Решение № 327 от 13.02.2025, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 327 гр. Бургас, 13.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СИЛВИЯ ВЛ. ПЕТРОВА при участието на секретаря НЕДЯЛКА Й. ДИМИТРОВА като разгледа докладваното от СИЛВИЯ ВЛ. ПЕТРОВА Гражданско дело № 20242120104874 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба на „Бургас Инвестмънт Къмпани“ ЕООД, ЕИК 206974731 със седалище и адрес на управление: гр. София, р-н Триадица, бул.

Витоша № 152, представлявано от управителя Н.К.С., чрез пълномощник адв. Т. К.-П. - БАК, със съдебен адрес гр. Б., ***, против И. П. П., ЕГН **********, с адрес: гр. Б., ***, с която се иска осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 8240 евро (с левова равностойност в размер на 16 116,04 лева), представляваща неустойка по т.9.2 във връзка с т.

4.3. от договора, в размер на 4% от продажната цена на имота, сумата от 258,08 лева - лихва за забава за периода от 06.06.2024г. до 17.07.2024г., както и законната лихва от завеждане на иска на 17.07.2024г. до окончателното изплащане. В условията на евентуалност се иска осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 6 180 евро (с левова равностойност в размер на 12 087,03 лева), представляваща възнаграждение по т. 4.2. от договора, в размер на 3% от продажната цена на имота, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба - 17.07.2024г. до окончателното изплащане. Претендира разноски. Ангажират се доказателства.

В исковата молба се твърди, че на ***г. между него като агент и ответника като купувач е бил сключен горепосочения Договор за обслужване на купувач, с който ответникът е възложил, а ищецът е приел да му посредничи при придобИ.ето на имот, срещу заплащане на възнаграждение в размер на 3% от продажната цена на имота, съгласно т. 4.2 на договора. Твърди се също така, че на същата дата представител на ищцовото дружество е завел ответника на оглед на апартамент, находящ се в гр. Б., ***. Във връзка е 1 осъществения оглед, купувачът и брокерът подписали Регистър на предложените имоти, в който било отразено, че на ***г. на купувача е бил предложен имот, находящ се в град Б., ***, при цена 206 000 евро, с което агентът изпълнил задълженията си по договора, а ответникът се подписал и собственоръчно написал имената си. На 12.07.2023г. бил извършен втори оглед на имота от И. П. със същия брокер-представител на агента. Уговорен бил трети оглед, на който да присъства и сина на клиента, но той бил отложен. На 19.07.2023г. брокерът предложил на клиента да отиде в офиса и да подпише разписка за стоп-депозит или т.нар. „стоп-капаро“, с което да резервира имота, каквато била практиката в сферата на сделките с недвижими имоти. По този начин имотът се „запазва“ за лицето, което е платило капарото и се уведомява продавача с цел подготовка на документи за бъдещата сделка. Клиентът споделил, че иска да се намали продажната цена, поради което желае личен контакт с продавача, но брокерът отказал да предостави телефонен номер на собственика на имота и обяснил, че той ще разговаря с него относно намаление на цената.

На същата дата - 19.07.2023г., И. П. отишъл в офиса на агенцията, но не оставил капаро, а изразил желание първо да прегледа договора между агенцията и продавача, както и проект на предварителен договор за покупко-продажба. Политиката на агенцията била да не се сключват писмени договори с продавачите или техни представители, а само устно да се договарят условията и начина на осигуряване на достъп до имотите за огледи. Няколко часа след срещата с г-н П., продавачът се обадил на брокера и го уведомил, че имотът няма да се продава за момента и че той също щял премахне обявата, която сам е пуснал в интернет.

На 08.08.2023г. ищцовото дружество получило уведомление от И. П., с което същият го канел в 7-дневен срок да „осигури закупуването на имота при действителните условия, за които се продава“, като след изтичането на срока ще счита договора за развален поради виновно неизпълнение на задълженията на „БУРГАС ИНВЕСТМЪНТ КЪМПАНИ“ ЕООД. П. сочел, че не бил удовлетворен от цената от 206 000 евро, направил проверки и установил, че в интернет има други обяви на същия имот при „различни условия“, без да ги конкретизира. Брокерът отново разговарял с продавача относно цената и условията за продажба на имота, но към момента продавачът не желаел да продава имота, поради новонастъпили обстоятелства от лично естество.

С уведомление, получено лично от П. на 11.08.2023г. „БУРГАС ИНВЕСТМЪНТ КЪМПАНИ“ ЕООД сочи, че ако агенцията получи информация от продавача, че е възобновил отново желанието си за продажба, П. ще бъде уведомен своевременно. Счита, че договорът е в сила и не е налице неизпълнение. Агентът не е в състояние да наложи на собственика на имота да го продаде, ако самият той не желае това. Напомня задължението му по чл. 4.3 от договора да не придобива имота по време на действие на договора и 12 месеца след прекратяването му, без посредничеството на „БУРГАС ИНВЕСТМЪНТ КЪМПАНИ“ ЕООД.

На 16.08.2023г. ответникът придобил имота чрез покупко-продажба, за което бил съставен Нотариален акт за продажба на недвижим имот № ***, том ***, рег. № ****, дело № *** от ***г. на нотариус Ф.И., рег. № *** на НК, с район на действие PC - Бургас. Горното 2 ищецът установил от електронна справка в Имотния регистър през пролетта на 2024г.

С телепоща от 20.05.2024г. ищецът поканил ответника доброволно да плати в срок от десет работни дни сумата от 8 240 евро - представляваща неустойка по чл. 9.2 за неизпълнение на задължението по чл. 4.3 да не се придобива имота без посредничеството на агента. Поканата била получена на 21.05.2024г. от Г.П., предвид което срокът за плащане изтекъл на 05.06.2024г.

Счита, че между страните е налице валидно облигационно правоотношение по договор за обслужване на купувач, който по своята правна същност представлява договор за посредничество при покупка на недвижим имот по смисъла на чл. 49 от ТЗ. Сочи, че от страна на дружеството договорът бил подписан от упълномощено лице, чийто действия били потвърдени по смисъла на чл. 301 от ТЗ. Счита, че възнаграждение се дължи от едната или двете страни по сделката дори и когато тя е сключена след прекратяване на посредническия договор /оттегляне на заявката/, ако се установи, че посредникът е свързал страните и те са сключили същата по предмет и условия сделка, за която е извършено посредничество. Възнаграждението се дължи дори, когато свързаните от посредника лица са внесли някакви промени в сключената между тях сделка. В конкретния случай, брокер, действащ от името на Агента е представил и показал на И. П. жилището, което в последствие той закупил директно от продавача, като „прескочил“ посредника с цел да си спести уговореното възнаграждение/неустойка. Счита, че е изпълнил задълженията си по договора, а освен това в т. 4.4. страните договорили, че възнаграждението по т. 4.2. от договора се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката. Твърди, че именно в резултат на осъществената от ищеца посредническа услуга, ответникът получил необходимата информация за имота, който отговарял на неговото търсене, извършил лично огледи на място и взел решение за постигане на съглашение с продавача за покупката на имота. Поради това счита, че предметът на договора за посредничество е реализиран, както и че поради своето недобросъвестно поведение ответникът следва да бъде санкциониран, като заплати размера на санкцията, с която самият той се е съгласил при сключването на договора - неустойката в размер на 4% от продажната цена.

Счита още, че изявлението за разваляне на договора не е породило правно действие, тъй като такъв ред за разваляне не е предвиден в договора, а даденият срок чисто житейски е твърде кратък за подготовка на документи за сделката, а предвид несъгласието на продавача и вменява на агенцията задължение, което е невъзможно да бъде изпълнено.

Счита договора за прекратен с извършване на покупко-продажбата на имота, поради което се дължи неустойката по т. 9.2.

В условията на евентуалност твърди, че ответникът следва да заплати уговореното т. 4.2 възнаграждение в размер на 6180 евро, тъй като агенцията е изпълнила всички свои задължения по договора.

Предявени са главен иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД и чл. 86 от ЗЗД и евентуален иск с правно основание чл.79 от ЗЗД във вр. с чл. 51 от Търговски закон.

3

Ответникът представя писмен отговор след преклузивния срок по чл.131 ал.1 ГПК.

Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото е представен договор за обслужване клиент от 11.07.2023г., сключен между ответника И. П. П. като възложител /клиент/ и ищцовото дружество „Бургас Инвестмънт Къмпани“ ЕООД като агент, който по своята същност представлява договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот. В договора изрично е посочено, че се сключва на основание чл. 49 – 51 от Търговския закон и ищцовото дружество работи като професионален посредник по занятие при сключването на сделки с недвижими имоти.

С договора ответникът е възложил на ищцовото дружество да посредничи при придобИ.ето на представен от агента имот срещу възнаграждение, определено в т.4.2 от договора. В т. 4.2 е уговорено, че възнаграждението се дължи еднократно при придобИ.е на представен от агента имот, в деня на сключване на предварителен договор, а ако не е сключен такъв - в деня на придобИ.е на имота (чрез сключване на окончателен договор или по друг начин).

Размерът на възнаграждението е 3% от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро. В т. 4.4 е предвидено, че възнаграждението по т.4.2 от договора се дължи поради самия факт на свързване на страните по сделката. Продажната цена е дефинирана в т. 6 от договора, съгласно който това е посочената цена в предварителния договор за покупкопродажба на имота цена, който е сключен в присъствието на агента, в противен случай това е цената, посочена в договора за обслужване на клиент. Когато в договора не е посочена цената се взима предвид цената, посочена в нотариалния акт или друг документ за придобИ.е на имота. В посочената точка е определена и дефиниция за представен от агента имот - имот в Регистъра на предложените имоти, какъвто регистър клиентът е задължен по силата на т. 4.1 да подписва за всеки представен от агента имот. Съгласно т. 8. регистърът на предложените имоти е неразделна част от договора.

Представен е и регистър на предложените имоти, в който е попълнено полето за един имот – апартамент в гр. Б., *** при цена 206 000 евро на дата 11.07.2023г. Регистърът е подписан от И. П., като купувач и от С.К., като последният, като представител на агента, е положил и подпис под договора за обслужване на клиент.

Задълженията на агента са посочени в т.2 от договора, а именно: да представи имоти съгласно търсенето на клиента; да извърши проверка на избрания имот при желание на клиента по представени от собственика на имота документи към сключването на предварителен и окончателен договор; да осигури организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор; да информира клиента за предлагането на имоти.

В т.4.3 от процесния договор страните са уговорили, че клиентът няма право да придобие предложен от агента имот, без посредничеството на агента, по време на действието на договора или в срок от 12 месеца след прекратяването му. Неизпълнението на това задължение ще се счита за опит на клиента недобросъвестно да избегне заплащането на 4 възнаграждение, като съгласно т.9.2 клиентът дължи неустойка в размер на 4% от посочената в договора продажна цена. В т.9 е записано, че посочената неустойка страните считат за справедлива и гарантираща добросъвестността на клиента.

При съвкупното тълкуване на клаузите на процесния договор може да се направи обоснован извод, че в него е уговорена продажна цена и тя е в размер на 206 000 евро посочена в регистъра на предложените имоти, тъй като регистърът е неразделна част от договора, а между страните не се спори, че предварителен договор не е сключван. Това е цената, служеща за база за изчисление на възнаграждението на агента и на неустойката по т.