Решение № 27 от 14.01.2026, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 27 гр. Разлог, 14.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ, ІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Искра К. Трендафилова при участието на секретаря З. М. И.-Б., разгледа докладваното от Искра Трендафилова, Гр. дело № 20231240101195 по описа за 2023 година

Делото е образувано въз основа на ИМ, с правно основание чл.40 от ЗУЕС, депозирана от К.К.М., ЕГН*, адрес: г.С., у.„Д.Д.“№1Б, в.„а“, е.3, а.7, ч/з адв. И.Х., против ЕС в ЕС на ХАК Х-л „С-С-Р-“-Б., в УПИ I и УПИ II-8038, м. „Г.“ по плана на г.Б., с управител М.Р..

Твърди се в ИМ, че ищеца е собственик самостоят. обект, Студио №5, в МАК Х-л “С-С-Р-”Б.. В това му качества, ч/з пълномощник е участвал на ОС на собствениците, проведено на 24.10.2023 г., на което мажоритарния собственик в комплекса е приел неправомерни и нецелесъобразни решения, ограничаващи правата, които ищеца има в/у собствения ми недвижим имот. Твърди се, че с решението по т.3, било избрано дружество МПМ Х.ООД за менажиращо дружество, което да извършва цялостно под държане на общите части на сграда, което решение противоречи на чл.19, ал.8 от ЗУЕС. На проведеното ОС не бил представен изобщо проект на договор, нито е било налице одобрение на договора за управление и поддръжка. При вземане на решението не е била налице каквато и да е информация за цените на услугите, които се предоставят, качеството и нивото им, каква е ресурсната обезпеченост на избраното дружество, със собствен персонал ли работи или с подизпълнители и др. под. информация.Не е била представена и търговска оферта, нито каквото и да било описание на очакваните дейности за тях, които следва да осигури доставчика. Сочи се, че решенията по т.4 са незаконосъобразни, противоречащи на императивни разпоредби на ЗУЕС и нецелесъобразни.

С Решение по т.4.1., месечната вноска е определена като год. такса от 17.00 € на кв. м. собственост, притежаван от всеки собственик годишно, като същата не зависи от времетраенето на неговия престой и от броя лица, обитаващи съответния имот в комплекса.

С Решението по т.4.2. се въвежда год. такса за поддръжка на гаражи и паркоместа, в комплекса, от 100.00 € на година за 1 гараж/паркомясто. Приемането на год. вноска е в противоречие на разпоредбите на ЗУПЕС. С тези решения се нарушават правата на ЕС.

Неправилно определената год. вноска, наименована погрешно - такса, създава задължение за ЕС да заплатят сума очевидно в размер много по-висок от вноската, от тази която би следвало да бъде определена от месечна база. От друга страна, същата е дължима еднократно с падеж, което автоматично означава, че ако не се плати в пълен размер (за последващ бъдещ период от годината), става изискуема и с/у Етажния собственик може да се пристъпи към принудително изпълнение. Твърди се, че с решението по т.4.3 е въведен 1 падеж 15 число на м.12. на текущата година, за плащане на вноски за разходи през следващата година. Тези Решения заобикалят реда за определяне и събиране на месечни вноски, съгласно закона за управление на ЕС. Тълкувани заедно и с оглед на датата на провеждане на събранието 24.10.2023 г., на ЕС е създадено задължение да заплатят в рамките на около месец и половина (от датата на ОС до падежа), еднократна вноска в значителен размер за разходи, които още не са възникнали, или рискуват да изпаднат в просрочие. По отношение на решението по т.4.4 се навеждат доводи, че същото е изцяло незаконосъобразно и в противоречие с чл.51, ал.5 от ЗУЕС, тъй като не е налице какъвто и да е мотив, за да се вземе решение, лицата които упражняват дейност в самостоятелния си обект, да заплащат по-висока вноска. Твърди се, че решението по т.7 е незаконосъобразно, тъй като с решението е приет проект на правилник за вътрешния ред в ЕС, който е изпълнен с норми, които ограничават правото на собственост на ищеца и създават възможност за неоснователно обогатяване. В обстоятелствената част на ИМ са изложени подробни възражения в тази насока На следващо място в т.8 е прието решение за основно обновяване на общите части, с цел повишаване на категорията на хотела, който е част от сградата, като се счита, че решението е взето при липсата на изискуемото от закона мнозинство. В допълнение към изложеното, моли съдът да вземе предвид обстоятелството, че дружество Х.С.АД притежава 59,10% ид. ч. от Общите части на сградата, като представител и член на Съвета на директорите на дружеството е М.С.Р.. Същият е управител и съдружник в дружеството, избрано да осъществява услугите по управление и поддръжка на ЕС МПСХ.ООД и отделно е избран и като ФЛ за Управител на ЕС.

Освен изложеното, счита че е налице процедурно нарушение. Изготвеният протокол от ОС не съдържа начина, по който са гласували лицата. Изразеното е като сбор на процент ид. ч., но не става ясно, кои лица, собственици на кои самостоятелни обекти, как гласуват.

Иска се съдът да постанови решение, с което да отмени като незаконосъобразни взетите от ОС на ЕС, проведено на 24.10.2023 г. решения, обективирани в т.3, т.4.1, т.4.2, т.4.3, т.4.4, т.7, т.8.1, т.8.2, т.8.3 от изготвения протокол.

В съответствие с изискванията на закона на ответната страна е изпратено съобщение, ведно с препис от ИМ и приложените към нея писмени док-ства.

В указания срок по чл.131 от ГПК, е постъпил писмен отговор на ИМ, с който същата се оспорва като недопустима и неоснователна. На първо място ответника възразява по допустимостта на подадената ИМ. Счита, че същата е подадена от процесуална легитимна страна с правен интерес, но е подадена след изтичане па законово оппеделения срок в чл.40, ал.2 от ЗУЕС, а именно: 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл.16, ал.7, което собствениците са получили на 03.11.2023 г., а ИМ съгласно изпратеното Разпореждане на №66/15.01.2024 г. е с вх.№* от 07.12.2023 г. На следващо основание се счита, че искът с/у Решението на ОС на ЕС прието по т.8.2 от дневния ред е недопустим, поради липса на правен интерес от ищеца, тъй като същият не е отдал имота си под наем и същият не е предвиден за основен ремонт и реновация. По същество ИМ се оспорва като неоснователна. Счита, че решението по т.3 не противоречи на действащата към момента на взимане на решението разпоредба на чл.19, ал.8 от ЗУЕС. Към датата на приемане на оспорваното решение няма законово задължение правомощията или част от тях на УС (управителя) да бъдат възлагани на професионален управител-търговец. Не оспорва, че на ОС не е представен проект на договора за поддръжка и управление, тъй като се упълномощава управителят на ЕС да сключи такъв договор. Счита, че законна не въвежда такива изисквания, нито за представяне на оферти за цени и услуги. Изразено е становище с/у възраженията на ищеца за наличието на конфликт на интереси по отношение представляващия управляващото дружество и управител на ЕС. По отношение законосъоразността на решето по т.4 от дневния ред, се твърди, че е напълно целесъобразно и по-ефективно заплащането на такса поддръжка /ТП/ за покриване на разходите по поддръжка на общите части в комплекса, да се заплаща на годишна база, а не като 2 ежемесечни вноски. В тази вр. навежда доводи, че апартаментния комплекс работи за туристи само през зимния сезон, както и че някои от собствениците посещават имота си само няколко пъти в годината. По отношение на решението по т.7 от дневния ред, се навеждат доводи, че приетият Правилник е напълно адекватен, конкретен и определя основните правила за реда, управлението, контрола и използването на общите части в една такава по-специфична ЕС като тази на Апарт. и хот. к-с, до който имат достъп не само собствениците и техните близки и роднини, а и външни лица, които трябва да бъдат регистрирани по съответния ред в системата ЕСТИ, за да имат достъп компетентните държ. институции и най-вече органите на МВР за спазване на законовите изисквания по допускане на външни лица и чужденци за пренощуване в помещенията в ап. хот. к-с. Според ответника, приетото решение за повишаване на категорията на хотела /подточка 8.3 от дневния ред/ е вследствие на извършения основен ремонт и обновление не на общите части и инсталации в комплекса, а вследствие на извършване на ремонт НА САМОСТОЯТ.

ОБЕКТИ В К-СА, собственост на дружеството Х.С.АД, с ЕИК*, и на собственици на апартаменти, отдаващи имотите си под наем с цел настаняване на туристи.

Съдът след преценка на събраните по делото док-ства, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявеният иск е допустим, като подаден в предвидения законов срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.

Ищецът е собственик на самостоят. обект, в сграда с идентификатор №***, построена в ПИ с идентификатор №***, съгласно КККР на г.Б., поради което за него е налице правен интерес и активната материално и процесуалноправна легитимация да предяви настоящия иск. Съгласно разпределената доказат. тежест, фактът, че ищецът е собственик на обекти в режим на ЕС се установява с представените и приети като док-ство по делото Нот. акт и постановления за възлагане.

По делото е представена покана за свикване на ОС на собствениците на ЕС на ХАК Х-л „С.С.Р.“-Б., в УПИ I и УПИ II-8038, м. „Г.“ по плана на г.Б., на основание чл.12, ал.1, т.1 и ал.2 от ЗУЕС, на 24.10.2023 г. от 11.00 часа с отразен в поканата дневен ред.

Представен е и протокол за залепване на покана за ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в г.Б., в УПИ I и УПИ II-8038, м. „Г.“ по плана на г.Б.. Видно от направеното отбелязване поканата е залепена на 26.09.2023 г. на Главния вход на сградата.

Приложен е препис от протокол за проведено ОС на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в г.Б., в УПИ I и УПИ II-8038, м. „Г.“ по плана на г.Б., проведено на 24.10.2023 г. В протокола в 11.00 часа е отразен кворум на присъстващи собственици, ползватели и техни пълномощници, представляващи 78.04% ид. ч. от общите части на сградата. По т.3 от дневния ред с мнозинство от 72.58% от представените на събранието ид. ч. от общите части на сградата е избрана ф-ма „МПМ Х.“ООД за мениджиращо дружество, което да извършва цялостно поддържане на общите части на Ап. хот. к-с. Упълномощен е управителят на ЕС да сключи с „МПМ Х.“ООД Договор за поддръжка и управление на общите части в сградата.

По т.4.1, т.4.2, т.4.3 и т.4.4 от дневния ред с мнозинство от 72.58% от представените на събранието ид. ч. от общите части на сградата, са взети решения год. такса поддръжка за покриване на разходите за поддръжка на общите части в комплекса считано от календарната 2024 г. и занапред от 17.00 € без ДДС на кв. м. собственост годишно, в която се включват и съответните припадащи се ид. ч. от общите части на сградата. Размерът на таксата поддръжка, дължима от всеки собственик на самостоят. обект не зависи от времетраенето на неговия престой в комплекса. В случай, че комплекса премине в режим на работа за туристи целогодишно, като се осигурява непрекъсната работа на СПА центъра, заведенията за хранене и др. е предвидено год. такса поддръжка да се увеличи на 21.00 € без ДДС на кв.м., считано от календарната година, в която комплексът започва да работи целогодишно; По т.4.2 от дневния ред е взето решение год. такса поддръжка за гаражи в сграда (паркоместа), в комплекса, считано от календарната 2024 г. и занапред от 100.00 € без ДДС годишно за 1 бр.

3 гараж в сградата (паркомясто). Размерът на таксата поддръжка за самостоят. обект и/или гараж – до 15-то число на м.12. на текущата година за следващата година не зависи от времетраенето на неговия престой в комплекса през календарната година, както и от броя лица ползвали съответния имот; Определен е срок за внасяне на съответната такса до 15-то число на м.12. на текущата година за следващата календарна година, като сумите следва да се внасят по банковата сметка на мениджиращото дружество; Определено е собственик, който упражнява професия или извършва дейност в собствения си самостоят. обект в комплекса, свързан с достъп на външни лица до същия обект, да заплаща разходи за управление и поддръжка на общите части от петкратния размер на год. такса поддръжка определена в т.4.1 или т.4.2.; По т.7 с мнозинство от 72.58% от представените на събранието ид. ч. от общите части на сградата от дневния ред е взето решение, с което е приет предложения Проект на Правилник за вътрешния ред в сградата в режим на ЕС, спазването на който е задължително за всички собственици, гости, посетители и наематели на самостоятелни обекти в него.; По т.8.1, т.8.2 и т.8.3 от дневния ред с мнозинство от 72.58% от представените на събранието ид. ч. от общите части на сградата, са взети решения за извършване на ремонт и основно обновяване на общите части и инсталации в комплекса, които да бъдат извършени и заплатени от собственика „Х.С.“АД от името и за сметка на всички ет. собственици в срок до 30.11.2023 г. с допустима забава от 10 календарни дни, но не по-късно от 10.12.2023 г.