Решение № 2215 от 02.05.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2215 гр. София, 02.05.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-6 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Гергана Ж. Троянова при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова като разгледа докладваното от Гергана Ж. Троянова Гражданско дело № 20221100109188 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) от З. Р. А. и Й. Й. Й. срещу „К.. - 2001“ ООД за обявяване на окончателен на сключеният на 15.01.2020г. между ищците, като купувачи, и ответника, като продавач, предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижими имоти в частта, с която ответникът се е задължил да изгради и прехвърли собствеността по отношение на ап.35, находящ се на партерния етаж във вход „В“ в новострояща се жилищна сграда с ресторант, гаражи и подземни гаражи в УПИ III-74, кв.4 по плана на гр.София, м. *******“, със ЗП 73.84 кв.м., състоящ се от коридор, килер, дрешник, баня с тоалетна, спалня и дневна, заедно с 2.17 % от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което се изгражда сградата, съставляващо имот с идентификатор № *** по КККР на гр.София, одобрени със Заповед на Изп.директор на АГКК № РД-18-51/15.07.2010г.

Ищците твърдят, че на 15.01.2020г. са сключили предварителен договор с ответника за закупуване на два апартамента – ап.35 във вход „В“ от описаната по-горе жилищна сграда и ап.41, находящ се във вход „Б“ в същата сграда, по силата на който са се задължили да платят сума в общ размер от 133250.00 лева, което изпълнили, срещу насрещното задължение на продавача да прехвърли собствеността до 30.08.2022г. Уточняват, че двата имота имали сходни характеристики, поради което цената на всеки от тях възлиза на ½ част от платената сума. Поддържат, че въпреки отправената до ответника покана, същият не е осигурил свой представител за насрочената на 30.08.2022г. от 9.00 ч. среща пред нотариус за 1 сключване на окончателен договор, а вместо това на 29.08.2022г. продал на трето за спора лице ап.41Б. Предвид изложеното, предявяват иск за обявяване за окончателен на предварителния договор в частта за ап.35В. Представят доказателства и претендират разноски.

В срока за отговор ответникът оспорва допустимостта и основателността на претенцията с твърдение, че процесният имот – ап.35, находящ се във вход „В“ на жилищната сграда, е продаден на 29.08.2022г. на трето за спора лице. Представя доказателства и претендира разноски.

При проверка на материалите по делото, съдът намира от фактическа и правна страна следното:

Съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД всяка от страните по предварителен договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор, като при уважаване на иска договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила.

Уважаването на конститутивния иск предпоставя наличието на валиден предварителен договор и неизпълнение от страна на ответника на задължението му по него при настъпил падеж.

Съгласно чл.363 ГПК задължение на съда при разглеждане на иска е да извърши служебна проверка дали са налице предпоставките за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред, ако предварителният договор има за предмет право на собственост върху недвижим имот, като установи дали отчуждителят е собственик на имота.

Видно от приложения по делото предварителен договор за строителство и покупкопродажба на недвижим имот, на 15.01.2020г. ищците Й. Й. Й. и З. Р. А. са постигнали съгласие с „К.. - 2001“ ООД да закупят от дружеството два апартамента, както следва: ап.№ *******, разположен на първи етаж в жилищната сграда, която ще бъде построена в УПИ III-74, кв.4 по плана на гр.София, м. *******“, със ЗП 74.76 кв.м., състоящ се от коридор, килер, баня с тоалетна, спалня и дневна, заедно с 2.09 % от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, както и ап.№ *******, разположен на партерния етаж в жилищната сграда, която ще бъде построена в УПИ III-74, кв.4 по плана на гр.София, м. *******“, със ЗП 73.84 кв.м., състоящ се от коридор, килер, дрешник, баня с тоалетна, спалня и дневна, заедно с 2.17 % от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което следва да се построи сградата. Задължение на обещателя по предварителния договор било да построи със собствени средства жилищната кооперация и да прехвърли правото на собственост и предаде владението върху обектите на купувачите. Задължение на купувачите било срочното заплащане на цената за жилищата, посочена в общ размер от 133250.00 лева – Приложение № 1 към предварителния договор. Посочено било, че крайната дата за сключване на окончателен договор за обектите е 30.08.2022г. Забавата в изпълнението на договорните задължения имало за последица възникване на вземане за неустойка в полза на изправната страна, респ. право на разваляне на договора.

2

Договорът от 15.01.2020г. е сключен в писмена форма за валидност и съдържа всички съществени белези на продажбеното правоотношение – предмет, страни и цена. По ясен и недвусмислен начин са описаните бъдещите вещи, за които се сключва договора, страните по него, както и цената, като съдът приема, че при общо посочване на цената за двата обекта, то цената на правото на собственост за всеки от тях възлиза на ½ част от общо посочената сума или е в размер на 66625.00 лева за всяко жилище, като възприема доводите на ищците, че жилищата имат сходни характеристики, което оправдава такъв подход за опреД.е на цената за всеки обект – намират се в една и съща кооперация, на нисък етаж, с почти еднаква квадратура и разпределение на помещенията, предават се при едни и същи довършителни работи. Предвид изложеното, договорът се явява валиден, тъй като има годен предмет и недвусмислено посочване на страните и цената за закупуване на имотите. По отношение на тези обстоятелства между страните не е възникнал спор в процеса.

Доказано е също, че ищците са изправна страна по договора, тъй като в сроковете по чл.1 от Приложение № 1 към него са заплатили продажната цена за жилищата в цялост. В тази насока е прието платежно нареждане от 17.01.2020г. за заплатена по посочената в договора сметка на обещателя сумата от 119925.00 лева при уговорен падеж за това плащане 20.01.2020г. Прието е също платежно нареждане за преведени на продавача 13325.00 лева на 26.07.2022г. при посочен падеж за тази вноска 30.07.2022г. Срочното и пълно изпълнение на задължението на купувачите по предварителния договор също не е спорно по делото и се установява от така представените доказателства, т.е. купувачите се явяват изправна страна по договора.

Установи се също, че крайният падеж за сключване на окончателен договор бил определен на 30.08.2022г., в която връзка купувачите и ищци по делото са представили доказателства, че са поканили ответното дружество да изпрати представител за сключване на окончателния договор, като е посочил дата, час и място за изповядване на сделката, а именно 30.08.2022г. от 9.00 ч. в кантората на нотариус И. Н. с посочен в поканата адрес.

Поканата е била изпратена по телепоща до обещателя на 17.08.2022г. и получена от адресата на 18.08.2022г., за което са представени два броя приемателни разписки. В същото е напомнено на „К.. - 2001“ ООД, че следва да представи пред нотариус схема на имотите и данъчна оценка на същите. При така приетите доказателства съдът намира за доказано, че падежът за изпълнение на задължението на обещателя да прехвърли собствеността върху изградените обекти и да предаде владението, е настъпил, т.е. искът е допустим, тъй като не се явява преждевременно заявен.

Видно от Констативен протокол рег.№ 10104, том VБ, акт № 116 от 30.08.2022г. на нотариус И. Н., ответникът не е изпратил представител за сключване на окончателен договор, нито е предал на нотариуса изискуемите от него документи за извършване на сделката, което е пречка за сключването на окончателен договор за имотите по предварителния договор под формата на нотариален акт – чл.18 ЗЗД.

Спорно по делото е наличието на пасивна материална легитимация на ответника в процеса, обосновано с твърдението, че дружеството ответник не е собственик на процесния 3 имот към датата на предявяване на исковата молба, съответно на вписването й.

Процесуалната легитимация на страните се извежда от твърденията в исковата молба, поради което съдът е приел, че претенцията на ищците е допустима. Обстоятелството дали ответникът е собственик на процесното жилище е въпрос по основателността на спора, по който съдът следва да се произнесе с решение.

При изследване на въпроса относно принадлежността на правото на собственост за спорния обект, съдът намери следното:

Видно от представена схема от СГКК ап.№ *******, разположен на партерния етаж в жилищната сграда, която ще бъде построена в УПИ III-74, кв.4 по плана на гр.София, м.

*******“, със ЗП 73.84 кв.м., състоящ се от коридор, килер, дрешник, баня с тоалетна, спалня и дневна, заедно с 2.17 % от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху дворното място, е заснет с идентификатор № *** по КККР на гр.София, одобрени със Заповед № РД-18-51/15.07.2010г. на Изп.директор на АГКК, разположен на етаж 1 в сграда с идентификатор ***, с предназначение – жилище, с площ 73.84 кв.м., с административен адрес: гр.София, ж.к. „*******-2“, ******* В документа, издаден на 07.09.2022г., е посочено, че собственик на имота е „К.. - 2001“ ООД.

От представения по делото нотариален акт № 35, том II, рег.№ 1993, дело № 220 от 29.08.2022г. на нотариус А.Г. се установява, че двата имота – предмет на предварителния договор, са били продадени от ответника на „Р.-Р“ ЕООД. В акта е посочено, че договорът е бил вписан в СВ – София с вх.рег.№ 64073 на 29.08.2022г., акт № 111, том CLXI, дело № 49015.

Видно от справка от отдалечен достъп до ИР на АВ, ап.35В, както и ап.41Б, са били продадени от ответника на трето за спора лице, като продажбите са осъществени на 29.08.2022г., което е преди подаване, съответно вписване на исковата молба по иска на ищците.

В приетата схема на обекта, издадена на 06.03.2023г. като собственик на спорния имот е вписан приобретателя „Р.-Р“ ЕООД.

При така установените факти, съдът намира, че липсва последната кумулативна предпоставка за уважаване на исковата претенция – ответникът и обещател по предварителния договор да е собственик на имота към датата на приключване на устните състезания (чл.235, ал.3 ГПК). Именно към този момент съдът е длъжен да прецени дали отчуждителят е собственик на имота - предмет на предварителния договор от 15.01.2020г., за който се иска от съда да бъде обявен за окончателен – така в Тълкувателно решение № 84 от 06.09.1968г. по гр. д. № 74/68 г. на ОСГК, Решение № 220 от 30.03.2011 г. на ВКС по т. д.

№ 895/2009 г., II т. о., ТК.

При установеното в хода на процеса разпореждане с имот – ап.*******, построен в жилищната кооперация в УПИ III-74, кв.4 по плана на гр.София, м. *******“, съставляващ самостоятелен обект с идентификатор № *** по КККР на гр.София, искът 4 по чл. 19, ал.3 ЗЗД за прогласяване на п редварителния договор между страните от 15.01.2020г. за окончателен относно този апартамент следва да се отхвърли.

Неоснователно е възражението на ответника, че е развалил процесния договор с изявление от 29.08.2022г., адресирано до ищците, и в този смисъл страните в процеса не са обвързани от валиден договор. По делото е представено писмо до купувачите по договора от сочената дата, като не се спори, че писмото е достигнало получателите на същата дата като изпратено на посочения в договора адрес на електронна поща. Правото на разваляне на договор обаче принадлежи на изправната страна по него. В случая, ответникът не е изправна страна по предварителния договор от 15.01.2020г. Напротив, видно от приетите доказателства, същият не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху процесния апартамент на ищците, който обект е бил изграден в степен на завършеност, което го прави годен обект на собственост – така и в описанието на приложените документи към нотариалното дело, видно от които за сградата е било издадено удостоверение по чл.181, ал.2 ЗУТ за завършен етап груб строеж. Това обстоятелство не е било спорно в процеса. Правото на разваляне на договор не е на разположение на страната, която е в неизпълнение по него и същата не може да се позовава на собственото си неизпълнение, за да отправя изявление в този смисъл, както е сторил ответника с писмото си до ищците от 29.08.2022г., което писмо следва получената от него покана за сключване на окончателен договор, подадена от купувачите.