Решение № 260168 от 21.07.2021, Районен съд - Несебър

Р Е Ш Е

Н И Е

№ 260168 гр. Н., 21.07.2021г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Н.СКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия, шести състав в публично заседание на четиринадесети юли две хиляди двадесет и първа година, в състав:

РАЙОНЕН СЪДИЯ: В.С. при участието на секретаря Р.М., като разгледа гр. д. № 1121 по описа на Районен съд Н. за 2020г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал.

1 ЗЗД.

От ищеца от

„И.П.К.“ ЕООД срещу ответника А.Ю.Я. са предявени искове по чл. 79, ал. 1 ЗЗД и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за присъждане на следните суми: 1642,89 лв. – такса за поддръжка и управление на комплекс „П.б.“ за 2018г., 1642,89 лв. – такса за поддръжка и управление на комплекс „П.б.“ за 2019г., дължими по Договор за поддръжка и управление на комплекса от 30.10.2008г., сключен между А.Ю.Я. и „В.Г.“ ООД, вземанията по който са прехвърлени на ищеца с Договор за заместване в права и задължения от 03.05.2018г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане. Претендира се А.Ю.Я. да бъде осъден да заплати сумата от 487,13 лв. – законна лихва върху главницата за 2018г. за периода 01.01.2018г. – 02.12.2020г., както и 320,65 лв. - лихва върху главницата за 2019г. за периода 01.01.2019г. – 02.12.2020г. Ищецът сочи, че ответникът е собственик на апартамент № 9, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ****, с адрес в Н., комплекс „П.б.“, бл. 3, вх. 1, ет. 3, ап. № 9. Твърди, че на 30.10.2008г. между А.Ю.Я. и „В.Г.“

ООД се сключил Договор за поддръжка и управление на комплекс „П.б.“, в който се намира притежавания от ответника апартамент. Излага, че дружеството следвало да изпълнява срещу годишно възнаграждение от 840 евро с включен ДДС следните дейности: поддръжка, организационно, техническо и административно управление на общите части и съоръжения в комплекса. Навежда, че по силата на чл. 2.2Б от договора таксата следвало да се заплаща за всяка следваща година до 31 декември на предходната. Твърди, че ответникът не е заплатил таксите за 2018г. и 2019г. до съответните дати – 31.12.2017г. и 31.12.2018г. Излага, че с Договор за заместване в права и задължения от 03.05.2018г. „В.Г.“ ООД прехвърлило на „И.П.К.“ ЕООД всички свои права и задължения по договора. Сочи, че за сключването на договора ответникът бил изрично уведомен от двете дружества – на предоставен от него e-mail. Твърди, че „И.П.К.“ ЕООД изпълнило задълженията си по договора. С тези доводи моли предявените искове да бъдат уважени. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответника, чрез особения му представител, е подаден отговор на исковата молба, с който претенциите се оспорват като неоснователни и недопустими. Навежда се, че договорът за заместване в права и задължения не обвързва ответника.

Развиват се доводи в тази насока. Сочи се, че ответникът не е бил уведомен за прехвърлянето на права и задължения. Излага се, че връчването на особен представител на уведомлението не би могло да породи действие. Изразява се несъгласие с встъпването в права и задължения. Навежда се, че в договора липсва описано вземане. От съда се иска да отхвърли претенциите. Претендира се присъждане на възнаграждение за особен представител.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД:

В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка – Договор за поддръжка и управление на комплекса от 30.10.2008г., сключен между А.Ю.Я. и „В.Г.“ ООД, както и, че с Договор за заместване в права и задължения от 03.05.2018г. „В.Г.“ ООД прехвърлило на „И.П.К.“ ЕООД всички свои права и задължения по договора, по който ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2018г. и 2019г., а за ответника, в качеството му на собственик на апартамент № 9, е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й. Следва да докаже, че ответника е уведомен за Договор за заместване в права и задължения от 03.05.2018г.

Ищецът основава претенцията си на договор за поддръжка и управление на комплекс „П.б.” от 30.10.2008г., сключен между „В.Г.“ ООД и ответника Я. (на л. 9 – л. 15 от делото). Между страните не е спорно, че такъв договор е сключен, както и, че Я. е придобил собствеността върху апартамент № 9, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ****, находящ се в гр. Н., ул. „И.В.“ ****(последният факт се установява и от приложения на л. 6 – л. 8 от делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ****. на нотариус Стоян Ангелов). С договора „В.Г.“ ООД се задължило срещу възнаграждение да поддържа и извършва организационно, техническо и административно управление на общите части на комплекс „П.б.“, представляващ сграда с идентификатор ****, построена в ПИ ****по кадастралната карта на гр. Н., УПИ VII в кв. 54, блок № 3 (чл. 1 от договора). В чл. 1, точки от 1.1 до 1.5 от договора било уговорено, че управлението на посочения комплекс включва организация на вътрешния ред в отделните сгради и общите части на комплекса, оказване на всякакво съдействие и помощ на собствениците с цел тяхното спокойно и безпроблемно използване на собствеността си и комплекса като цяло, техническа поддръжка на общото оборудване, инсталации и планове или други части на сградата, както и съоръженията в поземления имот (плувен басейн, зелени площи, паркинг), осигуряване на охрана на комплекса, организиране на почистване и санитарно-хигиенна поддръжка на общите части и всички сгради на комплекса и организиране и управление на платените услуги в комплекса. В чл. 2 от договора било уговорено, че собственикът се задължава да заплаща годишна такса за покриване на разходите в размер на 700 евро без ДДС за първата календарна година на предаване на владението, както и по 700 евро без ДДС за следващите две календарни години. Според чл. 2.1 от договора таксата следвало да се заплаща предходната година като предплата за следващата. В чл. 2.2Б бил определен падеж за плащане на таксите – за всяка следваща календарна година до 31.12. на предходната година. В чл. 2.3 от договора се предвидила възможност за предоговаряне на таксата след третата година – в срок до 31.10.2010г. (видно от уведомление на л. 35 от делото, залепено на 31.10.2010г. в 10:30 часа на входните врати на сградите в комплекса, таксите останали непроменени и след тази дата). С чл. 2.4 от договора страните се съгласили, че таксата включва разходите за обща ежедневна поддръжка на общите на сградите и градината. С чл. 5.3 от договора собственикът дал право на управителя да възлага дейностите, посочени в договора, на трето лице, което да ги извършва според правилата на договора.

Съгласно чл. 5.5 договорът не е обвързан със срок.

На 03.05.2018г. между „В.Г.“ ООД и ищецът „И.П.К.“ ЕООД бил сключен договор за заместване в права и задължения (на л. 16 – л. 19 от делото), ведно с приложение № 1 към него (на л. 20 – л. 29 от делото). С този договор страните постигнали съгласие, че „В.Г.“ ООД има качеството „управител/изпълнител“ по договори за управление и поддръжка на общите части и съоръжения в комплекс „Panorama Beach“. От това дружество на ищеца били прехвърлени всички права и задължения по всички действащи договори за управление. Страните се съгласили, че прехвърлянето на правата представлява цесия по смисъла на чл. 99 и сл. от ЗЗД и включва вземането за всички неизплатени към датата на подписване на договора такси, разходи, неустойки и лихви. Съгласили се, че прехвърлянето на задълженията представлява заместване в дълг по чл. 102 от ЗЗД. От „В.Г.“ ООД било поето задължение да уведоми всички собственици, описани в приложение № 1 (сред които и ответника като собственик на ап. 9 в блок 3), за прехвърлените права и задължения. В тази връзка от „В.Г.“ ООД било изготвено уведомление (на л. 33 от делото) до всички собственици, връчено на особения представител на ответника с връчване на исковата молба и приложенията към нея. Уведомление било изготвено и от ищеца (на л. 30 – л. 32 от делото), упълномощен от „В.Г.“ ООД да уведомява собственици (с пълномощно на л. 34 от делото), също връчено на ответника с исковата молба и приложенията към нея.

Първият спорен по делото въпрос е какъв е характерът на цитираните по-горе договори и представляват ли те годно основание, позволяващо на ищеца да претендира посочените в исковата молба суми. Съдът намира, че не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС, в което е прието, че няма забрана за етажните собственици да сключват договори относно финансиране управлението на общи части, когато жилищния комплекс не е от затворен тип, а е налице обикновена ЕС, доколкото с такава правна сделка не се създават други, непосочени в закона органи на

ЕС и не се създават права за трети лица, извън посочените в чл. 12 ал. 1 от ЗУЕС. Наред с това процесният договор не се изчерпва само с уговорки относно управлението на общите части. Същият има комплексен характер, като в него са включени елементи на договор за поръчка (организация на вътрешния ред, организиране и управление на платените услуги) и на договор за изработка (техническа поддръжка, осигуряване на охрана на комплекса, организиране на почистване и санитарно-хигиенна поддръжка). Посочените задължения на изпълнителя по договора са насочени както към общите части, така и към други съоръжения в имота – басейн, зелени площи, паркинг. Както е прието и в цитираното определение на ВКС посредством всеки от тези договори не се реализира забранен от закона резултат. Договореното общо възнаграждение инкорпорира както възнаграждение за различните услуги, така и предварително определените разходи за изпълнение на възложената поръчка.

В случая ответникът, в унисон със свободата на договаряне, е процедирал именно по-горния начин и е сключил с „В.Г.“ ООД договор за управление и поддръжка на комплекса. Както се посочи става въпрос за управлението и поддръжката на целия комплекс, а не само на общите части в сградата, обитавана от ответника или в поземления имот, в който е разположена тази сграда. След като става въпрос за цялостен общ комплекс, не съществува пречка отношенията, свързани с поддържането и управлението му, да бъдат уредени с посочения договор.

С оглед горното съдът намира, че цитираният договор представлява годна облигационна връзка, като при извършена служебна проверка по смисъла на чл. 7, ал. 3 от ГПК не се констатират неравноправни клаузи. Това важи и за клаузата на чл. 5.3 от договора, тъй като неравноправност би била налице само ако се даде възможност на търговеца или доставчика без съгласието на потребителя да прехвърли правата и задълженията си по договора, когато това може да доведе до намаляване на гаранциите за потребителя. Гаранциите на потребителя не са намалени с прехвърляне на правата и задълженията по договора, тъй като в чл. 5.3 от него се предвижда изрично, че третото лице следва да извършва дейностите именно по правилата на договора. Следователно за потребителя остават всички гаранции по договора и в отношенията му с третото лице, на което са прехвърлени задължения по договора. С оглед изложеното съдът констатира, че в договора от 30.10.2008г. не се установяват неравноправни клаузи и същият представлява валидна връзка, която е обвързала ответника и „В.Г.“ ООД.

На следващо място от особения представител на ответника са въведени възражения, касаещи договор за заместване в права и задължения. Видно от цитирания договор „В.Г.“ ООД е прехвърлило на ищеца както всички свои права, така и всички свои задължения по договорите за поддръжка и управление на комплекс „Панорама“, в това число и по договора с ответника. В чл. 1, ал. 2 от договора изрично е предвидено, че в частта за прехвърляне на правата става въпрос за договор за цесия. Както се посочи към исковата молба са изготвени уведомления за цесията, които са връчени на особения представител на ответника. При тези данни съдът намира, че са доказани елементите от фактическия състав на претендираната от ищеца цесия. На първо място следва да се има предвид, че ищецът е бил надлежно упълномощен от цедента (кредитора на ответника) да уведоми ответника по реда на чл. 99, ал. 3 ЗЗД. Наред с това към исковата молба е приложено и изрично уведомление от цедента („В.Г.“