Решение № 152 от 09.02.2026, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 152 гр. София, 09.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на дванадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария Георгиева

Членове:

Валентин Д. Бойкинов

Асен Воденичаров при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Мария Георгиева Въззивно гражданско дело № 20251000501114 по описа за 2025 година

САС е сезиран с жалба от ответника по гр.д. 8960/23 г. по описа на СГС Смарт Хаус Къмпани ООД. С решение по делото № 262/15.01.25 г. съдът, като е приел, че ответникът е строител по занятие и на това основание е наясно с продължителността на административните процедури, свързани с въвеждане на строителен обект в експлоатация, е приел, че страните са се уговорили неустойка да се дължи след изтичане на 4 м. след датата, визирана като крайна за сдобИ.не на сграда, в която се изгражда възложен от ищците обект, с акт образец 16, и е приел, че възражението за нищожност на клаузата за неустойката не е основателно, тъй като с уговарянето й се цели дисциплиниране на изпълнителя, е уважил предявените в условията на активна солидарност от И. Й. и П. Т. искове с правно основание чл. 92 ЗЗД и 86 ЗЗД и е осъдил Смарт Хаус Къмпани да им заплати сумата 36 900 евро, ведно със законната лихва 07.08.23 г. (датата на предявяване на исковата молба), както и разноски по делото.

Недоволен от решението е ответникът. Той твърди, че решението е недопустимо, тъй като съдът се е произнесъл свръхпетитум (ищците са търсели присъждане на неустойка на база сключен предварителен договор, а съдът се е позовал на сключения между страните окончателен договор в нотариална форма, с клауза за валидиране на необхванатите от договора уговорки от предварителния договор). Решението е неправилно, тъй като съдът не е обсъдил всички възражения на ответника, а събраните доказателства е обсъдил избирателно и пристрастно, в полза на ищците.

1

Като излага конкретни основания за доказаност на защитата си, въззивникът моли постановеното решение да бъде отменено, а предявените в условията на активна солидарност искове – да бъдат отхвърлени.

Състав на САС, като установи, че решението на СГС, предмет на жалбата, се основава на уговорената с предварителния договор между страните неустойка, приема, че липсва произнасяне свръхпетитум, а с включването на клауза от нотариалния договор първостепенният съд е целял прецизност. Поради това постановеното решение е допустимо. Същото е валидно.

САС дължи произнасяне относно правилността на решението на база доводите за неправилност, съдържащи се във въззивната жалба.

ВъззИ.емите оспорват жалбата и пледират за потвърждаване на обжалваното съдебно решение като обстойно мотивирано и правилно.

В производството пред САС не са събирани нови доказателства и поради това настоящият състав следва да основе проверката си на база доказателствата, приобщени в първоинстанционното производство.

Въз основа твърденията на страните и в рамките на очертания предмет на проверка, САС прави следните изводи:

Страните не спорят относно наличието на договорна клауза за заплащане от строителя на мораторна неустойка при забава на изграждането на сградата в пълна готовност след 15.04.22 г. (датата е договорена с анекс към предварителния договор), като началният момент на дължимост на неустойката настъпва 4 месеца след тази дата.

Не се спори, че същата е в размер на 0.1% дневно спрямо платената от поемателите цена. Установено е, че последната възлиза на 410 000 Е.

Защитната теза на ответника (обещател) се основава на договорната клауза на т.

32 от сключения на 08.04.21 г. предварителен договор за строителство на обект в жилищна сграда със задължение след завършване на строителството същият да бъде продаден, според която отговорността на строителя се изключва при лимитативно изброени обстоятелства, сред които са забава за издаване на документи от административни или други органи, действия или бездействия на трети лица, които пораждат пречки за някоя от страните добросъвестно да изпълни задълженията си, въвеждане на противоепидемични мерки и др.

Със сключен на 10.12.21 г. окончателен договор, след като е била изградена на ниво груб строеж сградата, е прехвърлено на ищците правото на собственост над жилищния обект с изрична уговорка за продължаване действието на клаузите от предварителния договор, необхванати от уговорките, съдържащи се в нотариалния акт.

С отговора на исковата молба ответникът обосновава 5 обстоятелства, които могат да се подведат под правоизключващата клауза от предварителния договор, а именно:

2

Забава на електроразпределителното дружество да издаде разрешение за строеж на външните връзки на ел. инсталацията (вместо до 27.04.21 г., дружеството се произнесло на 28.10.21 г.)

Изискване от възложителите да се изпълнят допълнителни СМР, свързани с промени във визията на сградата, отразени в изменен инвестиционен проект и нужда от ново разрешение за строеж. Изпълнителят е подал заявление РВТ21АП00874/01.12.21 г., но заповедта била издадена на 03.06.22 г.

Забава на СО, район Витоша, издала със забава протокол на основание чл. 148, ал. 2 ЗУТ на 07.10.22 г. (по заявление от изпълнителят от 17.05.22 г.) Минусови температури, непозволяващи строителна дейност през дните 2228.01.22 г. и 06.03.–13.03.22 г.

Заболеваемост, свързана с ковид-пандемията, спряла работата, възложена на подизпълнител, за времето 07.09.21 г. – 21.09.21 г.

С оглед доказаността на забава на електроразпределителното дружество от 183 дни, валидирането на променения инвестиционен проект за 111 дни, забава на съгласуването по чл. 148, ал. 2 ЗУТ вр. чл. 29 от Наредбата на СО за изграждането, поддържането и опазването на зелените системи от 110 дни, 19 дни с метеорологични условия, непозволяващи работа и 14 дни отсъствие на работници поради болест (общо 437 дни) времето на безвиновна забава от изпълнителя надвишава заявената с исковата молба за присъждане на мораторна неустойка за забава от 90 дни в периода 17.08.22 г.

– 14.11.22 г.

С отговора на исковата молба са направени и правоизключващи възражения за нищожност на договорната клауза за мораторна неустойка поради противоречие с добрите нрави с оглед определянето й на дневна база за неопределен период от време и за липса на вреди за ищците, тъй като същите са се нанесли в къщата много преди издаването на Удостоверението за въвеждане на сградата в експлоатация.

В отговора на жалбата ищците утвърждават, че при изготвяне на акт образец 15 на 22.11.21 г. забавата до 17.08.22 г. се дължи на късно внасяне на административни искания от страна на ответника и лошо комплектоване на изискуемите се книжа, като доводите за чуждо бездействие, следхождащи уговорената дата за готовност на обекта, са неотносими към претенцията. Твърдят още, че ищците не са правили никакви искания за допълнителни СМР и изменения във външността на сградата, поради което съгласувателната забава относно промените в инвестиционния проект няма отношение към спора.

Настоящият състав, като отчита ролята на акт образец 15, изготвян след завършване на строежа, и удостоверяващ, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация, нормативните изисквания към строежите и условията на сключения договор, приема, 3 че забавата на електроразпределителното дружество не е в причинна връзка с издаването на Удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация (тъй като строежът е от пета категория, за него не се изготвя акт образец 16, а се съставя горевизираното удостоверение).

Не се доказва твърдението на ответника, че ищците са правили искания за изменения, свързани с фасадното оформление и поради това е било необходимо изменение на инвестиционния проект. Тъй като се установи, че разрешението за строеж се отнася до три обекта на правото на собственост (три еднофамилни къщи, като възложители по отношение само на третата са ищците) доказаното искане за изменение е вероятно да се основава на изявления от страна на възложители на строителната дейност, касаеща една от двете или и двете други съвместно изграждани къщи. Няма доказателства заради тази нововъзникнала съгласувателна процедура изпълнителят да е поискал от възложителите (ищци в спора) предоговаряне на срока за въвеждане на къща № 3 в експлоатация. Забавата, свързана с изискваното ново разрешение за строеж, обосновава забава в подаването на последващото заявление за констатиране на спазените изисквания, свързани с озеленяването.

Основателно е възражението, че с оглед уговорения момент за завършване на сграда № 3 – 16.04.22 г., подаването на заявление на това основание на 17.05.22 г. не е в причинна връзка с допуснатата от изпълнителя забава. Нейната обусловеност от несвързани с възложителите-ищци промени и допълнителни СМР не обосновава включването на периода за сдобИ.не с констативен протокол на 07.10.22 г. към времето на обоснована забава, попадаща сред визираните от т. 32 от предварителния договор обстоятелства.

Настоящият състав се солидаризира с виждането на първостепенния- за това, че доказаните неподходящи за строителна дейност условия (с минусови температури) са краткосрочни спрямо уговорената с предварителния договор несанкционирана забава от 4 м. след датата, до която би следвало сградата да се въведе в експлоатация.

Същото се отнася за заболеваемостта на работници. С отговора на исковата молба не е посочено, че именно техническият ръководител на строежа е бил карантиниран и заболял, а без неговото участие строителството на обекта се спира (в каквато насока са събрани гласни доказателства), а извън това гласните доказателства не са подкрепени с писмени такИ., отразени в строителните книжа или под формата на медицинска документация. Заболяването на работник, различен от упражняващ организиране и контрол над строителната дейност, не предпоставя спиране на работата първо, защото не е доказано едновременното заболяване на всички наети да извършват строителна дейност работници и второ поради заменяемостта на конкретните отсъстващи работници.

Не е доказан от ответника моментът на въвеждане на ищците във владение на 4 възложения от тях обект. Показанията с твърдения „много преди изготвяне на акт образец 16“ не позволяват съдът да извърши преценка на релативния извод „много преди“, отнасящ се до реалната дата на въвод и на това основание да цени основателността на възражението на ответника за липса на вреди за ищците.

Мораторната неустойка, освен обезщетителна функция, има и превантивна такава, целяща да мобилизира усилията на съконтрагента да изпълни в срок договорните си задължения. На това основание и с оглед разясненията на ВКС в ТР 1/09 г. САС приема за правилен извода на СГС, че клаузата за подневно определяне на мораторната неустойка за неопределен към момента на договарянето й период, не е нищожна.

Необосновани са възраженията на въззивниците за селективно възпроизвеждане в мотивите на първоинстанционното решение на доказателства и доводи. С решението са обсъдени всички направени от ответника възражения, а въпрос на стилистика на решаващият съдия е пространно-описателния или синтетичен начин на излагане на мотивите към решението.

Тъй като настоящият състав достига до извод за правилност на първоинстанционното решение, на основание чл. 272 ГПК САС се ползва от мотивите на първоинстанционния съд.

На основание чл. 78 ГПК въззивникът следва да възстанови направените от въззИ.емите разноски за производството пред настоящата инстанция в размер на 6425 лв. – доказан като заплатен от ищците адвокатски хонорар за защита по въззивната жалба.

Водим от разгърнатите съображения, САС:

РЕШИ:

ПОТВЪРЖДАВА решение № 262/15.01.25 г., постановено по гр.д. 8960/23 г. по описа на СГС.

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Смарт Хаус Къмпани ООД да заплати на И. И. Й.- Т. и П. Д. Т. сумата от 6425 (шест хиляди, четиристотин, двадесет и пет) лв. – разноски за въззивното производство.

Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от връчването му на страните.

Председател: _______________________

Членове:

5

1. _______________________

2. _______________________

6