Решение № 140 от 31.10.2023, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 140 гр. Благоевград, 31.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД в публично заседание на единадесети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Милена Каменова при участието на секретаря Катерина Пелтекова като разгледа докладваното от Милена Каменова Търговско дело № 20221200900210 по описа за 2022 година

Производството по настоящото т.дело № 210/2022г. по описа на Окръжен съд Благоевград е образувано след като с Определение № 425/20.07.2022г., постановено по гр. д.

№ 825/2020 г. по описа на Районен съд - Р., делото пред районния съд е прекратено и е изпратено по подсъдност на родово компетентния Окръжен съд - Благоевград.

Образувано по искова молба на М.Г., гражданка на В.. чрез процесуалните представители в България - адв. Д. К. У. - вписан в единния регистър на чуждестранните адвокати в България и адв. С. С., с която са предявени обективно съединени искове против „ГБ- БРИТАНИЯ **“ ЕООД, с ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр. **, представлявано от Н.П.Х. и „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, ЕИК 831919536, със седалище и адрес на управление гр. **, представлявано от Д.В. и Т.П..

Относно редовността на исковата молба и допустимостта на предявения иск:

Обстоятелства, от които произтичат претендираните права и възражения:

В исковата молба се твърди, че през 2006г. ищцата е сключила с първия ответник „ГБ- БРИТАНИЯ **“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот, представляващ апартамент № С-2 на първи етаж в сграда с наименование „**“, предвидена за изграждане по одобрен архитектурен проект върху поземлен имот № 151063 в м. „*“, землището на гр. Б., целият с площ от 5 267 кв.м., със застроена площ за апартамента 24,76 кв.м., ведно с 0,55% от общите части на сградата, съответстващи на 15,22 кв.м. С предварителния договор страните уговорили продажна цена на правото на строеж за описания по-горе самостоятелен обект в размер на 17 432,40 евро като обещателят на продажбата се задължил да построи апартамента съобразно 1 предвижданията на одобрения архитектурен проект срещу възнаграждение за СМР в размер на 26 148,60 евро с ДДС. Общата цена на правото на строеж и СМР, възлизаща на 43 581 евро ищцата се задължила да заплати на три вноски: 13 074,30 евро в 14-дневен срок от сключването на предварителния договор; 17 432,40 евро с включен ДДС - при завършване на покривните работи; 13 074,30 евро с включен ДДС в 14- дневен срок от получаване на акт обр.15 за сградата.

Сочи се в исковата молба, че с предварителния договор обещателят - първият ответник е декларирал, че към сключването на договора правото на строеж за описания в него апартамент е свободно от вещни тежести. Сочи се също, че предварителния договор е съдържал клаузи, в които изрично било посочено, че към момента на подписването на договора правото на строеж е освободено от такси и други тежести, наложени от трети страни и че продавачът до учредяването и възмездното прехвърляне на правото на строеж по нотариален ред няма право да прехвърля собствеността или да ипотекира правото на строеж в полза на трети страни през срока на валидност на предварителния договор.

Твърди се също в исковата молба, че на 16.10.2007 г. ищцата и първият ответник, пред нотариус Снежана Колевичина, вписана в Регистъра на нотариалната камара по № 505, с район на действие Районен съд - Р., са изповядали сделка за учредяване и продажба на безсрочно право на строеж за един апартамент - Апартамент С-2, в сграда „**“, състояща се от сутерен, четири етажа и подпокривен етаж, изградена с Разрешение за строеж № 384/24.11.2006 г., издадено от Община Б. и одобрени проекти от 08.02.2007 г. от главния архитект на Община Б. в УПИ151063, с площ 5267 кв.м., находящ се в м. „*“ в землището на гр. Б., ЕКАТТЕ 02676. Договорената цена на правото на строеж била в размер на 17 432,40 евро, а за изграждането на обекта - 26 148,60 лв. Договорът за учредяване и продажба на правото на строеж и строителство бил обективиран в нотариален акт № 115, том IV, рег.

3135, дело 671 от 16.10.2007 г. по описа на нотариуса, вписан в Служба по вписванията - гр.

Р. като акт № 96, том XXIX, дело № 6294/2007 г.

В исковата молба се сочи също, че сградата, в която е разположен притежавания от ищцата апартамент С-2 е била завършена и приета до степен „груб строеж“ с акт 14 на 03.12.2007г. Жилищният комплекс бил завършен окончателно на 15.09.2010г., когато от главния архитект на Община Б. било издадено Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж № 43/15.09.2010г. Посочва се също, че апартаментът бил нанесен в кадастралната карта с идентификатор ***.

В исковата молба се сочи също, че след завършването и въвеждането в експлоатация на сградата и след изпълнение на всички задължения от страна на ищцата към първия ответник, на последната било предадено владението на построения апартамент, който и до момента на подаването на исковата молба се ползвал от нея.

В исковата молба се твърди още, че след сключването на предварителния договор и чрез прилагане на некоректни търговски практики между ответниците бил сключен договор за банков кредит, по силата на който вторият ответник - „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, е предоставил на първия ответник - „ГБ-БРИТАНИЯ **“ ЕООД, инвестиционен кредит за 2 довършване на строителството на комплекса за отдих „**“ в размер на до 3 000 000 евро и револвиращ кредит в размер на до 450 000 евро. Посочва се също, че за обезпечаването на вземането на втория ответник, по отпуснатия банков кредит е сключен едностранен каузален договор, обективиран в Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека с № 93, том IV, рег. № 3057, дело № 651 от 10.10.2007 г., вписан в Служба по вписванията - гр. Р. като акт № 172, том III за 2007г. Сочи се, че със същия договор „ГБ-БРИТАНИЯ **“ ЕООД е учредил в полза на „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД договорна ипотека върху притежавания от него поземлен имот № 15063 ведно с правото на строеж върху мястото, включващо правото да се построи жилищен комплекс за сезонно ползване „**“ с посочена застроена и разгърната застроена площи, съгласно одобрен архитектурен проект от 24.11.2006 г. от Община Б. и разрешение за строеж № 384/24.11.2006г., заедно с обектите, от които се състои комплексната сграда, изброени изчерпателно, включително и притежаваното от ищцата жилище - Апартамент C-2.

Твърди се още, че първият ответник вследствие на упражнено върху него въздействие от страна на втория ответник, бил нарушил грубо своето задължение по предварителния договор.Излагат се и твърдения, че по договора за кредит между двамата ответници, пращането на погасителните вноски от страна на първия ответник било преустановено.

Вторият ответник бил предприел съдебна процедура, като е подал до Районен съд - Р. заявление по чл. 417 от ГПК. Така вторият ответник се снабдил със заповед за незабавно изпълнение на парично задължение и изпълнителен лист. Било образувано изпълнително дело № 478/2014 г. по описа на ЧСИ Шукри Дервиш, с рег. № 796 и район на действие Окръжен съд - Благоевград. Навеждат се твърдения, че в производството по изпълнителното дело вторият ответник искал да бъде изнесе на публична продан недвижимия имот, предмет на сключения между двамата ответници ипотечен договор. Сочи се също, че частният съдебен изпълнител предприел действия за изнасяна на публична продан на апартамента на ищцата.

Навеждат се доводи, че ипотечният договор, който е бил сключен между двамата ответници нямал обвързващ ефект спрямо ищцата, че в полза на втория ответник не са възникнали права, които да са основание за провеждане на принудително изпълнение върху имуществото на ищцата - Апартамент С-2. Обоснова се с това, че когато собственикът на поземления имот ипотекирал бъдеща сграда, то ипотеката била учредена под условие и е следвало да произведе действие от момента на завършване на строителството, при положение, че след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникналия имот и същият този имот е собственост на учредителя на ипотеката. Сочи се, че строителството на сградата е било изпълнено в степен „груб строеж“ на 03.12.2007 г., което се удостоверявало с издадения акт обр. 14. Твърди се, че това е моментът, в който вещта е била създадена и собствеността върху нея възникнала за притежателя на правото на строеж - ищцата, а не за първия ответник. Твърди се също, че не се е била състояла хипотезата на ипотекиране на бъдеща вещ от собственика на поземления имот, защото момента на възникването на тази вещ не е била собственост на първия 3 ответник и че не се е състояла хипотезата на ипотекиране на бъдеща вещ от носителя на вещното право на строеж, тъй като това право при възмездното му учредяване, респ. възникване не е било предмет на ипотечна сделка - суперфициарът не се е съгласявал да ипотекира бъдещата вещ в полза на вторият ответник.

Навежда се и довод, че разпоредбата на чл. 167, ал. 3 от ЗЗД дерогира действието на ипотечния акт, тъй като в момента на сключването на договора за ипотека на поземления имоти „правото на строеж на Апартамент С-2“ ипотечно право по отношение на процесната вещ не се е породило, поради липсата на вещта (имота). Сочи се, че в момента на създаването на имота (възникването на вещта), собствеността върху него не е на собственика на поземления имот, подписал договор за ипотека на Апартамент С-2, а на трето лице - ищцата.

Иска се от съда да се приеме за установено по отношение на втория ответник, че същият не е носител на ипотечното право върху самостоятелен обект в сграда, с идентификатор с адрес на имота гр. Б., м. „*“, ет. 1, ап. С-2, с предназначение на самостоятелен обект - жилище, апартамент, брой на нивата - 1 с площ 24,76 кв.м., прилежащи части тераса 11.20 кв.м. и 8.70 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж *** и ***; под обекта: няма; над обекта - ***, което да е възникнало по силата на Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека с № 93, том IV, рег. № 3057, дело № 651 от 10.10.2007 г., вписан в Служба по вписванията - Р. като акт № 172, том III, за 2007 г., тъй като актът е нищожен частично по отношение на учредената с него ипотека върху правото на строеж за Апартамент С-2, посочен в акта, на основание чл. 26, ал. 1, вр. чл. 167, ал. 3 от ЗЗД - поради липса на идентичност между собственика на жилищния имот при неговото възникване и лицето, подписало акта за обременяването му с ипотечна тежест.

Иска се от съда и да се приеме за установено по отношение на втория ответник, че същият, поради това, че в хода на проведените между ответниците преддоговорни преговори за отпускана на банков кредит по Договор за банков кредит № 278/09.10.2007 г. е оставил като условие за отпускане на кредита и е настоял първият ответник да изпълни определени действия спрямо свой действителен клиент, вследствие на което първият ответник не е изпълнил свои договорни задължения в ущърб на ищцата, недобросъвестно е попречел за изпълняването на договор между трети лица.

Претендира се осъждане на двамата ответници солидарно да заплатят направените от ищцата разноски за воденето на делото, включително и адвокатския хонорар.

От първия ответник - „ГБ-БРИТАНИЯ СЕИНТ ДЕИВИДС“ ЕООД, не е постъпил отговор на исковата молба.

Ответникът „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД, чрез упълномощен процесуален представител, оспорва в отговора на исковата молба допустимостта и основателността на предявения иск. Твърди се с отговора на исковата молба, че иска е недопустим съгласно 4 разпоредбата на чл. 299, ал. 2 от ГПК. Посочва се, че ищцата е подала същия иск срещу същите ответници за същият имот, който е бил отхвърлен с Решение № 4096/2016 г., постановено по гр. д. № 209/2016 г. по описа на Окръжен съд - Благоевград. Последното било потвърдено с Решение № 1464/10.06.2019г., постановено по в. гр. д. № 6066/2018 г. по описа на Апелативен съд - София и с Определение № 333/24.04.2020 г., постановено по гр. д. 3760/2019 г. по описа на ВКС.

Оспорва се и процесуалната легитимация на ищцата. Излага се довод, че към датата на учредяване на договорна ипотека същата не е била собственик на процесните имоти.