Решение № 12623 от 27.06.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 12623 гр. София, 27.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесет и първи март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВЕТА В. И.А при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от ИВЕТА В. И.А Гражданско дело №

20241110146993 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е от И. Ц. И. срещу останалите етажни собственици от сграда в режим на Етажната собственост с административен адрес: /адрес/, представлявани от „Правим го“ ЕООД, с ЕИК: 205055061 – като професионален домоуправител, представлявано от управителя си Цветан Димитров, конститутивен иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС с искане за отмяна като незаконосъобразни на приетите две решения по т. 2 от протокол на Общото събрание на ЕС от 09.07.2024 г.

В исковата молба ищецът И. Ц. И. излага твърдения, че е собственик на самостоятелни обекти – гаражи № 12 и № 13 в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: /адрес/, представлявани от „Правим го“ ЕООД, като професионален домоуправител, а ответната страна по делото са останалите собственици на самостоятелни обекти. Посочва, че на 09.07.2024 г. било проведено Общо събрание на етажните собственици, на което били приети и следните две решения по т. 2 от дневния ред: 1). общите части в двора да се използват само за преминаване на автомобили. Забраняват се – ремонтни работи, измИ.ето на автомобили, паркиране извън паркоместата и други дейности, водещи до вдигане на шум и неудобства за собствениците и живущите в сградата“ и 2). нарушителите на приетото правило по т. 2, решение 1, да се глобяват за първо нарушение със 150 лева, за второ с 300 лева, които да се начисляват от домоуправителя към месечната такса. Ищецът оспорва като незаконосъобразни тези две решения по т. 2 с искане за отмяната им, изтъквайки наличието на конкретно допуснати нарушения, касаещи свикването и провеждането на общото събрание, приемането на решенията, както и поради материалната им незаконосъобразност. Посочва, че поканата за свикване на ОС не е надлежно изпратена на ищеца, не е била поставена на видно и общо достъпно място на входа на жилищната сграда. В последната не е посочено по чия инициатива се свиква общо събрание и не е подписана от лицата, които го свикват. Поддържа се, че липсва и протокол относно датата и часа на поставяне на поканата, който да е подписан от надлежни лица.

1

Намира като съществен порок на процедурата по провеждане на процесното Общо събрание липсата на присъствен лист, от който да е видно кои са присъствалите собственици – лично или чрез представител, не са приложени и пълномощни. Излагат се твърдения, че на ОС не са присъствали отразените като такива собственици на обекти, притежаващи общо 44,24 % ид. части от общите части на сградата. Изтъква се, че липсва пълно изписване на имената на избрания председател на събранието, който едновременно с това е и протоколчик, при липсата на яснота дали това лице е председател или друг член на УС на ЕС. Ищецът И. счита, че решенията по т. 2 са взети без необходимото по закон мнозинство от 50 %. Оспорва процесните решения по т. 2 и като взети в нарушение на материалния закон. Конкретно посочва, че решението, с което е прието общите части в двора да се използват само за преминаване на автомобили, като се забраняват ремонтни работи, измИ.ето на автомобили, паркиране извън паркоместата и други дейности, водещи до вдигане на шум и неудобства за собствениците и живущите в сградата, е широко формулирано, като с въведените забрани недопустимо се ограничава правото на собственост на ищеца. Оспорва в притежаваните от него гаражи да се извършва сервизна или търговска дейност, в т.ч. чрез автомивка или автосервиз, както и тези обекти да се отдават под наем на трети лица. Твърди се, че именно ищецът и членовете на семейството му използват гаражите за паркиране на личните си автомобили. Поддържа, че с поведението си по ползване на обектите същите не създават неудобства на другите собственици на гаражи, нито на живущите в сградата. Посочва, че измИ.ето на автомобилите се извършва пред гаражите, което се практикува и от други собственици на такива обекти. Ищецът И. намира, че предвидените за налагане глоби с второто прието решение по т. 2 при допуснато нарушение по т. 1 са незаконосъобразни и произволни, при липсата на процедура по тяхното налагане и предоставяне на неограничени права на домоуправителя да санкционира собственици за неизвършени нарушения. С тези съображения ищецът отправя искане за уважаване на исковата претенция чрез отмяна на оспорените две решения по т. 2, приети от ОС на ЕС на 09.07.2024 г.

В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответната страна – останалите етажни собственици от сграда в режим на ЕС с административен адрес: /адрес/, представлявани от проф. домоуправител „Правим го“ ЕООД, чрез законния си представител – управител на дружеството, намира за неточно предявена претенцията срещу етажната собственост, доколкото последната не е юридическо лице. Счита, че разглеждането й е допустимо, тъй като е депозирана в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС и от собственик на обекти в ЕС. По същество намира същата за неоснователна. Възразява се срещу изложените от ищеца твърдения с довод, че до същия е изпратена покана за свикване на ОС по електронен път, покана е поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата и в срока по чл. 13, ал. 1 ЗЕУС, като последната съдържа всички изискуеми реквизити. Изтъква се, че няма изисквания за посочване на лицето, свикващо ОС, както и, че в случая е съставен протокол за датата и часа на поставяне на поканата. Поддържа се, че няма законово изискване при провеждане на ОС при спадащ кворум в протокола да се отразява кои собственици са се явили в първоначалния час на свикването му. Поддържа се, че протоколът е останал неоспорен от ищеца по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС поради което има обвързваща доказателствена сила спрямо всички собственици на обекти в ЕС, спрямо трети лица и съда в производство по чл. 40 ЗУЕС. Ответниците посочват, че списъкът с имената на присъстващите е отразен в самия протокол, отразени са представените идеални части и представителството по пълномощие. Поддържа се, че дори да не се вземат предвид етажните собственици, за които не е приложено пълномощно, то това не би се отразило върху валидността на взетите решения. С отговора на исковата молба се поддържа, че избраният председател на процесното ОС е в трудово правоотношение с дружеството „Правим го“, последното професионален домоуправител на процесната ЕС, надлежно упълномощено от 2 законния представител на последното да го представлява при упражняване на правомощията му в ЕС. Намира, че въпросите, за които са приети решенията по т. 2 от дневния ред на ОС, не попадат в приложеното поле на чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, а на ал. 3, поради което те се приемат с мнозинство повече от 50 %, но от представените идеални части. Оспорва се приетото първо решение по т. 2 да нарушава правата на собствениците на обекти ЕС, тъй като касае ползването на общите части в двора, което е в правомощие на Общото събрание съгласно чл. 11, ал. 1, т. 10, б. „и“ ЗУЕС. Ответната страна счита за необосновано с конкретни правни доводи оспорването на ищеца по отношение на второто решение по т. 2. Изтъква се, че това решение касае всички собственици, а не конкретно ищеца. С тези доводи се отправя искане за отхвърляне на предения иск и за присъждане на сторените по делото разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на Общото събрание на ЕС, а съгласно ал. 2 от същата разпоредба, молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.

По своята правна същност исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конститутивни и имат за свой предмет упражняване на потестативното материално право на собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС за отмяна на незаконосъобразно решение на общо събрание на етажни собственици.

Съгласно разпоредбата на чл. 9 ЗУЕС една от формите на управление на етажната собственост е общото събрание, при която органи на управление са Общото събрание и управителния съвет (управител), а съгласно чл. 11 и чл. 17, ал. 2 ЗУЕС, при упражняване на законовите си правомощия Общото събрание, в която участват собствениците/ползватели на самостоятелни обекти, приема решения.

Решенията на Общото събрание на сграда в режим на етажна са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на една обща цел. Последните се вземат по специално законовоустановена процедура, регламентираща начина на свикване на ОС, състав, представителна власт, гласуване, предметна компетентност, като спазването на тези правила е основание за действителността на решението – в т. см. Решение № 39 от 19.02.2013 г. по гр. дело № 657/2012 г., I г. о., ГК на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК.

Характера на решенията на етажната собственост обуславя и особения ред за проверка на законосъобразността им, определен от правилата в ЗС и ЗУЕС, като контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен. Последният се инициира от ограничен кръг активно процесуално легитимирани лица - собствениците на обекти от етажната собственост – арг. чл. 40, ал. 1 ЗУЕС и в рамките на преклузивен по характера си срок за предявяване на иска, който тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.

С оглед специфичния характер на решенията на ОС, правомощията на съда в производство по реда на чл. 40 ЗУЕС и предмета на проверка също са изчерпателно посочени, доколкото отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми, като съдът с решението си не може да замести решението на общото събрание на етажните собственици.

Основание на исковете по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са конкретните твърдени закононарушения, допуснати при свикването и провеждането на общото събрание, посочени в сезиращата съда 3 искова молба.

Предвид това и с оглед принципа на диспозитивното начало, установен в разпоредбата на чл. 6 ГПК, пряко проявление на който е определяне на вида и предмета на търсената защита от страните, то и в производство по иск по чл. 40 ЗУЕС съдът дължи да изследва именно посочените от ищеца доводи, насочени към оспорване процесуалната и материална законосъобразност на взетите решения.

В настоящия случай, с оглед становищата на страните и на основание чл. 146, ал. 1, т.

4 ГПК с проекта за доклад по делото, обективиран в определението от 16.12.2024 г. и обявен за окончателен такъв, като безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелствата, че процесната сграда с административен адрес /адрес/ е в режим на етажна собственост; че на 09.07.2024 г. е проведено Общо събрание на собствениците от сградата в режим на ЕС, на което са взети решения, сред които и решенията по т. 2.

Между страните не се спори, че ищецът И. Ц. И. е собственик на самостоятелни обекти в сграда, разположена в поземления имот, в който се намира и процесната сграда в режим на ЕС, като за притежаваните от него права свидетелстват и приетите като писмени доказателства по делото Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 42, том V, рег. № 10997, дело № 709/2018 г. от 11.05.2018 г. и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 43, том V, рег. № 11003, дело № 710/2018 г. от 11.05.2018 г., двата по описа на нотариус И. Д. с рег. № 039 на НК и с район на действие Софийски районен съд.

Данните от същите сочат, че ищецът е придобил собствеността върху следните недвижими имоти – гараж №12, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в гр. /адрес/ в сграда № 3 „Допълващо застрояване – гаражи“, на етаж 1, със застроена площ от 20,48 кв. м., при съседи: гараж № 11, вътрешен двор, гараж № 13, вътрешен двор, заедно с 11,05%, или изразени в площи 0,67 кв. м. идеални части от общите части на сградата, заедно с 0,94 % идеални части от правото на собственост върху дворното място – поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 1 200 кв. м., както и гараж № 13, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в гр. /адрес/ в сграда № 3 „Допълващо застрояване – гаражи“, на 1 етаж, със застроена площ 20,48 кв. м., при съседи: гараж № 12, вътрешен двор, гараж № 14, вътрешен двор, заедно с 11,05%, или изразени в площи 0,67 кв. м. идеални части от общите части на сградата, заедно с 0,94% идеални части от правото на собственост върху дворното място – поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 1 200 кв. м.

Разпечатката съдържа 24 от 104 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/4ecd00ab-a5b9-4eb6-a260-3e350689ad3e