Решение № 39 от 12.01.2024, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 39 гр. Бургас, 12.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на седми декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА при участието на секретаря Михаела К. Петрова като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА Л. МАВРОДИЕВА Гражданско дело № 20232100100433 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на Й. И. Х. с ЕГН **********, адрес: гр. Ст. З., ул. „Х. Д. А.“ № ***, ет. *, ап. *, действаща чрез пълномощника си адвокат Свилен Цонев, съдебен адрес: гр. Бургас, ***, вх. 1, ет. 1, против „ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД с ЕИК 204464936, със седалище и адрес на управление: гр. София – 1421, район Лозенец, ж.к. Лозенец, ***, вх. 1, ет. 1, ап. 1, представлявано от Мария Любенова Пенчева, с която се претендира да бъде установено в отношенията между страните, че ищцата е собственик въз основа на давностно владение, на следния недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** в гр. Несебър, общ. Несебър, обл. Бургас, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед № РД-18-9-46/18.08.2006 г. на изпълнителния директор на Агенцията по кадастър, с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект от 07.08.2019 г., адрес на имота: гр. Несебър, м. Кокалу, вх.

Б, ет. 4, ап. 22, като самостоятелния обект се намира на етаж 4 в сграда с идентификатор ***, предназначение: жилищна сграда със смесено предназначение, разположена в поземлени имоти с идентификатори ***, *** и

***, предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент – в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение; брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 78. 31 кв.м., прилежащи части: 1. 380 % от общите части на сградата, ниво: 1, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж:

***, ***, под обекта: *** и над обекта:

1

***. Моли се и за присъждане на направените по делото разноски.

Ищцата твърди, че на 21.11.2006 г. сключила предварителен договор за покупкопродажба на процесния недвижим имот с „ЕВРОДЕН“ ООД с ЕИК 102901382, при договорена продажна цена в размер на 69 728 евро, с посочен начин и срокове за плащане, респективно определена дата за сключване на окончателен акт - в деня на плащането на последната вноска, като владението на имота й било предадено в деня на сключването на предварителния договор т.е. на 21.11.2006 г., а жилището било в завършено в т.нар. вид „до ключ“. Твърди се, че ищцата е изпълнила своето задължение по договора като до 16 април 2007 г. платила на продавача сумата от общо 68 000 евро и оставало да бъде заплатен остатък от 1 728 евро, която сума трябвало да заплати в деня на изповядване на сделката в нотариална форма, съгласно раздел I, т. 2 от договора. След като платила значителна част от продажната цена многократно разговаряла с представител на продавача с искане за нотариално изповядване на сделката, което било многократно отлагано с обяснението за наличието на „административни пречки“. Поради забавяне от страна на бъдещия продавач й била издадена единствено справка за изплатени суми и задължението да заплати сума от 1728 евро било опростено предвид голямото забавяне от тяхна страна.

След получаване на ключа, ищцата и съпруга й се нанесли в жилището и започнали да го обзавежда с мебели и електроуреди, извършили някои довършителни строителноремонтни дейности. Така от 2007 г. до сега владеели имота спокойно и необезпокоявано, като през целия период заплащали съответните консумативни разходи - за ток, вода, разноски за общи части, такси за телевизия и сигнално-охранителна дейност и др. подобни.

Излага се също така, че през есента на 2021 г. с ищцата се свързало непознато лице и я уведомило, че жилището е продадено на трето лице - „ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД - гр.

София. След това били извършени съответните справки в търговския и имотния регистър и било установено, че за дружеството-продавач е било образувано производство по несъстоятелност - т.д. № 268/2013 г. по описа на БОС, като с Решение № 431/08.05.2014 г. то било обявено в неплатежоспособност. Впоследствие била извършена публична продажба на редица имоти, собственост на несъстоятелния длъжник „ЕВРОДЕН“ ООД, находящи се в горепосочената сграда, като с Постановление № 3/13.05.2019 г., постановено по същото дело окръжният съд е възложил на „ЕКСПЕНСИВ ВЮ“ ЕООД общо 53 самостоятелни обекти, сред които и процесното жилище, представляващо самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***. Ищцата излага, че от 2007 г. до датата на завеждане на делото на 28.02.2023 г. е упражнявала фактическа власт върху жилището, като същевременно била изключена възможността други лица да въздействат върху имота, като наред с това го е своила като неин, с ясното съзнание, че е платила продажната цена и същия й принадлежи от 22.04.2007 г. – датата на последното плащане по предварителния договор. Така осъществяваното владение, продължило вече повече от 15 години било постоянно, непрекъснато и несъмнено, спокойно и явно, поради което и се предявява настоящия иск спрямо ответника.

Правното основание на предявения иск е чл. 124, ал. 1 от ГПК във връзка с 79, ал. 1 2 от ЗС.

В законоустановения срок не е постъпил отговор на исковата молба от ответното дружество. Независимо от това същото е изразило становището си по делото, като искът е оспорен по съществото с твърдението, че не е осъществявано владение върху процесния имот от 2007 г. насам, като в отношенията със стария собственик ищцата имала качеството на държател на имота, но не и на негов владелец, като се излагат подробни доводи в тази насока. Оспорват се твърденията за заплащане на уговорената продажна цена, като се сочи, че дори и да се приеме, че такова е извършено, то същото не било равнозначно на осъществяване на фактическа власт и своене на имота, като се излага, че към 2007 г. сградата е била в незавършен вид и въобще липсвала обективна възможност да се живее в нея. Наред с това се сочи, че не е демонстрирано владение върху имота нито спрямо стария собственик – продавач по предварителния договор, нито спрямо по-късно придобилия собствеността ответник. С горните мотиви се моли за отхвърляне на иска. Също търси присъждане на разноските по делото.

Бургаският окръжен съд, след като взе предвид исковата молба, изложените в нея факти и обстоятелства, становището на ответната страна, събраните по делото доказателства и след като съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно писмен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 21.11.2006 г. „ЕВРОДЕН“ ООД, представлявано от Коста Петров Айтов, действащ чрез пълномощника си адвокат Димитър Георгиев Статев, продава на ищцата недвижим имот, представляващ жилище - апартамент № 22, находящ се на четвърти жилищен етаж на жилищна сграда - блок „Б“, изградена в отдел 562, подотдел 7, в района на Държавна дивечовъдна станция - гр.Несебър, с площ от 78.31 кв.м., при граници: на същия етаж - от две страни външен зид, ап. 21, ап. 23, коридор; отдолу - ап. 16 на трети жилищен етаж; отгоре – покрив, за сумата от 69 728 евро, от която 2 500 евро, изплатени при подписването на договора, а остатъкът от 67 228 евро платими, както следва: 22 500 евро до 22.12.2006 г.; останалата дължима сума, платима на четири равни вноски от по 11 182 евро до 22-ро число на месеците януари, февруари, март и април на 2007 г. Страните са се споразумели нотариалното изповядване на сделката да се извърши в деня на изплащане на последната вноска.

Представена е и справка за изплатените суми в общ размер от 68 000 евро от 11.01.2011 г., съставена от М. К., с печат на дружеството „ЕВРОДЕН“ ООД. Съгласно вноска бележка от 22.02.2007 г. са платени 9 500 евро от ищцата по банкова сметка с титуляр „ЕВРОДЕН“ ООД. Съгласно вноска бележка от 15.03.2008 г. са платени 10 000 евро от ищцата по банкова сметка с титуляр „ЕВРОДЕН“ ООД. Съгласно вноска бележка от 16.04.2008 г. са платени 5 500 евро от ищцата по банкова сметка с титуляр ЕВРОДЕН“ ООД.

Във вносните бележки, като основание за плащане е посочено „аванс покупка апартамент 22Б“. Съгласно преводно нареждане за презграничен кредитен превод на 13.12.2008 г. са платени 22 500 евро от ищцата по банкова сметка с титуляр Д. Г. С.в и посочено основание за превода „по предварителен договор за продажба на жилище“.

3

Така или иначе съгласно допълнително споразумение към предварителния договор от 20.11.2011 г., страните „ЕВРОДЕН“ ООД и Й. И. Х. са констатирали, че купувачът изцяло е изплатил на продавача дължимата сума по предварителния договор. Съгласно чл. 3 от споразумението страните са се съгласили, поради възникнали административни пречки, крайният срок за сключване на окончателен договор да се удължи до 14.12.2014 г. До изтичането на този срок „ЕВРОДЕН“ ООД се е задължило да се снабди с всички необходими документи за изслушване на сделката и да покани писмено купувача за сключването на окончателен договор.

С допълнително споразумение към предварителния договор от 15.06.2014 г., страните „ЕВРОДЕН“ ООД и Й. И. Х. отново са констатирали, че купувачът изцяло е изплатил на продавача дължимата сума по предварителния договор. Съгласно чл. 3 от споразумението страните са се съгласили, поради възникнали административни пречки, крайният срок за сключване на окончателен договор да се удължи до 31.12.2019 г. До изтичането на този срок „ЕВРОДЕН“ ООД се е задължило да се снабди с всички необходими документи за изслушване на сделката и да покани писмено купувача за сключването на окончателен договор.

Съгласно постановление № 3/13.05.2019 г. по търговско дело № 268/2013 г. по описа на Окръжен съд – Бургас, са възложени на обявения при извършената продажба по реда на чл.717-чл.717ж вкл., глава 46, част ІV „Несъстоятелност“ от Търговския закон за купувач „Експенсив Вю” ЕООД с ЕИК 204464936, със седалище и адрес на управление гр.София, ж.к. „Лозенец“, ***, вх. 1, ет. 2 , ап. № 5, следните вещи от масата на несъстоятелността на длъжника „Евроден“ ЕООД с ЕИК 102901382 – в несъстоятелност, със седалище и адрес на управление гр. Несебър, ул. ”Нептун” № 10: сграда с идентификатор ***, находяща се в гр. Несебър, общ. Несебър, обл.

Бургас, м. Кокалу, със застроена площ от 1 079. 69 кв.м, брой етажи – партер и 5 етажа, предназначение – жилищна сграда със смесено предназначение, ведно с установените подобрения и приращения към нея, състояща се от 53 самостоятелни обекта, сред които и самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

Представени са по делото разходни касови ордери и квитанции за заплатена ел. енергия за ап. 22Б- Й. Х., касови бонове за платена ел. енергия през 2021 г. – 2022 г.; няколко фискални бона за заплатена вода за абонат 218999; такса за басейн за сезон лято 2012 г. на стойност от 80 лв.

По делото страните са ангажирали и гласни доказателства. От показанията на свидетеля К. П. – живущ в същия блок в гр. Несебър, ***, се установява, че живее там от 2008 г., като ищците са се нанесли преди него през 2006 г. - 2007 г., не знае точно кога. Познават се и е ходил на гости в техния дом. Св. сочи, че през 2008 г. сградата била завършена – имало покрив, и отвън всичко си изглеждало добре. Не всички апартаменти обаче били годни за обитаване. Знае, че ищците са правили някакви ремонти – на плочките, падналата мазилка на тавана – извикали си майстори и те им свършили 4 работата. Никой не бил имал през годините някакви претенции спрямо тях и жилището им.

Проблемите започнали, когато се появили „Експенсив Вю“ ЕООД, тъй като те оспорвали, че апартамента е на ищците, като им казали, че трябва да го напуснат до месец. Св. бил на гости в дома им през месец декември 2020 г., когато им се обадили. Ищците обаче си останали в апартамента, не го били напускали и към момента го ползвали и владеели. Знае от тях, че те са си купили апартамента и са го платили, като не е наясно дали имат акт за собственост, но „Експенсив Вю“ ЕООД искали пак да го плащат. Токът, който бил промишлен, отначало плащали на „Евроден“ ООД, а после като се появили „Експенсив Вю“ ЕООД, партидите били на името на дружеството.