Решение № 3016 от 08.06.2023, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3016 гр. София, 08.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-2 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесет и първи март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Евгени Г. при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от Евгени Г. Гражданско дело № 20211100108574 по описа за 2021 година

I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ

НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА

1. На ищ еца

[1] В искова молба от 06.07.2021 г. Д. и Д. Ж.и са заявили, че са собственици на 1/2 идеална част от хотел. Собственик на другата 1/2 идеална част от него е Г. Г., който ползва целия хотел, без да осигурява възможност на Д. и Д. Ж.и да го ползват, въпреки че те са го поканили за това на 29.07.2019 г. Г. Г. не е заплатил обезщетение на Д. и Д. Ж.и за това, че не им е предоставил ползването на имота. Затова те молят съда да осъди Г. Г. да им заплати 192 899,58 лева обезщетение за периода 21.02.2020 г.-20.06.2021 г. плюс законната лихва от подаването на исковата молба до окончателното изплащане на сумата (исковата молба, л. 4-6; молбата, л. 61-62; молбата за изменение на иска, л. 176; определението за допускане на изменението на иска, л. 185).

2. На ответника

1

[2] Г. Г. е оспорил предявения иск. Той е заявил, че:

1. не той ползва 1/2 идеална част от хотела, а неговият наемател „РАЙГ 2011“ ЕООД (РАЙ);

2. РАЙ има договор с достоверна дата за наем на хотела за десет години, с който праводател на ищците е отдал неговата 1/2 идеална част от хотела на РАЙ, като договорът е бил вписан;

3. от 13.03.2020 г. до 13.05.2020 г. страната е била в карантина и хотелът е бил неизползваем и затова за този период не се дължи обезщетение;

4. Г. Г. е предявил иск срещу ищците по чл. 135 от ЗЗД и те не могат да търсят обезщетение от него, след като са придобили имота на занижена цена;

5. на 10.05.2021 г. ищците са отдали под наем на Т.Б. тяхната идеална част от хотела и затова ответникът не им дължи обезщетение;

6. ищците не притежават идеална част от хотелското оборудване и затова обезщетението, което евентуално им се дължи не следва да го включва.

Ето защо Г. Г. моли съда да отхвърли иска (писмения отговор, л. 19-20).

3. Насрещни твърдения на ищците

[3] Д. и Д. Ж.и са оспорили писмения отговор на Г. Г.. Те са заявили, че договорът за наем с РАЙ е нищожен, понеже:

- Г. Г. е договарял сам със себе си;

- Г. Г. не е имал представителна власт, тъй като В. И. е бил оттеглил пълномощното му;

- договорът е сключен във вреда на представлявания В. И..

[4] Дори договорът да е валиден, той е непротивопоставим на ищците след 12.04.2018 г. Това е така, понеже като договор с достоверна дата той е бил противопоставим на новите собственици за една година след сключването му, а тя е изтекла на 12.04.2018 г. Ищците възразяват, че пандемията не е възпрепятствала Г. Г. да извлича доходи от хотела. Затова Д. и Д. Ж.и молят съда да уважи иска им (становището, л. 81-87).

2

4. По писмения отговор на третото встъпило лице, помагач на ищците

[5] В. С. И. е заявил, че не е упълномощавал Г. Г. да сключи договора за наем с И. Г., съответно с РАЙ, не е знаел за договорите и те го увреждат. В.

И. също твърди, че при сключването на двата договора за наем Г. Г. е договарял сам със себе си (писмения отговор, л. 93-94).

III. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД

КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА

СТРАНИТЕ И СЪБРАНИТЕ ПО ДЕЛОТО ДОКАЗАТЕЛСТВА

[6] Не се спори, че В. И. и Г. Г. са били собственици на хотелския комплекс с разгъната застроена площ от 1 768,00 кв. метра, 500,00 кв. метра сутерен и 595,00 кв. метра дворно място на ул. „*******. На 12.05.2006 г. В.

И. е упълномощил Г. Г. да продава от името на В. И. и за сметка на Г. Г. хотелския комплекс и дворното място на ул. „*******, включително и да го продава и сам на себе си и за своя сметка. В. И. е упълномощил Г. Г. и да отдава под наем имота. Нотариус Е.Е. е удостоверил подписа на В. И. под пълномощното (пълномощното, л. 27).

[7] На 04.04.2011 г. В. И. е упълномощил Г. Г. да продаде, дари, замени, ипотекира от името на В. И. и за сметка на Г. Г. хотелския комплекс и дворното място на ул. „*******, както и да го отдава под наем. Нотариус Е.Е. е удостоверил подписа на В. И. под пълномощното (пълномощното, л. 25).

[8] На 27.11.2014 г. В. И. е оттеглил пълномощното си за Г. Г. от 04.04.2011 г. Нотариус Е.Е. е удостоверил подписа на В. И. под декларацията за оттегляне на пълномощното (декларацията, л. 88). Не се спори, че В. И. е уведомил Г. Г. за оттеглянето на пълномощното.

[9] На 18.05.2016 г. Г. Г., като е използвал пълномощното от В. И. от 3

12.05.2006 г., е сключил договор за наем с И. Г., с който от името на В. И. е отдал под наем за 10 години 1/2 идеална част от хотелския комплекс. Цената по договора е била 5 000,00 лева на година (договора, л. 28-30). В същия ден И. Г. е сключила договор за наем с РАЙ за същия имот, при идентични условия, но цена от 6 000,00 лева (договора, л. 31-32). Не се спори, че към този момент Г. Г. е бил едноличен собственик на капитала и управител на РАЙ (изявлението на адвокат П., л. 95-гръб).

[10] На 12.04.2017 г. В. И. първо е дарил на Д. Ж. 1% от неговата 1/2 идеална част от хотелския комплекс на ул. „*******, а след това му е продал останалите 99% от тази 1/2 идеална част (нотариалните актове, л. 7-11). Не се спори, че към този момент Д. Ж. е бил в брак с Д. Ж.. На 10.05.2017 г. Д. Ж. е сключил договор за наем с Т.Б., с който му е отдал под наем 1/2 идеална част от хотелския комплекс (договора, л. 21-24). Не се спори, че Т.Б. не е ползвал хотелския комплекс.

[11] На 12.08.2019 г. Г. Г. е получил нотариална покана от Д. и Д. Ж.и, с която те са го поканили да им предаде държането на тяхната 1/2 идеална част от хотелския комплекс и да им заплаща обезщетение (поканата, л. 12-13).

Не се спори, че Г. Г. не го е направил (вж. и отговора на нотариалната покана, л. 14-15; показанията на свидетеля Христов, л. 97).

[12] На 28.08.2019 г. Столична община (СО) е издала на РАЙ временни удостоверения за открита процедура по категоризация на хотела и ресторанта в хотелския комплекс на ул. „******* (удостоверенията, л. 32-13). На 23.07.2020 г. кметът на СО е издал заповед, с която е спрял процедурата по категоризация до приключването с влязъл в сила съдебен акт на гр. д.

9 749/2018 г. на СГС (заповедта, л. 35).

[13] Средният пазарен наем за хотелския комплекс от 21.02.2020 г. до 20.06.2021 г. е 140 131,31 лева. Съдът определя тази средна пазарна цена по своя преценка и по следния начин: съдът приема, че за процесния период средният пазарен наем на кв. метър за частта от хотела над сутерена е 4,50 4 евро на кв. метър. Вещото лице Ц. е приела такава цена около 4,20 евро, но без обзавеждане. Тази средна наемна цена е по офертни цени от този период (приложение 2 към основното заключение, л. 123). Това означава, че в тези офертни цени е била отчетена пандемията.

[14] Липсват доказателства обаче, обзавеждането да е собственост само на Г. Г.. Затова съдът приема, че то е собственост на съсобствениците на хотела в идеални части, равни на тези в съсобствеността на хотела. Затова съдът завишава средния пазарен наем на 4,5 евро на кв. метър с включено обзавеждане.

[15] Общата застроена площ над сутерена е 1 768,00 кв. метра.

Следователно наемът за нея е 7 956,00 евро на месец (1 768,00х4,5). Хотелът има обаче и 500,00 кв. метра сутерен, за който също се дължи наем. Съдът определя този наем по своя преценка на 2,00 евро на кв. метър, защото икономически неоправдано е сутерен с помощни помещения, паркинг и малка конферентна зала да се ползва безплатно, но пък не би могло наемната цена да бъде и като за обзаведена хотелска стая. Следователно месечният наем на сутерена е 1 000,00 евро (500,00х2,00). Така общият месечен наем е 8 956 евро (7 956,00+1 000,00), а за 1/2 от хотела е 4 478,00 евро (8 956,00/2). Така дължащият се наем за процесния период от 16 месеца е 71 648,00 евро (4 478,00х16) или 140 131,31 лева (71 648,00х1,95583).

[16] Д. и Д. Ж.и са заплатили: 7 716,00 лева държавна такса (л. 2, 177178); 800,00 лева на вещи лица (л. 72, 100 и 140). Те са направили разноски за общо 8 516,00 лева. Г. Г. е заплатил 1 500,00 лева на адвокат (л. 181-182).

III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА

УСТАНОВЕНИТЕ ФАКТИ КЪМ ПРИЛОЖИМОТО ПРАВО И

РЕШЕНИЕ НА СЪДА ПО ДЕЛОТО

[17] Д. и Д. Ж.и са предявили иск по чл. 31, ал. 2 от ЗС.

5

1. По иска по чл. 31, ал. 2 от ЗС

[18] Съгласно чл. 31, ал. 2 от ЗС, когато общата вещ се използва лично само от някои от съсобствениците, те дължат обезщетение на останалите за ползата, от която са лишени, от деня на писменото поискване. Такова обезщетение се дължи и, когато единият от съсобствениците е допуснал трето лице безвъзмездно да ползва цялата вещ (ТР на ОСГК 7/02.11.2012 г. по т. д.

7/2012 г.). Следователно предпоставките за уважаване на този иск са:

1. ищците и ответникът да притежават в съсобственост недвижима вещ;

2. тази вещ да се използва лично само от ответника или той да е предоставил безвъзмездно ползването на трето лице;

3. ищците да са поискали писмено от ответника да ги обезщети за лишаването от ползването на имота;

4. ответникът да не е изплатил обезщетение на ищците. Такова Ползването на вещта от един от съсобствениците,