – в качеството му на собственик-учредител и „ГИК ИНЖЕНЕРИНГ“ЕООД – в качеството му на строителприемател и И.К.П. – в качеството му на солидарен длъжник, с предмет на договора – поето задължение от собственика-учредител да учреди на строителя-приемател право на строеж върху следния свой недвижим имот, а именно – поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-4/09.03.2016 г. на ИД на АГКК, с адрес на поземления имот – гр. София, район Подуяне, кв. Васил Левски, ул. ****, с площ 445 кв.м., представляващ по документ за собственост УПИ ІХ-624, квартал 306, целият от 420 кв.м. по плана на гр. София, м. Левски, бул.

Ботевградско шосе – Рамка ІІ част, срещу поетото задължение от страна на строителяприемател да извърши при условията на договора инвестиране и изграждане на жилищна сграда, с РЗП по съгласувани с компетентните органи и одобрени от собственика-учредител идеен и технически проект, като последният ще си запази 30% от постигнатото РЗП, съобразно последващо допълнително споразумение към договора – Разпределителен протокол за окончателен избор на имотите, който се съставя и подписва след одобряване на работен проект. Строителят-приемател се задължава да изгради обектите, за които собственикът-учредител си запазва правото на строеж в степен завършеност „до ключ“. В чл. 2 от договора е предвидено учредяването в предвидената в закона нотариална форма на правото на строеж на два етапа. Съгласно чл. 8, ал. 3 от договора, собственикът-учредител се задължава в 1седмичен срок от подписването му да изготви пълномощно за извършване от негово име на всички необходими действия от строителя-приемател, касаещи проучването, проектирането, осъществяване на строителството, оформянето и подписването на актове по време на строителството от името на възложителите и представянето им пред съответно компетентните лица и органи. Сроковете на строителството са уредени в чл. 10 от договора. В раздел VІ от договора са предвидени неустоечните клаузи при неизпълнение.

Видно от представения по делото Анекс № 1 от 01.04.2024 г. към предварителния договор, страните по него са констатирали изпълнение на условията по договора за извършване на окончателен избор на обектите и са постигнали съгласие относно запазване на собственика учредител правото му на строеж върху конкретно посочени обекти /паркоместа и апартаменти/ – част от сградата, построена върху собствения му имот, като останалата част остават за строителя и който анекс има характер на разпределителен протокол с актуални пропорции в разпределеното между страните право.

Представено е Разрешение за строеж № 8/08.02.2024 г. на Главния архитект на СО – район Подуяне, върху което е отбелязано влизането му в сила на 27.01.2024 г. относно строежа на „многофамилна жилищна сграда“ на адрес – гр. София, кв. ****.

Отправена е Нотариална покана от „ИТ Уизардс“ЕООД до И.К.П. и „ГИК Инженеринг БГ“ЕООД, чрез нотариус И.Д., рег. № 039 на НК, в която се сочи за забава в изпълнението на предварителния договор относно снабдяване с разрешението за 3 строеж в сроковете за това, като е отправена покана за заплащане на начислената в резултат на това неустойка, както и за предаване на документите в оригинал относно откриване на строителна площадка, а в случай че липсват такива, е отправено волеизявление за развалянето на договора, поради системно неспазване на предвидените в него срокове за изпълнение. Удостоверено е връчването на поканата на адресата И.К. на 10.07.2024 г.

По делото е представено Писмо от 14.03.2025 г. от СО – район Подуяне, относно подадените заявления, касаещи поземлен имот с идентификатор ***.

По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на св. А. и св. Д..

От показанията на св. А. се установява, че е дългогодишен и близък приятел на управителя на „ИТ Уизард“ЕООД и в тази връзка го подпомагал в дейността му по реализиране на процесния проект, доколкото имал опит в работата със строителни книжа. В тази връзка свидетелят присъствал на почти всички срещи с управителя на „ГИК Инженеринг“ и участвал във воденето на по-голямата част от кореспонденцията между двете дружества още преди сключването на договора. От самото начало станало ясно, че договорът не може да бъде изпълнен в предвидения двугодишен срок за това, доколкото към изтичането му ищецът още не се бил снабдил с разрешение за строеж, като от дружеството строител непрекъснато били излагани оправдания за забавянето, което не се дължало по негова вина. Според показанията на свидетеля, изведнъж се появило разрешение за строеж, без на дружеството – собственик на земята да са били представени проекти, които многократно са били искани от него преди това. От Теодора, която представлява „ГИК Инженеринг“ в комуникацията между страните, свидетелят разбрал, че били правени опити за уговаряне изповядване сделката между тях, но това било отказано, тъй като предварителният договор не бил съответен на необходимите изисквания за това, което принудило строителя да прави опити за водене на преговори за прехвърляне преди това на част от земята, учредяване на ипотека. След изтичане на двугодишния срок от договора, към м. май, управителят на „ИТ Уизард“ЕООД решил да го прекрати, като отправил писмена покана да му бъдат предадени документите във връзка с изпълнението му и съответно договорът да бъде изпълнен съобразно поетите задължения за това. През м. август документите били предадени на свидетеля в офиса на „ГИК Инженеринг“.

В показанията си св. Д. сочи, че работи като брокер и по процесната сделка е представлявала „ГИК Инженеринг“ в София. След сключване на предварителния договор била упълномощена от „ИТ Уизардс“ за извършване на действията по издаване на разрешение за строеж. Непосредствено след подписване на предварителния договор започнали с изготвянето на проектите, които били изпращани на „ИТ Уизардс“, от който имало само дребни технически забележки по изпуснати букви или обозначения. Наложило се издаване на втора виза за проектиране, за да се уголеми петното, което според първата виза било на калкан и се изисквало съгласието на съседите, които били много и не съдействали с полагане от тяхна страна на подписи в общината. Вариантът бил да бъде предоставено по-малко петно за застрояване или да се изчака максималния срок от три месеца след 5 или 6 уведомления през две седмици. По този начин било постигнато разширение на петното със 100 кв.м., от които 70 кв.м. повече за инвеститорите и 30 кв.м. повече за обезщетения собственик.