Решение № 84 от 22.06.2026, Окръжен съд - Русе

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 84 гр. Русе, 22.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Силвия Павлова при участието на секретаря Иванка Венкова като разгледа докладваното от Силвия Павлова Търговско дело № 20254500900082 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Търговско дружество „Б. НСД“ЕООД, ЕИК 205126663, представлявано от Ц. В. Ц., чрез пълномощник адвокат Т. В. е предявило искове против Община И.. Ищецът твърди, че на 27.06.2018г. с Община Иваново подписали договор №Д-195/27.06.2018г. за отдаване под наем на част от недвижим имот-частна държавна собственост, чрез търг с тайно наддаване, по силата на Общината му отдала под наем павилион с обслужващи обекти, състоящ се от едноетажна сграда и навеси с обща застроена площ 298кв.м., разположен на паркинг в ПИ с идентификатор *********** по кадастрална карта на село И., предмет на Акт за частна държавна собственост №5307/5.03.2013г., подробно описан. Договорът бил двустранно подписан, в резултат на процедура по проведен публичен търг с тайно наддаване и издадена от Кмета на Община И. заповед, с което дружеството е определено за наемател, при предварително определени условия. Договорът бил сключен за срок от 10 години, считано от подписването му, а именно, във връзка с този продължителен срок дружеството се е съгласило да извърши и е извършило необходимите работи за привеждане на имота в състояние, подходящо за ползване за нуждите на 1 чл.1 от договора. Именно поради това страните са се съгласили едва след изтичане срока на договора извършените трайни подобрения да останат в полза на наемодателя. Твърди, че по аргумент за противното, ако наемателят не реализира договореното ползване на имота за срок от 10 години, той има право да иска от наемодателя стойността на направените от него подобрения в имота, основание за което е именно ползването да продължи за целия договорен срок. Твърди, че е изпълнил всички свои задължения като наемател и е изправна страна по договора за наем, включително е вложил в имота значителни средства, представляващи необходими и полезни разноски, с очакване тази инвестиция да му донесе приходи от ползването на имота за целия срок на договора. Освен по силата на договора за наем, извършването на подобренията е станало със съгласието на Община И., която е била посредник за даване на съгласието на Държавата-собственик на имота, чрез областния управител. Независимо от постигнатите договорености и направените инвестиции, ответната Община му изпратила уведомление чрез ЧСИ, връчено на 30.01.2024г., с което е прекратила предсрочно договора за наем, с едномесечно предизвестие, изтекло в края на месец февруари 2024г.

По време на срока на договора, със заповеди на Кмета на Общината са въвеждани и противоепидемични мерки във връзка с Ковид-19, с които е забранено пълноценното използване на обекта по предназначение като заведение за хранене и развлечение и за извършване на търговска дейност. По този начин основанието, на което е извършил в имота множество и значителни подобрения – да ползва имота за 10 години, не се е осъществило, съответно е отпаднало, поради прекратяването му от ответника и той не е могъл да го ползва за почти половината от договорения срок. Поради това Община И. следва да върне полученото, представляващо стойност на извършените необходими разноски и подобрения в имота, на неосъществено, съответно, на отпаднало основание. При условия на евентуалност претендира заплащане на сумата като претърпени вреди от едностранното прекратяване на договора за наем. Твърди, че клаузата на чл.20 от договора за наем-за прекратяването му с едномесечно предизвестие противоречи на добрите нрави, на изискването за добросъвестност и равнопоставеност на страните по договора, както и поради противоречие със закона и е нищожна. Обосновавайки с нея прекратяването на договора Общината е действала недобросъвестно и го е увредила, като е прекратила предсрочно договора, много преди изтичане на срока му.

2

Съобразно уточнение с молби вх.№5751/15.05.2025г. и вх.№6348/29.05.2025г., общо извършените за и на обекта, отдаден под наем, необходими и полезни разноски, са в общ размер 52950лв., за които не се е осъществило основанието за извършването им, съответно основанието е отпаднало, след като ответника е прекратил предсрочно договора за наем. Уточнява стойността на всяка от извършените по позиции СМР, представляващи необходими и полезни разноски. Претендира съдът да осъди ответника Община И. да му заплати сумата 40000лв., частично от общо дължимата сума 52950лв., представляваща стойност на извършени в обекта необходими и полезни разноски, за които не се е осъществило основанието за извършването им, съответно основанието е отпаднало; сумата 1540лв.-заплатени разноски за услуги на архитект във връзка с изготвяне на документация по извършване на ремонтни работи и привеждане на обекта в годност за ползване съобразно договореното, както и за поставяне на преместваем обект. При условия на евентуалност претендира сумата 40000лв. като вреда, претърпяна в резултат на предсрочно прекратяване на договора. Исковете – главен и евентуален са увеличени по размер на 49972.52 лв. /25550.54 евро/. Претендира присъждане на разноските по делото.

Ответникът Община И., представлявана от кмета Г.М. е подал в срок отговор на исковата молба. Счита, че предявеният срещу Община И. иск е недопустим, тъй като същата не е надлежен ответник. Процесният имот за който ищеца твърди, че е извършил необходими и полезни разноски, както и подобрения в имота, които му се дължат на отпаднало основание, не е общинска собственост, а е частна държавна собственост и съгласно Договор № 9600-23/10.03.2010г. на основание чл. 15, ал. 2 от ЗДС и чл. 6, ал. 3 от ППЗДС е предоставен за управление от Областния управител на Област Русе.

Предвид това, че не е собственик на процесния имот, счита, че не е надлежен ответник по отношение на заявената претенция за извършени необходими и полезни разноски, както и подобрения в имота, като счита, че надлежен ответник е Държавата в лицето на Областния управител на Област Русе, като собственик на процесния имот, а не Общината, която единствено извършва действия по управление на същия. Счита, че предявеният иск е неоснователен.

Не оспорва, че между Община И. и ищеца е бил сключен Договор за наем № 195/27.06.2018г., както и че същия е прекратен считано от 29.02.2024г.

Оспорва обстоятелството, че ищцовото дружество е извършило необходими и 3 полезни разноски в наетия имот описани в исковата молба, а също и посочените размери на тези подобрения. Оспорва изцяло изложените в исковата молба твърдения, че ищцовото дружество е изпълнявало добросъвестно и стриктно задълженията си по сключеният между страните договор, както и обстоятелството, че Община И. е действала недобросъвестно, в противоречие с добрите нрави и в противоречие със закона. Оспорва изцяло твърденията, че между страните е било договорено първоначално извършените ремонтни работи и подобрения, във връзка с реализирания инвестиционен проект, да бъдат възстановени от страна на Община И. на ищцовото дружество, ако договора бъде прекратен преди изтичане на срока.

Оспорва изцяло наведеното твърдение, че Община И. дължи възстановяване на каквито и да е подобрения в наетия имот, тъй като същия е предаден от ищцовото дружество в състояние, в което е бил негоден за ползване, като твърди, че до това състояние имота е доведен умишлено от управителя на дружеството Ц. Ц.. Сочи, че за наведените от ищеца твърдения за извършени необходими и полезни разноски, и подобрения в наетия имот, не са представени никакви доказателства-нито относно техния вид, нито относно количествата и тяхната стойност, те не са подкрепени с никакви счетоводни документи. Така наведените искания и претенции за извършени подобрения изглеждат като определени „на око“. Счита, че абсолютно неоснователно е ЮЛ да претендира извършени разходи за подобрения и СМР по голословни твърдения, а не на база счетоводни записи и надлежно съставени счетоводни документи. Заявените претенции от ищцовото дружество за заплащане на сторените от същото необходими и полезни разноски, и подобрения в имота са неоснователни. Необходимите разноски са свързани с наложителността да се запази съществуването на имота, който без тяхното извършване би погинал или състоянието му би се влошило съществено, т.е. следва да е налице обективна наложителност за извършването им. Това са разноските, които се правят не за увеличаване, а за предотвратяване намаляването на стойността на вещта. За разлика от необходимите разноски, полезните разноски (подобренията) са такива нововъведения, които изменят имота и които не са били необходими за запазването и съхраняването му, но обективно водят до увеличение на стойността на имота (т. 6 от Постановление № 6 от 27.XII.1974 г. по гр. д. № 9/74 г., Пленум на ВС). Подобрение има, когато вложените материали, средства и труд са довели до увеличаване на стойността на чужд 4 имот, а за подобрителя винаги възниква вземане за стойност поради неоснователно обогатяване срещу собственика/съсобственика, стига извършеното да не е в изпълнение на договорно задължение. Видно от цитираната съдебна практика, когато извършените подобрения са в резултат на договорно задължение за подобрителя, каквито в случая са за ищцовото дружество, вземане за стойността на същите не възниква. На следващо място отбелязва, че съгласно цитираното по-горе постановление, право на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот има само владелецът, а не и държателят какъвто се явява ищцовото дружество. Относно наведените с исковата молба твърдения, че ищцовото дружество е изпълнявало добросъвестно и стриктно задълженията си по сключеният между страните договор, същите счита за неоснователни. Твърди, че щцовото дружество не е изпълнявало своите задължения по договора предвидени в чл. 3 и чл. 10 от договора. Съгласно уговореното в чл. 3 от договора „Б. НСД“ ЕООД се е задължило в срок до 10 (десето) число на месеца, следващ месеца на ползване да заплаща наемната цена по банкова сметка на Община И.. Това свое задължение дружеството е нарушавало системно като в подкрепа на това прилага справка за плащанията за периода от месец януари 2023г. до месец декември 2023г., от която е видно, както следва: - Наема дължим за месец януари 2023 г. и дължим до 10.02.2023 г. е платен на 20.03.2023 г. - Наема дължим за месец февруари 2023 г. и дължим до 10.03.2023 г. е платен на 20.03.2023 г. - Наема дължим за месец март 2023 г. и дължим до 10.04.2023 г. е платен на 09.06.2023 г. - Наема дължим за месец април 2023 г. и дължим до 10.05.2023 г. е платен на 09.06.2023 г. - Наема дължим за месец май 2023 г. и дължим до 10.06.2023 г. е платен на 03.07.2023 г. - Наема дължим за месец юли 2023 г. и дължим до 10.08.2023 г. е платен на 04.09.2023 г. - Наема дължим за месец октомври 2023 г. и дължим до 10.11.2023 г. е платен на 15.11.2023 г. - Наема дължим за месец ноември 2023 г. и дължим до 10.12.2023 г. е платен на 28.12.2023 г. - Наема дължим за месец декември 2023 г. и дължим до 10.01.2024 г. е платен на 22.01.2024 г. Видно от справката ищцовото дружество системно е нарушавало задължението си заплащане на дължимия наем в срок до 10 (десето) число на месеца, следващ месеца на ползване да заплаща наемната цена по банкова сметка на Община И.. Това забавено изпълнение от своя страна е самостоятелно основание, освен за начисляване на неустойки и лихви за забава, а и за разваляне на сключеният 5 между страните договор на основание чл. 21 от същия. Цитирания чл. 21 предвижда разваляне на договора едностранно от наемодателя със 7 дневно (седемдневно) предупреждение при неплащане на наемната цена повече от 1 месец или поради системното й неплащане в срок, ведно с дължимата законна лихва. Освен неизпълнението на поетото задължение по чл. 3 от договора ищеца не е изпълнявал и поетото задължение по чл. 10 от договора, а именно да ползва наетия имот само по предназначението и за нуждите, посочени в чл.