Решение № 3781 от 04.06.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3781 гр. София, 04.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Невена Чеуз

Членове:

Наталия П. Лаловска

Василена П. Мидова при участието на секретаря Екатерина К. Тодорова като разгледа докладваното от Василена П. Мидова Въззивно гражданско дело № 20251100501979 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 20529 от 13.11.2024 г., постановено по гр. д. № 20241110144826 по описа на Софийски районен съд (СРС), 46 състав, са уважени предявените от Етажна собственост (ЕС), гр. София, ж.к. ****, представлявана от управителя О.П., искове с правно основание чл. 38 във вр. с чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС.

Срещу така постановеното решение е постъпила въззивна жалба от ответниците Н. М. и Е. Т., които са били осъдени да заплатят суми за фонд „Ремонт и обновяване“ (ФРО) и за управление и поддръжка на общите части за периода м. юли 2021 г. – м. юли 2024 г. В нея се поддържа, че решението е неправилно, тъй като съгласно чл. 6, ал. 3 от ЗУЕС обитателите, каквито се твърди, че са ответниците, не дължат вноски за ремонт, като същите се дължали от собственика. Твърди се, че вътрешните договорки между наемателите и наемодателя (Столична община) не могат да дерогират императивната законова норма на чл. 6, ал. 3 от ЗУЕС. Оспорва се съществуването на етажна собственост въобще в процесната сграда и законосъобразността на протоколите от общите събрания (ОС). Твърди се, че същите не са били оповестени на наемателите и срокът за тяхното обжалването не е започнал да тече, поради което могли да бъдат атакувани в настоящото производство. Жалбоподателите сочат още, че вноските за етажната собственост по чл. 50 от ЗУЕС следва да се определят според идеалните части на апартаментите, като ищецът не бил доказал колко идеални 1 части притежава всеки собственик. Твърдят на последно място и, че не се доказвало в апартамента да живее и куче заедно с двамата наематели. Моли решението да бъде отменено.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ЕС. Ищецът поддържа, че наемният договор между ответниците и Столична община изрично прехвърля тежестта за заплащане на всички такси, включително и тези за ремонти, върху наемателите. Сочи се, че ЕС обективно съществува предвид броя на обектите в сградата и предвид обстоятелството, че апартамента на ответниците е номер 61, което означавало поне 61 апартамента. Твърди се, че наемателите нямат активна легитимация да атакуват решенията на ОС, тъй като не са собственици, а дори и да имаха, това не спира изпълнението на самите решения. Относно възражението за недоказани идеални части се поддържа, че вноската за фонда е фиксирана с решение на ОС, като дължимата сума не зависи от идеалните части, които всеки собственик на обект в сградата притежава.

При извършената служебна проверка по чл. 269 ГПК настоящият състав намери, че обжалваният съдебен акт е постановен от законен състав на родово компетентен съд, в изискуемата от закона форма, по допустими искове, предявени от и срещу процесуално легитимирани страни, поради което е валиден и допустим. По въпроса за неговата правилност съдът е ограничен от посоченото в жалбата и приложението на императивни разпоредби в случаите, когато съдът е длъжен да следи за тях служебно.

Като разгледа доводите на страните, настоящият състав намира, че атакуваното решение е правилно, а въззивната жалба се явява неоснователна по следните съображения:

Предявеният пред СРС иск е такъв с правно основание чл. 38 във вр. с чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС. Претендираните от етажната собственост суми са както следва:

126 лв. – представляващи 36 бр. месечни вноски за фонд „Ремонт и обновяване“, за периода м.юли 2021 г. до м.юли 2024 г., ведно със законна лихва, претендирани от ответника Н. М.;

546 лв. – 36 бр. месечни вноски за управление и поддръжка на ЕС в периода м.юли 2021 г. до м.юли 2024 г., претендирани солидарно от двамата ответници, ведно със законна лихва. В исковата претенция се сочи, че за периода м.юли 2021 г. до м.септември 2023 г. апартаментът се е обитавал от двамата ответници и куче, поради което се дължи такса за 3-ма обитатели, а от окт.2023 г. ди юли 2024 г. само от двамата ответници.

На първо място и що се касае до възражението във въззивната жалба, че не е налице етажна собственост на сградата, в която се намира процесният апартамент, обитаван от ответниците, съдът намира, че същото е несвоевременно заявено, доколкото пред СРС не е било отправяно подобно възражение. Поради това и на основание чл. 266, ал. 1 ГПК не следва да бъде разглеждано.

По отношение на задължението на наемателите за фонд „Ремонт и 2 обновяване“

Възражението на жалбоподателите, че като наематели не дължат вноски за ФРО по силата на закона, е неоснователно. Действително, чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС вменява задължението за тези вноски на собствениците. Разпоредбата на чл. 6, ал. 2 от ЗУЕС обаче изрично предвижда, че ползвателите имат задълженията на собствениците, включително за ФРО, ако е „уговорено между собственика и ползвателя“. В случая по делото е установен и приет като писмено доказателство, неоспорено от страните, договор за наем между ответниците и Столична община, в който тежестта за всички консумативни и ремонтни разходи е прехвърлена върху наемателя. Не се спори, че този договор е бил в сила в процесния исков период. Тази договорка е изрично допусната от закона и не представлява негово нарушение, а упражняване на законова възможност за дерогация на общото правило. Именно с оглед чл. 6, ал. 2 ЗУЕС доводът, че договорът за наем касае единствено вътрешните отношения между страните в него, поради което ищецът не може да се позовава на това съглашение. Разпоредбата на чл. 6, ал. 2 от ЗУЕС изрично предвижда, че ползвателите (наемателите) имат задълженията на собствениците по ал. 1 (включително за фонд „Ремонт и обновяване“), освен ако не е уговорено друго между собственика и ползвателя. Това означава, че законът директно допуска прехвърлянето на тежестта на тези разходи от собственика върху наемателя чрез договор. Когато такава уговорка съществува, наемателят става пряк длъжник към Етажната собственост. В този случай ЕС има право на иск наемателя, тъй като последният придобива качеството на задължено лице по смисъла на ЗУЕС и наличието на изрична уговорка. Друг довод в защита на това твърдение е и, че съгласно чл. 7, ал. 2, т.

7 ЗУЕС се посочва, че в книгата на етажната собственост се вписват и уговорените между собственика и ползвателя права и задължения относно управлението на общите части на сградата. Собственикът е длъжен да декларира тези обстоятелства пред управителния съвет (чл. 7, ал. 3 от ЗУЕС).

След като тези данни бъдат вписани, те стават известни на органите на управление на ЕС и служат като основание за определяне на това кой е субектът на задължението за плащане. Следователно, уговорката в наемния договор излиза извън рамките на обикновеното облигационно отношение и придобива действие в рамките на управлението на етажната собственост.

По отношение на законосъобразността на решенията на ОС Относно оспорването на протоколите от ОС, съдът намира, че в исково производство за събиране на вземания е недопустим инцидентен контрол върху законосъобразността на решенията на ОС. Съгласно чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, всеки собственик (а и обитател, доколкото решението го засяга) може да иска отмяна на решението в преклузивен едномесечен срок от узнаването му. Ако жалбоподателите считат, че процедурата по чл. 16 от ЗУЕС за оповестяване на протокола е нарушена, техният път на защита е предявяване на иск по чл. 40 ЗУЕС, а не отказ от плащане. В този смисъл е и постоянната практика на ВКС, изразена в Определение № 264 от 6.04.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3899/2020 г. Съгласно установената съдебна практика /Решение № 50024 3 от 27.03.2023 г. на ВКС по гр. д. № 978/2022 г., II г. о., ГК и Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК/ извън срока по чл. 40 ЗУЕС може да се установява само нищожност на решение на общо събрание на етажна собственост и то само в случаите, когато формално е създадена привидност за взето решение, каквото в действителност липсва. Такива биха били случаите, в които е взето решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо че той е неприложим, тъй като е налице изключението по чл.

2 или чл. 3 ЗУЕС или е регистрирано и не е прекратено сдружение на етажните собственици, в което участват всички етажни собственици; ако общото събрание е упражнило правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл.

33 ЗУЕС или липсва взето решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото събрание /и ако протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС/, както и когато не са налице условията на чл. 8 ЗУЕС /наличието на обособеност, при която отделен вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните обекти, които единствено обслужва/. Извън хипотезата на привидност за взето решение на общото събрание, пороци на същото, независимо дали водят до нищожност /включително и поради противоречие с императивни правни норми/ или до незаконосъобразност на решението, могат да се установяват само чрез иска по чл. 40 ЗУЕС, но не и чрез иск за нищожност на решението на ОС или преюдициално при спор, свързан с изпълнение решение на общото събрание, предявени извън срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Предвид така даденото разрешение, при липса на твърдения и доказателства за това, че процесните решения на ОС на ЕС са били оспорени в рамките на законоустановения срок, съдът в производството по иска с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС не може да извършва инцидентен контрол за тяхната законосъобразност. В това число извън предмета на спора е извършването на проверка относно редовността на свикването на общите събрания, наличието на кворум, както и на необходимото мнозинство за вземане на съответните решения.

По отношение на идеалните части и размерът на вноските за ФРО и необходимостта от доказване на извършените ремонти:

Съдът намира за неоснователен доводът, че е необходимо доказване на извършваните ремонти, което да обуслови и уважаването на иска. Вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ (ФРО) имат за цел дългосрочното акумулиране на средства за бъдещи разходи. Съгласно чл. 50, ал. 1 от ЗУЕС, Общото събрание (ОС) създава и поддържа този фонд, като средствата в него се набират ежемесечно в сметка със специално предназначение. Основанието за дължимост на тези вноски е самото решение на ОС за тяхното събиране, а не фактическото извършване на ремонтна дейност. Тъй като фондът е предназначен за „извършване на дейностите по чл. 48 и чл. 49“ и за „изпълнение на мерките от техническия паспорт“ (чл. 50, ал. 4 от ЗУЕС), законът предполага, че средствата се събират преди настъпването на необходимостта от разход. В съдебната практика, включително в Определение № 124 от 17.02.2020 г. на ВКС по гр. д. № 3130/2019 г., се приема, че таксите за ФРО се дължат авансово за последващ период. Поради това ищецът (Етажната собственост) не е длъжен да доказва, че е извършил ремонт, за да 4 изиска вноската – достатъчно е да докаже наличието на валидно решение на ОС за определяне на нейния размер.

По делото са представени протоколи от общите събрания, на които е взето решение какъв е размерът на вноските, дължими за фонда. Видно от тях дължимите такси за ФРО до 17.03.2022 г. са били по 2 лв. за „боксониера“, а след този момент по 4 лв. Определени са таксите и за гарсониера, двустаен и тристаен апартамент. Видно от приложения по делото договор за наем, апартаментът, обитаван от ответниците е на 11 етаж и се състои от 1 стая с кухня-бокс и обслужващи помещения. Поради това може да се приеме, че определената сума, претендирана от ответниците, е правилно съобразена с жилището, в което същите живеят и не се установява да е нарушена разпоредбата на чл. 50 ЗУЕС. Следва да се вземе предвид и, че от последните не се оспорва конкретния размер на таксите за ФРО, нито как е определен той, а единствено се оспорва, че не се дължи с твърдение, че лицата не са собственици. При всяко положение след като ОС е приело решение, което не е атакувано и отменено, то обвързва страните.