Решение № 467 от 29.04.2025, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 467 гр. Варна, 29.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ГО, в публично заседание на седми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Светла В. Пенева

Членове:

Красимир Т. Василев

Деница Славова при участието на секретаря Елка Н. Иванова като разгледа докладваното от Светла В. Пенева Въззивно гражданско дело № 20253100500164 по описа за 2025 година

Настоящото производство е въззивно и е образувано по жалба на „Гюрла“ ЕООД, „Бабаров“ ЕООД и „Марчела трейдинг“ ООД, всички чрез адвокат В. С. срещу решение № 2241 от 14.06.2024 г., постановено по гр.д.№ 13524 по описа за 2023 г. на Районен съд – Варна, четиридесет и шести състав, в частта, с която е отхвърлен иска им с правно основание член 40 от ЗУЕС за отмяна на взетите на 18.09.2023 г. на общо събрание на етажната собственост в сграда с адрес в град Варна - *** решения, а именно: 1/ С което е гласувано утвърждаване на вече направените разходи от фонд „Ремонт и обновяване“ за почистване на тревните площи и обновяване на видеонаблюдението; 2/ С което се приема Правилник на ЕС в частта му относно приетите текстове, както следва: член 7, алинея 3 – фирма-професионален домоуправител се избира за срока на действие на договора й с ЕС, член 11, алинея 2, точка 7 - забранява се влизането в паркингите на сградата на други МПС, освен леки и лекотоварни до 3,5 тона, член 23, алинея 2 - забранява се съхранението на контейнери с всякакви битови или други отпадъци в общите части и на територията на двора, подземните и външни открити паркинги, член 23, алинея 3 забранява влизането в двора на сградата на други МПС освен леки и лекотоварни, член 28 по отношение на дължимото съдействие от собствениците, обитателите и ползвателите на сградата, а така също и техните гости „и на фирмата за професионално домоуправление“ /относно включването на последната част в този текст/, както и целият раздел IV от приетия правилник – „Използване на общите части на сградата и прилежащите към сградата паркинги“; 3/ За монтиране на П-образни арки /конструкции/ с височина 2,4 м над вход/изходите с цел недопускане в имота на тежкотоварни автомобили; 4/ За премахване контейнерите за отпадъци на закусвалня „Гюрла“ и на склада за отпадъци на „Марчела трейдинг“ /магазин „Май маркет“/ и съоръженията за отдих, разположени на паркинга, извън територията на поземления имот.

Във въззивната жалба се излагат доводи за неправилност и необоснованост решението, както и за постановяването му при съществуно нарушение на процесуалните правила. Сочи 1 се, изводът на районния съд, че поканата за свикване на ОС е била поставена на всички входове на сградата, следователно то е било редовно свикано, не кореспондира със събраните писмени доказателства, тъй като е доказано, че покани не са поставяни на входовете на търговските обекти и на входовете на двата подземни паркинга, а има собственици на паркоместа, които не притежават самостоятелни обекти в сградата. Не е ясно с какво мнозинство са приемани решенията, защото протоколът от ОС не съдържа начинъа, по който са гласували присъстващите. Излага се, че разпределението ползването на дворното място е извършено от всички /към момента на разпределението/ етажни собственици и всеки следващ приобретател е длъжен да се съобразява с него. Иска се да бъде отменено решението в обжалваните части и да се отменят решенията на ОС на ЕС.

Въззиваемата страна Етажната собственост в сграда с адрес в град Варна - бул.

„Република“ № 58 чрез адвокат К. К. в писмен отговор е оспорила жалбата като неоснователна, като подробно е изложила аргументите си за правилността и законосъобразността на обжалваното решение и иска неговото потвърждаване.

Постъпила е и още една въззивна жалба от „Марчела трейдинг“ ООД чрез адвокат Д.

Т. против отхвърлителните части на решението, посочени по-горе. В нея се излага подробно становище защо поземления имот, върху който е изградена сградата, не е обща част по смисъла на член 38 от ЗС, респективно взетите решения по отношение на ПИ са нищожни.

Въззиваемата страна Етажната собственост в сграда с адрес в град Варна - бул.

„Република“ № 58 чрез адвокат К. К. в писмен отговор е оспорила и тази въззивна жалба като неоснователна с излагане на същите аргументи като в предходния отговор.

Постъпила е и въззивна частна жалба от „Гюрла“ ЕООД, „Бабаров“ ЕООД и „Марчела трейдинг“ ООД, всички чрез адвокат В. С. срещу определение № 12746 от 11.11.2024 г., постановено по първоинстанционното дело, с което е оставено без уважение искането на трите дружества с правно основание член 248 от ГПК за изменение на решението в частта за разноските.

Въззиваемата страна Етажната собственост в сграда с адрес в град Варна - бул.

„Република“ № 58 чрез адвокат К. К. в писмен отговор е оспорила частната жалба като неоснователна, а по отношение на «Марчела трейдинг» ООД като недопустима, като е изложила аргументи за становището си. Прави се искане за потвърждаване на атакуваното определение.

Настоящият състав на Варненски окръжен съд, гражданско отделение – първи състав, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата, и след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, както и становищата на страните и по вътрешно убеждение, съобразно член 235 от Гражданския процесуален кодекс, счита за установено от фактическа и правна страна следното:

В исковата молба и уточняващите молби към нея ищците излагат, че са собственици на самостоятелни обекти в сграда с адрес в град Варна - *** в режим на етажна собственост и притежават общо 3 712,48 кв.м от поземления имот с площ 5 252 кв.м, в който е построена сградата и всичките надземни паркоместа, разположени в откритите паркинги и зоната за зареждане. Посочват, че на 18.09.2023 г. е проведено общо събрание /ОС/ на етажната собственост /ЕС/, на което са взети решение за утвърждаване на вече направените разходи от фонд „Ремонт и обновяване“ за почистване на тревните площи и обновяване на видеонаблюдението; решение за удължаване договора с фирма „Хоум център България“; решение, с което се приема правилник на ЕС, в частта му относно приетите 2 текстове, както следва: член 7, алинея 3 - фирма професионален домоуправител се избира за срока на действие на договора й с ЕС, член 11, алинея 2, точка 7 - забранява се влизането в паркингите на сградата на други МПС, освен леки и лекотоварни до 3,5 тона, член 23, алинея 2 - забранява съхранението на контейнери с всякакви битови или други отпадъци в общите части и на територията на двора, подземните и външни открити паркинги, член 23, алинея 3 - забранява влизането в двора на сградата на други МПС освен леки и лекотоварни, член 28 – по отношение на дължимото съдействие от собствениците, обитателите и ползвателите на сградата, а така също и техните гости и на фирмата за професионално домоуправление“ относно включването на последната част в този текст, както и целият раздел IV от приетия правилник – „Използване на общите части на сградата и прилежащите към сградата паркинги“; решение за монтиране на П-образни арки /конструкции/ с височина 2,40 м над вход/изходите с цел недопускане в имота на тежкотоварни автомобили; както и решение да се премахнат контейнерите за отпадъци на закусвалня „Гюрла“, склада за отпадъци на „Марчела трейдинг“ /магазин „Май маркет“/ и съоръженията за отдих, разположени на паркинга, извън територията на поземления имот. Считат, че ОС не е компетентно да взема решения, касаещи урегулирания имот, върху който сградата е построена, а също така няма компетенции и да възлага в тежест на един собственик, бил той и такъв на закусвалня, да почиства канализацията на цялата сграда; да задължава преместването на контейнери за отпадъци, които обслужват построените по одобрен проект търговски обекти в сградата. В противоречие със закона е сключването на договор с търговско дружество, „подпомагащо дейността на управителя“, като с подобна формулировка се цели единствено заобикалянето на законовите изисквания за кворум при вземане на подобни решения, а именно 67% от всички общи части. Твърдят, че процесното общо събрание не е свикано надлежно – покани до ищците не е имало поставени, доколкото търговските обекти имат самостоятелни входове и нямат достъп до жилищните такива.

Посочват, че е било необходимо да има залепване на покани за събранието и на входовете на двата подземни гаража, но такива не е имало поставени. Считат за незаконосъобразно решението за последващо одобряване на вече направени разходи, платени от касата на фонд „Ремонт“ на ЕС – за почистване на тревните площи и обновяване на видеонаблюдението, които не представляват неотложен ремонт по смисъла на закона. Поддържат, че ОС не е компетентно да взема решение по отношение на откритите паркинги, доколкото още преди възникването на ЕС единственият собственик на дворното място „Явор“ АД е разпределил правата на ползване на свободното дворно място. Поради това и се предявява искове за отмяна на така описаните решения на ОС като незаконосъобразни.

В срока по член 131 от ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника Етажна собственост на сграда в град Варна - ***, в който се излага становище за недопустимост, евентуално неоснователност на предявения иск.

Твърди, че ОС на ЕС е компетентно да взема решения, касаещи урегулирания поземлен имот, върху който е построена сградата, доколкото всички паркинги в имота /надземни и подземни/, автомобилни пътища, маневрени площи, огради с платна и ажурни части, дворно осветление, пътеки и озеленяване, построени от всички етажни собственици, като възложители, са прилежащи площи /общи части/ на ЕС и като такива са в идеална съсобственост на всички етажни собственици, а не собственост на ищците. Посочва се, че паркоместата не могат да съществуват самостоятелно, а са със статут на принадлежност към самостоятелните обекти. Излага се, че от страна на ищците не са представени никакви доказателства за извършено разпределение на ползването на поземления имот, в който е построена сградата. Твърди, че ЕС е възникнала на 15.01.2020 г. с акта за приемането на конструкцията на сградата /акт образец 14/, като от момента на възникването й съгласно член 38 от ЗС дворното място и прилежащите площи към сградата са общи части на ЕС.

Първото ОС на ЕС, проведено на 22.07.2021 г., не е приемало решение за извършване на 3 някакво разпределение на ползването на прилежащи общи части на ЕС, а е приело решение да има поддръжка на тези площи. Поддържа се, че за откритите паркинги не е приложено площообразуване, като те представляват идеални части от имота, върху който е построена сградата в режим на ЕС, поради което и приложимият за тях режим е по ЗУЕС. Цялата инфраструктура е прилежаща площ към ЕС и ОС може законосъобразно да приема решения за поддръжката и използването й. Оспорва се твърдението на ищците за ненадлежно свикано ОС на ЕС. Сочи се, че в нарушение на принципа за добросъвестност, ищците са изнесли пред съда неистина, представяйки само избрана част от поканата за ОС. Твърди се, че са спазени всички изисквания за свикване на ОС съгласно член 13 и следващи от ЗУЕС, като поканите за ОС на ЕС са поставени във входовете на сградата. Поканата е публикувана и във Фейсбук групата „Сграда Младост - собственици“. Счита се за недопустимо ищците да предявяват права от името на трети лица, както и искането за отмяна на част от едно решение – това по точка 1.2. от дневния ред, още повече, че е неточно посочено и конкретно взетото решение. Твърди се, че разходите за почистване на тревните площи са извършени като „необходим ремонт“, тъй като тревните площи около сградата били обрасли неимоверно много с буйна растителност и в последствие изсъхнала трева, което създавало опасност при случайно запалване на тревата в площите около сградата да се запали и самата сграда. Посочва, че управителният съвет /УС/ на свое заседание, проведено на 20.06.2023 г., приело решение средствата за необходимото почистване на тревните площи да се изплатят от фонд „Ремонт и обновяване“, доколкото касата на ЕС не разполагала с други налични финансови средства. С решение на ОС на ЕС от 22.11.2022 г. по точка 9 е прието да има поддържане на тревните площи като прилежащи части на ЕС. В тази връзка УСЕС е приело решение за необходим ремонт – почистване на изсъхналата трева и растения. Поддържа се, че разходът за ремонт на стълбовете за осветление на южния открит паркинг на стойност 600 лева бил направен след подаден сигнал до Община Варна за опасен стълб. Счита, че съгласно член 48, алинея 1 от ЗУЕС от фонд „Ремонт и обновяване“ могат да се разходват средства и за „основно обновяване“, каквито са тези, взети във връзка с приетото решение за „обновяване на видеонаблюдението“. Твърди се, че решението за наемане на фирма за домоуправление е прието на ОС на ЕС от 13.07.2022 г. по точка 2.4. от дневния ред.