Решение № 204 от 13.06.2023, Районен съд - Петрич

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 204 гр. П., 13.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – П., ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Атанас Кобуров при участието на секретаря Вера Сухарова като разгледа докладваното от Атанас Кобуров Гражданско дело № 20221230100975 по описа за 2022 година

Производството е образувано по подадена искова молба от Г. И. Ш., ЕГН:

********** от гр. П., ***, чрез адв. П. Й. от АК-Благоевград, със съдебен адрес гр.

П., ***, ет. 1, против А. И. В., ЕГН: ********** от гр. П., ж.к. “Ц.“ бл. ***.

Ищецът е предявил против ответника обективно (кумулативно) съединени искове – конститутивен иск за обявяване на предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот за окончателен, както и иск за заплащане на неустойка поради неизпълнение на уговорка, предвидена в предварителния договор.

Ищецът посочва, че съгласно предварителен договор за продажба на недвижим имот, сключен на 25.06.2019 г., ответникът се е задължил да му прехвърли собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** (петдесет и шест хиляди сто двадесет и шест, точка, шестстотин, точка, петстотин и тринадесет, точка, тринадесет, точка, единадесет) по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П., одобрени със Заповед № РД-18-70/14.12.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на обекта гр.П., п.к. 2850 (две хиляди осемстотин и петдесет), ж.к.“Ц.“ блок 3 (три), апартамент 11 (единадесет), самостоятелният обект е разположен в поземлен имот с идентификатор *** (петдесет и шест хиляди сто двадесет и шест, точка, шестстотин, точка, петстотин и тринадесет), с предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, с площ по кадастрална схема от 33,70 кв.м. (тридесет и три цяло и седемдесет стотни квадратни метра), а по писмени доказателства с площ от 39,70 кв.м. (тридесет и девет цяло и седемдесет стотни квадратни метра), както и припадащите се идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседи на обекта: на същия етаж - *** и ***, под обекта - ***, над обекта

- ***, срещу продажна цена в размер на 10 000 (десет хиляди) лева, от които ищецът като купувач е заплатил на ответника като продавач 8 000 (осем хиляди) лева при подписване на предварителния договор, а остатъкът от продажната цена в размер на 2 000 (две хиляди) лева ищецът е поел задължението да изплати при сключване на окончателния договор за покупко-продажба.

Сочи, че страните постигнали уговорка окончателният договор за покупко-продажба да се сключи не по-късно от една година от подписване на предварителния договор – до 25.06.2020 г. Твърди, че многократно е канил ответника да сключат окончателен договор за 1 покупко-продажба, при което ответникът заявявал, че имало проблем при снабдяването с необходимите книжа за сключване на сделката, както и че е в невъзможност да върне авансово платената сума и искал отсрочка за финализиране на окончателната сделка.

Навежда, че като неизправна страна по договора, както и на основание чл. 14 от предварителния договор от 25.06.2019 г., във вр. с чл. 92 от ЗЗД, ответникът дължи на ищеца и договорна неустойка в размер на 750 лева, изчислена от 26.06.2019 г. до 15.07.2022 г.

В тази връзка се иска от съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен предварителния договор, сключен на 25.06.2019 г. между А. И. В., ЕГН: ********** като продавач и Г. И. Ш., ЕГН: ********** като купувач, за покупко-продажба на недвижим имот, самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** (петдесет и шест хиляди сто двадесет и шест, точка, шестстотин, точка, петстотин и тринадесет, точка, тринадесет, точка, единадесет) по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П., одобрени със Заповед № РД-18-70/14.12.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на обекта гр.П., п.к. 2850 (две хиляди осемстотин и петдесет), ж.к.“Ц.“ блок 3 (три), апартамент 11 (единадесет), самостоятелният обект е разположен в поземлен имот с идентификатор *** (петдесет и шест хиляди сто двадесет и шест, точка, шестстотин, точка, петстотин и тринадесет), с предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, с площ по кадастрална схема от 33,70 кв.м. (тридесет и три цяло и седемдесет стотни квадратни метра), а по писмени доказателства с площ от 39,70 кв.м.

(тридесет и девет цяло и седемдесет стотни квадратни метра), както и припадащите се идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседи на обекта: на същия етаж - *** и ***, под обекта ***, над обекта - ***, и продажна цена в размер на 10 000 (десет хиляди) лева, от които изплатени на продавача при подписване на договора 8 000 (осем хиляди) лева, като бъде даден срок на ищеца да изпълни своето насрещно задължение към продавача за заплащане на сумата от 2 000 лева, представляваща незаплатен при подписването остатък от уговорената в договора цена, както и да бъде осъден ответникът да заплати на ищеца парична неустойка в размер на 750 лева, на основание чл.92 от ЗЗД във вр. с чл.14 от сключения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 25.06.2019 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на предявяване на иска до окончателното й плащане.

Претендират се сторените разноски.

Ответникът, чрез назначения от съда особен представител, депозира писмен отговор, с който оспорва предявените от ищеца искове като неоснователни по основание и размер.

Оспорва наведените от ищеца факти и обстоятелства. По отношение на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД навежда, че ответникът не е собственик на недвижимия имот, както и че липсва изложение в исковата молба касателно евентуалното придобиване на процесния имот от ответника в режим на съпружеска имуществена общност. Твърди, че задължението за прехвърляне на имота не е изпълнено, тъй като не е заплатена договорената в предварителния договор цена, както и че предварителният договор е сключен при крайна нужда и при явно неизгодни условия. Касателно иска по чл. 92 ЗЗД излага, че вземането за неустойка не е изискуемо, както и че забавата за прехвърляне се дължи на изключителна забава от страна на ищеца изразяваща се в неплащане на договорената част от продажната цена.

В съдебно заседание ищецът се представлява от процесуален представител, който поддържа иска.

Назначения особен представител на ответника поддържа подадения писмен отговор, като заявява доводи за неоснователност на предявената искова претенция и моли за нейното отхвърляне.

След преценка на събраните по делото доказателства, съдът намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД:

За уважаването на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД ищецът следва да установи наличието на предварителен договор за продажба на недвижим имот, по който е заплатил на ответника уговореното възнаграждение и е заявил готовност да заплати остатъка от продажната цена при сключване на окончателния договор за покупко-продажба.

2

Ищецът е представил Предварителен договор за продажба на недвижим имот от 25.06.2019 г., по силата на който ответникът се е задължил да продаде на ищеца гореописаният недвижим имот, а ищецът да заплати цената на имота в размер на 10 000 лева, от които 8 000 лева към момента на сключване на предварителния договор срещу разписка и сумата от 2 000 лева при сключване на окончателния договор. В чл.3 на цитирания предварителен договор страните са се задължили да сключат окончателен договор след снабдяване с всички необходими документи за извършване на сделка, но не покъсно от една година от сключване на договора, като промяна на договорения срок може да става само по взаимно съгласие.

Съдът намира, че представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот съдържа всички съществени елементи на окончателния договор – страни, обект и цена.

Видно от представената разписка на 25.06.2019 г. (датата на сключване на предварителния договор), ответникът е получил от ищеца сумата от 8 000 лева, представляваща първо плащане по Договор от 25.06.2019 г. за покупко-продажба на недвижим имот, подробно описан.

От представения нотариален акт издаден на основание обстоятелствена проверка № 057, том І, рег. № 1750, дело № 53 от 2017 г. от 06.04.2017 г. на Нотариус Елена Василева, с рег.№ 287 в НК се установява, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** (петдесет и шест хиляди сто двадесет и шест, точка, шестстотин, точка, петстотин и тринадесет, точка, тринадесет, точка, единадесет) по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.П., одобрени със Заповед № РД-1870/14.12.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на обекта гр.П., п.к. 2850 (две хиляди осемстотин и петдесет), ж.к.“Ц.“ блок 3 (три), апартамент 11 (единадесет), самостоятелният обект е разположен в поземлен имот с идентификатор *** (петдесет и шест хиляди сто двадесет и шест, точка, шестстотин, точка, петстотин и тринадесет), с предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, с площ по кадастрална схема от 33,70 кв.м. (тридесет и три цяло и седемдесет стотни квадратни метра), а по писмени доказателства с площ от 39,70 кв.м. (тридесет и девет цяло и седемдесет стотни квадратни метра), както и припадащите се идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при съседи на обекта: на същия етаж *** и ***, под обекта - ***, над обекта ***.

При така установените обстоятелства съдът намира иска за основателен, тъй като ищецът е доказал осъществяването на всички правопораждащи факти от състава на заявеното потестативно право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Обстоятелството, че продажната цена по предварителния договор не е заплатена в пълен размер не изключва материалната легитимация на ищеца. В трайната практиката на ВКС е застъпено становището, че неизправността на насрещната страна не е пречка за обявяването на предварителния договор за окончателен, ако предварителният договор съдържа уговорка за всички съществени условия на окончателния, валидно обвързва страните и не е развален или прекратен. Когато неизпълнението на предварителния договор се изразява в незаплащането на дължимата цена от купувача, съдът следва да постанови решението по реда на чл. 362, ал. 1 ГПК, като замести окончателния договор при условие, че ищецът изпълни задължението си в двуседмичен срок, който тече от влизане на решението в сила ( Решение № 455 от 19.12.2013 г. на ВКС по гр. д. № 3635/2013 г., IV г. о., Решение № 28/01.07.2011 г. по гр. д. № 207/2010 г. на ВКС, II т. о., Решение № 72/14.07.2011 г. по гр. д. № 659/2010 г. на ВКС, I г. о. и Решение № 537/08.07.2010 г. по гр. д. № 349/2009 г. на ВКС, III г. о. ).

Ето защо искът за обявяване за окончателен на предварителния договор следва да се уважи под условие, че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението ищецът заплати на ответника дължимата част от продажната цена на имота, като предвид обстоятелството, че ответникът по делото не е намерен и на същия е назначен особен представител, то дължимата от ищеца сума следва да бъде преведена по сметка на Районен съд гр.П., а именно: ВG35СЕСВ979033Е3565300 при ЦКБ, от която след депозиране на нарочна молба да бъде преведена по банкова сметка на ответника.

Следва да бъде предупреден ищеца, че ако в срока по ал. 1 ищецът не изпълни задължението си, първоинстанционният съд по искане на ответника обезсилва решението.

3

По иска по чл. 92 ЗЗД:

При тези установени по делото обстоятелства и този иск се явява основателен. В чл.

14 от процесния предварителен договор, в относимата му за случая част, страните са уговорили, че при просрочване на срока, посочен в чл.7 от договора от страна на продавачът, същият дължи неустойка в размер на 0,01 % от продажната цена на имота за всеки просрочен ден, но не повече от 10 % от стойността му. По делото не се събраха доказателства, че ответникът е изпълнил задължението си да представи всички необходими документи установяване правото му на собственост и изискуеми от закона за нотариалното оформяне на сделката, с която да прехвърли на ищеца собствеността върху процесния недвижим имот. Това му неизпълнение се явява виновно, защото по делото няма данни същото да се дължи на причина, която да не може да му се вмени във вина (чл. 81 от ЗЗД).