Решение № 1347 от 27.03.2023, Районен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 1347 гр. Пловдив, 27.03.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XXI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Михаела Св. Боева при участието на секретаря Малина Н. Петрова като разгледа докладваното от Михаела Св. Боева Гражданско дело № 20225330101683 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Съдът е сезиран с искова молба от „Имотна Борса.БГ“ ЕООД, ЕИК 202611001 против М. И. А., ЕГН **********, с която е предявен установителен иск с правно основание по чл. 422, ал.1, вр. с чл. 415, ал. 1 ГПК, вр. с чл. 92 ЗЗД.

Ищецът твърди сключен договор от 10.08.2021 г. за поръчка за предлагане и посредничество при продажба на недвижим имот, находящ се в с. Б., обл. П. – УПИ с идент. *****, площ от 583 кв.м., по който бил изправна страна, изпълнил всички поети задължения, но ответницата водила преговори с други купувачи и осъществила продажба на 03.11.2021 г., без участие на Агенцията, съответно – без да плати възнаграждение, като нарушила задълженията си по т.4.4. На основание чл. 5.4 дължала неустойка в размер на 1000 лева, с оглед прекратяване на договора, за което била уведомена.

За сумата се снабдил със заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК № 10801/21.12.2021 г. по ч.гр.д. № 20095/21 г. на ПРС, срещу която в срок постъпило възражение за недължимост, при което се породил правен интерес от предявяване на иска. Моли за уважаването му, ведно със законната лихва от постъпване на заявлението в съда – 20.12.2021 г. до окончателното погасяване. Претендира разноските в двете производства.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е подал отговор, с който оспорва иска.

1

Оспорва фактическата обстановка в ИМ, твърди брокерът да е ходил 2 пъти до имота.

Още не били готови документите за собственост, когато последният казал, че има купувач за имота за цена от 3500 лева, с която ответницата се съгласила, но не дал данните на купувача за подготвяне на сделката. Брокерът бил уведомен, че на 03.11.2021 г., заедно със свидетели, ще бъде посетен нотариус за снабдяване с нот. акт, като бил поканен да присъства и да изпрати данни на купувача. В деня на сделката не се явил, а купувачът заявил, че не е възлагал и контактувал с агенция, при което не дължи комисиона.

Твърди ищецът да не е изпълнил нито едно от задълженията си по договора – нямало разгласа на продажбата на имота и цена. В договора имало клаузи, които били нищожни по смисъла на чл. 146 ЗЗП, тази за комисиона била нищожна, на осн. чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Моли за отхвърляне на иска. Претендира разноски.

Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и по реда на чл. 235, ал. 2, вр. с чл. 12 ГПК, обсъди възраженията, доводите и исканията на страните, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По допустимостта:

Видно от приложеното ч. гр. д., вземането по настоящото производство съответства на това по заповедта за изпълнение. Възражението за недължимост е подадено в срока по чл. 414, ал.2 ГПК и искът, по който е образуван настоящият процес, е предявен в месечния срок по чл. 415, ал.1 ГПК. Същият е допустим и подлежи на разглеждане по същество.

По същество:

За основателност на иска, в тежест на ищеца е да докаже пълно и главно наличието на валидно облигационно правоотношение по твърдения договор, със сочените в ИМ параметри, по който е изправна страна и е изпълнил поетите задължения, но въпреки откриване на купувач за имота, ответницата е продала имота на трето лице, без участие на агенцията, при което са настъпили твърдените предпоставки за прекратяване на договора, за което ответницата е уведомена, като са налице условия за дължимост на търсената неустойка в претендирания размер, както и валидността на уговорената неустоечна клауза.

В тежест на ответницата е да проведе насрещно доказване, да докаже положителни факти, които изключват, унищожават и погасяват процесното вземане, както и всички свои възражения в отговора, в т.ч., че е изправна страна по договора, но резултат не е бил постигнат с участие на агенцията, поради липса на твърдяното съдействие от същата, чрез брокер, а при установяване на фактическия състав на вземането на ищеца, да докаже, че е погасил исковата сума.

2

При така разпределената доказателствена тежест, съдът намира иска за неоснователен по следните съображения:

На основание чл. 153, вр. с чл. 146, ал.1, т.3 и т.4 ГПК, като безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелствата, че: е подписан твърденият договор от 10.08.2021 г. със сочените в ИМ параметри; имотът е продаден на купувач, с когото преговори не е водела агенцията; комисиона от ответницата не е била платена по договора; тя е уведомена за прекратяването му преди процеса /вж. Определението по чл. 140 ГПК № 4426/21.04.2022 г.- л.27-28/.

Съдът приема тези факти за доказани, вкл. като съобрази и ги съпостави с приетите писмени доказателства.

За да претендира неустойка, ищецът се позовава на неизпълнение на задължения на ответницата по чл. 4.4., пр. 4 от договора - да не продава имота самостоятелно или чрез друг посредник в срока на договора.

Факт е, че имотът е продаден без съдействието на агенцията на лице, което не е осигурено от нея.

Горното обаче не се дължи на неизпълнение на задължения на ответницата, а на такова на самия посредник на агенцията, който не е положил необходимите усилия, не е осигурил купувач за сключване на сделката и въпреки че е бил уведомен за подписването на окончателен договор за покупко – продажба, не се е явил и не е съдействал за самото й осъществяване, вкл. чрез осигуряване на купувач /макар да е имало такъв/.

Във връзка с развилата се фактическа обстановка, са събрани гласни док. средства, чрез разпит на двама свидетели.

Св. Н. Д. /без родство и сл. ангажименти/ заявява, че е бил потенциален купувач на имота. Бил заведен веднъж на оглед от Н. М. – ** на агенцията, харесал местоположението и обявената цена от 9000 лева, поискал веднага да сключи сделка и да я плати. Получил уверение, че агенцията ще започне да подготвя документите и ще бъде уведомен. През м. септември получил обаждане, че собствениците на имота трябва да се снабдят с документи, за да бъде изповядана сделката. Периодично се обаждал, защото имал желание да закупи имота. В края на м. септември позвънил в агенцията, за да попита има ли развитие по случая, отговорили му, че, когато имат информация за документите, ще му се обадят. Минало много време – 2-3 месеца, но никой не му се обадил. Отново позвънил, като **ят на агенцията му казал, че няма информация, не знае защо се бавят и защо не се случва сделката. При последното му обаждане, го информирали, че след справка установили продажбата на имота на друг човек.

Св. Й. Ч. /** на ответницата/ заявява, че заедно с **я на агенцията Н. е ходила до 3 мястото на имота, за да й го покаже. Тя споделила, че има хора, които ще води на оглед. Впоследствие казала, че хората нямали интерес към имота, защото нямало достъп до него, чрез път. Месец след огледа се обадила и казала, че има купувач за цена от 3500 лева. Обадили се на ответницата, за да я попитат дали е съгласна с цената, тя се съгласила. Свидетелката контактувала с Н., но тя до последно не й дала адреса на човека, който искал да закупи имота. Казала, че е в чужбина и се ядосва, че не са готови документите. Те действително се забавили до м. октомври 2021 г. Свидетелката казала на Н. кога ще бъде изповядана сделка, за да доведе човека, но тя споменала, че ще доведе друг, защото първият купувач не можел да дойде, понеже бил в чужбина.

Впоследствие ** й намерила човек, на когото продала имота. Тя не се срещала с купувач, осигурен от агенцията.

Показанията и на двамата свидетели се кредитират като ясни, последователни, непосредствени и логични, вкл. при съобразяване чл. 172 ГПК, не си противоречат взаимно и както и на др. док. по делото.

При съвкупния анализ на ангажираните доказателства, не може да се достигне до извод за надлежно изпълнение на задълженията на агенцията да осигури купувач за имота, от което да черпи изгодни за себе си правни последици, вкл. претендиране на търсената неустойка. Вярно е, че един оглед с потенциален купувач е извършен. Факт е обаче, че въпреки неговото желание да придобие имота, нужното съдействие не е било оказано от нейния **. Това не се дължи на поведение на ответницата, което да влече отговорността й да плати неустойка. Видно от св. показания, въпреки че **ят на агенцията е бил уведомен – както за съгласието на ответницата да приеме значително по – ниска цена от определената за имота, така и, че може да доведе купувач за изповядване на сделката, това не се е случило. След като е узнала, че сделка ще има, въпреки забавяне изготвяне на документите, е могла да осигури купувач. Още повече, че видно от показанията на св. Д. – той и към този момент е продължавал да има интерес към придобиването му и то на първоначално обявената цена от 9000 лева.

Неясно остава защо след като **ят на ищеца е бил уведомен, че е възможно сключването на сделка и предвид наличието на нужните за това документи, не е проявил активност да съдейства за продажбата именно на този купувач. Вместо това е съобщил, че има такъв за по – ниска цена, но и въпреки обещанието, че ще бъде доведен човек, който да закупи имота, това не е сторено.

Не е необяснимо, при така развилата се фактическа обстановка, с липса на достатъчно съдействие от страна на агенцията, вкл. чрез даване на информация за данни на потенциалния купувач /дори и извън св. Д./, комуникация по свързване на страните по сделката и пр., че ответницата е продала имота на трето лице, с оглед затрудненото й материално положение и необходимостта от парични средства. За да бъде налице соченото неизпълнение на поети от нея задължения по договора, трябва да 4 се докаже по несъмнен начин самостоятелен и целенасочен отказ за съдействие по надлежно извършени действия от страна на агенцията – създаване на необходимите предпоставки за сключване на сделка, свързани и с осигуряване на купувач за имота, с когото продавачът да е отказал да влезе в договорни правоотношения с нарочни действия. Подобни данни по делото няма. Самият ** на ищеца не е създал нужните условия за изпълнение на насрещните задължения на ответницата по договора – така и не е представил купувач /въпреки наличието му в лицето на св. Д., който до последно е звънил, за да се интересува дали ще придобие имота/, нито е осигурил такъв и за по – ниската цена, на която ответницата се е съгласила, въпреки обещанието за това. Тоест – доказателства, че агенцията е изправна страна и е изпълнила надлежно своите основни задължения – да посредничи за финализиране на сделка по покупко – продажба на имота – няма ангажирани. От анализа на приобщените не може да се направи законосъобразен извод, съобразно изискването на чл. 154, ал. 1 ГПК, че съответно дължимите усилия са били положени /освен извършен един оглед, но без никакви последващи действия/, за да се стигне до търсения резултат и за двете страни.

Няма отказ на ответницата да влезе в договорни правоотношения с осигурен от агенцията купувач, нито нейни действия по осуетяване на сделка, подготвена и координирана с ** на ищеца. Въпреки декларираното обещание да бъде доведен купувач за сумата от 3500 лева, това не е сторено, при което имотът е продаден на трето лице.

При липсата на надлежно и резултатно съдействие от страна на агенцията, не може да се говори за изправността й по договора за поръчка. В този смисъл следва да се има предвид, че дори изготвянето на документи, дължимо от ответницата, да е било забавено, това само по себе си не е довело до невъзможност да бъде осигурен купувач.

Напротив – първо, св. Д. е търсил **я по време, когато той вече е бил уведомен, че може да има сделка, тоест – документите са били готови и е следвало да бъде осъществена връзка продавач – купувач; второ – въпреки казаното, че **ят на агенцията ще доведе купувач за сумата от 3500 лева на сделката, това не е сторено.

Комуникацията не е била надлежна и достатъчна, като буди недоумение и фактът защо при положение, че е имало купувач за сумата от 9000 лева /интересът на св. Д. не е бил отпаднал до момента на уведомяването му за скл. окончателен договор/, **ят на агенцията не е осъществил връзка между страните, а вместо това е уведомил за наличие на купувач за сумата от 3500 лева, който обаче така и не е осигурен за сделка.