Решение № 4009 от 11.06.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4009 гр. София, 11.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-29 СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мая Й. Михайлова при участието на секретаря Вяра Евг. Баева като разгледа докладваното от Мая Й. Михайлова Гражданско дело № 20251100106518 по описа за 2025 година

Производството е образувано въз основа на Решение №1987/02.04.2025 г. постановено по в.гр.д. №5977/2022 г. по описа на СГС, с което са обезсилени решение № 20009860/02.02.2022 г., решение №20026538/31.03.2022 г., както и определение от 12.01.2024 г., постановено по реда на чл. 248 ГПК по гр. д. № 17523/2019 г. по описа на СРС, 171 състав, след като съдът е констатирал, че цената на предявения облигационен иск е 127 734.70 лв. (определен съгласно разпоредбата на чл. 69, ал. 1, т. 4 ГПК- размерът на данъчната оценка на имота, предмет на процесния договор), което е повече от 25 000 лв. и на основание чл. 104, т. 4 ГПК делото е подсъдно на Софийския градски съд, поради което с разглеждането на делото от СРС е нарушена родовата подсъдност и постановеният от него акт подлежи на обезсилване като недопустим.

Ищецът Н. Л. Л. е предявил срещу ответницата И. Е. Л. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване на предварителен договор (споразумение) от 09.03.2017 г., сключен между ищеца Н. Л. Л. и Е. Л. Л.

(баща на ответницата) за окончателен.

В исковата си молба ищецът твърди, че с предварителен договор за доброволна делба от 09.03.2017 г. (наречен писмено споразумение), съдържащ 1 елементи на договор за прехвърляне на идеални част от собствеността срещу престирани издръжки за минало време, между Н. Л. Л. и Е. Л. Л., е било уговорено да бъде извършена доброволна делба по отношение на имот, вписан в нотариален акт №144, том XXII, дело №3835/80 г., изд. от нотариус при СРС, а именно: АПАРТАМЕНТ № 81, находящ се на 8-ми етаж, вход Б, в южната част на сградата - ЖСК Перун, на ул. „********, м. Драгалевска спирка, състоящ се от: две стаи, дневна, кабинет, столова, кухня, антре, коридор, мокро помещение, баня, клозет, два балкона, с обща площ от 127,30 кв. м., ЗАЕДНО със зимнично помещение № 47, находящо се на първи сутерен на сградата, с обща площ от 7,03 кв. м., ЗАЕДНО с принадлежащите му 1,116 % ид. части от общите части на сградата и толкова идеални части от отстъпеното право на строеж върху държавно място, както следва: Е. Л. Л. получава в дял и в своя изключителна собственост обособената реално самостоятелна част от апартамент №81: жилище, находящо се в югозападната част на Апартамент № 81, състоящо се от дневна с тераса /кухненски бокс/, спалня, кабинет, две тераси, баня- тоалетна, мокро помещение, коридор, с площ 63.94 кв. м., заедно с съответните припадащи се идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е построен; а Н. Л. Л. пък получава в дял и в своя изключителна собственост обособената реално самостоятелна част от апартамент №81: жилище, находящо се в северозападната част на Апартамент № 81, състоящо се от дневна с тераса, кухня с тераса, трапезария, баня с тоалетна и коридор с площ от 61.10 кв. м. заедно с съответните припадащи се идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е построен Тъй като Е. Л. Л. починал на 15.06.2017 г., не бил сключен окончателен договор за доброволна делба.

По изложените съображения ищецът моли да бъде обявен за окончателен сключения на 09.03.2017 г. предварителен договор за доброволна делба (наречен писмено споразумение). Претендира разноски.

Ответникът И. Е. Л. в срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК, чрез процесуалния си представител с надлежно учредена представителна власт, е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск като недопустим и неоснователен. Навежда доводи, че горепосоченият предварителен договор (споразумение) от 09.03.2017 г. не е подписан от Е. Л. Л., както и че същото е 2 нищожно на основание чл. 26 ЗЗД. Претендира разноски.

Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на страните, приема за установено следното:

Установява се от представения по делото нотариален акт за собственост върху жилище построено върху държавно място от ЖСК «Перун», м. Лозенец, гр. София, №144/17.11.1986 г. на нотариус Л.Бехар, че Р.Е. Л. е придобила правото на собственст върху следния недвижим имот - АПАРТАМЕНТ № 81, находящ се на 8-ми етаж, вход Б, в южната част на сградата - ЖСК Перун, на ул. „********, м. Драгалевска спирка, състоящ се от: две стаи, дневна, кабинет, столова, кухня, антре, коридор, мокро помещение, баня, клозет, два балкона, с обща площ от 127,30 кв. м., ЗАЕДНО със зимнично помещение № 47, находящо се на първи сутерен на сградата, с обща площ от 7,03 кв. м., ЗАЕДНО с принадлежащите му 1,116 % ид. части от общите части на сградата и толкова идеални части от отстъпеното право на строеж върху държавно място.

Видно от представен по делото нотариален акт за дарение на недвижим имот №59/09.06.1993 г. съставен от нотариус Д.Т., Р.Е. Л. е дарила на сина си Е. Л. Л. 1/2 идеална част от горепосочения недвижим имот, като си е запазила пожизненото и безвъзмездно право на ползване върху него.

От представеното по делото удостоверение за наследници №2035/03.06.2016 г. издадено от Столична община – район „Лозенец“ се установява, че Р.Е. Л. е починала на 30.05.2016 г. и е оставила за свои наследници по закон синовете си - Н. Л. Л. и Е. Л. Л..

По делото е представено писмено споразумение от 09.03.2017 г. сключено между ищеца Н. Л. Л. и Е. Л. Л. (баща на ответницата), с нотариална заверка на подписите с рег.№715/09.03.2017 г., удостоверена от нотариус А.Н., с което в т.1 от споразумението страните по него са постигнали съгласие, че „упражняването на правото на собственост върху придобития по наследство имот на ул. ********, София – Лозенец, блок ********, на 03.06.2016 г. може най-пълноценно и най-справедливо и за двете страни да се постигне чрез доброволната му делба, с която се цели ликвидиране на съсобственост.“, както и че, „След получаване на разрешението от общината за законното преустройство на апартамента, доброволната делба ще се сключи в присъствието на нотариус.“

3

Установява се от представеното по делото удостоверение за наследници с изх.№2785/19.06.2017 г. издадено от Столична община – район „Лозенец“, че Е. Л. Л. е починал на 15.06.2017 г ., като е оставил за свой единствен наследник по закон ответницата И. Е. Л. (негова дъщеря).

От неоспореното от страните и прието заключение на вещото лице по изслушаната СТЕ, което настоящия състав на съда намира за компетентно и обективно дадено и кредитира с доверие, се установява несъответствие при цитираните в исковата молба описания на съществуващото функционално разделяне на апартамента (********, в южната част на сградата ЖСК Перун, находящ се в гр. София, Лозенец СО, м. Драгалевска спирка, с адм. адрес ул.

********), на две по малки жилища по местоположение, граници и площ, в сравнение с подписаното от ищеца и неговия брат споразумение. Това несъответствие, или допусната техническа грешка, е причина за объркване в поименното разпределение на собствеността на двата доброволно разпределени дяла, както и местоположението им. Вещото лице е посочило, че сградата е построена през 1980 г., а при извършен оглед на място, е установено, че в процесния имот са извършени довършителни СМР по БДС, заложени още от времето на въвеждането и в експлоатация, а именно: входно антре и коридор - под мозайка; стени - тапети и боя; вътрешни врати и дограма - дървени по БДС; разпределителни антрета - с подова настилка от теракота; стаите са с дървен, класически паркет от добро качество; към кухнята има сменени два прозореца с ПВЦ дограма. Терасата от югоизток е остьклена на метални рамки и профили, където е изнесен кухненския бокс и остьклена складова площ към източната част. Вещото лице е констатирало, че процесния апартамент № 81, на практика е разделен по площ и функции на две по-малки жилища, които биха могли да се ползват самостоятелно.

По иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД

Предварителният договор по арг. на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, имащ за предмет прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право, представлява двустранен договор, по силата на който едно лице наричано обещател (продавач) поема задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач да заплати договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или 4 отчасти в/до определен срок.

Целта на предварителния договор е да подготви сключването на окончателния договор между страните в съответната форма, а именно под формата на нотариален акт, чл. 18 ЗЗД. Когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот, какъвто е настоящият случай, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота – чл. 363 ГПК, както и дали е налице самостоятелен обект на правото на собственост, годен да бъде предмет на разпоредителна сделка.

По своята правна същност доброволната делба е договор, съдържанието на който се определя от съсобствениците съделители, като има за цел да прекрати съсобствеността и идеалните части на всеки от съсобствениците се превърнат в отделно право на собственост и съответно всеки от тях да може да получи своя дял в натура, ако това е възможно. При извършване на доброволната делба трябва да бъдат спазени всички императивни изисквания на закона, в нея освен че трябва да вземат участие всички съделители, тъй като в противен случай тази делба ще е нищожна, тя трябва да се извърши по начин всеки от съделителите да получи реален дял в натура, съобразно правата му в съсобствеността, възможно е да се уговори между тях един да получи целия имот, а останалите - паричната равностойност на припадащата им се част (в този смисъл Решение № 267 от 28.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 225/2011 г., II г. о., ГК). Договорът, обаче, е действителен и представлява делба (а не дарение) дори тогава, когато не съдържа конкретен размер на паричното уравнение, включително и когато това уравнение е извършено фактически преди сключването на договора (в този смисъл Решение № 40 от 4.03.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5600/2013 г., I г. о., ГК).

Според установената практика на ВКС, за да е сключен договор за доброволна делба следва при сключването му да е постигнато съгласие за начина по който следва да се извърши уравняването на дяловете, че не е необходимо да са посочени точно сумите, които съсобствениците заплащат за постигане на уравнението. Според същата практика достатъчно е наличието на постигнато съгласие за уравняване на дяловете, за да се приеме, че договорът е действителен, дори конкретният размер на уравнението да не е 5 посочен. Достатъчно е изявлението на страните, че са уредили отношенията си по повод поделянето на имота. Когато начинът на уравнение на дяловете е изрично посочен - посочено е, че уравнението ще се извърши в пари, не е налице безвъзмездност на разпореждането. Дори в договора да не е посочена конкретна сума, която следва да бъде заплатена за уравнение на дяловете договорът е действителен, ако е сключен в предвидената в чл. 35, ал. 1 ЗС форма. Според практиката на ВКС достатъчно е уравнението на дяловете да е определяемо с оглед изразената воля на страните при сключване на договора (в този смисъл - решение № 40/04.03.2014 г. по гр. дело № 5600/2013 г. на ВКС, I г. о.).

Нормата на чл. 35, ал. 1 ЗС предвижда специална форма за действителност на договора за доброволна делба – писмена с нотариална заверка на подписите на съделителите. В правната теория и съдебната практика няма колебание по въпроса, че вещно-транслативна сделка, която е сключена в нарушение на законовото изискване за форма, може да бъде конвертирана в предварителен договор за съответната сделка, стига неговата форма и съдържание да отговарят на изискванията на чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД – да е сключен поне в обикновена писмена форма и да съдържа в себе си всички уговорки от същественото съдържание на окончателния договор. Това правило се прилага по отношение на всички транслативни сделки, включително по отношение на договора за доброволна делба. Както е прието с Решение № 497 от 21.01.2013г. по гр.д. № 674/2013г. на ВКС, I V г.о., ГК, предварителният договор за доброволна делба е правно валиден и поражда за всеки от съделителите правото да иска неговото обявяване за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, стига договорът да отговаря на законовите изисквания.