Решение № 320 от 24.10.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 320 гр. Бургас, 24.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Валентина Ж. Кърпичева

Цинцарска при участието на секретаря Таня Н. Михова като разгледа докладваното от Валентина Ж. Кърпичева Цинцарска Търговско дело № 20242100900217 по описа за 2024 година Делото е образувано по исковата молба на „АВГУСТА ВУЛГАРИКА" ЕООД, ЕИК: 207383651, със седалище и адрес на управление: София, ***, с управител и представляващ Стефан Луков Августинов, със съдебен адрес: гр. София, ул. „Искър” № 50, партер против „ИНДУСТРИАЛЕН ЛОГИСТИЧЕН ПАРКБУРГАС“ АД, ЕИК: 201847598, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ***, ет. 3, стая 318, с представляващ - изпълнителен директор Петър Валентинов Иванов, със съдебен адрес: гр. Бургас, ***, ет. 1, Еднолично адвокатско дружество „Вълчо Чолаков“.

Видно от изложеното в исковата молба, на 23.10.2023г. е бил проведен електронен търг с явно наддаване № 676 от 23.10.2023 г. по реда на Наредба приета с ПМС № 243 от 26.09.2019г. На 17.10.2023г. ищецът е заявил участие в търга и е внесъл депозит за участие в размер на 106 000 лв. без ДДС.

Предмет на търга е бил поземлен имот с идентификатор ***, гр. Бургас, общ. Бургас, обл. Бургас, Промишлена зона 1

Север, площ 13 556 кв. метра, собственост на "Индустриален и логистичен парк - Бургас" АД, дружество с повече от 50 % държавно участие. Търгът е бил спечелен от "АВГУСТА ВУЛГАРИКА"ЕООД.

В резултат на горното между "АВГУСТА ВУЛГАРИКА” ЕООД и "Индустриален и логистичен парк - Бургас" АД на 04.12.2023г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по силата, на който ищецът се е задължил да закупи, а ответникът се е задължил да продаде посочения поземлен имот с идентификатор ***, гр. Бургас, общ. Бургас, обл. Бургас, Промишлена зона Север, площ 13 556 кв. метра.

Ищецът твърди, че ответникът е скрил от него информация за съществен недостатък на вещта, предмет на предварителния договор, а именно, че в процесния имот е налице подземен колектор. Видно от комбинираната скица, през имота преминава трасе /колектор/, който ограничава използването на имота, като е следвало да има учреден сервитут от двете страни на колектора, в рамките на който има ограничение в използването и строителството. Ищецът счита, че от една страна - ответното дружество виновно не е осъществило свое задължение по договора - да му предостави виза за проектиране, с което - от друга страна - е прикрил съществения недостатък на процесния имот. От друга страна откритият недостатък на имота представлява сам по себе си пълно неизпълнеие на чл. 4 от договора, тъй като наличието на установения сервитут е изключващо обстоятелство, предвидено като пречка за сключване на окончателен договор. Освен това, сервитутът като ограничено вещно право (чл.

103 от Закона за водите), представлява тежест, наложена върху един недвижим имот в полза на друг имот, и учредяването му възможностите за ползване на поземления имот.

Ищецът твърди, че нито към заявяване на участието в търга, нито към момента на сключване на предварителния договор, не е знаел за колектора, като ответникът умишлено е скрил този факт. С 2 оглед на което ищецът още веднъж заявява, че е налице хипотезата на чл. 193 от ЗЗД, а именно имота, предмет на предварителния договор е вещ с недостатъци.

Ищецът твърди, че подземният колектор прави 1/3 от придобития имот неизползваем, като използваемата част от имота е в размер на 9,04 декара. При тази площ и застрояване от 60%, за халета и основа сграда остават 5,424 декара, което означава, че се намалява с 35 % възможността за застрояване на имота. Ищецът твърди, че пълните му инвестиционни намерения са били за построяването на 6 халета-на площ от 7 776 декара и една административна сграда- на площ от 0,36 декара, като е предвидено изграждането на соларен парк на покрива на халетата. Неизползваемата площ на имота рефлектира на размера на предвидения соларен парк и обема на производството. Освен това подземният колектор оскъпява и усложнява инвестициите, тъй като трафопостът за ел. захранването на имота остава в горната, неизползваема част на имота и не става ясно, как ще стане снабдяването с енергия на халетата. Колекторът минава в по-голямата си част през улица, която север граничи с имота, като това прави улицата негодна за преминаване на тежкотоварни автомобили, което прави улицата неизползваема.

С оглед на което ищецът е направил отказ от договора поради договорно неизпълнение на ответника и иска връщане в двоен размер на платения от него задатък по договора или иска осъждането на ответника да му заплати сумата от 212 000 лева, ведно със законната лихва върху сумата от датата на завеждане на исковата молба10.07.2024г. до окончателното й изплащане. Претендира се присъждане на направените в делото разноски.

Ответникът е взел становище по така предявения иск, като счита същия за неоснователен и иска неговото отхвърляне.

Ответникът твърди, че основаната му дейност е свързана с изграждането, управлението и развитието на индустриални зони от 3 съвременен тип. По този повод през пролетта на 2023г., представителят на ищцовото дружество инициира среща с ищеца с цел инвестиционни намерение. Между страните се организира среща в процесния поземлен имот, като на тази среща на ищцовото дружество е предоставена подробна информация за имота, посочени са конкретните комуникации, изградени в него, както и че в северната част на имота преминава съоръжение на техническата инфраструктура. На инвеститора е обяснено, че преминаващият колектор не пречи за изграждане на производствена база, предвид показателите на застрояване, но задължително ще бъде взет предвид при извършването на пазарна оценка на имота. Коментирана е пазарната цена и фактът, че действително началната тръжна цена точно на този имот ще е по-ниска от цената на другите имоти на територията на ПЗ „Север“ именно поради наличието на подземен колектор. На 08.06.2023г. е представена изготвената от независим оценител пазарна оценка на поземления имот, съгласно която пазарната стойност на имота е 1 060 000 лв. без ДДС. В стр. 6 от заключението, оценителят обръща внимание, че „видно от комбинираната скица през имота преминава трасе /колектор/, който ограничава до известна степен използването на имота. Би следвало да има учреден сервитут от двете страни на колектора, в рамките на който има ограничение в използването и строителството.“. На стр. 7 от заключението, в изложената таблица, е посочен коефицент, с който се дисконтира пазарната цена - „Други - главен колектор, ограничено ползване“ - 0,8. С този коефицент се редуцира стойността на кв.м. на процесния имот на база на стойността на кв.м. на представените имоти-аналози. На 02.08.2023г. в електронната платформа за продажба на имоти /https://estatesales.uslugi.io/ е публикувана тръжната документация, която съгласно чл. 12, ал. 1 от Наредбата за електронната платформа за продажба на имоти-частна държавна собственост, и на имоти -собственост на търговски дружества с повече от 50 на сто държавно участие в капитала на търговски 4 дружества, чиито дялове или акции са собственост на търговско дружество с повече от 50 на сто държавно участие в капитала, приета с ПМС № 243 от 26.09.2019 г., изм. и доп., бр. 55 от 15.07.2022 г., в сила от 5.08.2022 г., включва следните документи: 1. правила за провеждане на електронния търг; 2. образци на изискуемите документи; 3. проект на договор; 4. информационен меморандум.

Информационният меморандум съдържа информация относно имота, като в конкретния случай там са оповестени: пазарната оценка и заповед за комисия. На 17.10.2023г. г-н Стефан Августинов, като управител и представляващ ищцовото дружество, подава заявление за участие в електронния търг, ведно с пълния комплект от документи и заплаща депозит за участие в размер на 106 000 лв. На 20.10.2023г. е проведен електронния търг. На същата дата „Августа Вулгарика“ ЕООД е обявено за участник, спечелил търга. Съгласно тръжната документация и Заповед № 03/01.08.2023г. предварителният договор следва да бъде подписан в 30-дневен срок, считано от 20.10.2023г., т.е. до 20.11.2023г. На 04.12.2023г. е подписан предварителният договор за покупко-продажба на имота. В последствие ответникът е поискал продължаване на срока за сключване на окончателния договор, а на 03.04.2024г. ответното дружество получава искане от „Августа Вулгарика“ ЕООД за прекратяване на предварителния договор за покупко-продажба по вина на продавача, издаване на кредитно известие към фактура № 599/04.12.2024г. и възстановяване на платената сума. Ищецът уведомява ответника, че приема прекратяването на договора при спазване на чл. 19 от договора, който предвижда загуба на внесения депозит за участие в търга при несключване не договора по вина на купувача.

С оглед така изложената фактология, ответникът твърди, че сключения между страните предварителен договор е прекратен по вина на купувача. Твърди се, че ищецът като неизправна страна по договора няма право на неустойка.

5

Ответникът твърди, че ищецът е бил наясно със статута на поземления имот и наличието на подземен колектор в северната му част, като на проведените срещи е представители на ответното дружество и община Бургас е коментирано наличието на колектор, от къде точно минава и че същият не ограничава по никакъв начин строителството в имота с оглед реализиране на инвестиционното намерение на ищцовото дружество. Твърди, че ищецът е знаел, че цената на имота е такава, а именно по-ниска, точно поради наличието на въпросния колектор, като този факт е бил поставен в известност за всички участници в търга, тъй като пазарната оценка е била част от документацията за търга, с която документация е бил запознат и ищеца.

Отделно от това се твърди, че ищецът е разполагал с достатъчно време да направи и свое проучване за статута на имота, като наличието на колектора в имота е публична информация, за която е могъл да се уведоми преди да сключи предварителния договор.

На следващо място ответникът твърди, че наличието на колектор по никакъв начин не ограничава инвестиционното намерение на ищеца, като показателите за застрояване са съобразени с наличието на това съоръжение на техническата инфраструктура и съответно счита, че не е налице твърденият от ищеца недостатък на имота, който съществено да намалява предвиденото в договора употребление по смисъла на чл. 193, ал. 1 от ЗЗД. Твърди се, че ако се приеме, че е налице такъв недостатък, ответникът не отговаря, тъй като ищецът е знаел за него преди сключването на договора.

Имотът, предмет на инвестиционния интерес, а в последствие и предмет на предварителния договор, е образуван въз основа на Заповед № 578/28.02.2022 г. на заместник-кмета на Община Бургас, е която е одобрено изменение на ПУД ПРЗ за УПИ 11-764, III-764, IV764, XVII-764, в кв. 41 по плана на ПЗ „Север“, гр. Бургас от ПИ с идентификатори

***;

***;

***;

6

*** по КККР на гр. Бургас, с което се предвижда всички УПИ да се обединят в нов УПИ II, отреден за ПИ с проектен идентификатор *** по КККР, без промяна на функционалното отреждане „За производствено-складова база за промишлени стоки и услуги, с предвидено ново свободно застрояване, указани с ограничителни линии на застрояване, на нормативни отстояния от регулационните линии и при съобразяване с преминаващите от север съоръжения на техническата инфраструктура, без промяна на градоустройствените показатели за застрояване за устройствена зона Пп1а по действащ ПУП, както следва: Височина от 1 до 3 ет. (от 15 до 20 м); П застрояване - до 60%;

Кинт - до 2,0; П озеленяване - мин. 20% и задължително паркиране в границите на УПИ, съгласно сините, зелени, черни и червени линии и надписа върху плана - неразделна част от заповедта. По искане на ищеца, съобразно инвестиционното му предложение, в договора е предвидено задължение да извърши застрояване в имота при по-ниска плътност - минимум 40%. Имотът е с площ от 13 560 кв.м., като необходимата площ за застрояване при плътност 60%, каквато е максимално възможната, съгласно одобрения ПУП, е 8 136 кв. м. При задължителната за ищеца, съгласно договора, плътност на застрояване, необходимата площ за изпълнението при 40% плътност е 5 424 кв.м. В стр. 9 на изложението за реализация на инвестиционното намерение г-н А. посочва РЗП с обща площ от 5 000 кв.м., тоест той има намерение да реализира строителство в терена с площ дори помалка от максимално допустимата при тези показатели за застрояване.