Решение № 124 от 10.06.2022, Районен съд - Сандански

РЕШЕНИЕ

№ 124 гр. Сандански, 10.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – САНДАНСКИ, I ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Росица Г. Калугерова при участието на секретаря Галина Ас. Герганова като разгледа докладваното от Росица Г. Калугерова Гражданско дело № 20211250101189 по описа за 2021 година взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по искова молба на ЕВГ. ВЛ. КР., с ЕГН**********, с адрес-гр.***, ул.“***“, № *, вх.**, чрез пълномощника си адвокат В.С. от АКБлагоевград, срещу Г. ИВ. ЦВ., с ЕГН-********** и В. ИВ. ЦВ., с ЕГН-**********, и двамата от с.***, ул.“***“, № **, община **, област Благоевград, с която е предявен иск с правно основание чл.31, ал.2 от ЗС.

Сочи се в исковата молба, че ответниците са съпрузи и собственици, на основание замяна, материализирана в нотариален акт № *, т.*, рег.№***, д.№ *** от 2017г. на нотариус *** вписана в регистъра на НК под № ***, на ½ ид.ч. от търговски обект с идентификатор **** по КККР на гр.Сандански, със застроена площ от 80кв.м., с административен адрес-гр.****, ул.“***“, № **, ет.0, с предназначение на обекта-за обществено хранене, който самостоятелен обект се намира в сграда 1, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, при съседни самостоятелни обекти в сграда: на същия етаж-няма, под обекта-няма, над обекта-***, както и на ½ ид.ч. от самостоятелен обект с идентификатор ****, с предназначение- жилище, апартамент, който обект е разположен в същата жилищна сграда.

Сочи се още, че ищецът е собственик от 30.06.2020г. на останалата ½ ид.ч. от описаните два обекта, на основание дарение и покупко-продажба, материализирани съответно в нотариален акт № ***, т.І, рег.№***, д.№*** от 2020г. и нотариален акт № ***, т**, рег.

№***, д.№178/2020г., и двата на нотариус ***, вписана в регистъра на НК под № ***.

Твърди се, че обектът с идентификатор *** работи като заведение-ресторант повече от 20 1 години и че същият е отдаден под наем на трето лице, като приходите се получават единствено от ответниците. Твърди се, че с нотариална покана рег.№ ***, т.1, № *** от 24.06.2021г. на нотариус ***, получена от ответниците на 02.07.2021г., ищецът ги е уведомил, че настоява за затваряне на търговския обект и преустановяване на търговската дейност, както и заплащане на обезщетение за това, че е лишен от ползване на собствеността си. Твърди, че няма ключ и достъп както до търговския обект, така и до втория жилищен етаж, тъй като праводателката му не му е предоставила ключ, защото и тя не е била допускана до собствеността си и е била лишена от ползване. По изложените съображения ищецът предявява настоящия иск за заплащане на обезщетение в размер на 12750 лева за лишаването му от ползата през периода от 30.06.2020г. до 01.10.2021г. от процесната съсобствена вещ, ведно със законната лихва от предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата. В подкрепа на иска се представят писмени доказателства и се сочат гласни такива.

Ответниците са депозирали отговор на исковата молба, в който оспорват иска като неоснователен. На първо място ответниците оспорват правото на собственост на ищеца върху процесния имот, като твърдят, че правата му се основават на нищожни договори, тъй като са сключени с цел да се заобиколи закона-чл.33, ал.1 от ЗС. Във връзка с направеното възражение за нищожност на договорите твърдят, че страните с цел да заобиколят разпоредбата на чл.33, ал.1 от ЗС, задължаваща съсобственик в обща вещ, в случай на продажба на своята част от същата, да предложи първо на другите съсобственициответниците по делото, да я закупят, са сключили дарение на малка идеална част от недвижимия имот (1/36 ид.ч. от поземления имот, ведно с 1/12 от процесния имот и надпартерния етаж), веднага след което- на същата дата, още преди нотариалният акт да бъде вписан, и при същия нотариус, са сключили договор за продажба на останалите идеални части от имота (5/36 от поземления имот и 5/12 от процесния имот и надпартерния етаж). Ответниците правят и евентуално възражение, че е извършено разпределение на ползването на съсобствените вещи още от праводателите на страните по делото, като праводателят на ищеца е владеел и съответно предал владението на надпартерния етаж, а праводателят на ответниците- на приземния етаж, превърнат по-късно в търговски обект от наемателя. В тази връзка твърдят, че ответниците не са имали достъп до втори етаж от сградата-надпартерния етаж с идентификатор ****, представляващ жилище, което до 30.06.2020г. се е владеело и ползвало изключително от А. Я., а след тази дата-от нейния правоприемник Е.К., като имотът изцяло е зает от техни вещи. Ответниците оспорват и размера на обезщетението, като твърдят, че платимият месечен наем по договора за наем, сключен с трето лице, който договор за наем е новиран на 23.04.2021г. за срок от 10години, възлиза на 200лв. месечно, тъй като за сметка на 2/3 от договорения наем са приспаднати всички подобрения в имота, възлизащи на общата сума от 90035лв., направени изцяло и само от наемателя с оглед превръщането му в ресторант. В подкрепа на становището си ответниците представят писмени доказателства.

В съдебно заседание ищецът чрез своя процесуален представител поддържа предявения иск, 2 като оспорва договора за наем на ответниците. Твърди, че същият не може да им бъде противопоставен.

В съдебно заседание ответниците не се явяват и не изпращат представител.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа страна следното:

Ответниците по делото са съпрузи от 14.12.1986г. Същите на 16.01.2017г. са придобили от Л. Б. Илиева, чрез замяна на недвижими имоти, правото на собственост върху 1/6 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.Сандански, ½ ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с предназначение за обществено хранене с идентификатор ***, със застроена площ от 80кв.м., с административен адрес-гр.***, ул.“***“, № ***, ет.0, и ½ ид.ч. от самостоятелен обект в сграда с предназначение-жилище, апартамент с идентификатор ***, със същата застроена площ и в същата сграда (нотариален акт за замяна на недвижими имоти № *, т.І, рег.№***, д.№ *** от 2017г. по описа на нотариус Е. Д., вписана в регистъра на НК под № ***). На 30.06.2020г. ищецът е бил надарен от А. А. Я. с 1/36 ид.ч. от същия поземлен имот, както и с 1/12 ид.ч. от същите самостоятелни обекти в сграда (нотариален акт за дарение на недвижим имот № ***, т.І, рег.№***, д.№***от 2020г. по описа на нотариус Р. Б., вписана в регистъра на НК под № ****.). Същият ден и при същия нотариус А. Я. е продала на ищеца 5/12 ид.ч. от поземления имот и двата самостоятелни обекта в сградата, построена в него (нотариален акт № ***, т.І, рег.№***, д.№***/2020г. по описа на нотариус Р. Б.).

Ан. Я. и Е.К. са в близки приятелски отношения, като последният се е съгласил да закупи част от притежавания от Я. имот в гр.****, след като е бил надарен от нея с друга част (св.В.

К.). А. Я. не е имала достъп до имота, с който се е разпоредила, нито ключ от него, поради което не е предала такъв и на ищеца по делото (свидетелските показания). Партерният етаж от сградата е работил и работи като ресторант и се ползва от трето лице-наемател, а етажът над партерния етаж е използван от наемателя и бившия собственик за съхранение на вещи (св.К.).

На 23.04.2021г. между ответника Г. ИВ. ЦВ., в качеството на наемодател, и „С. .“ с управител Л. И., в качеството на наемател, е подписано „споразумение-протокол за прекратяване на наемно правоотношение“, с който страните по него са се съгласили да прекратят предсрочно и по взаимно съгласие действието на сключения между тях на 01.01.2020г. договор за наем на недвижим имот-ресторант, находящ се в гр.***, ул.“***“, № ***, и на негово място да сключат нов договор за наем за срок от 10 години, при който следващ договор част от стойността на направените от наемателя инвестиции и подобрения ще бъде приспадната от наемната цена. Същия ден е подписан нотариално заверен договор за наем между тези лица за отдаване под наем на приземния етаж-ресторант от сграда с идентификатор ***, от който е видно, че уговорената наемна цена е в размер на 600лв. месечно, от която наемателят следва да заплаща 200лв., поради приспадане на трайните инвестиции и подобрения направени от него в наетия имот преди сключване на този договор.

3

С нотариална покана рег.№ ***, т.1, № ** от 24.06.2021г. по описа на нотариус С.П. с рег.№ **** на НК, връчена на 02.07.2021г., ищецът и неговата праводателка са поканили ответниците по делото да им заплатят обезщетение за лишаване от ползване на собствеността си, както и за затваряне на отдадения под наем съсобствен обект и спиране на търговската дейност в него, поради необходимостта от извършване на ремонт на сградата, в която се намира.

Видно от заключението на вещото лице по приетата по делото съдебно-оценителна експертиза е, че средната пазарна наемна цена на процесния имот за периода от 30.06.2020г. до 01.10.2021г. е в размер общо на 20 800лв., поради което вещото лице заключава, че размерът на обезщетението за ползите, от които ищецът е лишен за собствената си ½ ид.ч. от процесния обект за визирания период е 10 400лв.

При така установеното от фактическа страна съдът излага следните правни изводи:

Предявеният иск е допустим-налице е активна и пасивна процесуална легитимация и правен интерес от предявяването му с оглед твърденията в исковата молба, че страните са съсобственици на недвижим имот, който се ползва като ресторант и е отдаден под наем от ответниците на трето лице, както и че ищецът е поискал от ответниците затваряне на търговския обект и преустановяване на търговската дейност, а също и заплащане на обезщетение за лишаването му от ползата от съсобствената вещ.

Предявеният иск е частично основателен:

Установи се от представените нотариални актове, че страните са съсобственици при равни права-по ½ ид.ч., на процесния имот, съставляващ самостоятелен обект в сграда с предназначение за обществено хранене с идентификатор ***, със застроена площ от 80кв.м., с административен адрес-гр.***, ул.“***“, № ***, ет.**

Възражението на ответниците, че правата на ищеца се основават на нищожни договори, тъй като са сключени с цел да се заобиколи закона-чл.33, ал.1 от ЗС е неоснователно по следните съображения: Заобикаляне на закона е налице, когато законът установява забрана за постигане с определена сделка или поредица от сделки на даден правен резултат. При действие в заобикаляне на закона правната норма от външна страна е спазена, но страните са имали за цел да постигнат непозволен или забранен от закона резултат-страните съзнават, че преследват неправомерна цел и за да я постигнат си служат със сделка или поредица от сделки, които сами по себе си не са забранени. В настоящия казус се твърди, че дарението на идеална част от процесния имот и последващата продажба на другата част от процесния имот са сключени с цел да се заобиколи разпоредбата на чл.33, ал.1 от ЗС, задължаваща съсобственик в обща вещ, в случай на продажба на своята част от същата, да предложи първо на другите съсобствениц, да я закупят. Установи се, че ищецът е бил надарен от А. А.

Я. с 1/36 ид.ч. от поземлен имот и с 1/12 ид.ч. от самостоятелни обекти в сграда, както и че същия ден и при същия нотариус ищецът е закупил от А. А. Я. остатъка от част от съсобствен имот (5/12 ид.ч. от поземления имот и двата самостоятелни обекта в сградата, построена в него). Съгласно тълкувателно решение № *** от 28.11.2012 г. на ВКС по тълк.

4 д. № ***/2012 г., ОСГК, к огато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл.33, ал.1 от ЗС, няма заобикаляне на закона по чл.26, ал.1, предл.второ от ЗЗД.

Съдът не обсъжда възражението на пълномощника на ответниците за нищожност на договора за дарение поради липса на съгласие, тъй като такова възражение е въведено едва в писмената защита, което е недопустимо.