Решение № 22197 от 04.12.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 22197 гр. София, 04.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 74 СЪСТАВ, в публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Антоанета Г. Ивчева при участието на секретаря ЦВЕТЕЛИНА ИВ. ЯНАКИЕВА като разгледа докладваното от Антоанета Г. Ивчева Гражданско дело № 20221110157811 по описа за 2022 година

Производството по делото е образувано по искова молба на А срещу Т. В. К., с която са предявени по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК обективно, кумулативно съединени установителни искове с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. второ ЗЗД, чл. 232, ал. 2, предл. първо ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД за установяване съществуването на вземания на ищеца спрямо ответника за сумата в размер на 2 263,66 лв. – главница, представляваща обезщетение за вреди, причинени по време на ползване на недвижим имот по Договор за наем № 686000011 от 24.04.2018г., изразяващи се в стойността на необходимите строително-монтажни работи за привеждане на имота в състояние годно за ползване, ведно със законната лихва, считано от 26.11.2021г. до окончателното изплащане; сумата от 422,01 лв., представляваща обезщетение за забава в размер на законната лихва за периода от 26.09.2019г. до 20.07.2021г. върху главницата за обезщетение за вреди; сумата от 24,38 лв. – главница, представляваща неплатен наем за месец юли 2019г. по Договор за наем № 686000011 от 24.08.2018г., ведно със законната лихва, считано от 26.11.2021г. до окончателното изплащане; сумата 4,89 лв. – представляваща обезщетение за забава в размер на законната лихва за периода 01.08.2019г. до 20.07.2021г. Върху главницата за неплатен наем, за които суми е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК от 15.05.2022г. по ч.гр.д. № 9460/2022г. по описа на СРС, 74-ти състав.

Ищецът извежда съдебно предявените субективни права с твърдения, че на 24.04.2018г. бил сключил с ответника договор за наем, по силата на който предоставил за временно възмездно ползване свой недвижим имот, находящ се в **, ж.к. 1, бл. 24, ет. 8, ап. 36, като фактическата власт върху жилището била предадена на ответника на 1

16.04.2018г., съобразно Настанителна заповед № Н-22/11.04.2018г., след извършен ремонт. Поддържа, че ответникът бил служител на дружеството, като трудовото му правоотношение било прекратено, считано от 21.06.2019г. На 19.07.2019г. ответникът бил предал ключа от наемното жилище на рецепцията. Поддържа, че при извършен на 05.08.2019г. оглед било констатирано, че състоянието на жилището не кореспондирало със състоянието, в което е било предадено, тъй като била зазидана вратата на кухненския бокс към коридора, била изградена преградна стена с монтирана алуминиева врата в помещение хол с бокс, с което били обособени две отделни помещения, била нарушена целостта на стените в помещение хол с бокс и прилежащата стена към комина в спалнята, били направени отвори на част от плочките в банята. Ищецът сочи, че след освобождаването на ведомственото жилище от ответника бил извършил ремонтни дейности на обща стойност 2263,66 лв. за привеждането му в състояние, което да отговаря на проектната документация и да е годно за ползване по предназначение. Последните се свеждали до: демонтаж преградна стена от гипсокартон, демонтаж на алуминиева врата, гипсова шпакловка по стени и тавани, боядисване с латекс стени и тавани, полагане на настилка с ламинатхол, доставка и монтаж на ПВЦ первази, демонтаж на ел. ключ – 2 бр., демонтаж на ел. контакт – 2 бр., редене на фаянс по стени – баня. Навежда доводи, че в договора за наем било уговорено реконструкциите, преустройствата и подобренията да се извършват само със съгласие на наемодателя, дадено в писмена форма, като през времетраенето на договора ответникът не бил искал и не са му били предоставяни такива писмени разрешения. Поддържа, че претърпените имуществени вреди не са били резултат от обикновената употреба на имота, а са били причинени изцяло по вина на ответната страна. Допълва, че ответникът не бил заплатил и наемната вноска за месец юли 2019г. Ищецът счита, че в негова полза са възникнали парични притезания за неплатения наем и за обезщетяване на причинените вреди по време на ползването на вещта, като за посочените вземания е издадена заповед за изпълнение по реда на чл. 410 ГПК. Моли за уважаване на исковите претенции. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който оспорва иска по основание и по размер. Възразява срещу твърденията, че в патримониума на ищеца са били възникнали вреди от направените преустройства, както и че последните са били в причинно-следствена връзка с неговото поведение.

Твърди, че вредите са били настъпили след освобождаването на имота. Оспорва размера на разходите за ремонтни дейности. Излага аргументи, че в протокола за оглед не се съдържали констатации какви конкретно вреди са били нанесени и от кого. Сочи, че протоколът не бил съставен на посочената в него дата. Релевира възражение, че вземането за обезщетение било погасено по давност. При тези доводи, моли за отхвърляне на предявените искове и претендира разноски.

2

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

Не е спорно между страните, а и от представените писмени доказателства се установява, че на 24.04.2018г. между А и Т. В. К. е сключен договор за наем /л. 13 и сл./, по силата на който ищцовото дружество се задължило да предостави на ответника за временно ползване недвижим имот, представляващ необзаведен апартамент № 36 в **. За ползването на наетия обект е уговорена наемна цена в размер на 37,80 лв., платима на 5-то число на месеца, следващ отчетния период. В чл. 1.2 е предвидено, че недвижимият имот ще се използва само по предназначението си – за жилищни нужди, като съгласно чл. 5.7 реконструкции, преустройства и подобрения може да бъдат извършвани само със съгласието на наемодателя, изразено в писмена форма.

Като писмено доказателство е представен Протокол – опис /л. 16 и сл./, от чието съдържание се установява, че на 16.04.2018г. фактическата власт върху наетото жилище е предадена на ответника в описаното в протокола състояние. В края на процесния документ е изписан ръкописен текст за извършено на 19.07.2019г. посещение на имота. Вписана е констатация, че поради натрупани кашони в помещенията не може да бъде извършен обстоен преглед на състоянието на стените и подовата настилка, както и че на 05.08.2019г. е осъществен повторен преглед.

По делото е приобщен Констативен протокол /л. 54 и сл./ във връзка с извършен на 05.08.2019г. оглед на апартамент **, в който са вписани следните констатации за състоянието на имота при издаването му от наемателката: антре – боядисаните с латекс стени са амортизирани и зацапани на места, алуминиевата врата към кухненския бокс е демонтирана и отвора е зазидан; баня – наранени 20 бр. плочки по фаянса на стените при монтаж на аксесоари, стените са амортизирани и зацапани на места; стая – хол – монтирана преградна стена с алуминиева врата, демонтирана от кухненския бокс, граничеща с антрето в цял цвят с цел обособяване на още едно помещение към хола, захабен с лепило ламинат, наранен при монтажа на преградната стена и демонтирани подови первази, монтирани 2 бр. електрически ключа и 2 бр. електронни контакта на преградната стена, наранени и зацапани стени от монтираните и демонтираните кухненски шкафове; спалня – разрушени участъци от демонтирано тяло на прилежащата стена на комина. Към протокола е изготвена и количественостойностна сметка от 09.08.2019г. за необходимите СМР на стойност от 2 263,66 лв. с вкл. ДДС /л. 56/, включващи: демонтаж на преградна стена от гипскартон, демонтаж на алуминиева врата, частична гипсова шпакловка по стени и тавани, частично боядисване с латекс стени и тавани, редене фаянс по стени в банята /частично – 20 бр. плочки/, полагане на настилка с ламинат в хола, демонтаж на електронен ключ и контакт.

По делото е приобщена Фактура № 1200003660 от 31.07.2019г. /л. 63/, издадена от 3

А, на стойност от 24,38 лв. за наем на жилище за месец юли 2019г. с получател на доставката Т. В. К., заедно с Аналитична оборотна ведомост за синтетична сметка за периода от 01.08.2020г. до 31.08.2020г. /л. 64/.

Като приложение към исковата молба е представена Поръчка № 90421 от 10.08.2020г. за извършване на основен ремонт в апартамент ** до 21.08.2020г. на стойност от 712,05 лв. /л. 65/. В нейното съдържание е обективиран и приемопредавателен протокол за приемане на извършената работа и вложените материали без забележки.

Като веществени доказателства по делото са приети и 16 броя фотоснимки /л. 7490/ за фактическото състояние на недвижимия имот.

По делото са приобщени Договор № 497000011 от 18.02.2019г. за извършване на СМР – преустройство и реконструкция на апартамент 49/50, бл. 32 /гостна/, сключен между А и „С, ведно с Оферта от 06.02.2019г. и количествено-стойностни сметки на обща стойност от 49 571,77 лв. за предоставени идентични дейности /л. 108 – 121/.

За установяване на обстоятелството относно повредите в наетия недвижим имот са събрани гласни доказателства чрез разпита на свидетеля Г. С. – бивш служител на А, заемащ длъжността „Технически ръководител“ в строително-ремонтен цех.

Свидетелят споделя, че не е участвала при изготвянето на протокола от 16.04.2018г., но е участвал при изготвянето на Протокола от 19.07.2019г., като ръкописният текст не е положен от нея но същата до е подписала. Посочва, че първото посещение в процесния обект е при издаването му от наемателя с цел да бъде установено състоянието му. Описва, че жилището било пълно с кашони, имало преградна стена, която преграждала дневната-хол с врата и обособявала още едно помещение на холадневна – спалня, като върху преградната стена били монтирани контакти и ключове.

Излага, че в този момент ответницата демонтирала кухненско обзавеждане и аксесоари в банята, като при демонтажа свидетелят установил паднала шпакловка, олющена стена, нарушени подови первази, силно замърсен с лепило ламинат, частично напукани ламели, частично замърсени стени. Огледът бил извършен в извънработно време, като наемателят останал, тъй като имало още обзавеждане за демонтиране и вещи за изнасяне, като ключ не е бил оставян. Според показанията на свидетеля ответницата заявила, че сама е изградила преградната стена.

Като свидетел по делото е разпитана и Р. А. – служител на А на длъжност „Организатор на ведомствени жилища“. Посочва, че е участвала при изготвянето на протокола опис за настаняване, както и на протоколите при издаването на жилището.

Споделя, че не е получавала ключ от ответницата при първия оглед, а същият бил върнат на рецепцията в офиса. Описва, че при настаняването жилището се състояло от кухненски бокс, отделно спално помещение, антре и баня, като при издаването му установила, че има преградена част от хола, като обособена спалня, а вратата към 4 кухненския бокс била монтирана към тази преградна стена, имало монтирани допълнителни електронни контакти и разпилени лайсни, а мястото на вратата било зазидано с итонг. Сочи, че поради струпаните кашони бил извършен повторен оглед и бил създаден снимков материал. Установили допълнителни поражения като дюбели, разхвърлени лайсни, свалени климатици, паднала мазилка, наранен ламинат. Излага, че не е посещавал наетия обект между датата на първия и втория протокол.

При така установеното от фактическа правна, съдът достигна до следните правни изводи:

Допустимостта на предявената искова претенция по чл. 422 ГПК изисква освен наличието на общите процесуални предпоставки за съществуването и надлежното упражняване правото на иск, така и специалните такива – подаване на възражение от длъжника в срока по чл. 414 ГПК, предявяването на установителен иск в едномесечен срок от уведомяването на кредитора, както и от пълно тъждество между вземането по заповедта за изпълнение и претендираното в исковото производство. Същите в случая са налице, поради което правният спор следва да бъде разгледан по същество.

Предявеният главен установителен иск за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца наем за ползването на недвижимия имот намира правната си квалификация в чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД. Основателността на исковата претенция е обусловена от установяване в условията на пълно и главно доказване от ищеца на следните материални предпоставки: наличието на валидно наемно правоотношение, което да е възникнало между страните, предаването на вещта, предмет на договора, в състояние, годно за ползване, размер на уговорена наемна цена, изискуемост на вземането. Съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК в доказателствената тежест на ответника е да докаже, че е погасил задълженията си за заплащане на наемната цена в случай, че твърди това.