Решение № 297 от 20.09.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 297 гр. гр.Несебър, 20.09.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Валери Вл. Събев при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова като разгледа докладваното от Валери Вл. Събев Гражданско дело №

20222150100307 по описа за 2022 година

Предявени са осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

От ищеца „А.М.“ ООД срещу ответника С.А. са предявени искове по чл. 79, ал. 1 ЗЗД и по чл. 92, ал. 1 ЗЗД за присъждане на следните суми: 905,76 евро – такса за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“ за 2019г., 2020г. и 2021г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане, както и за присъждане на 271,74 евро сбор от неустойки върху главницата за 2019г., 2020г. и 2021г. Ищецът сочи, че ответницата е собственик на апартамент № ...., представляващ самостоятелен обект с идентификатор ...............2.52, с адрес в гр. С.В., местност „К.“, „..............., бл. Б, ет. 2, ап. ..... Твърди, че на 09.10.2018г. между С.А., в качеството й на собственик (възложител) и „А.Е.“ ЕООД като мениджър, се сключил Договор за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“, с нотариално удостоверени подписи рег. № 8479 по регистъра на М. Б. – нотариус с рег. № ... в регистъра на НК.

Навежда, че по силата на чл. 1 от договора „А.Е.“ ЕООД се задължило лично, или чрез трети лица, да извършва дейности по поддръжка на комплекса срещу годишна такса от 301,92 евро с ДДС, считано от 01.07.2018г. Сочи се, че ответницата се задължила по чл. 4 от договора да заплаща таксата до 30 април на всяка календарна година. Обръща се внимание, че според чл. 24 от договора при забава се дължи неустойка в размер на 1 % за всеки ден забава, но не повече от 30 %. Излага, че на 01.04.2019г. между „А.М.“ ООД и „А.Е.“ ЕООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекси с търговско наименование „А.Е. 5“ и „А.Е. – 6“. Твърди, че по силата на този договор ищецът е поел извършването на всички необходими дейности по поддръжката и управлението на комплекса, както и събирането на дължимите суми. Сочи, че за сключването на договора всички собственици били уведомени. Излага, че за 2019г., 2020г. и 2021г. ответницата не заплатила дължимите такси.

Сочи, че задълженията са изпълнявани точно, добросъвестно и в срок от „А.М.“ ООД. Развива съображения в тази насока. С тези доводи от съда се иска да уважи претенциите. Претендират се 1 разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответницата С.А., чрез особения й представител, исковете се оспорват като неоснователни. Твърди се, че договорът за управление и поддръжка е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД поради противоречието му със закона – чл. 2, чл. 11 и чл.

51 от ЗУЕС. Развиват се подробни съображения в тази насока. Сочи се, че на основание чл. 366 от ЗЗД и споразумението от 01.04.2019г. е нищожно. С тези доводи от съда се иска да отхвърли претенциите.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

По предявения иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД:

В доказателствена тежест на ищеца е да докаже наличието на облигационна връзка – Договор за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“, с нотариално удостоверени подписи рег.

№ 8479 по регистъра на М. Б. – нотариус с рег. № ... в регистъра на НК, сключен между „А.Е.“ ЕООД и ответницата, както и, че на 01.04.2019г. между „А.М.“ ООД и „А.Е.“ ЕООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекси с търговско наименование „А.Е. 5“ и „А.Е. – 6“, по който ищецът е престирал – изпълнил задълженията си за 2019г., 2020г. и 2021г., а за ответницата е възникнало задължение за заплащане на претендираните суми. Ищецът следва да докаже размера на претенцията си и изискуемостта й.

В доказателствената тежест на ответницата е да докаже, че Договор за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“, с нотариално удостоверени подписи рег. № 8479 по регистъра на М. Б. – нотариус с рег. № ... в регистъра на НК и Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищен комплекси с търговско наименование „А.Е. 5“ и „А.Е. – 6“, са нищожни на сочените в отговора на исковата молба обстоятелства.

Ищецът основава претенцията си на Договор от 09.10.2018г. за поддръжка и управление на комплекс „В.А.“, с нотариално удостоверени подписи рег. № 8479 по регистъра на М. Б. – нотариус с рег. № ... в регистъра на НК, сключен между „А.Е.“ ЕООД и ответницата (на л. 7 – л. 13 от делото). Между страните не е спорно, че такъв договор (с правно основание чл. 2 от ЗУЕС) е сключен, както и, че С.А. е придобила собствеността върху апартамент № ...., представляващ самостоятелен обект с идентификатор ...............2.52, с адрес в гр. С.В., местност „К.“, „..............., бл. Б, ет. 2, ап. .... (последният факт се установява и от приложения на л. 5 – л. 6 от делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 20, том VIII, рег. № 8478, дело № 1067 от 09.10.2018г. на нотариус М. Б.).

С договора „А.Е.“ ЕООД се задължило срещу възнаграждение да извършва поддръжка на площите и съоръженията за общо ползване в комплекс „В.А. “, находящ се в ПИ с идентификатор № ............... В чл. 1, т. 1.1 – 1.4 от договора е пояснено, че дейностите по поддръжка включват организация на вътрешния ред в сградата и комплекса, комуникация със собственици и гости на комплекса, организиране и управление на плащанията, свързани с поддръжката на общите части на комплекса, както и заплащане на консумативните разходи, осъществяване на поддръжка в общите части на сградата и комплекса и местата за общо ползване, включваща – техническа поддръжка на инсталациите и оборудването, текуща техническа поддръжка на осветлението, профилактика и поддръжка на зелените площи и организиране на санитарно-хигиенното обслужване на общите части на сградите. В чл. 2 от договора било уговорено, че възложителят (ответницата) се 2 задължава да заплаща годишно възнаграждение в размер на 8 евро без ДДС за кв. м. обща площ, или общо 251,60 евро без ДДС, считано от 01.07.2018г.. Според чл. 4 от договора таксата следвало да се заплаща авансово за всяка календарна година (от 01.01 до 31.12) – до 30.04 на текущата година. В чл. 24 от договора била предвидена неустойка при забава в плащането в размер на 1 % за всеки ден забава, но не повече от 30 % от размера на дължимата сума. С чл. 27 от договора възложителят дал право на изпълнителя (мениджъра) да прехвърли правата по този договор на трето лице, което в съответствие с предвиденото в договора да изпълнява задачите във връзка с поддръжката на зоните за общо ползване в комплекса. Съгласно чл. 32 договорът не е обвързан със срок.

На 01.04.2019г. между „А.Е.“ ЕООД и ищеца „А.М.“ ООД бил сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и управление на жилищни комплекси с търговско наименование „А.Е. - 5“ и „А.Е. – 6“, находящи се в ПИ с идентификатор .............. (на л.

14 – л. 16 от делото), ведно с приложение към него (на л. 17 – л. 21 от делото). С този договор страните постигнали съгласие, че „А.М.“ ООД ще извършва възмездно (срещу възнаграждение) всички необходими дейности за поддръжка и управление на комплекса. По силата на чл. 3 от договора на ищеца била дадена възможност да събира от собствениците всички дължими суми по договорите за поддръжка на комплекса (в това число и от ответницата видно от приложението към договора). В чл. 4 от договора било предвидено именно ищецът да събира сумите по договорите със собствениците и така събраните суми да се считат за негово възнаграждение. Наред с договора от „А.Е.“ ЕООД на ищеца било дадено пълномощно (на л. 23 – л. 24 от делото) да изпрати уведомление до всички собственици и да събира таксите за 2018г., 2019г., 2020г., 2021г. и 2022г. В тази връзка от ищеца било изготвено уведомление (на л. 22 от делото) до всички собственици, връчено на ответницата с връчване на исковата молба и приложенията към нея.

В чл. 2, ал. 1 ЗУЕС е предвидено, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

Според легалното определение в пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС „жилищен комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Легалното определение е доразвито и в практиката на върховната инстанция, в която е прието, че т. нар. „жилищен комплекс от затворен тип” е съставен от поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна съсобственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс, обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

Само при наличието на тези условия, изборът на собствениците за управление на общите части следва да е обективиран в договор, сключен с инвеститора, при спазване на формата за действителност - писмена с нотариална заверка на подписите (Определение № 165 от 5.03.2014 г. на ВКС по ч. гр. д. № 47/2014 г., IV г. о., ГК).

Във връзка със статута на процесния комплекс по делото е приета скица на поземлен имот (на л. 27 от делото), видно от която в ПИ с идентификатор .............. са построени 4 отделни сгради.

Видно от разрешение за строеж № 476 от 21.11.2014г. (на л. 28 от делото) на „А.Е.“ ООД е разрешено именно да построи жилищни сгради за сезонно ползване А и Б с магазини и площадкови ВиК мрежи в ПИ с идентификатор ............... Видно от констативен акт за установяване годността за приемане на строежа от 20.11.2019г. (на л. 29 – л. 40 от делото) в 3 поземления имот са построени две жилищни сгради (А и Б) за сезонно ползване. Съобразно чл. 2, ал. 5 от ЗКИР така отразеното в кадастъра е доказателство за обстоятелството, че става дума за отделни сгради до доказване на противното. Съдът намира, че тази презумпция не се обори и в настоящия процес с оглед останалите приети писмени доказателства. Следователно се потвърждава изводът, че става въпрос за две отделни сгради, които са разположени в общ поземлен имот, в тях са налични множество самостоятелни обекти на правото на собственост, в поземления имот са налични други обекти, обслужващи собствениците и обитателите (видно от чл. 1 от договора, върху който фигурира подпис на ответницата), а в комплекса е въведен контролиран достъп за външни лица (обстоятелство, което не е оспорено от страните и е отделено като безспорно от съда, заедно с отделените като безспорни обстоятелства в неоспорения по делото доклад, че ищецът е изпълнил задълженията си за 2019г., 2020г. и 2021г.). Т.е. установените по делото факти сочат, че комплексът е такъв от „затворен тип“ по смисъла на пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС.

Впрочем и върховната инстанция е имала повод да се произнесе в насока, че договорът по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС би бил нищожен, но само ако съответният комплекс не отговаря на дефиницията за комплекс от „затворен тип“. С оглед горните изводи на съда, комплексът отговаря на тези дефиниция, поради което договорът не е нищожен. Както се посочи – налице са доказателства, че става въпрос за жилищни сгради, поради което възражението на особения представител на ответницата, че комплексът не е „жилищен“, е неоснователно.

Другото възражение на особения представител на ответницата е, че в договора са включени и дейности, които са извън поддръжката на общите части. Съдът намира, че не съществува пречка при спазване на принципите за свобода на договаряне, отделните собственици да сключват договори за поддръжка и управление на целия комплекс, които договори (извън уредбата по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС) не се влияят от правилата на ЗУЕС. В подобна насока е и практиката на ВКС – напр. Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. по описа на I търг. отделение на ВКС.