Акт № 1517 от 03.11.2026, Районен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 1517 гр. Русе, 03.11.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател:Дарин Н. Й. при участието на секретаря Ширин Енв. Сефер като разгледа докладваното от Дарин Н. Й. Гражданско дело № 20254520106246 по описа за 2025 година

Предявеният иск е за неоснователно обогатяване и е с правна квалификация чл.59 от ЗЗД като искът е предявен в условията на частичен иск – претендира се в размер на 6000 лева частично от 37 599 лева.

Ищецът К. К. К. твърди, че заедно със семейството си, считано от 1991 г., бил настанен в общинско жилище в гр.Русе с адрес кв.***, бл***, вх.4, ет.7, ап.21. Ползването на същото продължило до *** г. когато освободил жилището защото със заповед от *** г. на Община Русе бил уведомен за прекратяване на наемното правоотношение. По време на действие на наемното правоотношение направил значителни подобрения в общинското жилище, представляващи основен ремонт на същото. Посочва същия по отношение на отделните помещения в имота, като първото съдебно заседание уточнява и периодите на извършване на отделните ремонти по видове и помещения. Уточнява, че било сменено и електрическото табло на стойност 200 лв. и кухненските шкафове - на стойност 1800 лева. Останалите ремонтни дейности били на обща стойност 35 599 лева, тоест общо били направени разходи в размер на 37 599 лева. Със същата стойност била увеличена стойността на имота, предвид направения ремонт и подобрения. Ищецът счита, че е държател на имота и има право на по-ниската от двете стойности измежду 1. Стойността на извършените ремонтни дейности и подобрения и 2.

Увеличената стойност на имота. В случая тя била една и съща. Счита, че такава му се дължи от собственика на имота, като цитира съдебна практика в тази насока. Претендира за заплащане на такава в условията на частичен иск 6000 лв. – частично от общ размер 37 599 лв., ведно със законната лихва от завеждането на иска и разноските по делото. В хода на делото ищецът К. К. К. е починал и като ищци, на осн. чл.227 от ГПК, са конституирани наследниците му - П. М. К. ЕГН **********, В. К. К. ЕГН ********** и Г. К. К. ЕГН ********** като съобразно наследствените си дялове всеки от тях претендира по 1/3 ид.ч. от размера на първоначалната претенция

1

Ответникът, Община Русе, оспорва допустимостта и основателността на иска. Счита се, че правната квалификация на иска по чл. 59 от ЗЗД е неприложима. Позовава се на това, че между страните е имало действащ договор за наем. Счита, че извършените дейности от ищеца са свързани с обичайното износване на отдадената под наем вещ. Счита, че не е налице основен ремонт по смисъла на ЗУТ. Счита, че не е налице неоснователно обогатяване за общината. В тази насока излага доводи, че имотът е отдаван по реда на общинска наредба, като този тип правоотношения имат социална функция и символичен наем като нямало връзка между размера на наема и евентуални подобрения в имота. Имуществото на общината не било нараснало и нямало обогатяване. Позовава се на това, че общината не е дала съгласие за извършване на ремонта. Счита, че самият ищец се е обогатил, предвид това, че е ползвал имота при условията на символичен наем. Посочва разликата между средния пазарен наем за периода и заплащания от него. Счита се, че искът е предявен в условията на злоупотреба с право. Оспорва твърдението, че разходите за строително монтажни работи са на стойност 37 599 лв., както и, че стойността на имота се е увеличила с такава сума. Оспорва фактическите твърдения в исковата молба. Изрично оспорва представена от ищеца извънсъдебната експертиза.

За да се произнесе, съдът съобрази следното:

От представените по делото преписи от договор за наем на общинско жилище и заповед за прекратяване на наемното правоотношение по него е видно, че от 1991 г. семейството на ищеца обитава общинско жилище на адрес гр.Русе, кв.***, бл***, вх.4, ет.7, ап.21 като първоначално титуляр по настанителна заповед била майката на ищеца, а на *** г. е сключен договора за наем с ищеца - №*** със срок – 3 години, считано от датата на настаняване по настанителна заповед. Със заповед №***/*** г. наемното правоотношение е прекратено и на *** г. семейството на ищеца е освободило жилището за което е бил съставен констативен протокол от същата дата, а впоследствие то е отдадено под наем на друго лице – св. Г.П..

Съгласно договора за наем №***: наемодателят е длъжен: да предаде имота в състояние годно за обитаване съгласно двустранно подписан протокол-опис /чл.23/ и да извършва необходим основен ремонт за своя сметка /чл.24/. наемателят е длъжен: да ползва имота по предназначение; да плаща наема и консумативните разноски за имота; да не прави в имота и общите части преобразувания без писмено разрешение от наемодателя; да допуска изпратени от наемодателят работници за осъществяване на ремонти; да извършва за своя сметка и със собствени средства текущи ремонти на повредите в резултат на обикновена употреба /чл.231 от ЗЗД/ като боядисване на стените, таваните и помещенията, пребоядисване на вратите, прозорците и подовете, подмяна на кранове, брави, електрически 2 ключове, контакти, фасунги, почистване на комини, както и да възстановява всички виновно причинени повреди от него или от лицата, за които отговаря /чл.17 от договора/.

С оглед изложеното постановката на режима на разпределение на разходите за ремонти на отдаденото на ищеца под наем общинско жилище се обуславя както от уговореното по договор №***, така и от императивните разпоредби на закона – чл.228 – чл.239 от ЗЗД, при водещи критерии: от една страна задължението на наемодателят да осигури ползването на отдадената под наем вещ/имот по предназначение за задоволяване на жилищни нужди при нормални условия, но без лукс /чл.230 от ЗЗД и чл.23 от договора/ и произтичащото от това задължение по чл.24 от договора да извършва необходим основен ремонт, както и ако не е уговорено друго да поеме ремонта/разходите за други повреди, които не са дребни – чл.231, ал.2 от ЗЗД, а от друга страна - задължението на наемателя да извършва поправки на дребни повреди – чл.231, ал.1 от ЗЗД, и да поеме ремонта/разходите за други повреди, които не са дребни, но само ако е уговорено в договора – чл.231, ал.2 от ЗЗД.

В случая не е налице съществено противоречие между двете уредби с изключение на неточното цитиране на чл.231 от ЗЗД в чл.17 от договора при различно примерно изброяване на видовете поправки, квалифицирани като „текущ ремонт“. С оглед императивните разпоредби на чл.230 от ЗЗД, чл.23 и чл.24 от договора съдът приема, че изброяването по чл.17 от договора се отнася само за случаите, когато въпросните дейности не са част от дейностите по необходим основен ремонт в изпълнение на задължението на наемодателя да осигури нормално ползване на имота по предназначение. В случая ремонтите, които е предприел ищеца са направени около 30 години след първоначалното настаняване на семейството му в общинското жилище и след повече от 40 години от построяването на блока като в този период не са били извършвани никакви ремонти и обновяване на апартамента. Става въпрос за продължителен период от време, значително надвишаващ експлоатационния и амортизационен период на основните съоръжения и елементи на имота, необходими за функционалното му ползване по предназначение - като жилище при нормални/обичайни/ условия и без лукс. От показанията на разпитаните по делото свидетели това се потвърждава по категоричен начин - „Имаше влага, имаше течове от покрива. След това започна на комшията да тече в банята и подновиха банята. Дограмите смениха, те бяха дървени. Имаше влага. Сменяха тапети…… То постоянно имахме проблеми - като потече покрива и слизаше надолу. Течът беше стигнал до 5 етаж….. Имаше оплаквания от съседите под него. В кухнята самите прозорци вече като не се уплътняват добра и имаше влага. Те бяха на тапети и то почернява от мухъл и те се принудиха да ги сменят. Това е един апартамент, който е в старо състояние и до този ремонт на е бутвано нищо от построяването му. Аз повече от 40 г. живея в този блок и си познавам комшиите…….. Входната врата беше от едновремешните врати, обикновена врата и те я смениха, защото не се затваряше. Предните 3 комшии, които живееха там, те бяха едни по-мизерни, палеха печки и той балатума от там изгорял и те се принудиха постепенно да си правят ремонти….“ – показанията на свидетелката Г. С. М., която е съседка на имота „….Когато отидохме 2019 г. положението беше просто ужасно.

Дограмите бяха дървени, на които бяха положили дунапрен, защото когато валеше дъжд всичко влизаше вътре….. Просто беше ужас.

Миришеше на мухъл, имаше влага във всяка една от стаите …. Имаше много влага в банята също, течеше, постоянно имаше оплаквания от съседите, че и на тях им тече. Тоалетната също беше, клекалото беше счупено, протичаше от време на време като се запушваше….. нова ПВЦ дограма, което беше много належащо, ПВЦ врати, шпакловка на стените, боядисване. Общо взето, за да се махне влагата, което беше ужасно. Не беше здравословно да се живее в тези стаи…… Терасата от край до край беше с ламарина където при един силен вятър ламарината изхвърча , беше доста опасно и за децата, които живееха в този апартамент и беше належащо да се направи….. През 2019 г. имаше оплакване от съседа отдолу за теч и точно, затова свекъра реши, че трябва да започне ремонта, защото човека се оплакваше, защото от банята имаше….“ - показанията на свидетелката М. Н. К., която е снаха на първоначалния ищец и в част от процесния период е живяла в имота.

„Проблеми от течове, може би 2012 г. 2013 г. протече банята. Казах на К., че в банята тече, той каза, че няма пари. Казах му, че ми мухлясва тавана. Казах му пак да направи ремонт. През 2019 г. каза, че започва да прави ремонт на банята….“ – св. Р.Т. И. – съсед под имота.

При това положение съдът счита, че дейностите по саниране и мазилка на стени, вкл. смяна на тапети, шпакловане и боядисване, както и за доставка и монтаж на вградено осветление, които са констатирани при оглед като част от направения от първоначалния ищец ремонт и са оценени от вещото лице И.

Л. по приетата строителна ценова е-за не представляват ремонти на повреди от обикновена употреба, независимо, че са сред примерно изброените в чл.17 от договора. Целият предприет от първоначалния ищец ремонт представлява необходим основен ремонт, а част от дейностите са били дори неотложни/спешни/ - напр. подмяната на дограми за спиране на теч и отстраняване на нездравословното състояние на тавани и стени в резултат на дългогодишни течове, както и ремонта на банята за да се отстранят течовете към разположения отдолу имот на св.И.. По отношение на размера на иска съдът съобрази следното: Искът е предявен като частичен. При това положение за уважаването му е необходимо да се установи стойност на ремонта над посочения частичен размер. Съдът не следва да отразява в диспозитива на решението до какъв размер над предявената част приема вземането за доказано, т.к. диспозитивът на съдебното решение задължително се ограничава единствено до рамките на конкретно заявения петитум (претендираната сума), тъй като съдът е обвързан от въведеното от ищеца диспозитивно начало в процеса. В случая въпросът е дали част от ремонта всъщност не е влошил качеството на имота, а именно облепянето на холната стена с облицовка от камък и монтирането на ПВЦ врата на тераса на необичайните 5 бр. панти, което се установява както от приетата по делото е-за, така и от показанията на св. Г. П. – „…Примерно в хола е имало секция, модел който не мога да намеря и камъни на стената, които да махна, за да мога да сложа някаква секция иначе всичко ще излезе напред….. В детската стая съм подменил ламината, защото беше стар и имаше места нагоряло…..

4

На едната спалня вратата за терасата мисля, че е на 5 панти, необичайно е.

Доколкото знам такива врати се монтират с толкова панти на места където се отваря по- често, подсилено е с повече панти, необичайно е…..“.

От разбивката по конкретни части на ремонта по заключението на в.л. Л. обаче е видно, че дори стойността на тези дейности да бъде изключена от общата сума, то остатъчният размер ще е значително над размера на предявения като частичен иск – 6 000 лв., поради което съдът приема, че тези обстоятелства не водят до недоказаност на иска по размер. Същото се отнася и за възражението за изтекла погасителна давност. Видно е че ремонтът е продължил до 2024 г., а имотът е освободен от семейството на починалия на *** г. При това положение възражението за изтекла погасителна давност се явява неоснователно. Това е така, защото тя започва да тече от момента на освобождаването и предаването на имота на наемодателя след прекратяване на наемния договор, а не от края на самия ремонт. Това произтича от обстоятелството, че наемателят има качеството на държател на имота.