Решение № 2121 от 13.06.2023, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2121 гр. В., 13.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – В., 20 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Орлин Чаракчиев при участието на секретаря Ани Люб. Динкова като разгледа докладваното от Орлин Чаракчиев Гражданско дело № 20223110104855 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявени от Й. П. К., ЕГН **********, с адрес: гр. Д., кв. Д. № * срещу Д. А. Б., ЕГН ********** и А. П. Б., ЕГН **********, и двамата адрес: гр. В., ул. П. № * пасивно субективно съединени искове с правно основание чл. 55, ал.1, предл. 3 от ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца солидарно сумата от 9779,15 лв., представляваща платен на отпаднало основание задатък по развален Предварителен договор за покупко-продажба от * г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от подаване на исковата молба - 14.04.2022 г. до окончателното ѝ изплащане.

Ищецът, чрез адв. И. И. поддържа, че на * г. сключил като купувач с ответниците Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в гр. Д. с идентификатор * по КККР, целият с площ по документ за собственост от 2300 кв.м., а ПО скица с площ 2176 кв.м., ведно с всички изградени в имота постройки: 1. СОС с идентификатор *.1 по КККР със застроена площ по скица от 29 кв.м., 2. СОС с идентификатор *.2 по КККР със застроена площ по скица от 58 кв.м., 3. СОС с идентификатор *.3 по КККР със застроена площ по скица от 78 кв.м., ведно с всички изградени подобрения и трайни приращения в имота. Страните по договора се съгласили продавачите да прехвърлят правото на собственост на купувача до 28.02.2022 г. срещу цена в размер на 35000 евро или левовата равностойност от 68454,05 лв. На основание чл. 2.6 от договора ищецът заплатил на продавачите сумата 9779,15 лв., представляваща задатък по банкова сметка на първата ответница. Сочи, че поради настъпила забава на ответниците да изпълнят поетите задължения по предварителния договор ищецът им изпратил Нотариална покана, с изявление, че го разваля без срок за изпълнение на задълженията им по договора, както и с искане за връщане на задатъка. Поддържа, че съгласно чл. 3.1. от договора в случай на забава от страна на продавачите да изпълнят свое изискуемо задължение, те дължат неустойка, а ако забавата продължи повече от седем дни, купувачът има право да развали договора с едностранно писмено волеизявление, като получи платения задатък в двоен размер. Сочи, че в проведени разговори с продавачите отново поискал връщане на капарото, което не се случило, а понястоящем те отказвали всякаква комуникация. По изложените съображения моли за уважаване на предявените искове и присъждане на 1 сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците Д. А. Б. и А. П. Б. , чрез процесуалния им представител - адв. А. Г., с който исковете се оспорват като неоснователни. Твърди, че действително страните са сключили твърдяния предварителен договор от * г., като се признава, че ищецът е превел на Д. Б. сумата от 10000,00 лв.

Оспорват се останалите твърдения в исковата молба. Излага се, че в т. 2.10 от договора, е договорено страните да се явят на 28.2.2022г. в 13:00 ч. при нотариус А. Н., ако не е договорено друго. Впоследствие обаче било договрено друго, тъй като впоследствие банката посочила друг нотариус - В. М., който изготвил сделката и договорната ипотека.

Поддържа се, че ищецът не се е явил на 28.02.2022 г. при нотариус А. Н.. Сочи се, че съгласно т. 2.7. от договора остатъкът от продажната цена в размер на 30000 евро е следвало да се заплати чрез банков кредит, който да се предостави на ищеца след вписване на първа по ред ипотека в полза на банката. Излага се, че ответницата Д. Б. и посредникът по сделката - В. Р., представител на „И.п.“ са съдействали напълно на купувача, като лично са предоставяли документи на банката, както и на посочения от банката нотариус В.М., включително удостоверение за търпимост на налична в имота сграда с идентификатор *.4, която не била предмет на договора. Излага се, че ответниците се снабдили и със скици за имота и удостоверения за данъчна оценка. Посредникът на *г. предоставил документите на банка ДСК АД, клон Д. и нотариус В. М. Поддържа се, че било необходимо съдействие и от купувача и банката. Съгласно чл. 4.1, изречение трето от предварителния договор от * г., като се сочи, че купувачът следвало да заплати таксите по сделката, включително на нотариуса и на общината, както и таксите за договорна ипотека. Твърди се, че когато продавачите очаквали окончателната сделка на 08.3.2022 г. лице, което се представило по телефона за съпругата на купувача съобщило на посредника В.Р., че се отказват от сделката.

Излага се, че на 16.3.2022 г. ответниците получили от ЧСИ Л. С. документ озаглавен Нотариална покана, който обаче не бил нотариално заверен и в него невярно се сочило, че срокът на договора е 10.2.2022 г., а текстът му бил изключително неясен. В него се сочело, че купувачът разваля договора поради „забава на продавачите“. Излага се, че купувачът е бил неизправна страна, тй като не е разполагал с парите и не е оказал необходимото съдействие на нотариуса, банката и самите продавачи. Поддържа, че е налице забава на кредитора по смисъла на чл. 95 от ЗЗД, както и че отказът му от сделката е причина за нейното неосъществяване. Излага се, че е налице хипотезата на чл. 96, ал.1 от ЗЗД. По изложените съображения се сочи, че не е настъпило разваляне на договора по изявление на купувача. Поддържа, че настъпването на датата 28.2.2022 г. не означава невалидност на договора. Сочи се, че на * г. ответниците отговорили на поканата на ищеца, с писмо до него, с което заявили, че не приемат изявлението му за разваляне за валидно и на свой ред са посочили, че развалят договора поради неизпълнението на купувача с оглед отказа от сделката, липсата на готовност с парите, нежелаение да се отиде до нотариус. Посочва се, че писмото е върнато като неполучено при продавачите на 11.4.2022 г., а съгласно т. 4.2 от договора от * г., изпращане на кореспонденция на посочения в него адрес е достатъчно и се счита за валидно връчено, дори и страната да не желае да го получи. Сочи се, че с отговора се позовават на правото си да развалят договора поради неизпълнение от страна на купувача и да задържат капарото. Твърди се, че е налице хипотезата на чл. 93, ал.2, изр. първо ЗЗД.

Поддържа се, че сумата необосновано се търси от А. Б., който не я е получил. По изложените съображения се моли предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендират се разноски.

В о.с.з. ищецът се явява лично и с адв. И., чрез който поддържа изразената позиция по спора. По реда на чл. 145, ал.1 от ГПК изяснява следното: ответниците – продавачи по предварителния договор са били в забава, тъй като в имота нямало как да бъдат доставени ВиК услуги; ищецът имал готовност да заплати цялата сума, включително бил одобрен за ипотечен кредит; ответниците били в забава и поради неизпълнение на задължението да представят удостоверение за търпимост за гаража в имота гараж; била наложена възбрана на имота; ответниците се разпоредили с процесния имот на * г. Ищецът доразвива подробно доводите си по същество в представената писмена защита.

В о.с.з. ответниците не се явяват, предсатвляват се от Г., чрез която поддържат изразената позиция по спора. По реда на чл. 145, ал.2 от ГПК ответниците уточняват, че видоизменената воля на страните е била да се явят при нотариус В. М.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

2

Съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № * г. на нотариус А. Н., на * г. ответниците са придобили процесните ПИ * и СОС с идентификатори *.1, *.2, *.3 по КККР, ведно със всички подобрения и трайни насъждения в имота.

Страните не спорят, че са страни и по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот * г., съгласно ответниците като продавачи се задължили да прехвърлят на ищеца като купувач собствеността върху ПИ * по КККР на гр. Д., целият с площ по документ за собственост от *кв.м., а ПО скица с площ 2176 кв.м., ведно с всички изградени в имота постройки: 1. СОС с идентификатор *.1 по КККР със застроена площ по скица от 29 кв.м., 2. СОС с идентификатор *.2 по КККР със застроена площ по скица от 58 кв.м., 3. СОС с идентификатор *.3 по КККР със застроена площ по скица от 78 кв.м., ведно с всички изградени подобрения и трайни приращения в имота.

Видно от преводно нареждане без дата ищецът е превел по сметка с титуляр ответницата Б. сумата 10000,00 лв., с вписано основание „капаро покупка на имот“.

Видно от справка № * г. от Служба по вписвания - гр. Д., по партидата на ПИ * е била наложена възбрана на 29.11.2021 г., по искане на кредитора „В.и к. - В.“ за задължения на Д. А. Б., която възбрана е вдигната на 19.01.2022 г.

Представено е удостоверение за търпим строеж № * г. подписано от главният архитект на Община Д., съгласно което гараж със ЗП/РЗП от * кв.м. находящ се в ПИ * е търпим и не подлежи на премахване и забрана за ползване, като може да бъде предмет на прехвърлителна сделка.

За ПИ и изградените в него сгради са представени по делото скици № № * г., както и удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот на основание чл. 45, б. „б“ и „в“ от ПВ от Агенция по вписвания с изх. № №* г., № *** г. на Служба по вписвания – Д..

С придружително писмо вх. №** г. на ЧСИ Л. Ст., ведно с надлежно оформена разписка, на ответника А. П. Б. била връчена на 15.03.2022 г. писмо наименовано „нотариална покана“ от Й. К. до Д. Б. и А. Б., с което ищецът уведомил ответниците, че разваля предварителния договор поради забава на ответниците да изпълнят задължението си за прехвърляне на недвижимия имот по него, с оглед на което ги е поканил да му върнат заплатеното капаро по договора от 10000,00 лв.

С отговор/покана до ищеца от 18.03.2022 г. от ответника Д. Б., е посочено, че ищецът не е изправна страна по предварителния договор, защото не разполага със средства за заплащне на имота, както и че той не се е явил на 28.02.2022 г. при нотариуса, на който е следвало да заплати разходите по сделката, като е в забава за оказване на нужното съдействие. Отправено е изявление за разваляне на договора поради липсата на готовност за заплащане на цената, както и поради нежелание за изповядване на сделката пред нотариус, поради което е направено и изявление, че капарото се задържа.

Съгласно справка № *г. от Служба по вписвания – Д. и нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № *г. на нотариус В.М., на 19.04.2022 г. ответниците са продали процесните ПИ *, ведно със СОС с идентификатор *., *., *. по КККР, както и изградения в имота гараж с идентификатор *..

Видно от представените два броя договори за кредит за текущо потребление от *г., ищецът и съпругата му са изтеглили потребителски кредити в размери от 40000,00 лв., съответно 20000,00 лв.

Съгласно удостоверение изх. № * г. издадено от „Б. Д. ЕАД на 23.02.2022 г. ищецът е подал искане за предварително одобрение на кредит с размер 79000,00 лв., като продавачката Д. Б. е предоставила документи за собствеността на имота, но след получаване на преварителното одобрение ищецът не е пожелал кредитът да бъде иницииран за окончателно одобрение.

Съгласно писмо рег. № * г. ведно с работна карта № * г. от „В. и к. - В.“ ООД водоподаването на ВиК услуги към имот находящ се в гр. Д., ул. „П.“ № *е възстановено на * г. Съгласно приложената към писмото работна карта № * г. на * г. са извършени строително ремонтни работи по сигнал на абонат от 04.03.2022 г.

Представена е разписка № * г. за платена вода за имот са адрес в гр. Д., ул. „П.“ № *.

Страните в процеса са ангажирали и гласни доказателства посредством разпита на водените от ищеца свидетели – С. П. М. (сестра на ищеца) и М.Й.М., както и на водените от ответниците свидетели - В.К.Р. и С.Л.И.