Решение № 11688 от 14.06.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 11688 гр. ******, 14.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ при участието на секретаря ЙОРДАНКА Г. ЦИКОВА като разгледа докладваното от КРАСЕН ПЛ. ВЪЛЕВ Гражданско дело № 20241110101384 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба от Р. А. , гражданин на КБ, роден на *********г., притежаващ удостоверение за пребиваване в Р Б № *********, издадено на **********г. от МВР, с адрес: АДРЕС, съдебен адрес: АДРЕС чрез адв. А. С. С. срещу ЮЛ” ЕООД, ЕИК: ******, със седалище и адрес на управление: АДРИС, представлявано от управителя РМ, с петитум съдът да осъди ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 10 000 лева- частична претенция от сумата в пълен размер от 115 760,89 лева , представляваща дължима сума на отпаднало основание, в следствие на развален предварителен договор за продажба на недвижим имот от 06.08.2021 г., ведно със законна лихва върху присъдената сума от дата на завеждане на иска/08.01.2024 г./ до окончателно погасяване на задължението

Твърди се, че на 06.08.2021 г. ЮЛ” ЕООД, ЕИК ****** е сключило с Р. А. предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който ответното дружество се е задължило да прехвърли в полза на ищеца следните собствени на ответника недвижими имоти, а именно:

А/ АПАРТАМЕНТ № 4 /четири/, разположен на втори етаж, на кота +2,70 /плюс две цяло седемдесет стотни / м., с обща застроена площ от 68,76 /шестдесет и осем цяло седемдесет и шест стотни/ кв.м., състоящ се от: антре, баня с тоалетна, дневна с кухня и трапезария, спалня и тераса, при съседи: АПАРТАМЕНТ № 3, от две страни двор, АПАРТАМЕНТ № 5 и коридор, заедно с прилежащите към апартамента 3,53 % , равняващи се на 10,56 кв.м. идеални части от общите части на сградата, 2,79% идеални части от правото на строеж върху имота, върху който е построена сградата; и Б/ АПАРТАМЕНТ № 7 /седем/, разположен на трети етаж, на кота +5,45 /плюс пет цяло четиридесет и пет стотни / м., с обща застроена площ от 73,76 /седемдесет и три цяло седемдесет и шест стотни/ кв.м,, състоящ се от; антре, баня с тоалетна, дневна с кухненски бокс и трапезария, две спални, баня е тоалетна и тераса, при съседи; от две страни двор, 1

АПАРТАМЕНТ № 8 и коридор/стълбищна клетка, заедно с прилежащите към апартамента 3,79 % , равняващи се на 11,33 кв.м. идеални части от общите части на сградата, 2,99% идеални части от правото на строеж върху имота, върху който сградата е построена, ХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХХ

Сочи се, че съгласно сключения между страните предварителен договор ищецът се е задължил да закупи двата имота, а ответникът - да продаде посочените недвижими имоти за обща цена в размер на 246 615 (двеста четиридесет и шест хиляди шестстотин и петнадесет) евро без вкл. ДДС или сума в размер на 295 938 (двеста деветдесет и пет хиляди деветстотин тридесет и осем) евро с вкл. ДДС, платими по банков път съгласно условията на предварителния договор.

Твърди се, че в изпълнение на чл.2 /1/ от предварителния договор ищецът е превел в полза на ответника, на 06.08.2021 г., сума в размер на 1 15 760,89 лева с включено ДДС първа вноска за закупуване на имотите.

Излагат се твърдения, че съгласно чл.4 от Предварителния договор, страните са се съгласили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на посочените по-горе апартаменти в срок до 01.09.2021 г., като е предвидена възможност този срок да бъде удължен съответно до получаване на одобрение от финансиращата банка на ищеца за отпускане на банков кредит за покупката на имотите. Срокът за сключване на окончателният договор не е фиксиран с точна дата и час. Посочено е, че сделката следва да се извърши при Нотариус ЕИ, рег. № *** на НК в кантората й в АДРЕС. Поддържа се, че ищецът е изпълнил задълженията си по Предварителния договор. Окончателен договор не е подписан.

Твърди се, че страните устно са уговорили дата и час за явяване пред Нотариус, след одобряване на кредита, необходим за закупуване на имотите, като е променен уговорения нотариус, предвиден съгласно предварителния договор. На 15.09.2021 г., без да бъде изрично уведомен ищеца, ответникът се е явил пред Нотариус и е изготвен Протокол, в който е отразено, че РП не се е явил за изповядване на сделката. Ищецът твърди, че дори се е явил при нотариуса, когато разбира, че има готовност за сделка, но ответникът вече не е бил на място и в този момент му става известно за изготвения протокол. Незабавно се е обадил на представител на Продавача, но не е получил отговор и са прекратили всякаква комуникация с него. В последствие ищецът получил уведомление от ответника за разваляне на предварителния договор и задържане на авансово платената сума. Ответното дружество е задържало платените авансово суми и е продало посочените имоти на трети лица.

Твърди се, че на 11.10.2021г. ищецът депозирал искова молба срещу ответното дружество на основание чл.19 ЗЗД и било образувано гр.д. №*****/21г. по описа на СРС, 41 състав, изпратено по подсъдност на СГС -гр. дело №****/22г. като вписването на исковата молба станало на 17.05.22г. Междувременно ответното дружество се разпоредило с имотите на 08.02.2022г. и 15.03.2022г. С Определение на съда от 21.02.23r. делото било прекратено, поР липса на основание.

Поддържа се, че многократно към ответното дружество са отправяни покани за възстановяване на платената сума в размер на 115 760,89 лева с включен ДДС, но сумата не е върната.

Препис от исковата молба е връчен на ответника и в срока по чл. 131 ГПК ответната страна е депозирала писмен отговор, с който искът с е оспорва като неоснователен.

Не се оспорва наличието на предварителен договор, като се сочи, че договор ищеца сам е предложил да заплати по- висок размер на задатъка от обичайния и е поискал значителна отстъпка от продажната цена, което било прието като условие от ответника.

След сключване на договорите, от страна на ищеца имало многобройни искания и 2 претенции по строителството и довършителните работи в имота. Твърди се, че ищецът е бил уведомен за датата на сделката и не отговаряло на истината, че същия е узнал датата в същия ден.Твърди се, че той е поискал среща в имота в деня на продажбата, където е бил чакан от представител на строителя, но не е отишъл в имота и не е имало връзка се него, като предходната вечер заявил, че се отказва от сделката, защото не му харесвала една лайсна в жилището.

Сочи се, че между страните е подписан анекс за удължаване на срока за подписване на окончателен договор за продажба на имотите /по искане на банката/ и в него изрично е записано, че крайната дата на която следва страните да се явят пред нотариус е 15.09.2021г.

–т.е. още на 03.09.2021г. ищеца вече е знаел на коя дата ще бъде сделката.

Твърди се, че в офиса на Нотариуса са присъствали Управителя на дружеството със сътрудника си, юрист от банката и преводач, които заедно с Нотариуса звънят и издирват купувача(ищец), но няма връзка с него. По- рано сутринта в имота представител на строителя чакал купувача, за да одобри той направените поправки, тъй като предната вечер заявява, че се отказва. Твърди се, че при излизане от кантората на Нотариуса РХ е видяла ХП, който е стоял на улицата на разстояние от офиса на Нотариуса, без да реагира по никакъв начин.

Сочи се, че съобразно клаузата на чл. 10 от Предварителния договор при отказ на купувача да закупи имота или неявяването му в уговорения ден и час Продавача има право да развали договора и задържи платения задатък.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата по делото, намира за установено следното от фактическа страна:

Представен по делото е, а и не се спори, че страните на 06.08.2021 г. са сключили предварителен договор за продажба на собствени на дружеството недвижими имоти в жилищна сграда построена в УПИ - парцел VI-***,***** от квартал **** по плана на гр.

******, местност *********, а именно: АПАРТАМЕНТ № 4 /четири/, разположен на втори етаж, на кота +2,70 /плюс две цяло седемдесет стотни / м., с обща застроена площ от 68,76 /шестдесет и осем цяло седемдесет и шест стотни/ кв.м., състоящ се от: антре, баня с тоалетна, дневна с кухня и трапезария, спалня и тераса, при съседи: АПАРТАМЕНТ № 3, от две страни двор, АПАРТАМЕНТ № 5 и коридор, заедно с прилежащите към апартамента 3,53 % , равняващи се на 10,56 кв.м. идеални части от общите части на сградата, 2,79% идеални части от правото на строеж върху и АПАРТАМЕНТ № 7 /седем/, разположен на трети етаж, на кота +5,45 /плюс пет цяло четиридесет и пет стотни / м., с обща застроена площ от 73,76 /седемдесет и три цяло седемдесет и шест стотни/ кв.м,, състоящ се от; антре, баня с тоалетна, дневна с кухненски бокс и трапезария, две спални, баня е тоалетна и тераса, при съседи; от две страни двор, АПАРТАМЕНТ № 8 и коридор/стълбищна клетка, заедно с прилежащите към апартамента 3,79 % , равняващи се на 11,33 кв.м. идеални части от общите части на сградата, 2,99% идеални части от правото на строеж върху имота, върху който сградата е построена. Уговорената цена на продажбата е в размер на 295 938 евро с вкл.

ДДС евро, включва както цената на собствеността на недвижимият имот и собствеността върху съответните идеални части от земята.

Съгласно чл. 2 от договора купувачът се задължава да заплати продажната цена на вноски, както следва:

- Първа вноска в размер от 20% (двадесет процента) от продажната цена или 59187,60 (петдесет и девет хиляди сто осемдесет и седем евро и 60 евро цента) евро е вкл. ДДС или тяхната левова равностойност в размер на 115 760,89 (стои петнадесет хиляди седемстотин и шестдесет лева и 89 стотинки) с вкл. ДДС (в деня на подписване на договора, която сума представлява задатък по смисъла на чл. 92 от ЗЗД.

3

- Втора вноска в размер от 30% (тридесет процента) от продажната цена или 88 781,40 (осемдесет и осем хиляди седемстотин осемдесет и едно евро и 40 евро цента) евро с вкл.

ДДС или тяхната левова равностойност в размер на 173 641,33 (сто седемдесет и три хиляди шестстотин четиридесет и един лева и 33 стотинки) с вкл. ДДС в деня на подписване на нотариалния акт за покупко-продажба на посочените по-горе недвижими имоти, но преди вписването му в Агенция по вписвания;

-Окончателно плащане в размер на 147 969 (сто четиридесет и седем хиляди деветстотин шестдесет и девет) евро с вкл. ДДС или тяхната левова равностойност в размер на 289 402,21 (двеста осемдесет и девет хиляди четиристотин и два лева и 21 стотинки) с вкл. ДДС чрез банков кредит от БАНКА при условията за отпускане на Кредит на Купувача, с които Продавачът декларира, че е запознат и приема.

Според чл. 4 от договора страните по настоящия се задължават да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт в нотариалната кантора на Нотариус ЕИ, с рег. № *** на Нотариалната камара, с район на действие Районен съд, гр. ******, адрес: АДРЕС, тел.: ********* ******* в срок до 01.09.2021година. Срокът се удължава съответно при необходимост за финансиращата банка от допълнително време за одобрение и насрочване финализирането на сделката. Ако денят е неприсъствен, страните се считат за взаимно поканени в следващия го присъствен ден. Условията за сключване на окончателния договор могат да бъдат променени при постигане на взаимно писмено съгласие.

Съгласно чл. 10 от договора при неоснователен отказ от страна на купувача да сключи окончателен договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт, включително и при неявяването му при определения нотариус в уговорения ден и час за изповядване на сделката, продавачът има право да прекрати предварителния договор, като задържи дадения задатък, или да продаде имота, предмет на договора на трети лица.

Съгласно чл. 11 от договора при неоснователен отказ от страна на продавача да сключи окончателен договор за покупко-продажба на имота под формата на нотариален акт, включително и при неявяването му при определения нотариус в уговорения ден и час за изповядване на сделката, купувачът има право да прекрати предварителния договор, като претендира получаване на всички платени суми.