Решение № 1284 от 05.05.2022, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1284 гр. Варна, 05.05.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на седми април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мартин Стаматов при участието на секретаря Ана Ст. Ангелова като разгледа докладваното от Мартин Стаматов Гражданско дело № 20213110110987 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на глава „ХVІІІ-та” от ГПК.

Делото е образувано въз основа на искова молба подадена от „***” ЕООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление: гр. ***, ул. „*** “ №***, с която претендира да бъде прието за установено по отношение на "***“ ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.***,ул. „***“, бл.***, вх. ***, ап. ***, че съществува присъденото с издадена по ч.гр.д. № ***г. на ВРС заповед по чл. 410 ГПК вземане за сумата от 5 684,13 лв. (пет хиляди шестстотин четиридесет и лева и тринадесет стотинки) с ДДС - обезщетение за невръщане на нает недвижим имот находящ се в гр. ***, ул. „***“ № *** с идентификатор *** по *** на гр. *** уговорено в т. 7 от Договор за наем от 07.08.2007г., след изтичане на срока му, както следва: за месец март 2020г. - остатък от 634,58лв., за месеци април, май, юни, юли 2020г. - по 1242,35лв. и за 1 и 2 август 2020г. - 80,15 лв., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението в съда – 28.05.2021г., до окончателното изплащане; сумата от 72,98 лв. (седемдесет и два лева и деветдесет и осем стотинки) – обезщетение за забава за период от 09.04.2020г. до 27.05.2021г. върху главница в размер на 634,58 лева с ДДС по фактура № ***г.; сумата от 477,62 лв.(четиристотин седемдесет и седем лева и шестдесет и две стотинки) – сбор от обезщетенията за забава върху главниците от по 1 242,35 лева с ДДС по Фактури № ***/***г.; №***/***г.; № ***г.;

№ ***/***г. за периоди от първото число на месеци май, юни, юли, август 2020г. до 27.05.2021г.; и сумата от 5,99 лв. (пет лева и деветдесет и девет стотинки) - обезщетение за забава за период от 01.09.2020г. до 27.05.2021г. върху главница в размер на 80,15 лева с ДДС по 1 фактура № ***/***г., както и да му се присъдят разноските в настоящото и исковото производство.

В исковата молба са изложени следните обстоятелства, на които се основават претендираните права:

Между „***“ ЕООД, в качеството на наемодател и ответникът по настоящата искова молба, в качеството на наемател, е сключен писмен договор на 07.08.2007г. за наем на недвижима вещ: навес за контейнери с площ 216 кв.м., находящ се в гр. ***ул. „***" №***. с 1 идентификатор *** по КККР на гр.***Съгласно чл. 11 срокът от 5 години. Имотът бил предаден на ответника с приемателно-предавателен протокол на 07.08.2007г. и е ползван от него до 03.08.2020г. когато е върнат на наемодателя отново с приемно-предавателен протокол. На основание чл. 7. ал. 6 от договора, при неизпълнение иа задължението по чл. 5. ал. 11 за връщане на имота от наемателя след изтичане срока на договора, се дължи обезщетение за ползване в размер на уговорения наем, който с последното допълнително споразумение между страните от 15.11.2013г. е определен в размер на 1035.29лв. без ДДС /1242,35лв. с ДДС/. Въпреки ползването на вещта, наемателят не е заплатил обезщетение от 01.01.2020г. до датата на връщането, въпреки редовно получаваните фактури, които са приемани от него без възражения. От обезщетението за м. януари 2020г. е платена част, а остатъкът от 516,36лв. с ДДС, заедно с лихва за забава в размер на 26,54лв. от 01.02.2020г. до 03.08.2020г. и обезщетение за ползване през м. февруари 2020г. в размер на 1 242,35лв. с ДДС, заедно с лихва за забава в размер на 53,84лв. от 01.03.2020г. до 03.08.2020г. са прихващани от гаранцията за изпълнение, внесена от ответника на основание чл. 15. ал. 1 от договора в размер на 2 490.00лв. с приходен касов ордер № 350/12.07.2007г. Съгласно чл.

15. ал. 3 от договора гаранцията служи за удовлетворяване на наемодателя, ако при прекратяване на наемното правоотношение наемателят има неизплатени задължения.

Остатъкът от гаранцията в размер на 650,91лв. е прихванат с част от обезщетението за ползване през м. март 2020г. в размер на 1 242,35лв. с ДДС и начислената върху него лихва за забава в размер на 43,14лв. от 01.04.2020г. до 03.08.2020г. В условието на евентуалност, ако не се приеме това извънсъдебно прихващане се прави възражение за прихващане със същите суми по съдебен ред. Конкретни подобрения по вид и стойност не е известно на ищеца да са били извършвани в имота. Дори и да са налице такива, увеличаващи стойността на наетия обект, те не подлежат на възстановяване от наемодателя и остава за сметка на наемателя, съгласно чл. 5. ал. 13 от договора. За събиране на вземането си ищецът депозирал заявление по чл. 410 ГПК, което било уважено, като по ч.гр.д. № ***г. по описа на ВРС е издадена заповед за изпълнение, срещу която ответникът възразил. Претендират се разноски.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответника, уточнен в проведеното по делото открито съдебно заседание по реда на чл. 145 ГПК. Заявява, че не оспорва иска, но твърди, че са налице извършени от трето лице подобрения в наетия имот на стойност 6000лв., които обаче са заплатени от ответника на това трето лице, и за това вземане изразяващо се в неоснователното обогатяване на ищеца за негова сметка със стойността на тези подобрения е предявен насрещен иск. Сочи, че по отношение на недвижимата вещ предмет на договора е имало сключен предходен договор за наем с трето-свързано с ответника лице. При сключване на този предходен договор за наем, вещта е представлявала скелетна конструкция с покрив без стени. Предходният наемател е извършил изравняване на терена чрез изливане на бетон, което в най-високата си точка при северната страна на обекта е с височина ок. 80 см; монтиране на допълнителни метални колони от северната и южната страна на помещението, с което то се разширява и припокриване на разширения покрив с гофрирана ламарина; 2 обшиване на северната страна с гофрирана ламарина и монтирането в нея на метална двукрила врата с габарити 3 м широчина и 2,5 м висичина; изграждане на стена от западната страна, частично чрез система за сухо строителство и частично обшита с гофрирана ламарина, като в стената има изграден прозорец с монтирана защитна метална ролетна щора и входна врата за персонала, защитена с външна метална врата с размери 1,8/2,3 м; обшиване на източната страна с гофрирана ламарина; изработка и монтиране от южната страна на помещението на релси и 8 бр. метални плъзгащи врати с размери на всяка една 3 м широчина и 4 м височина, като останалата част от стената е затворена с гофрирана ламарина и остъткляване; изграждане със система за сухо строителство на 2 офисни помещения вътре в склада за нуждите на обслужващия персонал; изграждане на метален стелаж вътре в склада по протежение на 2 северната стена; изграждане на метална платформа с размери ок. 6/3 м със стелаж в средната част на склада. При сключване на този предходен договор на наемодателя е било известно, че то ще се ползва за склад за строителни материали, за което ще е нужно неговото ремонтиране. Всички изброени ремонтни дейности са извършени от предходния наемател със знанието и без изричното противопоставяне на наемодателя, който е имал постоянно наблюдение върху обекта, като впоследствие всички тези подобрения са заплатени на това трето лице от настоящия наемател - ответника. След извършените подобрения наетия имот бил отразен в КК и КР като масивна сграда. Ответникът отправил покана към наемодателя с техен вх. № 22-1- 579/11.9.2020г. за съвместна оценка стойността на тези подобрения с вещо лице, но тя била отхвърлена.

От ищеца е подаден отговор на насрещния иск, с който го оспорва. Сочи, че в договора е посочено, че предметът му е реална част от Склад № 2, който представлява „навес с оградни стени“ и вече е бил отразен в кадастралната карта, видно от Скица № ***/***г. на сграда № *** и Скица № ***г. на поземлен имот *** издадени от Служба по кадастъра гр. ***. Съгласно чл. 4, ал. 4 наемателят трябва да направи писмено искане до наемодателя за разглеждане на предложение за реконструкция, модернизация и преустройство на наетия обект. В чл. 5, ал. 3 е уговорено, че наемателят няма право да нарушава функционалната цялост, нито да извършва каквито и да е било архитектурни или конструктивни изменения без изричното писмено съгласие на наемодателя, а в ал. 6 е предвидено, че текущи и основни ремонти са за сметка на наемателя, който за основен ремонт е длъжен да поиска съгласието на наемодателя, в случай, че ремонта засяга обекта по начина, посочен в ал. 3. И в трите изброени разпоредби се съдържат задължения за известяване на наемодателя, че ще се извършват някакви преустройства и ремонтни работи в наетия имот. Уведомление с подобно съдържание наемодателят не е получавал през времето от сключване на договора до предаване на имота с приемно-предавателен протокол на 03.08.2020г. На покана с вх. №***-***0г. /и с peг. № ***/****г. на ПТП ***/ за оценка на подобрения е отговорено с писмо peг. № ****г. изпратено по седалището и адреса на управление на „***“ ООД, с препоръчана пощенска пратка с баркод ***, върнато като непотърсено съгласно отбелязването в разписка обр. 250 върху пощенския плик. Ако се установят някакви извършени подобрения на имота, то те не са по-големи от текущи поправки и ремонти, наложени от самото ползване на склада, и не са от естество да увеличат стойността му, като дори и да я увеличават, отговорността на наемодателя за възстановяване цената на трайни подобрения, включително такива, увеличаващи стойността на имота, е изключена с изричната разпордба на чл. 5, ал. 13 от договора за наем.

Съдът, след като прецени събраните в процеса доказателства, поотделно и в съвкупност, прие за установено от фактическа страна, следното:

От писмените доказателства – заверени за вярност Договор от ***г. за наем на обектпомещение с площ 2316 кв.м. от навес за контейнери, находящ се в гр. ***, ул. „***“ № *** със споразумения към него от 29.02.2008г., от 28.06.2012г. и от 15.11.2013г.; приемопредавателен протокол от 07.08.2007г. и приемо-предавателен протокол от 03.08.2020г.; фактури с № ***/***г.; № ***/***г.; № ***/***г.; № ***/***.; № **********/***г.; № ***/***г.; № ***/19.06.2020г.; № ***/***г.; извлечение по сметка № ***/***г.; приходен касов ордер № ***/***г.; скица № ***г. на сграда *** и скица № ***г., на поземлен имот ***, издадени от Служба по кадастъра гр.***; писма с № ***г. и № 11-00-***г., се установява, че: на 07.08.2007г. между „***“ ЕООД, в качеството на наемодател и „***“ ООД, в качеството на наемател, е бил сключен писмен договор за наем на недвижима вещ: навес за контейнери с площ 216 кв.м., находящ се в гр. *** № *** представляващ реална част от сграда по КККР на гр. Варна с идентификатор *** и обща площ от 363 кв.м.

Съгласно чл. 11 срокът е угововорен за 5 години. С допълнителни споразумения между страните от 28.06.2012г. и от 15.11.2013г. било прието, че договорът продължава да действа между страните като с последното споразумение е определен месечен наем в размер на 3

1035.29лв. без ДДС /1242,35лв. с ДДС/. Имотът бил предаден на ответника с писмен приемателно-предавателен протокол на 07.08.2007г. и на 03.08.2020г. е върнат на наемодателя отново с писмен приемно-предавателен протокол. В чл. 7. ал. 6 от договора е посочено, че при неизпълнение иа задължението по чл. 5. ал. 11 за връщане на имота от наемателя след изтичане срока на договора, се дължи обезщетение за ползване в размер на уговорения наем. В периода от 20.12.2019г. до 20.07.2020г. от „***“ ЕООД били издадени осем броя фактури с посочено основание обезщетение за ползване на помещение без правно основание за месеци 01.2020. - 08.2020г., които са подписани от представител на посочения в графа получател „***“ ООД, с изключение на последната. На 11.09.2020г. „***“ ЕООД било писмено уведомено от „***“ ООД, че след освобождаване на наетата недвижима вещ страните следва да уредят взаимоотношенията си във връзка с извършените в нея подобрения. На това уведомление „***“ ЕООД отговорило, че съобразно договора извършените от наемателя трайни подобрения са за негова сметка.