Решение № 271 от 25.11.2021, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 271 гр. София, 25.11.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО **-18, в публично заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Мирослава Кацарска при участието на секретаря Ирена М. Апостолова като разгледа докладваното от Мирослава Кацарска Търговско дело № 20211100900831 по описа за 2021 година

Предявен е иск с правно основание чл. 233 ал.1, предл.1 от ЗЗД.

Ищецът „Д.-К.Ц. ** – София“ ЕООД поддържа, че на 01.07.2019г. с ответника „В.Ф.“ ЕООД е сключил договор за наем на обект – помещение, представляващо част от сграда с идентификатор *** /корпус А/, находяща се в гр. София, ул.“******* разположен на първи етаж – фоайе, предназначен за аптека, състоящ се от приемно помещение, склад, тоалетна и предверие. Твърди се, че наемното правоотношение е в резултат на конкурс, проведен от 25.05.2018г. до 13.06.2018г. Ищецът сочи, че през месец октомври 2020г. наемателят преустановил плащанията на месечния наем, поради което са му изпратени две писма за уреждане на отношенията съответно от 01.12.2020г. и от 12.01.2021г., върнати неполучени, като на 18.01.2021г. били изпратени и уведомления на ел. поща. Твърди, че предвид описаните просрочия със заповед № 108/23.02.2021г. управителят на ищеца е направил изявление за прекратяване на наемния договор и определил срок за освобождаване на помещенията – 01.03.2021г., като заповедта е залепена на вратата на аптеката и е връчена на служител на ответното дружество, но и до момента ответникът не е освободил имота, поради което претендира осъждането му да опразни наетите помещения. В допълнителната искова молба от 27.08.2021г. с оглед възраженията на ответника за площта на имота, ищецът твърди, че в процедурата по конкурса всеки кандидат е могъл да извърши оглед на помещенията и ответникът е представил декларация за това от 11.06.2018г.

Поддържа, че наемната цена е предложена от самия наемател в рамките на провеждания по реда на Наредба за общинските лечебни заведения публично оповестен конкурс и ценовото предложение на „В.Ф.“ ЕООД за месечна наемна цена в размер на 6700 лв. без ДДС е направено след запознаване с условията за участие в публично оповестен конкурс.

1

Поддържа, че началната конкурсна цена от 1215 лева е определена съгласно предварително изготвена от „О.“ ЕООД пазарна оценка на наема на аптека и няма основание да се приеме, че предложената от ответното дружество наемна цена, петкратно надвишаваща първоначалната, е обвързана единствено е квадратурата на аптеката. Поддържа, че и преди процесния конкурс ответникът по договор № РД-55-382/10.07.2012 г. е ползвал същите помещения в периода до провеждане на конкурса и площта на ползваните помещения не са представлявали пречка за дейността на аптеката във връзка е изискванията на НАРЕДБА No28 от 9 ДЕКЕМВРИ 2008г. ЗА УСТРОЙСТВОТО, РЕДА И ОРГАНИЗАЦИЯТА НА РАБОТАТА НА АПТЕКИТЕ И НОМЕНКЛАТУРАТА НА ЛЕКАРСТВЕНИТЕ ПРОДУКТИ към ЗЛПХМ. Ищецът поддържа, че ответникът „В.Ф.“ ЕООД и към момента на провеждане на конкурса през 2018 г., и при сключване на наемния договор през 2019 г., е имал всички данни и е познавал помещенията - обект на настоящото дело и като разположение, и като площ, без възражения, както и че практиката на ВКС е постоянна, за това, че площта на имота не е негов решаващ индивидуализиращ белег. Предвид горното претендира уважаване на иска и присъждане на разноски. В хода на производството поддържа иска си чрез процесуалния си представител – адв.Д.Г. като претендира уважаването му и присъждане на разноски.

Ответникът „В.Ф.“ ЕООД оспорва иска като недопустим и неоснователен по съображения, подробно изложени в писмен отговор от 08.07.2021г. и допълнителния отговор от 27.09.2021г. Поддържа, че искът е недопустим, тъй като е предявен при условията на злоупотреба с право, защото ищецът твърди и иска прекратяване на договора за наем, а е неизправна страна по него. Поддържа, че предоставеният обект е с площ от 55 кв.м. по описание в договора, а реално са му предоставени 30 кв.м., за които е надплатен наем за петнадесет месеца в общ размер на 45 675 лв. без ДДС, като счита, че има недължимо платени суми. Твърди, че спирането на плащанията по договора за наем е на основание чл. 90 от ЗЗД, тъй като счита, че с оглед разликата в площта недължимо е надплатил наем. Твърди, че между него и ищеца има спор относно съществените елементи на договора за наем, тъй като в документацията при провеждането на търга изрично е отразена площта на наетото помещение, че е 55 кв.м., а всъщност е с площ от 30кв.м.

Твърди, че очаквал, че при предаване на обекта ще бъдат направени допълнителни прегради на част от фоайето на първия етаж с цел да се осигури уговорена площ. Твърди, че минимално изискуемата площ за аптека е 30 кв.м. при едно работно място, а за всяко следващо са необходими още по 5 кв.м., което не било осигурено, а едно от изискванията по конкурсната документация е имотът да се ползва за аптека и той като наемател е бил принуден да ограничи дейността си по НЗОК с оглед гореизложените изисквания. Заявил е възражение за прихващане със сумите, представляващи недължимо платени наеми за петнадесет месеца по 3 045 лв. или общо 45 675 лв. без ДДС. В допълнителния отговор ответникът поддържа възражението си, че искът е недопустим. Твърди, че предвид това, че ищецът е неизправна страна, доколкото е предоставил площ много по-малка от уговорена, то това затруднява използването на имота за целта по договора – аптека и следва да рефлектира върху дължимата наемна цена, която се определя на кв.м. площ, а не 2 произволно. В хода на съдебното производство поддържа оспорването по доводи, подробно изложени от процесуалния му представител – адв. Лялев. Изрично сочи, че не претендира разноски.

Съдът като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:

По делото не се спори и се установява от приложения към исковата молба договор за наем от 01.07.2019г., че между ищеца като наемодател и ответника като наемател е сключен описания договор, на основание чл. 22, ал.4 от Наредбата за общинските лечебни заведения и в изпълнение на описаната заповед, съгласно който наемодателят се е задължил да предостави на наемателя за ползване следния обект: помещение, представляващо част от сграда с идентификатор *** /корпус А/, находяща се в гр. София, ул.“******* разположен на първи етаж – фоайе, предназначен за аптека, с площ от 55 кв.м., състоящ се от приемно помещение, склад, тоалетна и предверие. Договорът е със срок от три години от датата на подписването му, т.е. до 01.07.2022г. В чл. 2 е уговорено, че имотът ще се ползва за аптека, а в чл. 3, че помещението се предава с протокол –опис. В чл. 5 е уговорена наемна цена в размер на 6 700 лв. без ДДС, платима ежемесечно до двадесето число на текущия месец, която месечна наемна цена е без разходите, свързани с ползването на имота съгласно ал.2 на същата клауза. В чл. 6 е уговорено представянето на депозит в размер на един месечен наем, който съгласно ал.2 се връща в тридесетдневен срок при прекратяване на договора за наем и след удостоверяване, че наемателят е погасил всички свои задължения. В чл. 7 е уговорено, че при изменение на нормативната уредба, наемната цена се актуализира, като се сключва допълнително споразумение, а в чл. 8 страните са посочили, че не се допуска намаляване на наемната цена със стойността на извършен ремонт на помещенията.

В чл. 9 са описани задълженията на наемателя, а в чл. 10 – на наемодателя. Съгласно чл. 11 договорът се прекратява освен с изтичане на срока и по взаимно съгласие, с едномесечно предизвестие, но също и по ал.4, едностранно от наемодателя без предизвестие, при по т.1 неплащане на наемната цена или консумативните разноски за повече от два последователни месеца в рамките на една календарна година и другите посочени хипотези.

С исковата молба е представено писмо с изх.№7000-14/24.11.2020г. от управителя на ищеца до ответника, в което се сочи, че във връзка с тяхно писмо, понеже те ползвали имота от 2012г. по предходни договори и до провеждане на конкурса, следва да се приеме, че записаната в книжата квадратура от 55 кв.м. била техническа грешка. В следващия абзац сочи, че началната конкурсна цена в размер на 1215лв. била определена за обекта от посочената фирма, но необвързваща, като квадратурата на същия е само компонент от оценяваната информация и в случая реалната площ била 30 кв.м., но заедно с идеални части от общите части на сградата – коридор и фоайе, още в размер на 10 кв.м. Сочи се, че от подадените девет оферти е избрана тяхната именно поради предложената наемна цена. В писмото се сочи, че в случая наемателят е в просрочие на наемната вноска за октомври 2020г. Представена е разписка и пощенски плик за изпращането му до г-жа В. Р., без данни за връчване, като е отбелязано – непотърсена пратка в известието за доставяне.

3

Представено е второ писмо, също върнато в цялост с известие за доставяне като неполучено, адресирано до управителя на ответника, с изх.№70-00-14/12.01.2021г., в което се сочи, че дружеството е в просрочие на три наема, а именно за октомври, ноември и декември 2020г., дава се десетдневен срок за плащане. Изтъква се, че обектът бил с непроменени характеристики от обособяването му, като „В.Ф.“ го е ползва от 2012г., т.е. повече от осем години. В писмото се съдържа изявление, че ако не се заплати наема, договорът да се счита едностранно прекратен.

Представена е заповед № 108/23.02.2021г. за едностранно прекратяване на наемния договор, като е определена комисия за залепването й и е представен протокол от същата дата, че това е осъществено на входа и на витрината на обекта - аптеката, като заповедта е предоставена и на служител Ю.Ц.. Съставен е и втори протокол от 09.03.2021г., с отразено присъствие на служител на ответника – М.К., с който се констатира, че не е освободено помещението и аптеката продължава дейността си.

С отговора на ответника на стр. 20 и следващите е представена утвърдената конкурсна документация за обекта, като изрично в същата е посочено, че се касае за търговска площ от 55 кв.м., със специфично конкурсно условие – за аптека. Представен е договор за наем от 10.07.2012г., сключен между ответника и Столична община като наемател, съгласно който се предоставя обект за ползване като аптека на същия адрес, описан като състоящ се от основно помещение, складово помещение и обслужващ коридор с площ от 30,00 кв.м.

На стр.37 от делото е представена молба от ответника с вх.№ 274/30.07.2019г., поставен в печат от ищеца, в която се сочи, че на ответника не е предаден описания по договора обект, а именно помещение за аптека с площ от 55 кв.м., като е посочено, че на място е установено, че площта е много по-малко, а именно 30 кв.м. и е поискано месечната цена на обекта да бъде съобразена с установената му площ и да бъде 3655 лв. без ДДС. В отговор до ответника с изх.№308/16.08.2019г. е посочено, че конкурсната цена била определена за обект с квадратура около 40 кв.м., включваща и общите части, а записаната квадратура от 55 кв.м. била явно техническа грешка. Посочено е в писмото, че ответникът се е запознал с обекта, подписал бил и декларация, ползвал го като наемател от 2012г. и вида на имота не бил променен, поради което при офериране на цената е оценена действителната стойност на обекта, като има и позоваване на чл. 230, ал.3 от ЗЗД. Последвала е още една молба от „В.Ф.“ ЕООД, че във връзка с малката площ не може да отвори допълнително гише и моли да се намали наемната цена чрез анекс, която е от 23.01.2020г. и отговор с изх.№70001/27.01.2020г., че ищецът счита, че няма основание за намаляване на наемната цена. С уведомление от 13.11.2020г. ответникът е възразил още веднъж и е посочил, че има съществено неизпълнение според него, като огледът на обекта не санира т.нар. грешка относно площта, а позоваването на чл. 230 от ЗЗД намира за неотносимо. Искането по уведомлението е да се възприеме наемна цена в размер на 3655 лв., като сочи, че счита, че за петнадесет месеца е надплатил сумата от 45 675 лв. Посочил е, че ще спре да заплаща наем до възстановяване /прихващане на надплатеното. По същите аргументи, развити по4 подробно е и писмото с вх.№ 70-00-4/15.03.2021г. от ответника до ищеца.