Решение № 4660 от 11.03.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 4660 гр. .... 11.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 29 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Виктория М. Станиславова при участието на секретаря ВАЛЕНТИНА ВЛ. МИЛОВАНОВА като разгледа докладваното от Виктория М. Станиславова Гражданско дело № 20251110153817 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 310 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба на С. Г. Д., ЕГН **********, с постоянен адрес......, срещу .........“ ЕООД, ЕИК ........., със седалище и адрес на управление: гр. .... .......... с която е предявен за разглеждане осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за опразване и предаване на държането на отдаден под наем недвижим имот – търговски обект, находящ се в гр. .... ж. к. ......., ведно със складово помещение, без частта от обекта, обособена като козметично студио с тоалетна и без склад за зареждане, след прекратяване на наемното правоотношение, съществувало между страните по Договор за наем на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи с peг. ......... от 04.09.2025 г. на ........., с peг. .......... в НК.

В исковата молба се твърди, че на 08.08.2024 г. между С. Г. Д., в качеството й на наемодател, и .........“ ЕООД, в качеството му на наемател, е сключен договор за наем на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи с peг. ......... от 04.09.2025 г. на ........., с peг. .......... в НК, по силата на който наемодателят се задължава да предостави на наемателя за временно и възмездно ползване своя собствен недвижим имот, представляващ търговски обект, находящ се в гр. .... ж. к. ......., ведно със складово помещение, без частта от обекта, обособена като козметично студио с тоалетна и без склад за зареждане, срещу насрещно задължение за наемателя да му заплаща наемна цена в размер на сумата от 1 500,00 лева, платима до пето число на съответния текущ месец. С приемо-предавателен протокол от 08.08.2024 г. фактическата власт върху наемния имот е предадена на наемателя. Договорът е сключен за срок от 2 години, с начална дата 10.08.2024 г. Освен наемната цена, наемателят е длъжен да заплаща всички консумативни разходи, свързани с ползването на имота, на основание чл. 4.2. от договора. Ищецът поддържа, че в течение на наемния период наемателят системно е забавял заплащането на наемните плащания в продължение на месеци, като нито веднъж не е заплатил наведнъж пълната наемна цена в размер на 1 500,00 лева, като многократно е пропускал и дължимите от него плащания за комунални услуги, въпреки множеството отправени /писмени и устни/ покани от страна на наемодателя.

1

Поради системното неизпълнение на задълженията по договора наемодателят се е възползвал от правото си едностранно да прекрати договора с 5-дневно писмено предизвестие, на основание чл. 9.2.1.1., вр. чл. 9.2.1., вр. чл. 9.1.2. от договора. Освен отправеното волеизявление за прекратяването на Договора, наемодателят е поискал да му бъде възстановено държането на имота, което не било сторено от наемателя, вкл. до момента на сезиране на съда. При тези фактически твърдения ищцата твърди, че за нея е възникнал правен от интерес от предявяване на настоящия иск за опразване на наетото помещение. В случай, че съдът прецени, че не е налице валидно отправено извънсъдебно волеизявление за прекратяването на договора, се моли подадената пред съда искова молба да се счита за надлежно отправено до ответника едномесечно предизвестие за едностранно прекратяване на договора, на основание чл. 9.3. от него. Моли за уважаване на иска и за присъждане на сторените разноски.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК не е депозиран отговор на исковата молба от ответника .........“ ЕООД.

Софийски районен съд, I Гражданско отделение, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно изискванията на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен и приет като писмено доказателство Договор за наем на недвижим имот от 08.08.2024 г. с нотариално удостоверени подписи с peг. ......... от 04.09.2025 г. на ........., с peг. .......... в НК, от който се установява, че на посочената дата между С. Г. Д., в качеството й на наемодател, и .........“ ЕООД, в качеството му на наемател, е сключен договор за наем, по силата на който наемодателят е предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване следния свой недвижим имот: търговски обект, находящ се в гр. .... ж. к. ......., ведно със складово помещение, без частта от обекта, обособена като козметично студио с тоалетна и без склад за зареждане, срещу насрещно задължение на наемателя да му заплаща месечен наем в размер на 1 500,00 лева, платим ежемесечно в срок от 1-во до 5-то число на месеца, за който се дължи – чл. 3.7., изр. 1 от договора.

Съгласно чл. 3.8., ако наемната цена за съответния месец не бъде заплатена в продължение на 10 дни от изтичане на срока по т.3.7., наемодателят има право да прекрати договора с писмено предизвестие от 5 дни. Страните се съгласяват, че неплащането на месечен наем съставлява съществено нарушение на договора.

Съгласно чл. 2.1. от Раздел II от договора, той се сключва като срочен – за срок от 2 години, с начална дата 10.08.2024 г. В случай, че 2 месеца преди изтичането на този срок никоя от страните не отправи писмено предизвестие за прекратяване, срокът на договора автоматично се продължава за още 2 години.

Съгласно чл. 4.1. от договора, наред с наемната цена, наемателят се задължава да заплаща през целия наемен срок и всички консумативи (ел. енергия, топла и студена вода, парно отопление (ако има такова), газ, телефон, СОТ и др.), такса смет, данък сгради, както и други задължителни плащания от какъвто и да е било вид, наложени от компетентните органи във връзка с ползването или заемането на обекта или осъществяването на дейността на наемателя в обекта.

Съгласно чл. 4.6 от договора страните се съгласяват, че неизпълнението, вкл. частичното и забавеното изпълнение, на задължението за извършване на което и да било от допълнителните плащания се счита за съществено нарушение на договора, което дава право на наемодателя да упражни всичките права и средства за защита, с които разполага по закон и/или по силата на този договор, вкл. да се удовлетвори от предоставените му от наемателя съгласно този договор обезпечения.

Съгласно чл. 5.1 от договора, предаването на имота ще се извърши с приемо2 предавателен протокол на датата на сключване на настоящия договор или на друга дата, отразена в протокола.

Съгласно чл. 7.3. от договора наемателят е длъжен да заплаща наемната цена, както и всички други плащания в срок.

Съгласно Раздел IX, наименуван „Неизпълнение и защита срещу неизпълнението“, чл. 9.1.2., за съществено нарушение и за съществена разпоредба на този договор се счита всяко неизпълнение на договора, което изрично е определено като „съществено нарушение“, неизпълнение на всяка разпоредба на договора, която изрично е определена като „съществена разпоредба“, както и всяко закъснение за плащане, което наемателят е длъжен да извърши към наемодателя или към трети лица – доставчици на комунални услуги, продължило повече от 15 дни, както и три последователни закъснения в плащанията (дори ако никое от тях не надвишава 15 дни), и всяко друго нарушение на разпоредбите на договора, което неизправната страна не е отстранила в срок от 10 дни след получаване на писмено искане за това от изправната страна.

Съгласно чл. 9.2.1., в допълнение към всички останали права и/или средства за защита, с които разполага по силата на този договор и/или на закона, наемодателят има право да прекрати този договор с писмено предизвестие от 5 дни и да иска незабавното освобождаване на обекта, без да дава на наемателя срок за изпълнение, само и единствено в следните случаи:

При съществено нарушение на договора, извършено от наемателя или негови представители;

При подадена молба за откриване на производство по несъстоятелност спрямо наемателя, която е уважена от съда или не е оттеглена или отхвърлена в 45-дневен срок.

Съгласно чл. 11.2. от договора, от датата на предаване на обекта, за адрес на наемателя се счита наемния обект, като всички съобщения ще се считат за надлежно връчени и на този адрес.

По делото е представен и приет като писмено доказателство, неоспорено от страните, Приемо-предавателен протокол, удостоверяващ предаването на фактическата власт върху търговски обект в гр. .... ж. к. ......., от С. Г. Д. на ..... както и състоянието на имота към момента на предаването.

По делото е представено и прието като писмено доказателство отправено от С. Г. Д. до .........“ ЕООД писмено предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение, на основание чл. 9.2.1, вр. чл. 9.2.1.1 от договора за наем, поради допуснати от наемодателя множество нарушения, свеждащи се до следното: неплащане на месечни наем за м. май 2025 г. към 21.05.2025 г., незаплащане на консумативните разходи за ползване на имота в размер на 2 500,00 лева към 21.05.2025 г., неизпълнение на задължение за застраховане на обекта и др. С последното, наемодателят посочва, че с изтичане на 5 дни от връчване, наемателят следва незабавно да освободи обекта. Към предизвестието е приложено, неоспорено от ответника, известие за доставяне на предизвестието на 30.05.2025 г. на адреса на наетия обект, с отбелязване, че е получено от съпругата на .........

По делото е представен и приет като писмено доказателство платежен документ от 09.12.2025 г., удостоверяващ извършено на посочената дата плащане чрез системата на „Easy Pay” от ........ по сметка на С. Г. Д. в размер на 500,00 лева, при посочено основание за плащане „наем – част наем м декември“

При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

Първоинстанционният съд е сезиран с осъдителен иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за опразване и предаване на държането на отдаден под наем недвижим 3 имот – търговски обект, находящ се в гр. .... ж. к. ......., ведно със складово помещение, без частта от обекта, обособена като козметично студио с тоалетна и без склад за зареждане, след прекратяване на наемното правоотношение, съществувало между страните по Договор за наем на недвижим имот с нотариално удостоверени подписи с peг. ......... от 04.09.2025 г. на ........., с peг. .......... в НК.

Основателността на така предявения иск се обуславя от кумулативното установяване на фактически състав, който включва следните елементи: 1./ че между страните е съществувало валидно възникнало облигационно отношение по договор за наем с посоченото в исковата молба съдържание, по силата на което ищецът е изпълнил основното си задължение да предостави ползването на наетия имот в надлежно състояние; 2./ прекратяване на действието на договора за наем на соченото в ИМ основание, респ. отпадане на основанието за държане на имота от наемателя; 3./ неизпълнение от страна на ответника на задължението му да върне на ищеца държането на наетото помещение.

Съобразно изричното правило на чл. 154, ал. 1 ГПК ищецът носи доказателствената тежест за установяване, при условията на пълно и главно доказване, на фактите, съставляващи основание на исковете и имащи характер на положителни такива, а именно обвързаността на страните от твърдяната договорна връзка, предоставяне на процесния имот във фактическа власт на ответника и преустановяване на наемното правоотношение. По отношение на неизпълнението, доколкото то се изразява в неосъществяване на дължимо поведение – връщане на наетата вещ, е достатъчно твърдението на ищеца за продължило от страна на ответника ползване на процесния имот и след прекратяване на наемния договор, като в тежест на ответника е да установи положителния факт, който го изключва – изпълнение на задължението за връщане държането на имота. В този смисъл, съдът намира, че макар и да е указал на ищеца, че е негова доказателствената тежест да установи, че въпреки отпадналото основание ответникът продължава да ползва наетото помещение, с това не е влошил положението му, тъй като приетите в тази насока доказателства способстват за провеждане на насрещно доказване на този факт, във връзка с който ответната страна не ангажира доказателства.