Решение № 148 от 24.04.2023, Окръжен съд - Стара Загора

РЕШЕНИЕ

№ 148 гр. Стара Загора, 24.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, II ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Даниела К. Телбизова-Янчева

Членове:

Пламен Ст. Златев

Мариана М. Мавродиева при участието на секретаря Катерина Ив. Маджова като разгледа докладваното от Мариана М. Мавродиева Въззивно гражданско дело № 20235500500188 по описа за 2023 година Производството е образувано по въззивна жалба от Б. Н. Т., чрез адв.С.

З. от АК – Стара Загора, против Решение № 1/03.01.2023г., постановено по гр.д. № 998/2021г. по описа на Районен съд – Чирпан, с което се отхвърля иска на Б. Н. Т. срещу А. Н. Т. за обявяване за нищожен Договор за покупкопродажба на недвижими имоти от дата 18.07.2017г., в частта представляващи земеделски имоти, който Договор е обективиран в Нотариален акт № 93, том III, № 2638, дело № 466 от 2017г., изповядан пред Нотариус рег.№ 090 - Л. И.

- с район на действие PC гр. Чирпан от 18.07.2017г. и описани от пункт 1 до пункт 7, включително в цитирания НА, като неоснователен и недоказан; присъдени са разноски.

Въззивницата обжалва първоинстанционното решение, с което е отхвърлен искът й за обявяване на недействителност/нищожност/ на договор за покупко-продажба на недвижими имоти от дата 18.07.2017г. Намира същото за незаконосъобразно и необосновано, постановено при нарушение на материалния и процесуалния закон. Твърди, че правните изводи на съда не кореспондират с доказателствата по делото. Действителната и реална пазарна стойност на процесиите земеделски земи, приета в експертното заключение била 11 пъти над посочената в нотариалния акт продажна цена, което правело насрещните престации неадекватни и несправедливи.

Моли съда да отмени обжалваното решение и се произнесе по съществото на спора.

1

Въззиваемият А. Н. Т., чрез пълномощника си адв.М. З. оспорва жалбата като неоснователна и недоказана. Счита, че обжалваното решение е правилно, законосъобразно и мотивирано.

Първоинстанционният съд подробно обсъдил всички събрани по делото доказателства и извършил задълбочен и обстоен анализ на всички установени факти и обстоятелства от значение за делото.

Моли съдът да остави в сила първоинстанционното решение.

Претендира разноски.

Старозагорският окръжен съд, като обсъди направените в жалбата оплаквания, становището на другата страна и като разгледа събраните по делото през първата инстанция доказателства, намира за установено следното:

Предявеният иск е с правно основание чл. 26 от ЗЗД. Ищцата твърди в исковата си молба, че е законна наследница - дъщеря на Н. Т. Н., починал на *** год. , Акт за смърт № *** год. в гр. С.З.. Ответникът - А. Н. Т. е неин брат и низходящ на починалия им баща - Н. Т. Н.. С Hoт. акт № 93, том III, peг. № 2638, дело № 466 от 2017 год. била извършена сделка покупко-продажба пред Нотариус - Л. И. - peг. № 090, с район на действие - Районен съд - гр. Чирпан на следните недвижими имоти: Поз. имот - УПИ VII - 284 в кв. 39 по плана на с. М.Т., *** - дворно място заедно с масивна жилищна сграда и подобренията в това място, цялото с площ от 900 кв.м. при граници: улица, УПИ VIII - 258, УПИ XI - 284, УПИ XII - 284, УПИ VI - 283 по плана на с. М.Т., *** и следните земеделски земи, находящи се в земището на с. М.Т., ***, а именно:

1. Нива от 16.251 дка - 2-ра категория, находящи се в местността „Чешма ака", съставляваща имот № 032041, при граници имот № 032062 - нива, имот № 032063 - нива, имот № 000150 - полски път на общ. Чирпан; 2. Изоставено пасище с площ 1.000 дка в местността „Айкъна", съставляващо имот № 083040 - 5-та категория, с граници имот № 083039, имот № 000067 - полски път на общ. Чирпан; 3. Нива с площ 19.753 дка - 5-та категория в местността „Язовир", представляващо имот № 020005 при граници: имот № 020006, имот № 000058 - полски път на общ. Чирпан, имот № 000062 - полски път и имот № 000154 - полски път на общ. Чирпан; 4. Нива с площ 20.014 дка - 2-ра категория земя в местността „Терените", представляващо имот № 035005 при граници имот № 035006 - полски път на общ. Чирпан, имот № 035018, имот № 035004, имот № 035003 и имот № 000150 - полски път на общ. Чирпан; 5.

Нива с площ 42.998 дка - 3-та категория в местността „Бинека", представляващо имот № 051012 при граници, имот № 051011, имот № 000185 - полски път на общ. Чирпан, имот № 051013, имот № 051043, имот № 051057 и имот № 051044; 6. Лозе с площ 5.700 дка - 4-та категория в местността „Ива Асан 2", представляващо имот № 058019 при граници: имот № 058018 - лозе, имот № 000145 - канал на общ. Чирпан, имот № 058020 - лозе и имот № 000174 - полски път на общ. Чирпан; 7. Нива с площ 15.684 дка - 4-та категория земя в местността „Дъжкери", представляващо имот № 094014 при граници: имот № 094015, имот № 094016, имот № 094017, имот № 094018, 2 имот № 094019, имот № 094013 и имот № 000256 - полски път на общ.

Чирпан. Твърди, че тази сделка била нищожна и сключена в противоречие на закона - чл. 26, ал.1 и чл. 26, ал.2 поради следните допуснати нарушения, а именно: В посочения Нот. акт за всички имоти /глобално/ била посочена обща продажна цена в размер на 9 900 лв., при налична официална данъчна оценка за всички имоти - 20 441,29 лв., т.е. данъчната оценка на всички имоти се явявала повече от 2 пъти по-висока от формално вписаната продажна цена. За посочената в процесния Нот. акт продажна цена липсвали доказателства, че била реално и действително заплатена на продавача, освен посоченото погоре, че била повече от 2 пъти по-ниска от данъчната оценка. Налице била нищожност на сделката, касаеща имот по т.1, жилищен имот-УПИ VII - 284 в кв. 39 по плана на с. М.Т., *** - дворно място заедно с масивна жилищна сграда и подобренията в това място, цялото с площ от 900 кв.м., който въпреки, че бил лична собственост на продавача, бил без подпис и съгласие на съпругата на същия - Р.И. Н.. Посоченият порок на сделката /липса на съгласие на съпругата/, било основание тази сделка да бъда обявена за нищожна. Относно същия имот липсвала и конкретна данъчна оценка, както и конкретна продажна цена за същия, тъй като липсвало волеизявление за цената, което не можело да бъде заместено в данъчната оценка на този имот.

Цената представлявала съществено съдържание и важен елемент от процесната сделка и тази липса водела до нищожност на същата сделка, освен посочената по-горе липса на съгласие и подпис на съпругата на прехвърлителя, която не участвала в сделката. Счита процесната сделка за нищожна и поради наличие на друго законово основание, че същата била симулативна и привидна, защото формално вписаната покупко- продажба, а дисимулативната всъщност била дарение, защото прехвърлителят прехвърлил собствеността на посочените по-горе на неговите лични недвижими имоти на своя син - ответника, без да има доказателства, че цената от 9 900 лв. била реално платена и действително получена от продавача, освен посоченото погоре, че формално вписаната цена от 9 900 лв. била повече от 2 пъти по-ниска от официалната данъчна оценка. Това било още едно основание по чл. 26, ал.2 от ЗЗД настоящата сделка да бъде обявена като нищожна. Посочените недвижими имоти по процесната сделка били конкретно индивидуализирани /площ, граници, категория на земята, местонахождение/, без да бъде конкретно посочено кой имот колко лева струва и за кой имот каква е конкретната данъчна оценка, което съображение противоречало на закона и било основание за обявяване на нищожност по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, защото липсата на конкретизация по основен елемент от сделката /липсата на отделна цена за всеки отделен имот/ било законово изискване, което не можело да бъде пренебрегнато и което не създавало правна сигурност в процесната сделка.

Тъй като прехвърлителят-продавач починал само след 90 дни /3 месеца/ след изповядване на сделката и същият бил на продължително лечение /хемодиализа/ и на стационарно болнично лечение в Окръжна болница 3 Стара Загора, можело да се приеме, че липсва автентично съгласие и действителната истинска воля на продавача, защото в това си здравословно състояние, прехвърлителят нямал възможност да осъзнава действията си и последиците от това при наличното си здравословно и психическо състояние.

Тъй като продавачът-прехвърлител починал, ищцата, като негова законна наследничка, имала правен интерес да води настоящия иск.

Моли съдът да обяви посочените сделки с Нот. акт № 93, том III, peг. № 2638, дело № 466 от 2017 год. за нищожни по реда на чл. 26, ал. 1 и ал.2 от ЗЗД на основание изложените съображения.

С молба от 21.01.2022 г. ищецът уточнява, че искането е да бъде обявен за нищожен /недействителен/ Договор за покупко- продажба на недвижими имоти от дата 18.07.2017г., който Договор е обективиран в Нотариален акт № 93, том III, № 2638, дело № 466 от 2017г., изповядан пред Нотариус рег.№ 090 - Л. И. - с район на действие PC гр. Чирпан от 18.07.2017г.

Ответникът А. Н. Т., чрез пълномощника си оспорва исковата молба като неоснователна и необоснована. Моли да се отхвърли предявения иск.

Излага подробни съображения.

В с.з. процесуалният представител на ищцата е направил отказ на осн. чл. 233 от ГПК, който съдът е приел, в частта относно описания в процесния нот. акт Дворно място ведно с построените в него масивна жилищна сграда и подобрения, с площ от 900 кв.м., за което е отреден УПИ VII-284, в кв. 39 по регулационния план на село Малко Тръново, община Чирпан, при граници: улица. УПИ VIII- 258, УПИ XI-284, УПИ XII 284 и УПИ VI-283.

Производството по гр. д. № 998/2021 по описа на РС Чирпан в тази му част е прекратено на 19.12.2022г.

За да постанови решението си, районният съд е приел от фактическа страна следното: Процесният договор за продажба от 18.07.2017 г. е сключен от страните при продажна цена на недвижимите имоти, негов предмет, в общ размер от 9 900 лв., при данъчна оценка на имотите към същата дата от 17034,69 лв., без данъчната оценка на имота по отношение на който е прекратено производството.

Тъй като ищецът по същество твърди нееквивалентност на престациите по сделката, предвид посочената в договора цена и пазарната стойност на продадените земеделски имоти, предмет на делото към датата на продажбата.

В тази връзка ЧРС е приел заключението на СОЕ. Според вещото лице пазарната стойност на процесните земеделски имоти при сключване на сделката- 18.07.2017 г. е в общ 114 218 лв. Съдът е счел, че заключението на вещото лице следва да бъде съобразено с нормата на чл.202 от ГПК и не е приел за достоверни направените в заключението изводи. Счел е за твърде завишена пазарната стойност на процесните земеделски земи за лятото на 2017 г., касаеща имоти в района на землището на с. М.Т., ***. Приел е, че вещото лице е оценила ниви втора категория с пазарна цена от 1000 лв. на 4 декар, също и ниви, трета категория - с пазарна цена на 1000 лв. на дка., а ниви четвърта и пета категория –с пазарна цена 950 лв. на дка. Приел е, че в тази насока заключението е необосновано, тъй като вещото лице не е установило някакви квалифициращи признаци на конкретните земеделски имоти, които да обуславят такива високи цени за района.

След извършена служебно справка в интернет страницата на Националния статистически институт съдът е констатирал, че за 2017 г. в област Стара Загора средната пазарна цена за земеделски земи е била 783 лв., а за ниви 784 лв. Констатирал е, че на сайта на НСИ са налице данни за средна пазарна цена на земеделски земи и ниви за 2021 г. за община Чирпан в размер на 910 лв. С тези съображения, съдът е приел за справедлива пазарна цена на имотите, предмет на сделката, към лятото на 2017 г. в общ размер на 95 056,20 лв. или 121,400 дка по 783 лв. на декар.

Според ЧРС предявеният иск на това основание е неоснователен, тъй като сделката не е сключена при неравностойност /нееквивалентност / на насрещните престации на страните, която би могла да обоснове нейната нищожност, поради противоречие с добрите нрави. Преценката на съда, според него, дали е налице накърняване на добрите нрави, следва да се извърши за всеки отделен случай, като се съобразят както спецификата на правоотношението, което страните са установили помежду си, така и всички останали факти, свързани със съответната сключена между тях сделка, за да се излезе от сферата на абстрактната норма и се разпознае приложима ли е тя към повдигнатия пред съда спор за действителността на сделката, на наведеното от ищеца основание. В конкретния случай според районния съд се касае до договор за продажба на недвижими имоти, който е по естеството си двустранен, консенсуален и възмезден договор, по силата на който продавачът прехвърля в полза на купувача правото на собственост върху имотите, срещу заплащането на продажна цена, и като по аргумент от противното на принципите за недопускане на неоснователно обогатяване и на добросъвестност при договарянето може да се смята, че за постигане на целта на този договор- да се придобие нещо, насрещните престации на страните се очаква да са равностойни/еквивалентни. Страните са договорили продажната цена на имотите по сделката в размер на 9900 лв., при данъчна негова оценка към датата на сключване на договора, в размер на 17 034,69 лв. - т. е. продажбата е реализирана обективно при цена на имотите по-ниска и от пазарната им стойност, и от данъчната им оценка.