Решение № 3523 от 23.05.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3523 гр. София, 23.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Г СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова

Членове:

Петър Ив. Минчев

Йоана Кр. Кацарска при участието на секретаря В.ия С. Иванова Докова като разгледа докладваното от Петър Ив. Минчев Въззивно гражданско дело № 20251100508373 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК .

С решение № 6019 от 04.04.2025г., постановено по гр.д. № 40807/2024г. по описа на СРС, 29-ти състав, са отхвърлени предявените от етажните собственици на етажна собственост на сграда "А" и сграда "Б", находящи се в гр. София, местност „Гърдова глава“, ул. „******** срещу К. К.

И. установителни искове по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК с правно основание чл.

6, ал. 1, т. 9, вр. чл. 38 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за установяване в отношенията между страните, че ответникът дължи на ищците сумата в размер на 5 268,67 лева, представляваща главница за задължение за извършени СМР, съгласно решение на общо събрание на съсобствениците в етажната собственост на сгради "А" и "Б" от 03.07.2021 г., обективирано в протокол от 03.07.2021 г., ведно със законна лихва за период от 20.06.2023 г. до изплащане на вземането, и сумата в размер на 1 062,97 лева, представляваща мораторна лихва за периода от 19.07.2021 г. до 20.06.2023 г., за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 34241/2023 г. на СРС, 29 състав.

Срещу така постановеното решение е подадена в срок въззивна жалба от ищеца етажните собственици на етажна собственост на сграда "А" и сграда "Б", находящи се в гр. София, местност „Гърдова глава“, ул. „********, в която са развити съображения за неговата неправилност. Жалбоподателят поддържа, че неправилно съдът бил отхвърлил предявените искове поради извод за липса на етажна собственост. Въпросът относно наличието на етажна собственост между двете сгради не бил предмет на разглеждане в настоящото производство, като правилата за нищожността на сделките, уредена в ЗЗД не 1 се прилагала относно решенията на общото събрание на етажната собственост. В съдебната практика било разяснено, че контролът на тези решения бил специфичен и за разлика от нищожността на сделките, контролт за законосъобразност на решенията на етажната собственост бил съдебен и бил ограничен с преклузивен срок. Затова, освен че извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения, различната степен на проявление на пороците при свикването и провеждането на общото събрание не обуславяла различен характер на исканията – искът бил само този по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Счита, че въпросът относно това дали между двете сгради е налице етажна собственост следвало да се провери в производството по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, каквото не било инициирано от ответника или от друг етажен собственик. След възникването на етажната собственост и избирането на съответни управителни органи, същите били вписани в регистъра по чл. 46б ЗУЕС.

Счита, че не съществувала дефиниция за етажна собственост, като съдебната практика приемала наличието и на хоризонтална такава. Етажната собственост била възникнала от момента на завършване на сградите в груб строеж и била установена на общо събрание, проведено на 07.03.2021г., на което били избрани управителни и контролни органи. Това решение също не било оспорено по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Счита, че взетите на 03.07.2021г. решения били валидни и законосъобразни, като същите били породили задължения за всички етажни собственици на адрес: гр. София, м. „Гърдова глава“, ул. „********. Дори да се приемело, че двете сгради, изградени в един поземлен имот, били две етажни собствености, то по силата на решението от 07.03.2021г. всички етажни собствеици били взели решение да бъдат управлявани заедно. Оспорва приложимостта на цитираната от СРС съдебна практика и на свой ред цитира практика в обратния смисъл. Счита, че от представените в първоинстанционното производство писмени доказателства се установявало по категоричен начин, че ответникът е собственик на апартамент № 11 и мазе № 5, както и наличието на влязло в сила решение на общото събрание на етажната собственост. Прехвърлянето на апартамент № 11 и прилежащото му мазе през 2022г. било без правно значение, тъй като задължението било възникнало вследствие на решението от 03.07.2021г. Моли съда да отмени обжалваното решение и да уважи предявените искове.

Претендира разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК ответникът К. К. И. не е подал отговор на въззивната жалба.

В проведеното на 24.02.2026г. открито съдебно заседание ответникът моли съда да потвърди първоинстанционното решение на основанията, които е изложил в отговора на исковата молба. Претендира разноски.

Софийски градски съд, след като обсъди събраните по делото доказателства, становищата на страните, съгласно разпоредбата на чл. 235, ал.

2 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

2

Относно неговата правилност по изложените във въззивната жалба оплаквания съдът намира следното.

По предявените искове по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК установителни искове с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 9 вр. с чл. 38 ЗУЕС и чл. 86, ал. 1 ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сградата в режим на етажна собственост; наличието на влязло в сила решение на общото събрание на етажните собственици, задължаващо ответника да извърши процесните вноски; размера и изискуемостта на вземането; изпадането на ответника в забава, както и размера на мораторната лихва. В тежест на ответника е да докаже възраженията си, както и изплащането на процесното задължение.

Относно първата материалноправна предпоставка за уважаване на предявените искове, основателно оплакването на жалбоподателя, че изводът на първоинстанционния съд за липса на етажна собственост, е неправилен. От една страна този извод се основава на съществено нарушение на съдопроизводствените правила, доколкото съдът е отхвърлил предявения иск поради недоказване на правнорелевантен факт, който страните не са оспорвали. Предметът на спора в първоинстанционното производство се определя не само от изводимите от закона материалноправни предпоставки за уважаване на исковата претенция, но и от процесуалните изявления и процесуалното поведение на страните, които могат да оспорят или да признаят определени подлежащи на доказване факти. Съобразно чл. 153 ГПК на доказване подлежат спорните факти от значение за решаване на делото и връзките между тях. Затова служебно задължение на съда е да отдели спорните от безспорните факти като обяви на страните кои от тях са безспорни и не се нуждаят от доказване, а по останалите да укаже разпределението на доказателствената тежест и липсата на посочени доказателства. Ако дадено твърдение, възражение или оспорване е неясно, то следва да бъде прецизирано по реда на чл. 145, ал. 2 ГПК. В конкретния случай в първоинстанционното производство, а и в настоящото въззивно такова, между страните не е налице спор по въпроса, че към датата на приемане на решението на общото събрание на етажните собственици от 03.07.2021г. собствените на ответника самостоятелни обекти са се намирали в сграда в режим на етажна собственост, поради което отхвърлянето на иска на това основание се явява в нарушение на съдопроизводствените правила.

От друга страна този факт се установява по категоричен начин от приетите в първоинстанционното производство и неоспорени писмени доказателства. От приетия нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за изграждане на жилища № 49, том I, рег. № 1142, дело № 43/22.03.2007г. се установява, че К. К. И. заедно с други съсобственици са учредили в полза на „Мидсъмър“ ЕООД право на строеж върху УПИ XV-219, с площ от 1273 кв.м., находящ се в гр. София, м. „Гърдова глава“, ул.

„********, за построяване на две жилищни сгради – сграда А с РЗП 1826,31 кв.м. и сграда Б с РЗП 1566,78 лв.м., съгласно издадено разрешение за строеж, срещу задължение за построяване на обектите. К. К. И. е запазил за себе си правото върху магазин № 11, находящ се в бл. А, ет. 1, с площ от 43,26 кв.м. заедно с принадлежащия склад 2, заедно с 3,419% ид.ч. от общите части на сградата; жилище № 5, находящо е в бл. А, ет. 2, с площ от 38,04 кв.м., заедно 3 с мазе № 8 и заедно с 3,276% ид.ч. от общите части на сградата; жилище № 10, находящо се в бл. Б, ет. 3, с площ от 81,78 кв.м., заедно с мазе № 3 и заедно с 7,971% ид.ч. от общите части на сградата, жилище № 11, находящо се в бл. Б, ет. 3, с площ от 60,65 кв.м. заедно с мазе № 5 и заедно с 5,851% ид.ч. от общите части на сградата и гаражна клетка № 3 с площ от 19,70 кв.м., находяща се в подземен паркинг на бл. А, заедно с 12,837% ид.ч. от общите части на сградата.

От приетото удостоверение по чл. 181, ал. 2 ЗУТ за степен на завършеност на строеж V-та категория от 15.07.2011г. се установява, че обектът „Две жилищни сгради с подземни гаражи“ – блок А и блок Б, УПИ XV-219, кв. 184 по плана на гр. София, район „Витоша“, ж.к. „Гърдова глава“, е изпълнен на етап груб строеж. Със завършването на сградите на етап груб строеж, същите, заедно със съдържащите се в тях самостоятелни обекти, са възникнали като годни обекти на правото на собственост, а доколкото от описания нотариален акт се установява, че различни обекти принадлежат на различни собственици, то несъмнено в тях е възникнала етажна собственост по смисъла на чл. 38 ЗС.

Всъщност изложените от първоинстанционния съд съображения по съществото си не касаят наличието на етажна собственост, а законосъобразността на съвместното управление на двете сгради, респективно законосъобразността на приетото на 03.07.2021г. решение на общото събрание на всички етажни собственици в тях. Както е посочено във въззивната жалба, този въпрос подлежи на обсъждане единствено в рамките на производство по оспорване законосъобразността на решението по реда на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, а не и инцидентно по предявен иск за изпълнение на породено от него задължение за етажните собственици. В съдебната практика /решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК/ е изяснено, че законът ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост.

Отликите между вземането на решенията от сключването на сделките, дори и многостранните са съществени, което е основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД.

Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.

Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство. Затова извън определения от закона срок не може да 4 се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения.

Тук е неприложим принципът, че нищожност може да се установява без срок.

Разпечатката съдържа 33 от 63 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/50f4acf9-c3a2-448b-92a4-1f1af6a55e35