Решение № 1693 от 04.05.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1693 гр. Варна, 04.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 18 СЪСТАВ, в публично заседание на трети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Й. Н. Вангелова при участието на секретаря Антоанета Ив. Д.а като разгледа докладваното от Й. Н. Вангелова Гражданско дело № 20243110107604 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.

Ищецът М. Е. К. твърди, че на 22.11.2022 г. с ответника „В. С. ***“ ЕООД сключили договор за депозит на недвижим имот и строителство, имащ характер на предварителен такъв. По силата на последния ответникът следвало да построи, продаде и предаде на ищеца недвижим имот, находящ се в жилищна сграда в строеж, с административен адрес: гр. *******, разположена в поземлен имот с идентификатор ******* по КККР, одобрени със Заповед № РД-**-** от 14.10.2008 г. на Изпълнителния директор на АГКК, а именно - апартамент № **, разположен на шести етаж, със застроена площ от 117.07 кв.м. и паркомясто на ниво -*, номер *, за сумата от 114 000 евро.

Излага, че съгласно чл. 3, ал. 5 от договора владението на имота се предава в деня, в който сградата се снабди с удостоверение за въвеждане в експлоатация /акт-образец 16/ и след заплащане на всички дължими суми от купувача. Твърди, че било уговорено продавачът да завърши окончателно строителството и да предаде работата по предвидения в закона ред на купувача с цел подписване на акт-образец 15 в срок до месец февруари 2023 г., както и в едномесечен срок от датата на подписване без забележки на актобразец 15 да внесе необходимите документи в О. В. за издаване на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация /чл. 7, ал. 1 и 2 от договора/.

В чл. 15 от договора била предвидена неустойка при забава на продавача с повече от два месеца във връзка с горепосочените срокове в размер на 30 евро за всеки просрочен ден, но не повече от 5 % от договорената сума.

1

Поддържа, че на 27.01.2023 г. страните сключили окончателен договор за покупко-продажба на гореописаните недвижими имоти, предмет на предварителния договор.

Заявява, че към датата на депозиране на исковата молба все още не е подписан акт-образец 15 и не е издадено удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация. Поради изложеното твърди, че В. С. ***“ ООД не е изпълнило всички задължения по договора от 22.11.2022 г., поради което и дължи неустойка по чл. 15 от същия. Счита, че от 01.05.2023 г. ответникът е изпаднал в забава за изпълнение на задълженията си по чл. 7, ал. 1 и ал. 2 от договора и тъй като забавата трае повече от 190 дни размерът на дължимата неустойка се равнява на 5 % от цената по договора, т.е. на 5700 евро.

Ищецът поддържа, че е изпълнил добросъвестно своите задължения по договора. Излага, че с нотариална покана от 29.09.2023 г. е поканил „В. С.

***“ ООД да му заплати неустойка в размер на 4 500 евро.

Отправя искане до съда за осъждане на ответника да му заплати сумата от 5 700 евро, представляваща неустойка по чл. 15 от Договор за депозит на недвижим имот и строителство от 22.11.2022 г., ведно със законната лихва върху сумата от датата на предявяване на иска - 18.06.2024 г. до окончателното й изплащане.

Претендира присъждане на извършените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, с който навежда доводи за нередовност на исковата молба и оспорва предявените искове по основание и размер.

Признава наличието на облигационно отношение между страните по сключен на 22.11.2022 г. договор за депозит на недвижим имот и строителство.

Потвърждава и че на 27.01.2023 г. е сключен окончателен договор за покупкопродажба на недвижимите имоти, предмет на посочения договор. Посочва, че имотите са придобити на посочената в нотариалния акт продажна цена от 100 000 лева с ДДС.

Оспорва дружеството да се е задължило да завърши строителството и да се снабди с акт-образец 15 в срок до месец февруари 2023 г. Поддържа, че съгласно чл. 7, ал. 1 от договора от 22.11.2022 г. продавачът се задължава да завърши окончателно строителството и да предаде работата си на купувача по предвидения в закон ред с цел подписване на акт образец 15 на сградата в срок до м. февруари 2023 г. Твърди, че сградата е била завършена до м. април 2023 г. и на всички купувачи, вкл. и на ищеца, са били предадени ключовете за техните обекти за извършване на желаните от тях довършителни СМР по обектите. Заявява, че волята на страните, обективирана в цитираната договорна клауза, е била да се извърши предаване на обекта на купувача преди подписване на протокол, акт-образец 15 за сградата, т.е да се предаде обектът на купувача, който да извърши оглед и при констатирани недостатъци по изпълнението на СМР да направи забележка в акт-образец 15.

Твърди, че дружеството е изпълнило задълженията си по договора и не са налице основания за заплащане на неустойка.

2

В условията на евентуалност, в случай че се установи неизпълнение на задължението по сключения с ищеца договор, поддържа, че забавата се дължи на неизпълнение на задълженията на „Е. С.“ АД по сключените между него и ответника договори за изграждане на необходимите съоръжения за въвеждане на сградата в експлоатация.

В условията на евентуалност навежда доводи, че размерът на неустойката следва да бъде изчислен на база посочената в нотариалния акт продажна цена от 100 000 лева.

Допълнително сочи, че приложената към исковата молба нотариалната покана не му е била връчена редовно.

С Определение № 13161/20.11.2024 г. „Е. с.“ АД е конституирано в качеството на трето лице-помагач на страната на ответника „В. С. ***“ ООД.

В съдебно заседание ищецът поддържа предявения иск.

Ответникът оспорва иска и поддържа възраженията, направени с писмения отговор. Твърди, че в хода на присъединяване на сградата към електропреносната мрежа се е наложила смяна на трасето за изграждане на външната кабелна линия, във връзка с което „В. С. ***“ ООД е заплатило дължимите такси и възнаграждения.

Третото лице-помагач оспорва иска. Възразява „Е. с.“ АД да е в забава, вследствие на която да са настъпили вреди за ищеца. Поддържа, че дори да е налице забава за изграждане на присъединителните съоръжения, тя не е по вина на дружеството.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от фактическа страна:

С доклада по делото са приети за безспорни и за ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните по делото следните обстоятелства:

1) наличието на валидно възникнало облигационно отношение между „В. С.

***“ ООД и М. Е. К. по Договор за депозит на недвижим имот и строителство от 22.11.2022 г.; 2) че на 27.01.2023 г. между страните е сключен окончателен договор за покупко-продажба на недвижимите имоти, предмет на договора от 22.11.2022 г.; 3) че до датата на образуване на настоящото производство за процесната сграда не е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Към писмените доказателства по делото е приобщен сключеният между страните договор /л. 6/, съгласно който „В. С. ***“ ООД се е задължило да построи, продаде и предаде на М. Е. К. следните обекти в жилищна сграда в строеж, находяща се в поземлен имот с идентификатор *******, с адрес: гр.

*******: апартамент № **, разположен на ет. *, и паркомясто № * на ниво - *.

Уговорената цена за строителството, изграждането и довършителните работи върху имота и припадащите му се идеални части от общите части на сградата и поземления имот е в размер на 114 000 евро /чл. 4/, като същата е платима на вноски, както следва: 3000 лева – при подписване на договора; остатъкът – в срок до 15.01.2023 г., при прехвърляне на имота. Съгласно чл. 7, ал. 1 от договора продавачът се задължава да завърши окончателно строителството и 3 да предаде работата по предвидения от закона ред на купувача с цел подписване на акт обр. 15 за сградата в срок до месец февруари 2023 г., изцяло със свои сили, средства и всякакви необходими инвестиции, лично или чрез трети лица, при стриктно и точно спазване и в съответствие с инвестиционния проект. Съгласно ал. 2 продавачът се задължава в едномесечен срок от датата на подписването без забележки на акт обр. 15 да внесе необходимите документи в съответната администрация при О. В. за издаване на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, като в случай че възникнат каквито и да било административни пречки, включително, но не само забава за сключване на присъединителни договори към Е., В. и прочие, се задължава да уведоми купувача в 7-дневен срок от узнаването на съответната пречка. Чл. 15 от договора предвижда, че при забава от страна на продавача с повече от два месеца по отношение на сроковете, посочени в чл. 7, ал. 1 и 2, същият дължи на купувача неустойка в размер на 30 евро за всеки просрочен ден, но не повече от 5 % от договорената сума.

Видно от представения от ищеца приходен касов ордер /л. 12/, същият е заплатил част от уговорената продажна цена по договора в размер на 3000 лева в полза на ответното дружество на 22.11.2022 г.

С нотариална покана от 29.09.2023 г. М. К. е отправил към „В. С. ***“ ООД искане за заплащане на неустойка в размер на 4500 евро по чл. 15 от сключения между страните договор от 22.11.2022 г. /л. 17/. Видно от изготвения от нотариуса констативен протокол /л. 20/, поканата е връчена на адресата посредством залепване на уведомление на адреса на управление на дружеството.

Към отговора на исковата молба е приложен Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа /акт образец 15/, касаещ процесната жилищна сграда, няходяща се в поземлен имот с идентификатор *******, издаден на 17.06.2024 г. /л. 40-59/.

От ответника са представени Договор за СМР от 10.10.2022 г. и анекс от 17.10.2022 г. /л. 310-311/. По силата на анекса „В. С. ***“ ЕООД е възложило на „Ю. Б. и Р.“ ЕООД къртене и полагане на плочки, изравняване на подови замазки, корекция на стенни мазилки, грундиране, фугиране и почистване след ремонта.

На л. 312-315 от делото са приложени фактури за закупен от ответника гранитогрес от „Г.“ ООД /129.96 кв. м., от 28.06.2023 г./ и „Д.“ ЕООД /общо 2108.52 кв. м., от 16.12.2022 г. и 20.01.2023 г./.

Съгласно протоколите, приложени на л. 316-319 от делото, „В. С. ***“ ЕООД е приело извършени от „Ю. Б. и Р.“ ЕООД СМР, както следва: на 15.11.2022 г. – полагане на гранитогрес тераси към ап. 1-46 и 49-54; на 11.12.2022 г. – полагане на гранитогрес общи части и стълбища, ет. 2, 3, 4, 5 и 6; на 20.05.2023 г. – полагане на гранитогрес на покривна тераса към ап. 47 и 48.

Представен е приемо-предавателен протокол от 08.02.2023 г., подписан между „В. С. ***“ ООД и „Е. А.“ ЕООД, съгласно който на посочената дата от второто дружество е извършен монтаж на общо 54 бр. входни врати /л. 64/.

4

Към писмените доказателства е приобщен и договор за присъединяване към водопроводната и канализационна система и за предоставяне на В. услуги от 11.03.2024 г., сключен между ответника и „В.и к.- ***“ ООД.

На 12.03.2020 г. „В. С. ***“ ООД е сключило и договори за присъединяване на процесната жилищна сграда към електроразпределителната мрежа с „Е. с.“ АД /л. 66-69, л. 70-73 и л. 74-78/. По силата на същите е предвидено изграждането на следните присъединителни съоръжения: изграждане на трафопост в ПИ ******* и кабелна линия средно напрежение; доставка и монтаж на кабелна касета на границата на собственост; доставка и монтаж на електромерно табло на границата на собственост на имота; изграждане на кабелна линия ниско напрежение; доставка и монтаж на средства за търговско измерване, предпазна и комутационна апартатура в електромерното табло. Съгласно чл. 6 от първите два договора срокът за изграждане и въвеждане в експлоатация на присъединителните съоръжения е след въвеждане в експлоатация на предстоящата за изграждане кабелна касета на границата на ПИ *******, респ. на присъединителните съоръжения в ПИ *******, шест месеца, като съгласно чл. 6, ал. 2 същият тече от най-късната от следните дати: заплащане на дължимата цена за присъединяването, датата на възникване на вещни или сервитутни права на присъединителните съоръжения или датата на влизане в сила на разрешението за строеж за изграждане на присъединителните съоръжения. Срокът за изграждане на трафопоста, кабелната касета и кабелните линии съгласно третия договор е деветмесечен, считано от найкъсната от подробно описаните по-горе три дати. Съгласно така сключените договори „Е. с.“ АД се е задължило да изгради за своя сметка кабелна линия ниско напрежение, трафопост, кабелна касета и кабелна линия средно напрежение.