Протокол № 597 от 03.11.2025, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

ПРОТОКОЛ

№ 597 гр. Варна, 03.11.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседА.е на тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Пламен Ат. А. при участието на секретаря Елена Ян. П.а

Сложи за разглеждане докладваното от Пламен Ат. А. Търговско дело № 20253100900265 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 14:03 часа се явиха:

Ищцата К. О. В., редовно призована, явява се лично.

Ищцата А. Х. А., редовно призована, не се явява, представлява се от адв. Кр. О., редовно упълномощена и приета от съда от днес.

Ответникът „Велна“ ЕООД, представлявано от В.В.В., редовно призован, представлява се от адв. В. В. и адв. Т. К., редовно упълномощени и приети от съда от днес.

Вещото лице С. П. Г., редовно призован, явява се лично.

Адв. О.: Да се даде ход на делото.

Адв. В.: Да се даде ход на делото.

Адв. К.: Да се даде ход на делото.

СЪДЪТ с оглед редовното призоваване на стрА.те, намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото, поради което О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО и пристъпи към изясняване на фактическата страна на спора Адв. О.: Запознати сме с доклада по делото. Нямаме възражение по него.

Адв. В.: Доверителят ми също няма да сочи нови факти и обстоятелства по фактическата обстановка по казуса.

1

По проектодоклада нямам възражения и моли да бъде приет за окончателен.

В съответствие с разпоредбата на чл. 375, ал. 1 от ГПК, СЪДЪТ прави ДОКЛАД НА ДЕЛОТО, като се придържа към Определение № 1329 от 17.09.2025 година:

Постъпила е искова молба от К. О. В. и А. Х. А., против “Велна“ ЕООД, с която са предявени субективно и обективно, кумулативно съединение искове с правно основА.е чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, за осъждане на ответника да заплати на всяка от ищците сума в размер от 21951.78 евро, представляваща съразмерно намалена цена на закупен с Договор за покупкопродажба, обективиран в НА №66, том XXIV, дело № 5701, вх.рег.№10026 от 03.04.2025г. на СВ-Варна, недвижим имот, чието действително пространството е по-малко с повече от 1/10 от посоченото в договора, ведно със законната лихва върху главниците, считано от подаване на исковата молба в съда до окончателното им изплащане. Претендират се деловодни разноски.

В исковата молба се твърди, че на 03.04.2025г. стрА.те са сключили Договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА №66, том XXIV, дело №5701, вх.рег.№10026/03.04.2025г. на СВ-Варна, по силата на който ответника е прехвърлил на ищците собствеността върху Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.Варна, одобрени със Заповед РД-18-98/10.11.2008г. на Изп.директор на АГКК, последно изменени със Заповед № 18-8674-16.10.2018г. на Началника на СГКК-Варна, с адрес на обекта: гр.Варна, ул.“С. К.“ № 41, в сграда с идентификатор ***, с предназначение: жилищна сградаеднофамилна, брой етажи: 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на обекта: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, със застроена площ от 129.32 кв.м., състоящ се от: входно антре, салон, две стаи, кухня, пералня, баня с тоалет, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж: ***, под обекта: няма и над обекта:

*** и ***, ведно с прилежащото му Избено помещение със застроена площ от 26.78 кв.м., с номер и грА.ци непосочени в предходния документ за собственост, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, ведно със 1/6 идеална част от дворното място, 2 цялото с площ от 360 кв.м. по предходен документ за собственост, а по скица с площ от 371 кв.м., представляващо Поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.Варна, трайно предназначение на територията: урбА.зирана, с начин на трайно ползване: Ниско застрояване до 10 метра; предишен идентификатор: няма, номер по предходен план: 11, квартал: 724, при съседи: имоти с кадастрални идентификатори №№ ***, ***,

***,

***,

***,

***, ведно с всички подобрения и приращения в имота, с цена от 159500 евро. Сочи се, че след предаване на владението на имота, с оглед необходимостта от извършване на основен ремонт и тъй като сградата има статут на недвижима културна ценност, ищците възложили архитектурно заснемане на обекта и прилежащата му изба на арх.Теодор П., който разполага с правоспособност да проектира по ЗНКН. Твърди се, че от изготвеното архитектурното заснемане, се установило, че площта на жилището е 103.39 кв.м., а площта на избата е 9.77 кв.м., т.е. че общата реална квадратура на процесният имот е 113.16 кв.м. Сочи се, че в нотариалния акт за придобиване на имота, е посочена застроена площ от 129.32 кв.м. за жилището и 26.78 кв.м. за избата, съответно че общата квадратура на имота посочена в договора за продажба, е в размер на 156.10 кв.м.

Сочи се още, че разликата между площите на жилището и избата посочени в нотариалния акт и действително измерените площи, възлиза на 42.94 кв.м., която разлика е повече от 1/10. Твърди се, че извършеното от арх.П. архитектурното заснемане е съобразено с изисквА.ята на § 2 ал. 1 от ДР на Наредба №7/2003г. за правила и норми за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, според която разпоредба застроената площ на самостоятелни обекти в сградите, включително жилища, е площта огрА.чена от външните конструктивни очертА.я на външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или към общите помещения в сградата, като към застроената площ на обекта се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертА.я. Поддържа се, че стойността на процесния имот е уговорена като обща сума, без посочване какви са цената на кв.м. жилищна площ, цената на кв.м. изба и цената на идеалната част от земята. Поддържа се, че пресметната аритметически при стойностите заложени в процесният нотариален акт /застроена площ на жилището от 129.32 кв.м. и на избата от 3

26.78 кв.м., или общо 156.10 кв.м. и цена от 159500 евро/, цената на квадратен метър възлиза на 1022.44 евро. Твърди се, че в случая са налице предпоставките на чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД, според която разпоредба когато реалната площ на недвижим имот се окаже с повече от една десета по-малка от обявената, купувачът има право да иска съразмерно намаляване на цената.

Твърди се, че ищците са заявили готовност да решат спорния въпрос по доброволен ред и са предложили на ответника да извърши собствено архитектурно заснемане, която покана първоначално била приета, но в последствие действия в посока осъществяване на заснемането, продавача фактически не е предприел и до настоящия момент. Ето защо се поддържа, че за ищците е налице интерес да претендират намаляване на платената цена със сумата от 43903.57 евро, поради това, че пространството на продаденият имот е по-малко от посоченото в договора с повече от 1/10, а именно с 42.94 кв.м. и за осъждане на ответното дружество да им заплати тази сума.

С постъпилият отговор на исковата молба, се поддържа становище за неоснователност на претенциите, като не се оспорва сключването на процесният договор и получаване на продажната цена от продавача. Поддържа се обаче, че в случая не са налице предпоставките за приложение на чл.210, ал.2, пр.2 от ЗЗД, тъй като разумът на закона, е купувачът да бъде защитен от съществуващо несъответствие между действителната площ на имота и тази, посочена в нотариалния акт. Твърди се, че посочената норма е приложима тогава, когато при изповядването на сделката пред нотариуса не са представени убедителни доказателства за площта на имота и в резултат на това на стрА.те не е станала известна разликата с действителната му площ, поради което сделката е сключена при погрешно посочване на площта на имота в нотариалния акт, в който същата е инкорпорирана. Поддържа се, че меродавен при изследване на приложимостта на чл.210, ал.2 от ЗЗД, е моментът на сключването на договора за продажба, като неслучайно законът държи сметка и за това дали стрА.те по договора са могли да знаят, че съществува разлика между площта на имота, посочена в нотариалния акт и действителната му площ. В тази връзка се подържа, че ищците са били напълно запознати с характеристиките на процесният недвижими имот, преди сключването на договора за покупко-продажба в нотариална форма. Твърди се, че купувачите са извършили два огледа, в присъствие на посредници, при които са имали неогрА.чен достъп до всички части, помещения и компоненти 4 на продавА.я недвижим имот, в резултат на което са придобили пълна и подробна представа за същия. Твърди се, че вследствие от проведените огледи, купувачите са заявили претенция, че площта на недвижимия имот изглежда по-малка от описаната в титула за собственост на продавача. Твърди се още, че след проведени преговори стрА.те са се споразумели общата продажна цена да бъде намалена с 5500 евро-от 165000 евро на 159500 евро. Поддържа се, че ищците са се съгласили да придобият правото на собственост върху имота при установената от тях от външна страна евентуална разлика в площта, без да правят изрично искане за архитектурно заснемане, измерване на площта от вещо лице, като са приели и предложеното им намаление на цената със сумата от 5500 евро. Поддържа се още, че разпоредбата на чл.210 от ЗЗД е диспозитивна и стрА.те по договора за продажба са свободни да сключват споразумения в отклонение от предвиденото в нея, като уговарят компенсация за отклонения от площта, различна от предвидената 1/10 или по начин, различен от предвидената в текста корекция на цената. Твърди се, че в случая стрА.те са постигнали обща воля и са уговорили намаляване на продажната цена по подготвяната сделка със сумата от 5500 евро, с което са приели, че така се възстановена еквивалентността на престациите и няма неоснователно разместване на имущество. На следващо място се поддържа, че настоящите действия на ищците, грА.чат със злоупотреба с право, доколко в преговорите за покупката на имота същите са заявили претенция за по-малка площ и са финализирали сделката с приета от тях компенсация от страна на продавача. В тази връзка се сочи, че сделката е реализирана на 03.04.2025г. и към 09.04.2025г. вече има изготвено архитектурното заснемане от арх.Теодор П., а на 10.04.2025г. е депозирано искане за обезпечение на бъдещ иск. Сочи се, че е образувано ч.т.д.№229/2025г. ОС Варна, където е постановено Определение №554 на 11.04.2025г., с което е допуснато обезпечение на бъдещият иск чрез налагане на запор върху част от вземането на ответника за продажна цена в размер на исковата сума от 43903.57 евро, което вземане е следвало да се получи от продавача по специалната сметка на нотариус Б.В.. Твърди се, че за наличието на злоупотреба сочи и избрА.ят начин за плащане на продажната цена-чрез доверителна сметка на нотариус Б.В., който да извърши превод в сметката на продавача в срок от две седмици, считано от деня на сделката, т.е. до 17.04. Наред с това исковата молба е депозирана на 28.04.2025г. от ищец с юридическата правоспособност, а имено адвокат К. В.. На следващо място се 5 излага, че от гледна точка на характеристиките на имотния пазар, цената, на която е сключена процесната сделка, не се отклонява от обичайните цени на имоти, напротив попада в средния диапазон, съобразно местоположението и вида на имота. Поддържа се, че с целеното от ищците намаляване на продажната цена би се увредил съществено имущественият интерес на ответника, съответно биха се обогатили ищците, които ще са придобили собственост върху имот на цена, значително под средната пазарна. В условията на евентуалност се оспорват твърдения за разлика с повече от 1/10 между посочената в договора за покупко-продажба застроена площ на жилището и на прилежащата му изба и действително измерената такава, като са развити подробни съображения за негодността изготвеното частно архитектурното заснемане от арх.П. да служи като доказателство по делото.

Поддържа се и възражения, че неправилно при определяне на общото пространство на процесния недвижим имот не са взети предвид квадратурите на идеалните части от общите части на сградата и идеалните части от дворното място. Твърди се, че след като в нотариалния акт не е посочена цена за квадратен метър, за да се определи продажната цена, при изчисленията следва да се ползва общата площ на всички прилежащи общи части, за да може правилно, законосъобразно и справедливо да се определи цената за кв.метър. Твърди се, че закона приема, че интересът на купувача е да придобие обекта на продажбата във вида, в който съществува, като без значение е отклонение по-малко от легално определеното, тъй като ако площта е от съществено значение за формиране на волята за сключване на сделката, стрА.те биха определили цена за единица мярка, доколкото интересът им би бил да закупят, съответно да продадат площ. Сочи се, че според § 2, ал.1 и ал.3 от ДР на Наредба №7 от 22.12.2003г. застроена площ на самостоятелни обекти в сградите, е площта, огрА.чена от външните конструктивни очертА.я на външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или към общите помещения в сградата. Към застроената площ на обекта се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертА.я. Когато външната стена е с прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ на обекта се включва цялата й дебелина. Когато външната стена е без прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ се включва само половината от дебелината на стената, а останалата част от външната стена се причислява като обща част на 6 сградата. Сочи се още, че видно от съдържА.ето на процесният договор за покупко-продажба по обща воля на стрА.те в застроената площ на жилището не са включени съответните идеални части от общите части на сградата, а те съставляват допълнителна и неделима част от предмета на договора, доколкото правото на идеална част от общите части на обекта произтича от правото на собственост върху този обект и следва това право като негово допълнение. Твърди се, че плащането на продажната цена включва и стойността на идеалните части на самостоятелно основА.е, като прилежащи идеални части от общите части към обекта. В контекста на изложеното се поддържа, че изчислената от ищците цена на кв.метър от процесния имот в размер от 1022.44 евро е неправилна, тъй като неправилно е определена обща площ на продадения недвижим имот. Твърди се, че в процесния договор за продажба цената е определена общо за целия имот, а не на квадратен метър и намаляването на продажната цена би следвало да се извърши пропорционално на цялата площ. Твърди се, че при изчисленията на общата площ на имота, следва да се включат 1/6 идеалните части от 360 кв.м., равняващи се на 60 кв.м. идеални части - по акт за собственост или 1/6 от 371 кв.м., равняващи се на 61.83 кв.м. - по кадастрална скица. На последно място се поддържа, че в случая с оглед съвпадащите си волеизявления на стрА.те относно продажната цена в деня на извършването на сделката, при съобразяване с конюнктурата на пазара на недвижими имоти и установените реални цени на имоти от този вид за съответния жилищен квартал, не е налице нееквивалентност на насрещните престации, съответно неоснователно обогатяване на едната от договарящите стрА., поради което разпоредбата на чл.210 от ЗЗД е неприложима.