Протокол № 66 от 09.04.2025, Районен съд - Ген. Тошево

ПРОТОКОЛ

№ 66 гр. Г. Т., 09.04.2025 г.

РАЙОНЕН СЪД – Г. Т. в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Росен М. Стоянов при участието на секретаря Радостина Ил. С.

Сложи за разглеждане докладваното от Росен М. Стоянов Гражданско дело № 20243220100331 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 10:30 часа се явиха:

Ищец:

И. Т. Й. - редовно призовА., не се явява, представлява се от адвокат А., АК Д., редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Ответник:

„Н. ********“ ЕООД, представлявано от управителя си М. Щ. – редовно призовано дружество, представлява се от адвокат А. И., АК Д., редовно преупълномощена от адв.Я. АК Д..

Вещо лице:

З. С. И. - редовно призовА., явява се лично.

Становище по хода на делото:

Адвокат А. – Моля да се даде ход на делото.

Адвокат И. – Моля да се даде ход на делото.

С оглед редовното призоваване съдът счита, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото, предвид на което, ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Съдът докладва: постъпило е заключението на вещото лице по назначената съдебно – икономическа експертиза.

1

Съдът връчва преписи представители на страните. от заключението но процесуалните

Съдът запитва страните за искания по доказателствата.

Адвокат А. – Запознат съм със заключението на вещото лице. Моля да бъде изслушА. експертизата.

Адвокат И. - Запознат съм със заключението на вещото лице. Моля да бъде изслушА. експертизата.

Съдът пристъпва към изслушване заключението на вещото лице по назначената съдебно-икономическа експертиза.

Вещо лице - З. С. И. - *************************** Съдът предупреждава вещото лица за отговорността която носи съобразно чл. 29, от НК и тя обеща да даде вярно заключение.

Вещо лице И. - Поддържам заключението.

Съдът предоставя възможност на стрА.та поискала експертизата първа да задава въпроси.

АДВОКАТ А. - В задачата която ви е поставена да дадете среден пазарен наем на обектите по двата договора за наем и в двата договора, предметът им е два имота – поземлен имот и сграда. Вие давате оценка само на единият в двата случая, защо така? Давам конкретен пример в отговора на първият въпрос имате една таблица на трета страница от експертизата, където в оценяваният имот сте посочили само търговски обект. След това в заключението казвате определям среден наем на самостоятелен обект в еди кой си имот.

За следващия имот също на страница четири, пет от експертизата в оценяван имот сте посочили, отново само поземлен имот и след това при определянето, отново сте посочили само за поземления имот, а там има сграда, т.е. в първият случай давате оценка само на сградата – търговски обект, но не и на поземления в който тя е построена, а във вторият случай само на поземленият имот, но не и на сградата.

Вещо лице И. - В първият случай застроената площ се припокрива с поземленият имот, защото сградата на сладкарницата - на търговският обект е 150 км. и УПИ и то е със 150 кв.м. за това излиза така, че не се припокрива. За мен наемната цена е точно за земята под сградата и за самата сграда. Това е 2 общо, защото застроената площ се припокрива с поземленият имот.

Поземленият имот е 150 кв.м. и застроената площ на сградата е 150 кв.м.

За второто, аз изрично в таблицата съм упоменала и поземлените имоти, като квадратура и съм сравнявала имотите отдадени под наем - двор със сграда по същият начин съм упоменала площ на ПИ 4679.00 кв.м. и площ на сграда 180 кв.м. Наемната цена, която аз определям, като средна пазарна наемна цена е наемна цена за ПИ и за сградата.

Адвокат А. – Само, че в имота в който има сладкарница застроената площ не е 150 кв.м., а е 116,5 кв.м.

Вещо лице И. – Да, но има нова кадастрална карта и аз съм се съобразила със застроената площ по кадастралната карта. За мен реалната квадратура на сградата е 150 кв.м. съгласно влязлата в сила кадастрална карта.

Адвокат А. – Вие на място извършихте ли замервания?

Вещо лице И. – Не. Нямах такава задача.

Адвокат А. – Защото в нотариалният акт е записано, че сградата е с площ от 116,5 кв.м.

Вещо лице И. – Да. Видях.

Адвокат А. – Искате да кажете, че поземленият имот, плътно е зает от сградата.

Вещо лице И. – Да. Точно и няма един метър празен.

Адвокат А. – В таблицата на страница трета на последния ред сте посочили приравнена цена. Приравнената цена, така като аз я разбирам за оценявания имот е средно аритметично от трите приравнени цени на имотите в с.Сноп и двата в гр.Г. Т..

Вещо лице И. – Точно така.

Адвокат А. – Само, че по тази логика във втората таблица имате грешка в изчислението, защото сте посочили приравнена цена на оценявания имот 185.00 лв., но средно аритметичното от трите имота за сравнение не е 185.00 лв., а е 195.00 лв.

Вещо лице И. – Да. Така е. Касае се за техническа грешка. На страница шеста в таблицата приравнена цена става 195.00 лева.

Адвокат А. - Връщам се на таблицата на страница трета. В тази таблица 3 посочвате тази средна цена, като средно аритметичен резултат. В сделките с недвижими имоти при продажба и при наем обикновено се използва критерият - цена на квадратен метър. В случая Вие не сте го използвали, но когато разделим приравнената цена на квадратните метри тази цена, която давате за процесният имот не е средна, а е по-ниска от най-ниска. Казвам конкретика:

Имотът в с.Сноп – 26.00 лева на месец за 22 кв.м., средната цена е 1,18 на кв. м.

Първият имот в гр.Генерал Тошево 90 кв.м 212,50 лв. приравнена цена на месец средно на кв.м е 2,36 лв.

Третия имот се смята най-лесно – 280 лв. за 40 кв.м. е точно седем лева на месец

При 173 лв. за процесния имот, ако приемем вашата позиция, че са 150 кв.м., излиза 1,15 лв., т. е. това е по – ниска цена от най-ниската цена.

Може ли да обясните, защо не сте ползвали критерия цена на квадратен метър и защо се получава, че на практика дадената от вас сравнителна наемна цена е по-ниска от най-ниската от сравняваните имоти.

Вещо лице И. – По две причини: Първо аз нямам база за сравнение, тъй като за цялата 2024г. до края на месец март 2025г. нямаме реални сделки извършени с подобен вид имоти. Търсеното и предлагането на такива имоти е нулево на този етап и за това съм приела, че тази е реалната наемна цена, тъй като няма търсене, няма предлагане. Пазарната цена се определя от търсенето и предлагането на имоти.

Адвокат А. – Аз ви питам за цената на квадратен метър, защото вие сте посочили три цени, които са на имоти за сравнение. Това са реални сделки според казаното от вас в заключението и като вземем, дори говорим за приравнената цена, не говорим за цената по договор, защото тя е по-висока и вие сте я приравнили. Вземам по-ниската стойност в с.Сноп вие не приравнявате. Двата имота в Генерал Тошево правите приравнение с някакъв коефициент. Средната цена на тази приравенена цена на кв.м. е 3.51 лв., защо не ползвате нея.

Вещо лице И. - Средната цена на Г. Т. не може да се сравнява с имот в с.П..

4

Адвокат А. – Вие го правите. Вие давате за имота в с.Пчеларово средна цена от двата имота в Г. Т. намален с коефициент по ваша преценка, защото по договор единият е 250.00 лева, вие ползвате 212.50 лв., а другият е 400.00 лв. приравнена 280.00 лв.

Вещо лице И. – Да осреднявам.

Адвокат А. – Именно това казвам 212 + 280 +26 средната цена на кв.м. казах я колко излиза. Нали това е основния критерий - всички знаем и при продажба и при наем кв.м., излиза 3.51 лв. по вашата логика, а на края излиза, че вие давате цена от 1.15 лв., което е по-ниска от най – ниската от трите.

Вещо лице И. - Тя е осреднена от трите наем. Не гоним квадратурата, не гоним цена на квадрата, като цяло наем за обекта, защото има приходи и разходи.

Адвокат А. – Приходи разходи за какво?

Вещо лице И. - Този обект в П. дали ще има толкова приходи колкото този в Г. Т.?