Решение № 1494 от 30.12.2022, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1494 гр. София, 30.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-12, в публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Пламен Колев при участието на секретаря Галина Ил. С.а като разгледа докладваното от Пламен Колев Търговско дело №

20211100900783 по описа за 2021 година

Предявени са в условията на евентуалност главен иск с правно основание чл.170 ЗЗД и евентуални отрицателни установителни искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл.150, ал.1 ЗЗД.

Ищецът „Т.Б. Д“ АД, ЕИК ****, твърди, че е кредитор на ответника „АС - С.“ ООД по договори за банков кредит, като за обезпечаване вземанията, в полза на банката са учредени ипотеки върху имоти на посочения ответник. Сочи, че съобразно Нотариален акт № 114, том XIV, peг. № 16361, дело № 2520/2007 г. на Нотариус И.Н. с № 040 в регистъра на НК, сключен между „АС-С.“ ООД и „Р.“ ЕООД, в полза на „Р.“ ЕООД е вписана първа по ред ипотека върху същите имоти, върху които банката има учредени ипотеки. Счита, че ипотечното право в полза на „Р.“ ЕООД не съществува.

Поддържа, че с Договор за кредит № 1577.0414 от 19.09.2014 г., изменен с анекси, ищецът предоставил на „АС-С.“ ООД, като кредитополучател, стандартен кредит за оборотни средства във връзка с изграждането на офис комплекс „С.П.”, находящ се в гр. София, бул.

„Цариградско шосе“, 7-ми км. с размер на кредита 441 110,64 евро, променен на 551 111 евро. Сочи, че актуалните размери на непогА.ите вземания на банката към кредитополучателя по този договор за кредит са 555 111 евро - главница, 78 793,34 евро договорни лихви, 290 833,49 евро - наказателни лихви, 1 094,20 евро - годишна такса за управление и 521,94 лв. - разноски. Твърди, че за обезпечаване на пълния размер на която и да е част от вземанията му по Договор за кредит от 19.09.2014 г „АС-С.“ ООД е учредило ипотеки с Нотариален акт № 26 от 03.10.2014 г. и Нотариален акт № 96 от 17.09.2015 г. върху недвижими имоти, подробно описани в ИМ. Поддържа, че след частично заличаване 1 ипотеката, учредена продължава да е вписана и тежи върху имотите, описани в раздел III, точки 1 и от 10 до 77 вкл. от Нотариален акт № 26 от 03.10.2014 г.

Поддържа, че на 17.09.2015 г. „АС-С.“ ООД е учредило в полза на „Т.Б. Д“ АД ипотека с Нотариален акт № 96, изменен с Нотариален акт за изменение № 65 и двата по описа на нотариус Б.Б., № 515 в регистъра на НК. Сочи, че след частично заличаване ипотеката продължава да е вписана и тежи върху имотите, описани подробно в раздел III, точки от 8 до 12 вкл. и от 14 до 79 вкл. от Нотариален акт № 96 от 17.09.2015 г.

Твърди, че с Договор за кредит № 0533.1210 от 10.12.2010 г., изменен с анекси, „ТЪРГОВСКА БАНК Д“ АД е предоставила на „АС-С.“ ООД стандартен кредит за оборотни средства във връзка с изграждането на офис комплекс „С.П.“, с размер на кредита 450 000 евро. Сочи, че актуалните размери на непогА.ите вземания на банката към кредитополучателя по този договор за кредит са 439 563,22 евро - главница, 141 651,22 евро - договорни лихви, 221 857,17 евро - наказателни лихви, 8 791,26 евро - годишна такса управление и 29 876,75 лв. – разноски.

Твърди, че за обезпечаване на пълния размер на която и да е част от вземанията на „Т.Б. Д“ АД по Договор за кредит от 10.12.2010 г. „АС-С.“ ООД е учредило в полза на банката ипотека, съобразно Нотариален акт № 97 от 17.09.2015 г., до размер от 219 781,61 евро, върху недвижими имоти, вписани като акт № 118, том 24, вх.рег. № 55235/17.09.2015 г., изменен с Нотариален акт за изменение № 61, том II, per. № 4420, дело № 215 от 2016 г., вписан като акт № 54, том 16, вх.рег. № 39378/29.06.2016 г., и двата по описа на Нотариус Б.Б., № 515 в регистъра на НК. Излага, че след частично заличаване ипотеката продължава да е вписана и тежи върху описаните обекти в раздел III, точки от 8 до 12 вкл. и от 14 до 76 вкл. от Нотариален акт № 97 от 17.09.2015 г.

Твърди, че с Договор за кредит № 0534.1210 от 16.03.2011 г., изменен с анекси, е предоставил на „АС-С.“ ООД стандартен кредит за оборотни средства във връзка с изграждането на офис комплекс „С.П.“, с размер на кредита 885 000 евро. Поддържа, че непогА.ите вземания на банката към кредитополучателя по този договор за кредит са 880 508,96 евро - главница, 258 439,41 евро - договорни лихви, 464 664,04 евро - наказателни лихви, 17610,18 евро - годишна такса за управление и 2 680,64 лв. – разноски. За обезпечаване на пълния размер на която и да е част от вземанията на „Т.Б. Д“ АД по Договор за кредит от 16.03.2011 г. „АС-С.“ ООД е учредило в полза на банката ипотека съобразно Нотариален акт № 98 от 17.09.2015 г. по описа на нотариус Б.Б., № 515 в регистъра на НК. Поддържа, че след частично заличаване ипотеката продължава да е вписана и тежи върху обектите, описани подробно в раздел III, точки от 8 до 12 вкл. и от 14 до 56 вкл. от Нотариален акт № 98 от 17.09.2015 г.

Излага твърдение, че с Договор за кредит № 0902.0811 от 29.06.2012 г., изменен с анекси, е предоставил на „АС-С.“ ООД банков кредит във връзка с изграждането на офис комплекс „С.П.“, с размер на кредита 900 000 евро. Сочи, че размерът на непогА.ите вземания на банката към кредитополучателя по този договор за кредит са 874 455,04 евро - главница, 455 968,01 евро - договорни лихви, 174 019,22 евро - наказателни лихви, 4 725,00 евро - законни 2 лихви, 56 833,50 евро - годишна такса за управление и 31 690,19 лв. – разноски. Твърди, че за обезпечаване на пълния размер на която и да е част от вземанията на „Т.Б. Д“ АД по Договор за кредит от 29.06.2012 г., „АС-С.“ ООД е учредило в полза на банката ипотека, съобразно Нотариален акт № 99 от 17.09.2015 г., до размера от 441 576,83 евро. Сочи, че след частично заличаване ипотеката продължава да е вписана и тежи върху описани обекти в раздел III, точки от 8 до 12 вкл. и от 14 до 50 вкл. от Нотариален акт № 99 от 17.09.2015 г.

Излага, че преди учредяване на описаните по-горе ипотеки, на 27.12.2007 г. „АС-С.“ ООД е учредил в полза на ответника „Р.“ ЕООД ипотека с Нотариален акт № 114, том XIV, рег.№ 16361, дело № 2520/2007 г. на нотариус И.Н., № 040 в регистъра на НК, за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот срещу задължение за преустройство и цялостно изграждане на офисна сграда и задължение за построяване на обекти в нея, вписан като акт № 122, том 94 с вх.рег. № 105969/27.12.2007 г. Сочи, че съобразно раздел II от посочения нотариален акт ипотеката е учредена върху правото на строеж на недвижими имоти в гр.

София, Столична община, Район „Младост” в блок „А”, блок „Б”, блок „В” и блок „Г“ на офис комплекс и подземни гаражи, които към датата на учредяване е следвало да бъдат изградени в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ II (втори), с незавършено строителство, целият с площ от 5450 кв.м. в квартал 9 (девет) по плана на гр. София, местност „бул.

Цариградско шосе - 7 км.“, при съседи по скица: от три страни улица, двор, като обектите са подробно описани в раздел II, т. 1 — т. 138 от нотариалния акт.

Намира, че от описанието на офис комплекса и подземни гаражи, както е отразено в Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г., този офис комплекс е идентичен с офис комплекс „С.П.“, с изградените в него блок „А“, блок „Б“, блок „В“ и блок „Г“.

Сочи, че след частично заличаване и след придобиване на част от ипотекираните имоти от ипотекарния кредитор, ипотеката по Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г. продължава да е вписана върху следните обекти, вече изградени в офис комплекс „С.П.“, заедно с припадащите се идеални части от общите части на сградата и съответните идеални части от урегулирания поземлен имот, в който е построена сградата: в БЛОК „А“ - кухня към ресторант; в БЛОК „Г“ - офиси от № 1 до № 29 вкл., кафе-сладкарница, ресторант и складове от № 1 до № 6 вкл., подземни гаражни клетки от № 1 до № 6 вкл. и от № 28 до № 71 вкл., които обекти (с изключение на подземните гаражни клетки, върху които „Т.Б. Д“ АД няма вписани ипотеки), са описани в раздел II, точки 8 и от 53 до 88 вкл. от Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г.

Счита, че ипотеката, учредена с Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г., не отговаря на императивните изисквания относно съдържанието на нотариален акт за ипотека по чл.167 от ЗЗД и е недействителна на основание чл.170 от ЗЗД.

Намира, че са възможни най-малко четири тълкувания на Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г. относно това кое вземане страните считат за обезпечено с ипотеката вземане, поради което е налице неизвестност относно обезпеченото вземане:

- твърди, че е възможно страните по Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г. да считат за 3 обезпечено с ипотеката вземане описаното в раздел I от нотариалния акт, което представлява парично вземане на „Р.“ ЕООД към „АС- С.“ ООД, с уговорен падеж на вземането 30.06.2010 г., за левовата равностойност от 1 100 000 евро, което представлява обезпечение относно неизпълнение на задължения на „АС-С.“ ООД по предварителен договор между страните;

- намира за възможно, предвид уговореното в раздел III от Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г., страните по нотариалния акт да считат, че с ипотеката се обезпечава задължението на „АС-С.“ ООД да построи описани в раздел II от друг нотариален акт, към който препраща Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г., офис комплекс и подземни гаражни клетки на две нива по метода монолитно строителство - железобетонна конструкция с топлоизолация по всички фасади, тоест да считат, че обезпеченото с ипотеката вземане е непарично;

- поддържа, че е възможно отново с оглед уговореното в раздел III от Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г. да считат, че с ипотеката се обезпечава задължението на „АС-С.“ ООД да завърши конкретно обектите на приемателя, описани в раздел IV от друг нотариален акт, към който препраща посочения нотариален акт, в степен на завършеност съгласно клаузи на предварителен договор между страните;

- намира за възможно, че с оглед същия раздел III от Нотариалния акт ответниците да считат, че с ипотеката се обезпечава парично вземане на „Р.“ ЕООД за обезщетение, което е с неуточнено основание и в неуточнен размер. Сочи, че няма данни при възникването на какви факти се дължи такова обезщетение, както и какъв е размерът му.

В случай че обезпеченото вземане е парично, счита за неизвестен размера му, включително какъв е размерът на лихвите, ако такива са дължими. В случай че обезпеченото вземане е непарично, намира, че не е посочено на каква стойност се оценява вземането, което да се приеме за размер на обезпеченото вземане.

Излага, че в нотариалния акт не е посочен падеж на вземането, което се обезпечава с ипотека, че не е посочена и сумата, за която се учредява ипотеката, че липсват данни относно размера на обезпеченото вземане, както и дали обезпеченото вземане, ако е парично, се обезпечава с ипотека за целия си размер или за част от него, т.е. не е спазено изискването на чл.170, предл. последно от ЗЗД в нотариалния акт да не съществува неизвестност относно сумата, за която се учредява ипотеката.

Евентуално поддържа, че ако обезпеченото вземане е непарично, не е спазено изискването на чл.167 от ЗЗД в нотариалния акт за ипотека да се посочи сумата, за която се учредява ипотеката. Твърди, че в раздел II от нотариалния акт е предвидено само, че учредителят учредява ипотеката „за обезпечаване на задължението си към приемателя“, без да е уточнено кое е това задължение.

Поддържа, че относно обезпеченото вземане в Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г. се прави препращане към други документи, установяващи отношения между страните, както и че не е известно дали тези документи съществуват, а ако съществуват, съдържанието на 4 трети лица, които не са страна по тях, и чието съдържание евентуално може да се променя от страните, съставили тези документи, без трети лица да могат да предотвратят или установят това. Счита, че поради това обезпеченото с Нотариален акт № 114 от 27.12.2007 г. вземане не е определено и това води до недействителност на ипотеката.

Евентуално намира, че дори ипотеката, учредена с Нотариален № 114 от 27.12.2007 година, да не е недействителна, ипотечното право не съществува, тъй като е погА.о, видно от волята на страните, изразена в раздел IV от нотариалния акт, където страните са уговорили прекратителни по отношение на ипотечното право условия, с настъпването на които ипотечното право поетапно се погасява за конкретно посочени в нотариалния акт ипотекирани обекти. Сочи, че са уговорени четири самостоятелни прекратителни условия, свързани с приключването на съответния етап от строителството на офис комплекса като резултат от изпълнението на възложените работи до определена степен на завършеност, удостоверена по надлежния ред с актове, издадени от компетентните органи и участници в строителния процес.

Разпечатката съдържа 31 от 104 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/4f05db52-dae3-4609-8061-a8e48f44962f